Erbschaftssteuer Immobilie: Wert und Freibeträge

Wer eine Immobilie erbt, zahlt Erbschaftsteuer nicht auf den Preis, den er beim Verkauf erzielen würde, sondern auf einen Wert, den das Finanzamt nach einem gesetzlich vorgegebenen Verfahren selbst ermittelt. Dieser Grundbesitzwert ist die einzige Zahl, die in der Steuerrechnung auftaucht, und seit der Neufassung der Bewertungsvorschriften zum 1. Januar 2023 liegt er bei vielen Bestandsobjekten spürbar über dem, was der Markt hergibt.

Wie weit beide Zahlen auseinanderliegen, entscheidet über mehr als ein paar Prozentpunkte, weil der Steuertarif in Stufen springt und ein Unterschied von wenigen tausend Euro eine ganze Stufe kosten kann. Das Gesetz lässt deshalb ausdrücklich zu, dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachzuweisen, und bei älteren Objekten ist dieser Nachweis der wirksamste Hebel der gesamten Rechnung.

Kurz gesagt: Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert. Für das Mehrfamilienhaus im Beispiel dieses Artikels sind das 945.075 Euro, und ein allein erbendes Kind zahlt darauf 65.335 Euro. Weist ein Gutachten stattdessen 790.000 Euro nach, sinkt die Steuer auf 32.560 Euro, weil der Erwerb unter die nächste Tarifstufe fällt und der Satz von 15 auf 11 Prozent sinkt. Die teuerste Fehlannahme betrifft die Abschreibung: Versteuert wird der volle Grundbesitzwert, abgeschrieben wird weiterhin die alte Basis des Erblassers, im Beispiel 210.000 Euro. Zeige den Erbfall innerhalb von drei Monaten an, und prüfe den angesetzten Wert, bevor der Bescheid bestandskräftig wird.

Wann fällt auf eine geerbte Immobilie überhaupt Steuer an?

Steuer fällt erst an, wenn der Wert des gesamten Erwerbs den persönlichen Freibetrag übersteigt, und bis dahin bleibt der Erbfall ohne Zahlung an das Finanzamt. Die Immobilie geht dafür nicht mit ihrem Marktpreis in die Rechnung ein, sondern mit dem Grundbesitzwert, den das Finanzamt auf den Todestag ermittelt und in einem eigenen Bescheid feststellt. Von diesem Wert ziehst du die Nachlassverbindlichkeiten ab, anschließend den Freibetrag, und erst auf den Rest wird der Tarif angewendet.

Der Freibetrag gilt für das gesamte Erbe und nicht für jeden einzelnen Gegenstand. Wer neben der Wohnung noch ein Wertpapierdepot und ein Guthaben erbt, rechnet alles zusammen und stellt die Summe dem Freibetrag gegenüber. Hinzu kommen frühere Schenkungen derselben Person aus den letzten zehn Jahren, die nach § 14 des Erbschaftsteuergesetzes mit dem Erbfall zusammengerechnet werden, damit der Freibetrag nicht mehrfach innerhalb eines Jahrzehnts verbraucht werden kann.

Eine Anmerkung zur Schreibweise, weil beide Formen durcheinander verwendet werden: Das Gesetz nennt die Abgabe Erbschaftsteuer mit einem s, gesucht und gesprochen wird fast immer Erbschaftssteuer. Gemeint ist in beiden Fällen dieselbe Steuer nach demselben Gesetz.

Welche Freibeträge und Steuerklassen gelten?

Die Höhe des Freibetrags hängt allein am Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, und dieselbe Beziehung bestimmt auch die Steuerklasse und damit den Tarif. Die folgenden Beträge stehen in § 16 des Erbschaftsteuergesetzes und sind seit 2009 unverändert.

Der Abstand zwischen den Klassen ist der eigentliche Hebel der Erbschaftsteuer, denn eine Nichte und ein Kind trennen beim gleichen Haus sowohl 380.000 Euro Freibetrag als auch gut zwanzig Prozentpunkte beim Satz. Neben dem Freibetrag erhalten ein überlebender Ehegatte zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro und Kinder je nach Alter zwischen 10.300 und 52.000 Euro, wobei dieser Betrag um den Kapitalwert steuerfreier Hinterbliebenenbezüge gekürzt wird und bei einer Witwenrente deshalb oft weitgehend aufgezehrt ist.

Auf den verbleibenden Erwerb wird anschließend der Tarif nach § 19 des Erbschaftsteuergesetzes angewendet, und dieser Tarif kennt keine Zonen, sondern Stufen: Der Satz der erreichten Stufe gilt für den gesamten Betrag.

Weil der Satz sprunghaft steigt, kostet ein einziger Euro oberhalb einer Grenze in Klasse I bis zu vier Prozentpunkte auf die gesamte Summe. Der Härteausgleich in § 19 Absatz 3 fängt den schlimmsten Teil dieses Sprungs ab, indem der Mehrbetrag nur insoweit erhoben wird, als er aus der Hälfte des die Grenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann. Dieser Ausgleich greift allerdings nur unmittelbar oberhalb einer Stufe, und schon wenige zehntausend Euro darüber trägt der höhere Satz wieder in voller Höhe.

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert deiner Immobilie?

Welches Verfahren angewendet wird, bestimmt § 182 des Bewertungsgesetzes allein nach der Grundstücksart, und der Erbe hat darauf keinen Einfluss. Für Wohnungs- und Teileigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt das Vergleichswertverfahren, das sich an tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus der Sammlung des örtlichen Gutachterausschusses orientiert. Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Objekte mit ortsüblich ermittelbarer Miete gehen in das Ertragswertverfahren, und alles, wofür sich weder Vergleichspreise noch eine übliche Miete finden lassen, landet im Sachwertverfahren.

Zum 1. Januar 2023 wurden die Rechengrößen dieser Verfahren an das novellierte Bewertungsrecht angepasst, und die Richtung war eindeutig. Die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze in § 188 des Bewertungsgesetzes sanken für Mietwohngrundstücke von 5,0 auf 3,5 Prozent, und ein niedrigerer Zins bedeutet einen höheren Vervielfältiger und damit einen höheren Wert. Gleichzeitig wurde die typisierte Gesamtnutzungsdauer von Wohngebäuden auf achtzig Jahre verlängert, was die verbleibende Restnutzungsdauer älterer Häuser rechnerisch verlängert und den Ertragswert zusätzlich anhebt.

Eine Untergrenze schützt sehr alte Gebäude vor dem Wert null und wirkt in der Praxis in die andere Richtung: Nach § 185 Absatz 3 des Bewertungsgesetzes beträgt die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer, bei einem Wohnhaus also mindestens vierundzwanzig Jahre. Ein Haus aus den 1930er Jahren wird deshalb so bewertet, als habe es noch ein knappes Vierteljahrhundert vor sich, unabhängig von seinem Zustand.

Der Ertragswert eines Mehrfamilienhauses, Schritt für Schritt

Das Ertragswertverfahren setzt den Wert des Gebäudes aus den Mieterträgen zusammen und addiert den Bodenwert separat dazu. Als Beispiel dient ein Mietwohngrundstück mit sechs Wohnungen und 420 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1996, auf einem Grundstück von 600 Quadratmetern bei einem Bodenrichtwert von 350 Euro je Quadratmeter. Die übliche Miete am Ort liegt bei 9,50 Euro je Quadratmeter im Monat, das Gebäude ist am Bewertungsstichtag dreißig Jahre alt, und von den achtzig Jahren Gesamtnutzungsdauer bleiben damit fünfzig übrig.

Die Bewirtschaftungskosten darf niemand frei schätzen, sie folgen den pauschalierten Basiswerten der Anlage 23 zum Bewertungsgesetz von 230 Euro je Wohnung und 9 Euro je Quadratmeter, fortgeschrieben mit dem Verbraucherpreisindex. Für Bewertungsstichtage im Jahr 2026 ergibt der Vergleich des Oktoberwerts 2025 von 123,0 mit dem Oktoberwert 2001 von 77,1 einen Faktor von rund 1,60 und damit die oben eingesetzten 367 Euro und 14,36 Euro. An der Stellschraube, die den Wert wirklich bewegt, lässt sich dagegen nichts drehen: Der Vervielfältiger von 23,4556 macht aus jedem zusätzlichen Euro Jahresreinertrag rund dreiundzwanzig Euro Grundbesitzwert.

Wann bleibt das Familienheim steuerfrei?

Das Familienheim ist die einzige Befreiung, die eine Immobilie vollständig aus der Besteuerung nimmt, und sie hängt an der Selbstnutzung durch beide Seiten. Erbt ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner die Wohnung, die der Erblasser bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat, bleibt sie nach § 13 Absatz 1 Nummer 4b des Erbschaftsteuergesetzes ohne jede Flächengrenze steuerfrei. Erbt ein Kind, gilt dieselbe Befreiung nach Nummer 4c, allerdings nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt.

Das Wort soweit ist wörtlich zu nehmen, denn die Grenze wirkt anteilig und nicht als Alles-oder-nichts-Schwelle. Bei einer Wohnung von 260 Quadratmetern und einem Grundbesitzwert von 650.000 Euro bleiben zweihundert von zweihundertsechzig Quadratmetern begünstigt, also 500.000 Euro, und die restlichen 150.000 Euro treffen auf den Freibetrag des Kindes von 400.000 Euro. In dieser häufigen Konstellation fällt am Ende keine Steuer an.

Der teure Teil dieser Befreiung kommt erst Jahre später, und er trifft genau die Fälle, in denen sich die Lebensumstände ändern. Die Befreiung setzt voraus, dass der Erwerber unverzüglich einzieht und die Wohnung zehn Jahre lang selbst bewohnt, und sie entfällt rückwirkend und in voller Höhe, wenn er vorher auszieht oder vermietet. Zieht das Kind aus dem Beispiel im siebten Jahr aus, werden nachträglich 650.000 Euro abzüglich der Pauschale und des Freibetrags besteuert, was bei einem Erwerb von 235.000 Euro und einem Satz von 11 Prozent eine Steuer von 25.850 Euro ergibt, sieben Jahre nach dem Erbfall. Nur zwingende Gründe wie eine Pflegebedürftigkeit, die eine eigenständige Haushaltsführung ausschließt, lassen die Befreiung trotz Auszugs bestehen.

Welche Abschläge und Abzüge mindern den Wert noch?

Für vermietete Wohnimmobilien sieht § 13d des Erbschaftsteuergesetzes einen Bewertungsabschlag vor, und der Ansatz sinkt dadurch auf 90 Prozent des ermittelten Werts. Aus dem Grundbesitzwert von 945.075 Euro im Beispiel oben werden damit 850.568 Euro, die in die Steuerrechnung eingehen. Begünstigt ist nur die Vermietung zu Wohnzwecken, und wer die Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung an einen Miterben weitergeben muss, kann den Abschlag nicht für sich beanspruchen, sondern überträgt ihn auf denjenigen, der die Wohnung am Ende behält.

Neben diesem Abschlag mindern die Nachlassverbindlichkeiten den Erwerb. Ein noch laufendes Darlehen auf der Immobilie mindert den Erwerb in voller Höhe der Restschuld, und für Bestattung, Grabmal, Grabpflege und die Abwicklung des Nachlasses zieht § 10 Absatz 5 Nummer 3 des Erbschaftsteuergesetzes ohne jeden Nachweis einen Pauschbetrag von 15.000 Euro ab. Dieser Pauschbetrag wurde durch das Jahressteuergesetz 2024 von zuvor 10.300 Euro angehoben und gilt für alle Erwerbe ab dem 1. Januar 2025.

Mit diesen beiden Größen steht die Rechnung für das Beispiel fest. Von 850.568 Euro gehen die Pauschale von 15.000 Euro und der Freibetrag von 400.000 Euro ab, es verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 435.568 Euro, und bei einem Satz von 15 Prozent in Klasse I beträgt die Erbschaftsteuer 65.335 Euro.

Wann rechnet sich ein Gutachten nach § 198 Bewertungsgesetz?

Nach § 198 des Bewertungsgesetzes darf der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach dem typisierten Verfahren ermittelte Wert, und der nachgewiesene Wert ist dann anzusetzen. Als Nachweis akzeptiert das Gesetz ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten beziehungsweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Anerkannt wird außerdem ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommen ist, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse zwischenzeitlich nicht geändert haben.

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet zwischen 1.500 und 2.000 Euro oder ungefähr ein Prozent des ermittelten Werts, wie unser Artikel zum Gutachter beim Hauskauf an den aktuellen Honoraren zeigt. Dem steht im Beispiel eine erhebliche Wirkung gegenüber: Weist das Gutachten statt 945.075 Euro einen Wert von 790.000 Euro nach, sinkt der Ansatz nach dem Abschlag auf 711.000 Euro und der steuerpflichtige Erwerb auf 296.000 Euro. Damit fällt der Erwerb unter die Grenze von 300.000 Euro, der Satz sinkt von 15 auf 11 Prozent, und die Steuer beträgt 32.560 Euro statt 65.335 Euro.

Der Wert ist in diesem Beispiel um sechzehn Prozent gefallen, die Steuer um die Hälfte, und dieser Unterschied entsteht fast vollständig durch den Tarifsprung an der Stufengrenze. Deshalb lohnt sich vor jeder Beauftragung dieselbe kurze Vorprüfung: Liegt der steuerpflichtige Erwerb knapp über einer der Grenzen aus der Tariftabelle, trägt sich ein Gutachten schon bei einer geringen Korrektur, während es mitten in einer Stufe nur den anteiligen Satz spart und bei kleinen Abweichungen nicht hereinkommt.

Versteuert wird der Grundbesitzwert, abgeschrieben wird er nicht

Wer die geerbte Wohnung behält und weitervermietet, versteuert den Grundbesitzwert, darf ihn aber nicht abschreiben, und diese Lücke ist der häufigste Irrtum bei einer geerbten Mietimmobilie. Nach § 11d der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung führt der unentgeltliche Erwerber die Abschreibung seines Rechtsvorgängers fort, also dessen Anschaffungskosten für das Gebäude und dessen Abschreibungssatz. Der Erbfall erzeugt keine neuen Anschaffungskosten und hebt die Bemessungsgrundlage nicht auf das Niveau an, das soeben besteuert wurde.

Für das Mehrfamilienhaus aus dem Beispiel sieht die Rechnung so aus: Der Erblasser hatte 1996 einen Gebäudeanteil von 210.000 Euro angeschafft und davon jährlich 2 Prozent abgeschrieben, also 4.200 Euro. Nach dreißig Jahren sind 126.000 Euro verbraucht, der Erbe setzt dieselben 4.200 Euro für die verbleibenden zwanzig Jahre fort, und mehr gibt die Vorschrift nicht her. Versteuert werden 850.568 Euro, abgeschrieben wird eine Basis von 210.000 Euro, und auch der erhöhte Satz von 3 Prozent für neuere Gebäude bleibt außen vor, weil der Erbe an den Satz des Erblassers gebunden ist.

Rechnerisch bedeutet das einen Gebäudeanteil, der für die Steuererklärung des Erben längst zu großen Teilen abgeschrieben ist, während die Mieteinnahmen voll zu versteuern sind. Wie sich eine niedrige Abschreibungsbasis auf Cashflow und Rendite auswirkt, siehst du am schnellsten, wenn du die Mieten, die Restschuld und den fortgeführten Abschreibungsbetrag im Kapitalanlage-Rechner nebeneinanderstellst. Den Gebäudeanteil selbst findest du im Kaufvertrag des Erblassers oder in der Anlage V seiner letzten Steuererklärungen, und ohne diese beiden Zahlen lässt sich die laufende Abschreibung nach dem Erbfall nicht fortführen.

Was gilt bei mehreren Erben und einer Auszahlung?

Eine Erbengemeinschaft erwirbt den Nachlass gemeinschaftlich, und jeder Miterbe versteuert zunächst nur seine Quote, was die Steuer in vielen Fällen vollständig verschwinden lässt. Teilen sich drei Kinder das Mehrfamilienhaus aus dem Beispiel, entfallen auf jedes rund 283.523 Euro, und mit einem Freibetrag von 400.000 Euro je Kind bleibt der Erbfall für alle drei steuerfrei. Dieselbe Immobilie, von einem Kind allein geerbt, kostet dagegen 65.335 Euro.

Die Auseinandersetzung danach ist keine Erbschaftsteuerfrage mehr, sondern eine Finanzierungsfrage. Übernimmt eines der Kinder das Haus und zahlt die beiden anderen aus, erwirbt es deren Anteile entgeltlich und braucht dafür in aller Regel ein Darlehen über zwei Drittel des vereinbarten Werts. Welche monatliche Rate dabei tragfähig ist und welcher Betrag sich aus dem vorhandenen Einkommen heraus überhaupt darstellen lässt, lässt sich vorab im Leistbarkeits-Rechner abschätzen, bevor eine Zahl im Familienkreis genannt wird.

Steuerlich hat diese Auszahlung zwei Folgen, die oft übersehen werden. Der übernehmende Miterbe hat für die hinzugekauften zwei Drittel echte Anschaffungskosten und darf darauf eine eigene, höhere Abschreibung vornehmen, während das geerbte Drittel bei der alten Basis bleibt. Zugleich beginnt für diese zwei Drittel eine neue zehnjährige Frist, innerhalb derer ein Weiterverkauf steuerpflichtig wäre, und die Einzelheiten dazu stehen in unserem Artikel zur Spekulationsfrist.

Welche Fristen laufen nach dem Erbfall?

Die erste Frist ist kurz und wird regelmäßig versäumt: Nach § 30 des Erbschaftsteuergesetzes ist jeder Erwerb innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis schriftlich beim zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt anzuzeigen. Eine formlose Mitteilung mit Angaben zu Erblasser, Erwerber, Verwandtschaftsverhältnis und Gegenstand des Erwerbs genügt, und die eigentliche Steuererklärung fordert das Finanzamt anschließend mit eigener Frist an. Die Anzeige entfällt nur, wenn der Erwerb ohnehin durch ein Testament mit gerichtlicher Eröffnung oder durch eine notarielle Urkunde aktenkundig ist.

Die zweite Frist entscheidet darüber, ob die Immobilie verkauft werden muss, um die Steuer aufzubringen. Für Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, gewährt § 28 Absatz 3 des Erbschaftsteuergesetzes eine Stundung von bis zu zehn Jahren, und bei einem Erwerb von Todes wegen bleibt diese Stundung zinslos. Voraussetzung ist der Nachweis, dass der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen könnte, und die Stundung endet vorzeitig, sobald die Immobilie weiterverkauft wird oder die Wohnnutzung wegfällt.

Wer die Übertragung dagegen noch zu Lebzeiten gestaltet, arbeitet mit der Zehnjahresfrist des § 14 des Erbschaftsteuergesetzes, nach deren Ablauf der Freibetrag für eine weitere Zuwendung an dieselbe Person erneut zur Verfügung steht. Wie sich der Wert einer solchen Übertragung durch einen vorbehaltenen Nießbrauch zusätzlich senken lässt und welche Frist dabei gerade nicht zu laufen beginnt, beschreibt unser Artikel zum Nießbrauch an einer Immobilie.

Was derzeit in Karlsruhe verhandelt wird

Das Bundesverfassungsgericht hat am 12. und 13. Oktober 2026 zwei Verfahren zur Erbschaftsteuer mündlich verhandelt, und beide betreffen die Grundlagen der oben beschriebenen Rechnung. Im Normenkontrollverfahren 1 BvF 1/23 wendet sich der Freistaat Bayern unter anderem gegen die Bewertung des Grundbesitzes, gegen die seit 2009 unveränderten persönlichen Freibeträge und gegen die Steuersätze, weil beide weder an die Preisentwicklung noch an das regional sehr unterschiedliche Niveau der Immobilienpreise angepasst worden seien. Das zweite Verfahren mit dem Aktenzeichen 1 BvR 804/22 betrifft die Begünstigung von Betriebsvermögen.

Eine Entscheidung liegt bislang nicht vor, und bis dahin gilt das geltende Recht in vollem Umfang. Praktische Bedeutung hat das Verfahren trotzdem, weil ein bestandskräftiger Bescheid an einer späteren Entscheidung nicht mehr teilnimmt. Offen bleibt ein Bescheid entweder durch einen Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe oder durch einen Vorläufigkeitsvermerk, den die Finanzverwaltung bei anhängigen Musterverfahren von sich aus aufnehmen kann. Ob ein solcher Vermerk in deinem Bescheid steht, findest du im Erläuterungsteil am Ende des Bescheids.

Womit du in den ersten Wochen anfängst

Die Reihenfolge nach einem Erbfall ist weitgehend vorgegeben, und sie beginnt mit der Anzeige an das Finanzamt innerhalb von drei Monaten, weil diese Frist unabhängig von allen offenen Fragen zum Wert läuft. Parallel dazu lohnt sich die Suche nach den Unterlagen, die später die Bewertung tragen: der Kaufvertrag des Erblassers mit dem damaligen Gebäudeanteil, die bisherigen Abschreibungsbeträge aus seinen Steuererklärungen, die aktuellen Mietverträge und der Bodenrichtwert des Grundstücks aus dem Portal des zuständigen Gutachterausschusses.

Mit diesen Zahlen lässt sich der voraussichtliche Grundbesitzwert selbst überschlagen, und erst dieser Überschlag zeigt, ob überhaupt Steuer anfällt und wie nah der Erwerb an einer Tarifstufe liegt. Fällt er knapp über eine Grenze, ist der Nachweis eines niedrigeren Werts der wirksamste Hebel und sollte vor dem Ablauf der Einspruchsfrist angestoßen werden. Liegt er dagegen klar unterhalb des Freibetrags, erledigt sich das Thema mit der Anzeige und der angeforderten Erklärung.

Bleibt die Immobilie im Bestand, verschiebt sich die Frage von der Erbschaftsteuer zur laufenden Rechnung, und die hängt an der Miete, der fortgeführten Abschreibung und den nicht umlagefähigen Kosten. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.