Kaufpreisfaktor: ab wann ein Objekt zu teuer ist

Ein Kaufpreisfaktor von 26,7 aus einem Exposé beschreibt nicht den Preis, den ein Käufer am Ende wirklich für die Miete dieser Wohnung bezahlt. Rechnet man die Kaufnebenkosten in die Investitionssumme und zieht von der Jahresmiete die Kosten ab, die kein Mieter erstattet, wird aus derselben Wohnung ein Faktor von 34,6. Der häufigste Fehler ist, zwei Faktoren aus zwei Angeboten miteinander zu vergleichen, obwohl beide auf dem nackten Kaufpreis und der Bruttoangabe des Verkäufers beruhen. Rechne den Faktor deshalb zweimal, einmal so wie er im Exposé steht und einmal auf Investitionssumme und Reinertrag, und stelle das zweite Ergebnis dem Sollzins gegenüber, den deine Bank für dieses Objekt nennt.

Was sagt der Kaufpreisfaktor über einen Kaufpreis aus?

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie vielen Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis eines Objekts entspricht, und mehr sagt er nicht. Gerechnet wird er als Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete, für eine Wohnung mit 285.000 Euro Kaufpreis und 890 Euro monatlicher Kaltmiete also 285.000 Euro geteilt durch 10.680 Euro, was 26,7 ergibt. Am Markt läuft dieselbe Zahl auch als Vervielfältiger oder als Mietpreismultiplikator, gemeint ist in allen drei Fällen dasselbe Verhältnis.

Weil der Faktor nur aus diesen zwei Angaben besteht, ist er der Kehrwert der Bruttomietrendite und lässt sich in beide Richtungen umrechnen. Ein Faktor von 25 entspricht vier Prozent, ein Faktor von 20 entspricht fünf Prozent, und ein Faktor von 30 entspricht rund 3,3 Prozent. Welche Richtwerte für diese Prozentzahlen am Markt gelten und wo sie in die Irre führen, ordnet unser Artikel zur Mietrendite ein.

Vom Vervielfältiger der Wertermittlung unterscheidet sich diese Zahl trotz des gleichen Namens erheblich. Der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren wird nicht aus einem Preis abgeleitet, sondern aus dem örtlichen Liegenschaftszinssatz und der verbleibenden Nutzungsdauer des Gebäudes, und er dient dazu, aus einem Reinertrag einen Wert zu errechnen. Der Kaufpreisfaktor geht den umgekehrten Weg und liest aus einem bereits verlangten Preis ab, welches Verhältnis der Verkäufer für angemessen hält. Deshalb ist ein hoher Faktor nie eine Bewertung, sondern eine Forderung, und er lässt sich verhandeln.

Nicht enthalten ist alles, was zwischen dem Kaufpreis im Exposé und dem Geld auf deinem Konto liegt. Der Faktor kennt weder die Kaufnebenkosten noch die Kosten, die ein Eigentümer selbst trägt, weder den Zustand des Gebäudes noch die verbleibende Nutzungsdauer, und schon gar nicht den Zins, zu dem der Kauf finanziert wird. Genau diese Lücken erklären, warum zwei Objekte mit identischem Faktor wirtschaftlich weit auseinanderliegen können.

Welche Miete und welcher Preis gehören in den Faktor?

In den Nenner gehört die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Vorauszahlungen auf Betriebskosten und ohne Heizkosten, und in den Zähler gehört für eine Kaufentscheidung die gesamte Investitionssumme statt des reinen Kaufpreises. Wer stattdessen eine Warmmiete einsetzt, rechnet sich einen Faktor, der um ein Fünftel bis ein Viertel zu niedrig liegt, weil die umgelegten Betriebskosten kein Ertrag des Eigentümers sind, sondern durchlaufende Posten. Zuschläge für eine Möblierung oder einen Stellplatz gehören getrennt betrachtet, denn sie hängen an einer Sache, die sich abnutzt oder für die ein eigener Mietvertrag existiert.

Damit stehen drei Korrekturen an, und alle drei betreffen die Basis der Rechnung statt der Formel selbst.

1. Die Investitionssumme statt des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklerprovision werden bezahlt oder mitfinanziert und erhöhen die Summe, die das Objekt verdienen muss.
2. Der Reinertrag statt der Kaltmiete: Verwaltung, laufende Instandhaltung und ein Ansatz für Mietausfall bleiben beim Eigentümer und senken das, was von der Miete übrig bleibt.
3. Der Sollzins statt eines Richtwerts: ob ein Faktor tragfähig ist, entscheidet sich am Preis des Geldes, mit dem gekauft wird, und nicht an einer Marke aus einer Tabelle.

Die ersten beiden Korrekturen verschieben den Faktor, die dritte gibt ihm einen Maßstab. In dieser Reihenfolge sind sie unten durchgerechnet, an zwei Wohnungen, die im Exposé denselben Faktor tragen.

Damit die erste Korrektur überhaupt greifen kann, muss die Mietangabe belegt sein, und im Exposé ist sie das häufig nicht. Verlange deshalb eine Mietaufstellung mit der aktuellen Nettokaltmiete je Einheit, dem Datum des Mietvertrags und der Angabe, ob eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Eine vereinbarte Staffel verändert den Faktor über die nächsten Jahre planbar nach unten, während eine Angabe zur erzielbaren Miete gar keine Miete ist, sondern eine Erwartung des Verkäufers. Rechne den Faktor immer zuerst mit der Miete, die heute tatsächlich eingeht, und lege die Erwartung als zweite Rechnung daneben.

Wie verändern die Kaufnebenkosten den Faktor?

Die Kaufnebenkosten erhöhen den Faktor um genau denselben Prozentsatz, den sie auf den Kaufpreis aufschlagen, weil sie den Zähler vergrößern und die Miete unverändert lassen. Die Spannweite dieses Aufschlags ist groß. Die Grunderwerbsteuer liegt in Bayern bei 3,5 Prozent und damit am unteren Ende, während andere Bundesländer bis zu 6,5 Prozent verlangen. Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 1,5 Prozent, und eine Maklerprovision ist frei verhandelbar und in der zweiten Beispielrechnung unten mit 3,57 Prozent des Kaufpreises angesetzt.

Für die erste Wohnung, gekauft in Bayern ohne Makler, sind das 9.975 Euro Grunderwerbsteuer und 4.275 Euro für Notar und Grundbuch, zusammen 14.250 Euro oder 5,0 Prozent des Kaufpreises. Die Investitionssumme steigt damit auf 299.250 Euro und der Faktor von 26,7 auf 28,0. Welche Posten in dieser Summe stecken und wann sie fällig werden, ordnet unser Artikel zu den Kaufnebenkosten ein, und den Betrag für dein Bundesland ermittelst du im Kaufnebenkosten-Rechner.

Die zweite Wohnung liegt in einem Bundesland mit dem hohen Steuersatz und wird über einen Makler verkauft. Auf 255.000 Euro Kaufpreis kommen 16.575 Euro Grunderwerbsteuer, 3.825 Euro für Notar und Grundbuch sowie 9.104 Euro Provision, insgesamt 29.504 Euro oder 11,6 Prozent. Aus einem Faktor von 26,7 wird dadurch ein Faktor von 29,8, und die beiden Wohnungen liegen jetzt schon vor jeder Kostenbetrachtung fast zwei Jahresmieten auseinander.

Was bleibt von der Miete nach den nicht umlagefähigen Kosten?

Vom Mieter erstattet wird nur ein Teil der laufenden Kosten, und der Rest verkleinert den Nenner des Faktors dauerhaft. Für die Größenordnung gibt es einen brauchbaren Anker in der Zweiten Berechnungsverordnung, die für den geförderten Wohnungsbau Höchstsätze festlegt und in der Praxis oft als Kalkulationshilfe dient. Nach § 26 der Verordnung sind für die Verwaltung 230 Euro je Wohnung und Jahr ansetzbar sowie 30 Euro je Garagen- oder Einstellplatz. Nach § 28 Absatz 2 gelten für die Instandhaltung höchstens 7,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr bei einem Gebäude, dessen Fertigstellung weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9,00 Euro ab 22 Jahren und höchstens 11,50 Euro ab 32 Jahren, jeweils zuzüglich 1,00 Euro für eine Wohnung mit maschinell betriebenem Aufzug.

Für die erste Wohnung mit 68 Quadratmetern und Baujahr 2012 ergibt das 482,80 Euro Instandhaltung, dazu 230 Euro Verwaltung und 213,60 Euro für ein Mietausfallwagnis von zwei Prozent der Jahresmiete. Zusammen sind das 926,40 Euro, sodass von 10.680 Euro Kaltmiete ein Reinertrag von 9.753,60 Euro bleibt. Die zweite Wohnung hat 72 Quadratmeter, Baujahr 1969 und einen Aufzug, weshalb dort 12,50 Euro je Quadratmeter anzusetzen sind und allein die Instandhaltung mit 900 Euro zu Buche schlägt. Mit Verwaltung und Mietausfall summieren sich ihre Eigentümerkosten auf 1.320,80 Euro und der Reinertrag sinkt auf 8.219,20 Euro.

Diese Sätze sind Höchstwerte einer Verordnung und keine Prognose für ein einzelnes Haus. Bei einer Eigentumswohnung steckt der größere Teil davon im Hausgeld und in der gemeinschaftlichen Rücklage, weshalb sich beides vor dem Kauf lesen lässt. Wie hoch eine angemessene Reserve ausfällt und woran du eine zu dünne erkennst, behandelt unser Artikel zur Instandhaltungsrücklage.

Warum zwei Objekte mit demselben Faktor unterschiedlich teuer sind

Zwei Wohnungen mit identischem Faktor von 26,7 landen nach beiden Korrekturen bei 30,7 und 34,6, und dieser Abstand entsteht ohne einen einzigen Euro Unterschied in der Bewertung des Objekts selbst. Die folgende Rechnung zeigt beide Wege nebeneinander, alle Werte vor Finanzierung und vor Steuern.

Die beiden Wohnungen sehen im Angebot gleich teuer aus und sind es nicht, und der Unterschied liegt vollständig in Posten, die vor dem Notartermin bekannt sind. Ein Käufer, der nur die erste Zeile vergleicht, sortiert nach der einzigen Zahl, die beide Objekte gemeinsam haben. Wer stattdessen die letzte Zeile vergleicht, sieht, dass das billigere Objekt das teurere ist, und kann diesen Abstand in eine Preisverhandlung übersetzen, statt ihn später in der monatlichen Rate zu bemerken.

Welcher Kaufpreisfaktor trägt sich bei welchem Zins?

Tragfähig ist ein Faktor dann, wenn der Reinertrag den Kapitaldienst deckt, und diese Grenze verschiebt sich mit jedem Zinsschritt deutlich. Der maximale Faktor ist dabei der Kehrwert der Belastung, die das Objekt tragen soll. Bei einem Sollzins von drei Prozent deckt ein Objekt seine Zinsen genau dann, wenn der Reinertrag mindestens drei Prozent der Investitionssumme beträgt, was einem Faktor von 33,3 entspricht. Soll zusätzlich mit zwei Prozent getilgt werden, steigt die zu deckende Belastung auf fünf Prozent und der tragfähige Faktor sinkt auf 20.

Die folgenden Werte gelten für eine vollständig fremdfinanzierte Investitionssumme und vor Steuern, damit die beiden Spalten vergleichbar bleiben.

Der Sprung zwischen den beiden Spalten ist die eigentliche Nachricht dieser Rechnung, denn die Tilgung halbiert den tragfähigen Faktor bei heutigen Zinsen nahezu. Kein Objekt aus dem laufenden Angebot in einer gefragten Lage erreicht einen Faktor von 20, und trotzdem werden solche Wohnungen gekauft. Der Unterschied wird aus Eigenkapital, aus dem übrigen Einkommen und aus einer erwarteten Wertsteigerung bedient, und diese drei Quellen gehören offen benannt statt in eine Kennzahl eingerechnet. Wie sich Zins und Tilgung über die Laufzeit auf die Rate verteilen und was eine Sondertilgung daran ändert, siehst du im Tilgungsplan mit Sondertilgung.

Für den praktischen Gebrauch lässt sich die Tabelle auch umdrehen. Wenn du weißt, welche monatliche Zuzahlung du dauerhaft tragen willst, ergibt sich daraus die Belastung, die das Objekt selbst decken muss, und daraus der höchste Faktor, den du bieten kannst. Diese Zahl ist eine Verhandlungsgrenze und keine Prognose, und sie hält im Gespräch mit dem Verkäufer deutlich besser als das Gefühl, dass ein Preis zu hoch sei.

Wie viele Jahresmieten darf ein Mehrfamilienhaus kosten?

Ein Mehrfamilienhaus wird am Markt regelmäßig zu niedrigeren Faktoren gehandelt als eine einzelne Eigentumswohnung im selben Ort, weil der Eigentümer die gesamte Bewirtschaftung selbst trägt. Es gibt keine Gemeinschaft, die Rücklagen bildet, keine Verwaltung, die das Hausgeld abrechnet, und keine Mehrheit, die eine Sanierung beschließt und mitbezahlt. Alles, was bei einer Wohnung im Hausgeld auftaucht, erscheint hier als eigene Position, und die Verwaltungskosten fallen je Einheit an statt einmal.

Zwei Punkte verschieben den Faktor bei einem Zinshaus stärker als bei einer Wohnung. Der erste ist der Mietermix, denn ein Haus mit acht Einheiten und langjährigen Mietverhältnissen kann eine Durchschnittsmiete deutlich unter dem örtlichen Niveau haben, was den Faktor optisch erhöht und gleichzeitig Potenzial bedeutet. Der zweite ist ein Gewerbeanteil im Erdgeschoss, der eine höhere Miete bringt, aber mit anderen Laufzeiten, anderem Leerstandsrisiko und einem eigenen Markt arbeitet. Beides gehört getrennt gerechnet, mit einer Aufstellung je Einheit, bevor ein Gesamtfaktor gebildet wird.

Wie stark die Verwaltung ins Gewicht fällt, zeigt eine kurze Rechnung mit demselben Verordnungssatz. Acht Einheiten kosten nach § 26 der Zweiten Berechnungsverordnung 1.840 Euro im Jahr, und kommen acht Stellplätze hinzu, sind es 2.080 Euro. Bei einer Jahresnettokaltmiete von 58.000 Euro sind das rund 3,6 Prozent der Mieteinnahmen, die vor jeder Instandhaltung abgehen. Genau dieser Posten fehlt in fast jeder Faktorrechnung zu einem Zinshaus, weil er bei einer Eigentumswohnung unsichtbar im Hausgeld steckt.

Ein Leerstandsansatz von zwei Prozent, wie er oben für die einzelne Wohnung verwendet wurde, ist für ein Haus in einem schwachen Teilmarkt zu niedrig. Belastbarer ist der Blick in die Mieterliste der letzten Jahre und in die Zeiträume zwischen zwei Mietverhältnissen, weil daraus ein Wert für dieses Haus entsteht und nicht für den Durchschnitt aller Häuser.

Wann ein niedriger Kaufpreisfaktor kein gutes Zeichen ist

Ein auffällig niedriger Faktor ist zunächst nur die Information, dass für diese Miete wenig verlangt wird, und die Ursache dafür steht selten im Exposé. Vier Erklärungen kommen regelmäßig vor, und jede von ihnen kostet Geld.

1. Sanierungsstau am Dach, an der Fassade oder an der Heizung verlangt binnen weniger Jahre eine Summe, die den gesparten Kaufpreis übersteigt.
2. Eine kurze verbleibende Nutzungsdauer verkürzt den Zeitraum, über den das Objekt überhaupt Miete erwirtschaftet.
3. Ein schwacher Teilmarkt bedeutet, dass die heutige Miete beim nächsten Mieterwechsel nicht wieder erreicht wird.
4. Eine Miete über dem nachhaltigen Niveau, etwa aus einem alten Vertrag mit Möblierung oder Gewerbenutzung, verschwindet mit dem Mieter.

Umgekehrt kann ein hoher Faktor wirtschaftlich aufgehen, wenn er einen bestimmten Grund hat. Eine Wohnung, deren Miete belegbar zwanzig Prozent unter dem örtlichen Niveau liegt, hat bei gleichem Preis rechnerisch einen deutlich niedrigeren Faktor, sobald die Miete beim nächsten Wechsel angepasst wird. Dasselbe gilt für eine Einheit mit frisch erneuerter Technik, bei der die Instandhaltungsposition der nächsten fünfzehn Jahre kleiner ausfällt als der Verordnungssatz vermuten lässt.

Zwei Sonderfälle verzerren den Faktor so stark, dass ein Vergleich mit gewöhnlichem Wohnungseigentum nicht funktioniert. Bei einem Erbbaurechtsgrundstück ist der Kaufpreis niedrig und der laufende Erbbauzins eine dauerhafte Belastung, die in den Reinertrag gehört. Bei Teileigentum ohne Wohnnutzung, etwa einem Hobbyraum oder einer Garage, gelten andere Mietmärkte und andere Finanzierungsbedingungen, sodass ein Faktor aus dem Wohnungsmarkt dort nichts erklärt.

Womit du den Faktor in eine Kaufentscheidung übersetzt

Der Faktor bleibt eine Vorauswahl, und seine Aufgabe endet dort, wo die Prüfung eines konkreten Objekts beginnt. Er beantwortet nicht, wie sich die Steuer auf deinen Cashflow auswirkt, weil dafür die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund, der Abschreibungssatz und dein persönlicher Steuersatz gebraucht werden. Er beantwortet auch nicht, wie viel Eigenkapital das Objekt verlangt, damit die Rate zu deinem Einkommen passt. Für beides braucht es eine Rechnung über die gesamte Haltedauer statt eines Verhältnisses aus zwei Zahlen.

Was der Faktor sehr gut kann, ist eine Vorauswahl in wenigen Minuten und ohne Unterlagen. Nimm den Preis aus dem Exposé und die Kaltmiete, rechne den Faktor, addiere die Nebenkosten deines Bundeslandes und ziehe Verwaltung, Instandhaltung und einen Leerstandsansatz ab. Liegt das Ergebnis über dem Wert, den dein Zins nach der Tabelle oben trägt, kennst du die Lücke in Jahresmieten und damit die Größe deiner Verhandlungsaufgabe. Liegt es darunter, lohnt sich die Anforderung der Unterlagen und die vollständige Rechnung.

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