Ehegattenschaukel Immobilien: wann sie sich lohnt

Die Ehegattenschaukel ist der entgeltliche Verkauf einer vermieteten Immobilie an den eigenen Ehepartner, und ihr Zweck ist eine neue, höhere Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Ist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG sicher abgelaufen und liegt das Objekt im Privatvermögen, bleibt der Wertzuwachs beim verkaufenden Partner grundsätzlich außerhalb der Einkommensteuer, während der kaufende Partner den Gebäudeanteil seiner neuen Anschaffungskosten abschreibt. Wirtschaftlich trägt sich das nur, solange die zusätzliche Abschreibung größer bleibt als die Kosten der Übertragung und als die Mehrzinsen einer neuen Finanzierung. An diesem zweiten Punkt scheitert die Gestaltung häufiger als an der Steuer.

Was passiert bei einer Ehegattenschaukel?

Der Ablauf ist ein vollständiger Immobilienverkauf innerhalb der Ehe, kein Umschreiben im Grundbuch. Sechs Schritte gehören dazu:

1. Ein Ehepartner hält eine vermietete Immobilie im Privatvermögen, und seit dem entgeltlichen Erwerb sind mehr als zehn Jahre vergangen.
2. Der andere Ehepartner kauft das Objekt zu einem hergeleiteten, marktgerechten Preis.
3. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet und so umgesetzt, wie er vereinbart ist.
4. Der Kaufpreis wird tatsächlich gezahlt oder eine Verbindlichkeit wirksam übernommen.
5. Besitz, Nutzen, Lasten, Mieten sowie Wertchance und Verlustrisiko gehen auf den Käufer über.
6. Der Käufer setzt den Gebäudeanteil seiner Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage an.

Der Name spielt darauf an, dass die Immobilie nach einer weiteren Haltephase zurück an den ersten Ehepartner verkauft werden könnte, und geläufig sind dafür auch Immobilienschaukel, Eheschaukel und Eigenheimschaukel. Eine Rückübertragung ist ein eigenständiger Vorgang mit neuer Frist und neuen Gebühren, sodass die Gestaltung bestenfalls im Zehnjahrestakt wiederholbar bleibt. Steht das Hin und Her von Beginn an fest, stellt gerade das die Ernsthaftigkeit der ersten Übertragung infrage.

Warum steigt die Abschreibung durch den Verkauf?

Maßgeblich für die AfA des Käufers sind seine eigenen Anschaffungskosten für das Gebäude, nicht der Restbuchwert des Verkäufers. Der Verkäufer hat seine Abschreibung vielleicht aus einem Kaufpreis von vor zwölf Jahren berechnet, während der Ehepartner heute zum aktuellen Wert erwirbt. Soweit dieser höhere Wert auf das Gebäude entfällt, entsteht beim Käufer eine höhere Bemessungsgrundlage, obwohl das Objekt unverändert vermietet bleibt.

Zwei Größen sind streng zu trennen. Die Bemessungsgrundlage steigt mit dem neuen Kaufpreis, der lineare AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 EStG richtet sich dagegen weiter nach dem Fertigstellungsjahr: 2,5 Prozent vor 1925, 2 Prozent von 1925 bis 2022 und 3 Prozent ab 2023. Ein Kauf im Jahr 2026 macht aus einem Wohnhaus von 1995 also kein Gebäude mit 3 Prozent AfA, sondern lässt es bei 2 Prozent auf einer höheren Basis.

Abschreibbar ist außerdem nur der Gebäudeanteil, denn Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Der Gesamtkaufpreis samt Anschaffungsnebenkosten ist nach den realen Wertverhältnissen zu verteilen, und diese Aufteilung gehört in den Kaufvertrag statt nachträglich in die Steuererklärung. Wie der Gebäudeanteil belastbar hergeleitet wird, beschreibt unser Artikel zur Kaufpreisaufteilung.

Wann ist die Zehnjahresfrist wirklich abgelaufen?

Die Frist läuft taggenau, und ein pauschales “im elften Jahr” reicht nicht. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst Veräußerungen, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die beiden bindenden notariellen Verträge, nicht die Eintragung im Grundbuch, nicht der Tag der Kaufpreiszahlung und nicht der vertragliche Nutzen- und Lastenwechsel. Den frühestmöglichen Termin liefert deshalb die alte Erwerbsurkunde und nicht das Kalenderjahr.

Besondere Vorsicht gilt, wenn die Immobilie nicht gekauft, sondern geerbt, geschenkt, teilentgeltlich übertragen oder aus einem Betriebsvermögen entnommen wurde. Bei unentgeltlichem Erwerb rechnet § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG dem Erwerber die Anschaffung des Rechtsvorgängers zu, was die Frist verschiebt. Die Einzelheiten samt Eigennutzungsausnahme behandelt unser Artikel zur Spekulationsfrist.

Die Zehnjahreslogik trägt außerdem nur im Privatvermögen. Liegt das Objekt in einem Betriebsvermögen oder besteht ein gewerblicher Grundstückshandel, können stille Reserven trotz langer Haltedauer steuerpflichtig sein.

Was kostet die Übertragung wirklich?

Sie kostet weniger, als die verbreitete Pauschale von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises vermuten lässt, weil zwei der größten Posten eines normalen Kaufs entfallen. Grunderwerbsteuer fällt nach § 3 Nr. 4 GrEStG nicht an, sodass bei 500.000 Euro je nach Bundesland zwischen 17.500 und 32.500 Euro ungezahlt bleiben, und eine Maklerprovision ist beim Verkauf innerhalb der Ehe nicht veranlasst.

Notar und Grundbuch rechnen nach dem GNotKG ab, also nach dem Geschäftswert und nicht nach einem Prozentsatz. Für 500.000 Euro weist Tabelle B der Anlage 2 eine 1,0-Gebühr von 935 Euro aus, für 400.000 Euro sind es 785 Euro. Daraus ergibt sich die folgende Rechnung, Notargebühren brutto mit 19 Prozent Umsatzsteuer, Gerichtskosten ohne:

Damit liegt die Übertragung zwischen Ehegatten bei rund 0,9 bis 1,2 Prozent des Kaufpreises, und die Gebühren wachsen mit steigendem Wert unterproportional. Weil das GNotKG die Sätze verbindlich vorgibt, kostet dieselbe Leistung bei jedem Notar dasselbe, und ein Preisvergleich zwischen Notariaten führt zu nichts. Verhandelbar ist allein der Umfang: Welche Betreuungs- und Treuhandtätigkeiten der Vertrag vorsieht und ob überhaupt eine neue Grundschuld eingetragen werden muss, verschiebt die Summe stärker als die Wahl des Notariats.

Rechnet sich die Ehegattenschaukel? Zwei Szenarien

Die Antwort hängt fast vollständig daran, ob eine neue Bankfinanzierung nötig ist. Das Beispiel unterstellt einen Erwerb am 15. Februar 2014 für 300.000 Euro bei einem Gebäudeanteil von 75 Prozent, Baujahr 1995 und damit 2 Prozent AfA auf 225.000 Euro, also bisher 4.500 Euro im Jahr. Verkauft wird 2026 zum belegten Verkehrswert von 500.000 Euro. In Szenario A trägt das Paar den Kaufpreis aus Eigenmitteln und einem Verkäuferdarlehen. In Szenario B wird ein altes Bankdarlehen mit 180.000 Euro Restschuld und 1,4 Prozent Zins abgelöst und beim Käufer zu 3,71 Prozent effektiv neu aufgenommen, wie sie Anfang Juli 2026 für zehnjährige Zinsbindungen zu sehen waren.

In Szenario A amortisieren sich die Kosten von 4.400 Euro nach gut drei Jahren, und danach bleibt die Steuerwirkung von rund 1.288 Euro jährlich erhalten. In Szenario B kostet die Ablösung 180.000 Euro zu 2,31 Prozentpunkten mehr Zins, das sind 4.158 Euro im Jahr und nach dem Werbungskostenabzug bei 42 Prozent noch 2.412 Euro echte Belastung. Diese Summe übersteigt die gewonnene Steuerwirkung über die gesamte neue Zinsbindung hinweg. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist darin nicht enthalten, und wie hoch sie ausfällt, lässt sich vorab im Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung abschätzen.

Die Entscheidung fällt damit nicht an der Abschreibung, sondern an der Zinsdifferenz und an der Rate, die der kaufende Partner dauerhaft tragen kann. Wie sich Rate, Restschuld und Laufzeit bei verschiedenen Tilgungssätzen entwickeln, zeigt der Tilgungsplan mit Sondertilgung.

Woher kommt der Kaufpreis?

Der Kaufpreis muss nicht aus neuem Bankgeld stammen, aber er muss wirtschaftlich geschuldet und wie vereinbart erbracht werden. Drei Wege sind üblich:

1. Neues Bankdarlehen des Käufers. Der Zahlungsfluss ist eindeutig, und ein höheres Zinsniveau als bei der alten Finanzierung frisst den AfA-Vorteil je nach Volumen auf.
2. Übernahme bestehender Verbindlichkeiten. Die Schuldübernahme ist Entgelt und setzt die Zustimmung der Bank voraus. Bleibt die Schuld unter dem Verkehrswert, entsteht ein teilentgeltlicher Vorgang.
3. Verkäuferdarlehen zwischen den Ehegatten. Kaufvertrag und Darlehen sind getrennt zu dokumentieren, und Laufzeit, Zinssatz, Tilgung, Sicherheiten und Zahlungsweg sollten einem Fremdvergleich standhalten.

Der Zinsvorteil, den ein Verkäuferdarlehen verspricht, entsteht allerdings nicht automatisch. Er beruht darauf, dass der Verkäufer seine Zinseinnahmen mit 25 Prozent Abgeltungsteuer versteuert, während der Käufer dieselben Zinsen mit bis zu 45 Prozent als Werbungskosten absetzt. § 32d Abs. 2 Nr. 1 Buchst. a EStG nimmt Zinsen zwischen nahestehenden Personen vom Abgeltungssatz aus, soweit sie beim Schuldner Werbungskosten sind. Der Bundesfinanzhof hat am 29. April 2014 unter dem Aktenzeichen VIII R 9/13 entschieden, dass die Angehörigenstellung allein dafür nicht genügt und ein Beherrschungsverhältnis oder eine finanzielle Abhängigkeit hinzukommen muss.

Fließt der Kaufpreis von einem Gemeinschaftskonto, wird unklar, wer die Anschaffung finanziert hat. Ein separates Erwerbskonto und zuordenbare Darlehensauszahlungen schaffen die besseren Nachweise. Kritisch ist außerdem eine vorab geplante Rückschenkung des Kaufpreises.

Welche Gutachten die Rechnung tragen

Drei Bewertungen stützen die Gestaltung, und keine davon ist verpflichtend. Ihre Preise gehören trotzdem in dieselbe Rechnung wie die Notargebühren, weil sie den Break-even aus Szenario A um Monate verschieben.

Das Verkehrswertgutachten begründet den Kaufpreis und schützt nach unten vor einem teilentgeltlichen Erwerb sowie nach oben davor, dass der über dem Marktwert liegende Teil als Anschaffungskosten scheitert. Sein Honorar ist nicht gesetzlich geregelt und steigt mit dem Objektwert.

Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, welcher Teil der neuen Anschaffungskosten überhaupt abschreibbar ist. Die im Juli 2026 öffentlich einsehbaren Preise reichen von 299 Euro brutto für eine rein digitale Ausarbeitung über 599 Euro bis zu 1.999 Euro für eine gutachterliche Stellungnahme.

Das Restnutzungsdauer-Gutachten setzt nicht an der Basis an, sondern am Satz: Es weist nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach und hebt den jährlichen Abzug über die typisierten 2 Prozent hinaus. Ohne Ortstermin kostet es im September 2026 zwischen 779 und 949 Euro, im Paket mit Besichtigung und Kaufpreisaufteilung rund 1.800 Euro. Wann sich der Nachweis trägt, rechnet unser Artikel zum Restnutzungsdauer-Gutachten für drei Haltedauern durch.

Geht die Schaukel auch mit Kindern oder Geschwistern?

Mit Kindern geht sie, und zwar aus demselben Grund wie unter Ehegatten. § 3 Nr. 6 GrEStG befreit den Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, und stellt Stiefkinder den Abkömmlingen gleich. Ein Verkauf an das eigene Kind löst also keine Grunderwerbsteuer aus.

Zwei Unterschiede verschieben die Rechnung trotzdem. Der Schenkungsteuerfreibetrag beträgt nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG 400.000 Euro je Kind und Elternteil statt der 500.000 Euro zwischen Ehegatten, sodass ein zu niedrig angesetzter Kaufpreis schneller in den steuerpflichtigen Bereich läuft. Und der Fremdvergleich wird strenger geprüft, weil ein Kind den Kaufpreis selten aus eigenen Mitteln aufbringt: Finanziert der Verkäufer den Erwerb selbst und fließt der Kaufpreis im Ergebnis nie, ist es keine Veräußerung, sondern eine Schenkung mit anderen Folgen.

Unter Geschwistern greift die Befreiung nicht, denn die gerade Linie erfasst nur Vorfahren und Abkömmlinge. Bei 500.000 Euro fallen dann je nach Bundesland zwischen 17.500 und 32.500 Euro Grunderwerbsteuer an, und dasselbe gilt für nicht verheiratete Paare. Das übersteigt den jährlichen AfA-Vorteil aus der Beispielrechnung um ein Vielfaches.

Was bringt die Variante über eine Ehegatten-GbR?

Sie verlagert die Übertragung von der Immobilie auf Gesellschaftsanteile und wird vor allem damit beworben, dass keine Notarkosten anfallen. Der erste Teil dieser Aussage trifft zu: Halten beide Ehepartner das Objekt über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wird nicht das Grundstück verkauft, sondern ein Anteil an der Gesellschaft, und die Übertragung von Mitgliedschaftsrechten an einer Personengesellschaft bedarf nach ständiger Rechtsprechung auch dann keiner notariellen Form, wenn das Gesellschaftsvermögen im Wesentlichen aus Grundbesitz besteht.

Der zweite Teil blendet den Aufbau aus. Bevor Anteile wandern können, muss die Immobilie erst in die Gesellschaft gelangen, und das ist ein vollwertiges Grundstücksgeschäft mit Beurkundung, Grundbucheintragung und den Gebühren aus der Tabelle oben. Seit dem MoPeG vom 1. Januar 2024 kommt hinzu, dass eine GbR nach § 47 Abs. 2 GBO nur noch im Grundbuch eingetragen wird, wenn sie zuvor im Gesellschaftsregister steht, und das gilt für den Erwerb wie für die Veräußerung. Eine Ersparnis entsteht damit frühestens ab der zweiten Runde. Steuerlich bleibt die Variante prüfungsbedürftig, weil § 1 Abs. 2a und Abs. 3 GrEStG Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften oberhalb bestimmter Schwellen erfassen. Am Zweck ändert die Konstruktion ohnehin nichts, denn eine neue AfA-Bemessungsgrundlage entsteht auch hier nur, soweit ein entgeltlicher Erwerb vorliegt.

Ist die Ehegattenschaukel legal?

Ein Verkauf zwischen Ehegatten ist ein zulässiges Rechtsgeschäft, und die Absicht, dadurch eine höhere Abschreibung zu erreichen, macht ihn nicht missbräuchlich. Die Gestaltung scheitert nicht am Motiv, sondern daran, ob sie tatsächlich durchgeführt wird.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kommt es auf zivilrechtliche Wirksamkeit, klare Vereinbarungen, eine am Fremdüblichen orientierte Gestaltung und die tatsächliche Durchführung an. Nicht jede kleine Abweichung von einem Vertrag unter Fremden ist schädlich, doch mehrere Indizien in dieselbe Richtung sind es. Der Bundesfinanzhof hat am 9. November 2011 unter dem Aktenzeichen X R 60/09 einen notariellen Grundstücksverkauf an die Ehefrau anerkannt und dabei auf den tatsächlichen Eigentumsübergang sowie den Übergang von Wertsteigerungschance und Wertminderungsrisiko abgestellt.

§ 42 AO zieht die zweite Grenze, wenn eine unangemessene Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt und außersteuerliche Gründe fehlen. Vier Warnsignale wiegen dabei besonders schwer:

• ein von Anfang an verbindlich vereinbarter Rückverkauf,
• ein Kaufpreis, der weder geschuldet noch bezahlt werden soll,
• der Verbleib aller Eigentümerchancen und -risiken beim Verkäufer und
• eine Gebäudequote, die nur zur Steigerung der AfA angesetzt wird.

Ein Preis unterhalb des Verkehrswerts macht den Vorgang teilweise unentgeltlich, sodass die neue AfA-Basis nur für den entgeltlichen Teil entsteht. Der Bundesfinanzhof hat das am 11. März 2025 unter dem Aktenzeichen IX R 17/24 für eine Übertragung gegen Schuldübernahme bestätigt und den Vorgang im Verhältnis von Gegenleistung zu Verkehrswert aufgeteilt. Ein Preis oberhalb des Verkehrswerts ist ebenfalls riskant, weil der Mehrbetrag als Anschaffungskosten scheitern kann.

Was ändert sich nach dem Kauf für beide Seiten?

Der kaufende Partner wird echter Eigentümer, und damit beginnt für ihn eine neue Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Verkauft er innerhalb dieser Frist, entsteht ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, und die höhere AfA erhöht den Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert. Jede Planung mit kurzer Haltedauer verliert dadurch ihren Vorteil.

Auch das laufende Geschäft wandert mit. Nach dem Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein, weshalb Mieterinformation, Bankverbindung, Kaution, Betriebskostenabgrenzung und Versicherungen angepasst werden müssen. Laufen die Mieten weiterhin auf das Konto des Verkäufers, schwächt das die behauptete Eigentümerstellung.

Beim Zinsabzug wechselt die Seite ebenfalls, und zwar nicht automatisch vollständig. Der Käufer kann die Zinsen nur abziehen, soweit das Darlehen der Anschaffung des vermieteten Objekts gedient hat. Wird ein Teil der Mittel privat verwendet oder fließt er über ein Konto, dessen Bewegungen sich nicht zuordnen lassen, entfällt der Abzug für diesen Teil.

Was passiert bei einer Scheidung?

Das Eigentum bleibt beim kaufenden Partner, denn der Verkauf war ein wirksames Rechtsgeschäft und eine spätere Trennung macht ihn nicht rückgängig. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft bleiben die Vermögen beider getrennt, sodass die Annahme, wirtschaftlich gehöre ohnehin alles gemeinsam, gerade nicht zutrifft.

Für den Zugewinnausgleich ist ein marktgerechter Verkauf weitgehend neutral, denn der eine Partner tauscht die Immobilie gegen Geld und der andere Geld gegen die Immobilie. Verschoben wird das Risiko: Wer verkauft hat, hält am Ende eine Forderung, wer gekauft hat, hält das Objekt samt seiner Wertentwicklung. Steht ein Verkäuferdarlehen noch offen, wird daraus eine Forderung gegen den früheren Ehepartner, deren Durchsetzung von der Besicherung abhängt. Eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit ist hier mehr wert als ein sauber formulierter Vertrag ohne sie.

Eine Rückübertragung im Zuge der Vermögensauseinandersetzung ist nach § 3 Nr. 5 GrEStG erneut von der Grunderwerbsteuer befreit, kostet aber die vollen Gebühren aus der Tabelle oben ein zweites Mal. Teurer wird der steuerliche Teil: Erzwingt die Trennung einen Verkauf innerhalb der neuen Zehnjahresfrist, erhöht jeder zusätzlich abgeschriebene Euro den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Auch Erbfall und Pflichtteilsquoten treffen die Immobilie nach der Übertragung anders als vorher, weshalb Ehevertrag, Testament und Vollmachten zum selben Termin gehören wie der Kaufvertrag.

Welche Nachteile und Risiken hat die Ehegattenschaukel?

Der Nachteil liegt in der Verteilung von Sicherheit und Unsicherheit. Die Kosten fallen sofort und in voller Höhe an, während der Vorteil sich über Jahre aufbaut. Vier Konstellationen zehren ihn regelmäßig auf: ein hoher Bodenanteil bei kaum gestiegenem Gebäudewert, ein niedriger persönlicher Grenzsteuersatz, eine geplante kurze Haltedauer und ein günstiges altes Darlehen, dessen Ablösung die Zinsdifferenz aus Szenario B erzeugt.

Bei einer selbst genutzten Wohnung fehlt der Anknüpfungspunkt vollständig, denn ohne Einkünfteerzielung ist keine AfA abziehbar. Für das selbst bewohnte Familienheim gilt eine eigene Regel: § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG stellt die Zuwendung, mit der ein Ehegatte dem anderen Eigentum am Familienheim verschafft, ohne Betragsgrenze von der Schenkungsteuer frei. Das ist ein erbschaftsteuerlicher Weg und kein Abschreibungsmodell.

Das steuerliche Risiko ist die Nichtanerkennung mit Nachzahlung und Zinsen, und es steigt mit jedem Zugeständnis an die Bequemlichkeit. Wer das Eigentum wirtschaftlich gar nicht abgeben will, scheitert daran und am zivilrechtlichen Teil zugleich.

Was vor dem Notartermin geklärt sein muss

Vor der Beurkundung stehen vier Zahlen und ein Datum: der taggenaue frühestmögliche Verkaufstermin aus der alten Erwerbsurkunde, der belegte Verkehrswert, die Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden, die Transaktionskosten nach dem GNotKG und die Zinsdifferenz zum alten Darlehen.

Der Vergleichsmaßstab ist nicht die höchste Abschreibung, sondern das Vermögen nach Steuern, Zinsen und Kosten über die geplante Haltedauer. Beide Szenarien lassen sich mit den eigenen Zahlen im Rechner für Immobilien als Kapitalanlage gegenüberstellen, inklusive AfA, Cashflow und Steuerwirkung. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.

Rechtsgrundlagen

• § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte
• § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung
• § 32d EStG, gesonderter Steuertarif für Kapitaleinkünfte
• § 3 GrEStG, Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer
• § 13 ErbStG, Steuerbefreiungen und das Familienheim
• § 16 ErbStG, Freibeträge
• § 47 GBO, Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts
• § 42 AO, Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten
• GNotKG Anlage 2, Gebührentabelle B