Haus mit Einliegerwohnung berechnen
Selbstnutzung + VermietungEinfamilienhaus zur Selbstnutzung mit vermieteter Einliegerwohnung: Der Rechner zeigt Belastung, AfA und steuerliches Ergebnis der Vermietung — und stellt die pauschale Zinsaufteilung nach Fläche der gezielten Darlehenszuordnung auf den vermieteten Teil gegenüber.
- Grunderwerbsteuer27.500 € · 73 %
- Notar7.500 € · 20 %
- Grundbuch2.500 € · 7 %
Rechtliche Kennzahlen: AfA § 7 Abs. 4 EStG, zeitanteilig § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG; Werbungskosten § 9 EStG; Einkünfte aus V+V § 21 EStG; 15-%-Grenze § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; privates Veräußerungsgeschäft § 23 EStG. Grunderwerbsteuersätze: Stand 07/2026. Übriger Rechtsstand: 08/2026.
Was als Einliegerwohnung gilt
Einen bundeseinheitlichen Rechtsbegriff der Einliegerwohnung gibt es nicht. Ob eine zweite Wohneinheit vorliegt, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und in der Praxis danach, ob die Wohnung einen eigenen Zugang, eine eigene Küche und ein eigenes Bad hat und gegenüber der Hauptwohnung untergeordnet bleibt. Für die Rechnung auf dieser Seite ist davon nur ein Punkt entscheidend: Die getrennte Nutzung genügt, um das Gebäude steuerlich in einen selbst genutzten und einen vermieteten Teil zu zerlegen. Eine Abgeschlossenheit im Sinne des Wohnungseigentumsrechts ist dafür nicht nötig. Wer die Einheit später einmal einzeln verkaufen oder getrennt beleihen möchte, braucht dagegen die Bescheinigung der Baubehörde nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Was darin geprüft wird, steht auf der Themenseite zur Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Wie der Rechner rechnet
Der Rechner teilt die Anschaffungskosten des Objekts nach Wohnfläche in einen selbst genutzten und einen vermieteten Teil auf. Für den vermieteten Teil ermittelt er die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG): Mieteinnahmen abzüglich AfA, abzugsfähiger Schuldzinsen und anteiliger Kosten. Der Tilgungsplan wird Monat für Monat gerechnet; alle Geldbeträge intern in Cent, damit über 30 Jahre keine Rundungsfehler entstehen. Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Abschlag im Cashflow und keine Werbungskostenposition, es steht deshalb als eigene Zeile neben der vollen Kaltmiete. Wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen, zeigt im Detail der Kaufnebenkosten-Rechner.
Wie die Bank die Mieteinnahmen anrechnet
Die Miete aus der Einliegerwohnung verbessert die Haushaltsrechnung der Bank, aber sie zählt dort nicht in voller Höhe. Üblich ist ein Abschlag für Mietausfall und Bewirtschaftung, in der Praxis werden meist 75 bis 80 Prozent der Kaltmiete angesetzt, und bei einer noch nicht vermieteten Einheit rechnen viele Institute im ersten Schritt gar nichts an. Aus 600 Euro Kaltmiete werden in der Rechnung der Bank damit oft 450 bis 480 Euro, und dieser Unterschied verschiebt die tragbare Rate um einen dreistelligen Betrag im Monat. Zweiter Punkt, der regelmäßig übersehen wird: Die Bank prüft auch, wie lange der Mietvertrag schon läuft und ob die Miete durch Kontoauszüge belegt ist. Was am Ende insgesamt tragbar ist, zeigt der Leistbarkeitsrechner.
Was die gezielte Darlehenszuordnung bringt und welche Voraussetzungen gelten
Bei der pauschalen Aufteilung sind die Schuldzinsen nur im Verhältnis der vermieteten Fläche abziehbar. Bei der gezielten Zuordnung wird ein eigenes Darlehen dem vermieteten Gebäudeteil zugeordnet und das Eigenkapital dem selbst genutzten — dann sind die Zinsen dieser Tranche vollständig Werbungskosten. Voraussetzung sind getrennte Kaufpreisanteile im Notarvertrag, getrennte Darlehensverträge und tatsächlich getrennte Zahlungswege; das Eigenkapital darf nicht mit der Darlehenstranche über ein Sammelkonto laufen. Die Zuordnung muss beim Erwerb erfolgen, eine nachträgliche Umwidmung erkennt das Finanzamt nicht an. Rechtsgrundlage sind das BMF-Schreiben zum Schuldzinsenabzug bei teilweise vermieteten Gebäuden (Anhang 30 VII EStH) und BFH, Urteil vom 01.04.2009, IX R 35/08. Der Rechner stellt beide Varianten nebeneinander und zeigt die Differenz über die gesamte Zinsbindung.
Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden zu Gebäude
Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ist abschreibbar, der Bodenanteil nicht, und bei einem hohen Bodenrichtwert entscheidet diese eine Quote über mehrere tausend Euro AfA pro Jahr. Der Sachwert-Helfer des Rechners schätzt den Gebäudeanteil näherungsweise aus Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungsgrad — als Ausgangspunkt, nicht als Gutachten. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu übernehmen, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht verfehlt; genau daran scheitern die allzu günstigen Bodenanteile. Welche Aufteilung das Finanzamt in der Praxis trägt und woran es die Prüfung aufhängt, beschreibt die Themenseite zur Kaufpreisaufteilung.
Welcher AfA-Satz für den vermieteten Teil gilt
Der AfA-Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr (§ 7 Abs. 4 EStG): 3 Prozent für Gebäude ab 2023, 2 Prozent für Baujahre 1925 bis 2022, 2,5 Prozent davor. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) kann ein höherer Satz angesetzt werden, was sich bei einem älteren Haus mit sanierter Substanz rechnen kann. Abgeschrieben wird nur der vermietete Anteil des Gebäudes; im Erwerbsjahr gibt es die AfA zeitanteilig ab dem Erwerbsmonat. Bei einer Einliegerwohnung mit 30 Prozent Flächenanteil an einem Gebäudewert von 300.000 Euro sind das bei 2 Prozent also 1.800 Euro im Jahr, nicht 6.000 Euro.
Die 15-Prozent-Grenze ist bei einer kleinen Einheit schnell gerissen
Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand am vermieteten Teil, der innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 Prozent der anteiligen Gebäude-Anschaffungskosten übersteigt, wird zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und ist dann nicht mehr sofort, sondern nur noch über die AfA abziehbar. Entscheidend ist das Wort anteilig: Bezugsgröße sind nicht die Anschaffungskosten des ganzen Hauses, sondern nur die des vermieteten Teils. Bei 30 Prozent Flächenanteil an einem Gebäudewert von 300.000 Euro liegt die Grenze bei 13.500 Euro netto, und ein neues Bad mit neuer Küche reicht dafür aus. Der Rechner weist den konkreten Grenzbetrag deshalb als eigene Kennzahl aus, und die Einzelheiten stehen auf der Themenseite zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Vermietung an Angehörige: die 66-Prozent-Grenze
Die Einliegerwohnung wird überdurchschnittlich oft an Eltern oder Kinder vermietet, und dann entscheidet die Höhe der Miete über den Werbungskostenabzug. § 21 Abs. 2 EStG bestimmt: Beträgt das Entgelt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, und nur der entgeltliche Teil trägt Werbungskosten. Beträgt es bei auf Dauer angelegter Vermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als entgeltlich und der Abzug bleibt ungekürzt. Zwischen 50 und 66 Prozent hängt der volle Abzug an einer Totalüberschussprognose. Ortsüblich meint dabei die Warmmiete einschließlich der umlagefähigen Kosten. Die drei Stufen im Einzelnen stehen auf der Themenseite zur Vermietung an Angehörige.
Was gegen die Einliegerwohnung spricht
Der Vorteil liegt auf der Hand: Die Miete senkt die eigene Belastung, und der vermietete Teil macht Zinsen, AfA und laufende Kosten anteilig zu Werbungskosten. Dem stehen drei Posten gegenüber, die in Kaufentscheidungen regelmäßig fehlen. Der Wiederverkauf richtet sich an einen kleineren Käuferkreis, weil jemand ohne Vermietungsabsicht für die zweite Einheit wenig zahlt und die Fläche dann als Zubehör bewertet wird. Beim Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist ist außerdem nur der selbst genutzte Teil von der Besteuerung ausgenommen, während der Gewinn auf den vermieteten Flächenanteil steuerpflichtig bleibt; die Themenseite zur Spekulationsfrist rechnet das durch. Und die Verwaltung ist echte Arbeit: Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel und Instandhaltung fallen auch bei 60 Quadratmetern vollständig an.
Häufige Fragen zu Steuer, Finanzierung und Vermietung
Verwandte Rechner & Themen
- Kaufnebenkosten berechnen — GrESt, Notar, Grundbuch und Makler nach Bundesland
- Tilgungsplan mit Sondertilgung — Rate, Restschuld und Laufzeit Monat für Monat
- Vorfälligkeitsentschädigung prüfen — bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung
- Themenseite Forward-Darlehen — Zinssicherung vor dem Zinsbindungsende
- Themenseite Kaufpreisaufteilung — was das Finanzamt anerkennt
- Themenseite 15-%-Grenze — anschaffungsnahe Herstellungskosten