Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Bei einer Belastungsquote von 35 Prozent ergibt das eine Rate von 1.575 Euro, was bei 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ein Darlehen von 325.862 Euro trägt. Mit 100.000 Euro einsetzbarem Eigenkapital und 8,5 Prozent Kaufnebenkosten kommt daraus ein maximaler Kaufpreis von rund 392.500 Euro. Werden die laufenden Kosten des Objekts von etwa 350 Euro im Monat vorher abgezogen, sinkt dieser Wert auf 325.760 Euro.

Bei einer Belastungsquote von 35 Prozent ergibt das eine Rate von 1.050 Euro, die bei 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ein Darlehen von 217.241 Euro trägt. Mit 100.000 Euro einsetzbarem Eigenkapital und 8,5 Prozent Kaufnebenkosten entspricht das einem Kaufpreis von rund 292.400 Euro. Werden die laufenden Kosten des Objekts von etwa 350 Euro im Monat vorher abgezogen, sinkt dieser Wert auf rund 225.600 Euro.

Nein, Banken stellen stattdessen eine Haushaltsrechnung auf und setzen dem anerkannten Nettoeinkommen eine Pauschale für die Lebenshaltung gegenüber, je nach Institut 600 bis 800 Euro für die erste Person und 200 bis 250 Euro für jede weitere. Diese Pauschale rechnet meist großzügiger als die Faustformel, weil sie eine Untergrenze abbildet. Für die eigene Planung ist deshalb der niedrigere der beiden Werte die belastbare Zahl.

Bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld, das verbreitet zwischen 3,00 und 4,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat liegt und dessen Anteil für Verwaltung und Erhaltungsrücklage dauerhaft beim Eigentümer bleibt. Beim Haus sind es Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizung, Wasser und die eigene Rücklage, für die § 28 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung Höchstbeträge von 9,00 Euro je Quadratmeter und Jahr ab 22 Jahren Gebäudealter und 11,50 Euro ab 32 Jahren nennt.

Mindestens die Kaufnebenkosten, weil Banken sie in der Regel nicht mitfinanzieren, denn sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht und schaffen damit keine Sicherheit. Wer zusätzlich eine günstigere Zinsstufe erreichen möchte, braucht deutlich mehr, denn gemessen wird am Beleihungswert und nicht am Kaufpreis. Bei einem Objekt über 400.000 Euro verlangt die Stufe bei achtzig Prozent Beleihungsauslauf rund 36,5 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital.

Das ist möglich, wird aber deutlich restriktiver vergeben und kostet einen Zinsaufschlag. Für eine Finanzierung des reinen Kaufpreises nennt baufivergleich.de 0,5 bis 0,8 Prozentpunkte, für eine Finanzierung über 110 Prozent einschließlich der Kaufnebenkosten 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte. Dazu erwarten Banken in diesen Fällen meist mindestens 3 Prozent anfängliche Tilgung und ein sicheres, unbefristetes Einkommen.

Die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch zusammen rund 2 Prozent und bei Beteiligung eines Maklers häufig 3,57 Prozent als Käuferanteil inklusive Mehrwertsteuer. In Nordrhein-Westfalen summiert sich das ohne Makler auf etwa 8,5 Prozent des Kaufpreises, in Bayern auf rund 5,5 Prozent. Die Einzelpositionen nach Bundesland stehen im Kaufnebenkosten-Rechner.

Es verschiebt den maximalen Kaufpreis über die Grunderwerbsteuer, allerdings weniger stark als oft erwartet. Mit 100.000 Euro einsetzbarem Eigenkapital und identischem Einkommen ergibt das Beispiel in Bayern 403.660 Euro und in Nordrhein-Westfalen 392.500 Euro, also gut 11.100 Euro Unterschied. Deutlich schwerer wiegt eine Maklercourtage, die den Wert in Nordrhein-Westfalen auf rund 380.000 Euro drückt.

Kindergeld und Unterhalt werden in aller Regel anerkannt, solange sie noch längere Zeit fließen. Eltern- und Arbeitslosengeld zählen wegen ihrer Befristung nur in Ausnahmefällen mit. Unregelmäßige Bestandteile wie Prämien, Sonderzahlungen und Überstundenzuschläge bleiben außen vor, weshalb in das Feld für das Haushaltsnetto nur die regelmäßigen Eingänge gehören.

Bei einer Annuität aus 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung entsprechen 100 Euro Monatsrate rund 20.700 Euro Darlehen. Ein Autokredit über 400 Euro kostet damit etwa 82.800 Euro Kaufkraft. Angerechnet werden Ratenkredite, Leasingverträge, Unterhaltsverpflichtungen und ein dauerhaft ausgeschöpfter Dispositionskredit.

Ja, und der Einfluss ist erheblich, denn aus 1.575 Euro Monatsrate werden bei 3,0 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung 378.000 Euro Darlehen, bei 3,8 Prozent 325.862 Euro und bei 4,5 Prozent nur noch 290.769 Euro. Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten dieser Sätze liegen 87.231 Euro, ohne dass sich am Haushalt etwas ändert.

Zwei Prozent gelten als üblicher Einstieg, drei Prozent als konservativ. Der höhere Satz kostet Budget, weil er in derselben Rate steckt: Im Beispiel sinkt das Darlehen von 325.862 auf 277.941 Euro, also um 47.921 Euro. Dafür verkürzt sich die Zeit bis zur Volltilgung um mehrere Jahre und die Restschuld am Ende der Zinsbindung fällt niedriger aus.

Eine formale Altersgrenze gibt es nicht, Banken erwarten aber in aller Regel, dass die Finanzierung bis zum Renteneintritt mit 67 Jahren weitgehend getilgt ist, weil das Einkommen danach sinkt. Wer später kauft, braucht deshalb eine höhere anfängliche Tilgung, und die steckt in derselben Rate: 3 statt 2 Prozent senken das mögliche Darlehen im Beispiel von 325.862 auf 277.941 Euro. Entscheidend bleibt die Tragfähigkeit der Rate im Ruhestand.

Sie zählt nur teilweise. Banken erkennen eine Muskelhypothek in der Praxis mit 5.000 bis 30.000 Euro an und verlangen dafür einen nachvollziehbaren Nachweis über die geplanten Arbeiten und die eigenen Arbeitsstunden. Die Kaufnebenkosten ersetzt dieser Betrag nicht, weil sie zum Notartermin tatsächlich überwiesen werden müssen.

Das hängt am Baujahr. Der Vermittler Dr. Klein veranschlagt rund 16 Prozent des Kaufpreises bei Gebäuden unter fünfzehn Jahren, etwa 20 Prozent bei den Baujahren der 1980er und 1990er Jahre und bis zu 40 Prozent bei Gebäuden über fünfzig Jahren. Bei einem Kaufpreis von 359.100 Euro und Baujahr 1985 sind das rund 71.800 Euro, die aus dem Eigenkapital kommen oder das Darlehen erhöhen.

Nur wenn Objekt und Haushalt in das Programm passen. Wohneigentum für Familien (300) gilt für Neubau und Erstkauf eines klimafreundlichen Gebäudes und reicht bei einem Kind bis 170.000 Euro, Jung kauft Alt (308) gilt für ein Bestandsgebäude der Energieklasse F, G oder H und liegt zwischen 140.000 und 180.000 Euro. Beide setzen ein Haushaltseinkommen von höchstens 90.000 Euro im Jahr bei einem Kind voraus, zuzüglich 10.000 Euro je weiterem Kind, sowie mindestens ein Kind unter achtzehn Jahren im Haushalt.

Die Restschuld muss zum dann gültigen Marktzins weiterfinanziert werden, entweder bei der bisherigen Bank oder bei einer anderen. Von 325.862 Euro Darlehen bei 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung bleiben nach zehn Jahren rund 247.000 Euro offen, also gut drei Viertel der Ausgangssumme. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung besteht zusätzlich ein Kündigungsrecht nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Nein, der Rechner liefert eine Orientierung. Die endgültige Finanzierungssumme hängt von der Bonitätsprüfung der Bank und von ihrer Bewertung der Immobilie ab, und beide Prüfungen finden erst mit den eingereichten Unterlagen statt. Die Berechnung selbst ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar.