Tilgungsplan mit Sondertilgung berechnen
TilgungsplanMonat für Monat durchgerechnet: Rate, Zins- und Tilgungsanteil, Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Laufzeit bis zur Volltilgung. Der Rechner vergleicht immer zwei Szenarien — mit und ohne Sondertilgung — und zeigt, wie viele Zinsen die Sonderzahlungen sparen.
Annuitätendarlehen: warum der Tilgungsanteil steigt, obwohl die Rate gleich bleibt
Fast jede Baufinanzierung in Deutschland ist ein Annuitätendarlehen: Die monatliche Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, ihre Zusammensetzung verändert sich aber laufend. Der Zinsanteil wird jeden Monat auf die aktuelle Restschuld berechnet — am Anfang, bei voller Schuld, ist er am größten. Was von der Rate übrig bleibt, tilgt. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil des Folgemonats, und der Tilgungsanteil wächst um genau diese Differenz. Deshalb beschleunigt sich die Entschuldung von selbst: Aus anfänglich zwei Prozent Tilgung werden über die Jahre drei, vier und mehr, ohne dass sich die Rate ändert. Der Tilgungsplan macht diesen Mechanismus Monat für Monat sichtbar — im Beispiel mit 300.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung besteht die erste Rate von 1.375 Euro aus 875 Euro Zins und 500 Euro Tilgung.
Welche Eingabe im Tilgungsrechner das Ergebnis am stärksten verändert
Sechs Felder bestimmen den Verlauf, und sie wirken unterschiedlich stark. Der Darlehensbetrag ist der Kaufpreis abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals; die Kaufnebenkosten gehören in aller Regel nicht hinein, weil Banken sie selten mitfinanzieren. Einzutragen ist der Sollzins und nicht der Effektivzins, denn der Zinsanteil jeder Rate wird nominal auf die Restschuld gerechnet; welchen Satz eine Bank überhaupt anbietet, hängt wesentlich vom Beleihungsauslauf ab, also vom Verhältnis des Darlehens zum Objektwert. Die Zinsbindung verändert die Rate überhaupt nicht, sondern nur den Zeitraum, für den sie garantiert ist, und damit die Höhe der Restschuld am Ende; welcher Zeitraum sinnvoll ist, behandelt der Beitrag Zinsbindung 10 oder 15 Jahre. Der stärkste Hebel steckt im Feld darunter: Tilgungssatz in Prozent oder Wunschrate in Euro, je nachdem, ob das Ziel oder das Budget feststeht. Der Auszahlungsmonat verschiebt lediglich die Kalenderjahre der Tabelle; die Zeit bis zur Auszahlung kostet dagegen Bereitstellungszinsen, die außerhalb dieses Plans anfallen. Der angenommene Anschlusszins schließlich ist keine Prognose, sondern ein Szenario.
Ein Prozentpunkt mehr Tilgung: 250 Euro Rate, fast sieben Jahre kürzer
Der anfängliche Tilgungssatz ist der stärkste Hebel, den Kreditnehmer selbst in der Hand haben. Beim Beispiel von 300.000 Euro und 3,5 Prozent Sollzins bedeutet ein Prozentpunkt mehr Tilgung 250 Euro mehr Monatsrate — verkürzt die Zeit bis zur Schuldenfreiheit aber drastisch: Mit 2 Prozent Tilgung dauert die Volltilgung bei unverändertem Zins knapp 29 Jahre, mit 3 Prozent gut 22 Jahre und mit 4 Prozent nur noch 18 Jahre. Entsprechend schrumpfen die insgesamt gezahlten Zinsen, weil die Restschuld schneller fällt und Zinsen immer nur auf die verbleibende Schuld anfallen. Wer zwischen niedriger Rate und schneller Entschuldung abwägen will, stellt im Rechner beide Varianten nebeneinander oder gibt umgekehrt eine Wunschrate vor und liest den daraus folgenden Tilgungssatz ab; die drei gängigen Stufen vergleicht der Beitrag Tilgungssatz: 2, 3 oder 4 Prozent mit Rate, Laufzeit und Zinssumme.
Warum ein höherer Zins die Laufzeit bis zur Volltilgung verkürzt
Die Zeit bis zur Schuldenfreiheit hängt nicht am Tilgungssatz allein, sondern am Verhältnis von Zins und Tilgung. Bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung dauert die Volltilgung mit 2 Prozent Sollzins rund 35 Jahre, mit 3 Prozent Sollzins rund 31 Jahre und mit 4 Prozent Sollzins nur noch etwa 27 ½ Jahre. Das wirkt auf den ersten Blick verkehrt, folgt aber unmittelbar aus der Annuität: Die Rate ist die Summe aus Zins und Tilgung, ein höherer Zins erzeugt also eine höhere Rate, und der Tilgungsanteil wächst innerhalb dieser größeren Rate schneller. Teurer wird die Finanzierung trotzdem, weil die absolute Zinssumme steigt. Für die Praxis folgt daraus vor allem eines: In einer Niedrigzinsphase führen 2 Prozent Tilgung zu ausgesprochen langen Laufzeiten. Wer bei 2 Prozent Sollzins in gut 25 Jahren schuldenfrei sein will, braucht 3 Prozent Tilgung, während bei 4 Prozent Sollzins dafür rund 2,25 Prozent genügen.
Sondertilgung wirkt am Anfang am stärksten
Eine Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und vollständig: Jeder Euro fließt in die Tilgung, kein Cent in Zinsen. Die Wirkung geht aber über den Betrag selbst hinaus, denn ab dem Folgemonat fallen auf die niedrigere Restschuld dauerhaft weniger Zinsen an — und dieser Effekt verzinst sich über die gesamte Restlaufzeit. Deshalb wirkt dieselbe Sondertilgung umso stärker, je früher sie fließt: 5.000 Euro im zweiten Jahr sparen über die Laufzeit ein Vielfaches von 5.000 Euro im vorletzten Jahr. Wer im Beispiel dieses Rechners — 300.000 Euro, 3,5 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung, 4 Prozent angenommener Anschlusszins — 5.000 Euro jährliche Sondertilgung einträgt, spart rund 78.000 Euro Zinsen und ist zehneinhalb Jahre früher schuldenfrei. Der Rechner stellt beide Szenarien als Linien gegenüber, damit der Abstand sichtbar wird. Einmalige Beträge aus einem Bonus, einer Erbschaft oder einem fällig werdenden Sparvertrag lassen sich zusätzlich als Einmalzahlung im jeweiligen Jahr eintragen.
Fünf Prozent pro Jahr: was im Darlehensvertrag zur Sondertilgung steht
Sondertilgungen sind kein Selbstläufer — sie müssen im Darlehensvertrag vereinbart sein. Verbreitet ist ein kostenfreies Sondertilgungsrecht von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr; manche Banken bieten zehn Prozent oder lassen sich erweiterte Rechte mit einem kleinen Zinsaufschlag bezahlen. Beim Blick ins Kleingedruckte zählen vier Punkte: Wie hoch ist der jährliche Höchstbetrag und worauf bezieht er sich (Ursprungssumme oder Restschuld)? Verfällt ein nicht genutztes Recht am Jahresende oder lässt es sich ansammeln? Gibt es feste Termine oder Mindestbeträge? Und kostet die Option einen Zinsaufschlag, der sich nur lohnt, wenn man sie realistisch auch nutzt? Weil diese vier Punkte von Bank zu Bank abweichen, gehört das Sondertilgungsrecht schon in den Angebotsvergleich und nicht erst in die Vertragsprüfung: Zwei Finanzierungen mit identischem Effektivzins sind nicht gleichwertig, wenn die eine fünf und die andere zehn Prozent jährlich zulässt. Verhandeln lässt sich der Punkt vor der Zusage, danach praktisch nicht mehr.
Sondertilgung beim KfW-Darlehen: bei den aktuellen Wohnprogrammen ausgeschlossen
Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Förderkredite der KfW. Weil das Geld aus Bundesmitteln verbilligt wird, nehmen viele Kreditnehmer an, es lasse sich auch besonders flexibel zurückzahlen. In den Konditionen der aktuellen Wohnprogramme steht das Gegenteil: Zum Klimafreundlichen Neubau (297, 298) und zu Wohneigentum für Familien (300) heißt es wörtlich, Teilrückzahlungen oder Sondertilgungen seien nicht möglich. Zurückzahlen lässt sich nur der gesamte Restbetrag auf einmal, und während der Zinsbindung berechnet der Finanzierungspartner dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dazu kommt die tilgungsfreie Anlaufzeit von einem bis fünf Jahren, je nach Laufzeit: In dieser Zeit fließen ausschließlich Zinsen, die Restschuld bleibt unverändert stehen, und die Entschuldung beginnt erst danach. Wer eine KfW-Tranche neben dem Bankdarlehen laufen hat, trägt das Sondertilgungsrecht deshalb allein im Bankteil und rechnet die beiden Darlehen im Tilgungsplan getrennt durch. Maßgeblich bleibt immer das Merkblatt des konkreten Programms, denn die KfW passt Laufzeiten und Konditionen regelmäßig an.
Wann die Sondertilgung wirkt und was mit einem ungenutzten Recht passiert
Zwischen der Überweisung und der Zinswirkung liegt bei vielen Verträgen noch ein Termin. Manche Banken verrechnen eine Sondertilgung zum nächsten Ratentermin, andere ausschließlich zu einem vertraglich festgelegten Stichtag oder zum Jahrestag der Auszahlung; im zweiten Fall liegt das Geld bis dahin unverzinst bei der Bank. Genau dafür hat der Rechner ein eigenes Feld für den Monat der Sondertilgung: Dieselben 5.000 Euro im Januar statt im Dezember sparen über die Restlaufzeit spürbar mehr Zinsen. Ebenfalls im Vertrag geregelt ist, was die Sondertilgung bewirkt. Der Standard ist die Laufzeitverkürzung, die Rate bleibt also unverändert und die Volltilgung rückt näher; manche Institute senken auf Antrag stattdessen die Rate. Beide Varianten lassen sich hier umschalten und nebeneinanderstellen. Ein nicht genutztes Sondertilgungsrecht verfällt in aller Regel zum Jahresende und lässt sich nicht ansammeln. Wertlos ist es deshalb nicht: Bei einer vorzeitigen Ablösung muss die Bank künftige Sondertilgungsrechte zugunsten des Kreditnehmers berücksichtigen. Der Bundesgerichtshof hat das am 19. Januar 2016 entschieden (XI ZR 388/14) und eine gegenteilige Formularklausel für unwirksam erklärt. Was das im konkreten Fall ausmacht, zeigt der Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung.
Sondertilgen oder anlegen: der Sollzins ist die Messlatte
Ob freies Geld besser ins Darlehen oder in eine Geldanlage fließt, ist am Ende ein Zinsvergleich — keine Glaubensfrage. Eine Sondertilgung „verzinst" sich garantiert und steuerfrei mit dem Sollzins des Darlehens: Wer 3,5 Prozent Sollzins zahlt, spart mit jedem sondergetilgten Euro genau diese 3,5 Prozent. Eine Geldanlage muss diese Marke nach Steuern schlagen — von Kapitalerträgen gehen Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag ab, sodass aus nominal 5 Prozent Anlagerendite netto rund 3,7 Prozent werden, und das bei Schwankungsrisiko statt Garantie. Dazu kommen weiche Faktoren: die Liquidität, die nach einer Sondertilgung gebunden ist, und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Den vollständigen Vergleich mit Steuern und Risikoaufschlag rechnet der Beitrag Sondertilgung oder anlegen durch; eine Empfehlung für ein Anlageprodukt ist damit ausdrücklich nicht verbunden.
Wann derselbe Betrag an anderer Stelle mehr bringt
Dieser Zinsvergleich hat drei Ausnahmen, die mit Renditeerwartungen nichts zu tun haben. Die erste ist die Liquidität: Ein sondergetilgter Euro lässt sich aus dem Darlehen nicht zurückholen, denn eine Wiederauszahlung muss die Bank nicht gewähren. Wer die Rücklage für eine anstehende Heizungserneuerung ins Darlehen schiebt, finanziert diese Ausgabe später zu deutlich höheren Konsumkreditzinsen nach. Die zweite ist die Reihenfolge: Laufen mehrere Verbindlichkeiten nebeneinander, spart derselbe Euro dort am meisten, wo der Sollzins am höchsten ist. Ein Dispositionskredit oder ein Autokredit liegt fast immer über dem Zins einer Baufinanzierung, ein gefördertes KfW-Darlehen fast immer darunter. Die dritte betrifft den Zeitpunkt: Endet die Zinsbindung ohnehin in wenigen Monaten, wirkt dieselbe Summe als Einmalzahlung bei der Ablösung genauso stark, bleibt bis dahin aber verfügbar. In allen drei Fällen ändert sich nicht der Zinsvorteil der Sondertilgung selbst, sondern nur die Stelle, an der ein bestimmter Betrag den größten Teil davon erzeugt.
Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist die eigentliche Risikogröße
Viele schauen beim Abschluss nur auf die Monatsrate — das unterschätzte Risiko steckt aber in der Restschuld, die am Ende der Zinsbindung übrig bleibt und zum dann gültigen Marktzins anschlussfinanziert werden muss. Im Beispiel bleiben nach zehn Jahren rund 228.000 Euro von 300.000 Euro übrig: Mehr als drei Viertel der Schuld sind dann dem künftigen Zinsniveau ausgesetzt. Steigt der Zins bis dahin um zwei Prozentpunkte, verteuert das die Rate spürbar — sinkt er, wird es günstiger; verlässlich vorhersagen kann das niemand. Sondertilgungen sind das wirksamste Mittel, diese Angriffsfläche zu verkleinern: Mit 5.000 Euro pro Jahr sinkt die Restschuld im Beispiel auf rund 169.000 Euro. Der Rechner markiert das Zinsbindungsende im Verlauf und rechnet den Zeitraum danach mit einem frei wählbaren, klar als Annahme gekennzeichneten Anschlusszins weiter; was Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen aus dieser Restschuld machen, rechnet der Rechner für die Anschlussfinanzierung durch.
Nach zehn Jahren kündbar, ohne Entschädigung: § 489 BGB
Bei langen Zinsbindungen wirkt eine wenig bekannte Vorschrift zugunsten der Kreditnehmer: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung ganz oder teilweise gekündigt werden — mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer also eine Zinsbindung von 15, 20 oder 30 Jahren vereinbart, sichert sich das Zinsniveau langfristig, bleibt ab dem elften Jahr aber faktisch flexibel: Sind die Marktzinsen gefallen, lässt sich umschulden; sind sie gestiegen, läuft der günstige Altvertrag einfach weiter. Diese Asymmetrie macht lange Zinsbindungen attraktiver, als der etwas höhere Zinssatz vermuten lässt. Das Kündigungsrecht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Volltilgerdarlehen: keine Restschuld, dafür eine höhere Rate
Wer das Thema Anschlussfinanzierung ganz vermeiden will, kann ein Volltilgerdarlehen wählen: Zinsbindung und Laufzeit sind identisch, am Ende existiert keine Restschuld. Der Preis dafür ist eine höhere Rate, weil Laufzeiten von 20 oder 25 Jahren bis zur Volltilgung entsprechend hohe Tilgungssätze erfordern, und meist weniger Flexibilität, weil Banken bei Volltilgern Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel restriktiver handhaben. Dafür belohnen viele Institute die Planbarkeit mit einem kleinen Zinsabschlag. Ob sich das rechnet, lässt sich mit diesem Tilgungsplan direkt prüfen: einfach den Tilgungssatz so setzen, dass die Volltilgung innerhalb der gewünschten Zinsbindung liegt, und Rate, Zinssumme und Laufzeit mit der klassischen Variante vergleichen. Das nötige Gesamtbudget dafür liefert der Leistbarkeitsrechner, die Kosten des Erwerbs der Kaufnebenkosten-Rechner.
Häufige Fragen zu Tilgungsplan und Sondertilgung
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