Finanzierungsvergleich: Restschuld statt Zinssatz

Das Angebot mit der niedrigsten Monatsrate ist in den meisten Vergleichen das teuerste, und der Unterschied wird erst am Ende der Zinsbindung sichtbar. Ein Darlehen über 300.000 Euro zu 3,65 Prozent mit 1,5 Prozent Tilgung kostet monatlich 1.287,50 Euro und hinterlässt nach zehn Jahren 245.789 Euro Restschuld. Ein Angebot zu 3,75 Prozent mit 2,0 Prozent Tilgung kostet 1.437,50 Euro im Monat und lässt nur 227.337 Euro offen. Die kleinere Rate spart zehn Jahre lang 150 Euro monatlich und erzeugt am Stichtag 18.452 Euro mehr Schulden, die zu einem dann unbekannten Zins refinanziert werden müssen. Wer Angebote vergleicht, legt deshalb besser nicht die Zinssätze nebeneinander, sondern lässt für einen gemeinsamen Stichtag Rate, gezahlte Zinsen und verbleibende Restschuld ausrechnen.

Warum ein Immobilienkredit mehrere Preise gleichzeitig hat

Ein Immobilienkredit hat mehrere Preise, weil das Produkt selbst veränderbar ist. Bei einem gewöhnlichen Einkauf stehen zwei identische Waren mit zwei Preisen nebeneinander, und damit ist der Vergleich erledigt. Eine Finanzierung dagegen ändert ihren gesamten Zahlungsstrom, sobald die anfängliche Tilgung oder die Zinsbindung anders gewählt wird, und beide Größen verhandelt jede Bank getrennt.

Für einen belastbaren Vergleich müssen deshalb mehrere Kennzahlen auseinandergehalten werden. Der Sollzins bestimmt, wie die Zinsen auf die jeweils offene Restschuld berechnet werden, sagt aber nichts über die übrigen preisbestimmenden Kosten. Der effektive Jahreszins fasst einen Teil dieser Kosten nach gesetzlichen Annahmen zusammen und verliert seine Aussagekraft, sobald die verglichenen Angebote unterschiedlich lange laufen. Die Monatsrate zeigt die Liquiditätsbelastung, verrät aber nicht, welcher Anteil davon Zins und welcher Tilgung ist. Die Restschuld nennt den offenen Betrag zu einem Stichtag, ohne die bis dahin gezahlten Zinsen zu zeigen. Erst diese vier Größen zusammen beschreiben ein Angebot, und kein einzelner Wert kann sie ersetzen.

Derselbe Antragsteller erhält bei zwei Banken außerdem deshalb unterschiedliche Zinssätze, weil jede Bank das Objekt eigenständig bewertet. Maßgeblich ist der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen dem Darlehen und dem bankintern angesetzten Beleihungswert. Dieser Wert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, und die Konditionen sind in Stufen gestaffelt, sodass schon wenige Prozentpunkte oberhalb einer Stufengrenze den Zinssatz spürbar verteuern. Wer zwei Angebote nebeneinanderlegt, fragt deshalb bei beiden nach der zugrunde gelegten Stufe, denn ein scheinbar schlechteres Angebot beruht häufig allein auf einem vorsichtigeren Beleihungswert und nicht auf einer schlechteren Kondition. Welche Stufen üblich sind und womit sich die Einstufung verschieben lässt, behandelt unser Artikel zum Beleihungsauslauf.

Was unterscheidet Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins steuert die laufende Zinsrechnung, der Effektivzins dient dem standardisierten Preisvergleich, und beide gehören in jede Gegenüberstellung. Der gebundene Sollzins wird auf die jeweils offene Restschuld angewendet. Bei 3,75 Prozent auf 300.000 Euro entstehen zu Beginn rechnerisch 11.250 Euro Zinsen im Jahr, und weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, nimmt der Zinsanteil innerhalb einer konstanten Rate laufend ab.

Der effektive Jahreszins wird nach den Regeln der Preisangabenverordnung berechnet und bezieht neben den Zinsen bestimmte weitere Kosten ein, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Rechenvorschrift steht in § 16 PAngV. Er erfasst allerdings nicht jeden Euro, den ein Käufer ausgibt, denn Kaufnebenkosten, freiwillige Versicherungen und ein Teil der Sicherheitenkosten liegen außerhalb der Kennzahl. Was ein konkretes Angebot tatsächlich enthält, steht im Europäischen Standardisierten Merkblatt, dessen gesetzliches Muster Artikel 247 § 1 EGBGB vorgibt, und dieses Merkblatt sollte für jedes Angebot vorliegen.

Wichtig ist die Grenze dieser Kennzahl. Ein Angebot mit zehnjähriger und eines mit zwanzigjähriger Zinsbindung sichern unterschiedliche Zeiträume ab. Das zweite kann den höheren Effektivzins tragen und trotzdem das bessere Angebot sein, weil es mehr Zinssicherheit enthält. Sobald sich die Struktur unterscheidet, braucht der Vergleich zusätzlich eine Szenariorechnung.

Welche Unterlagen du von jeder Bank anforderst

Zwei Immobilienkredite werden erst vergleichbar, wenn zu beiden dieselben drei Unterlagen vorliegen. Die erste ist das Europäische Standardisierte Merkblatt, kurz ESIS-Merkblatt. Sein Muster steht in Anlage 6 zu Artikel 247 § 1 EGBGB und führt Nettodarlehensbetrag, Art des Darlehens, Sollzins und Bindungsdauer, effektiven Jahreszins, Zahl und Höhe der Raten sowie die Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung in einer festen Reihenfolge auf. Weil jeder Anbieter dasselbe Formular ausfüllt, lassen sich zwei Merkblätter Zeile für Zeile nebeneinanderlegen, was bei frei gestalteten Angebotsschreiben nicht gelingt.

Die zweite Unterlage ist der Tilgungsplan. Ist ein Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt, kann der Darlehensnehmer ihn nach § 492 Absatz 3 BGB jederzeit verlangen, und die Vorschrift verweist dafür auf Artikel 247 § 14 EGBGB. Der Tilgungsplan ist das einzige Papier, aus dem sich die Restschuld zu einem frei gewählten Stichtag ablesen lässt, und damit dasjenige, das den Unterschied zwischen zwei Angeboten überhaupt sichtbar macht.

Die dritte Unterlage sind die Vertragsbedingungen, die kein Zinssatz abbildet. Dazu gehören die bereitstellungszinsfreie Zeit und die Höhe des Bereitstellungszinses danach, die jährlich zulässige Sondertilgung samt der Frage, ob sie mit einem Zinsaufschlag erkauft wird, die Zahl der kostenfreien Tilgungssatzwechsel sowie die Bedingungen für Teilauszahlungen nach Baufortschritt. Fordere diese Angaben schriftlich an, bevor du Zinssätze nebeneinanderlegst, denn bei Neubau und Sanierung entscheiden sie häufiger über die Gesamtkosten als ein Zehntelprozentpunkt beim Sollzins.

Wie sieht ein sauberer Vergleich von drei Angeboten aus?

Ein sauberer Vergleich verlangt zuerst identische Eingaben und rechnet die gewünschten Unterschiede erst danach als Szenarien. Bitte jeden Anbieter um eine Berechnung mit demselben Nettodarlehensbetrag, derselben Auszahlungsstruktur, derselben anfänglichen Tilgung, derselben Zinsbindung und derselben gewünschten Sondertilgung. Erst wenn diese Eckdaten übereinstimmen, sagt ein Vergleich von Sollzins, Effektivzins und Rate überhaupt etwas aus.

Danach lassen sich die Angebote gegenüberstellen, die bewusst voneinander abweichen. Die folgende Modellrechnung zeigt drei konstruierte Angebote über jeweils 300.000 Euro, alle mit monatlicher Zahlung und alle auf denselben Stichtag nach zehn Jahren gerechnet. Es handelt sich um gerundete Annuitätenrechnungen zur Veranschaulichung der Methode und nicht um Konditionen einer bestimmten Bank, denn ein konkreter Bankplan weicht durch Zinstage, Auszahlungstermine und Ratenfälligkeit geringfügig ab:

Die letzte Zeile beantwortet die Frage, die der Zinssatz verschweigt, nämlich wie lange die Rückzahlung insgesamt dauert, wenn der heutige Zins bis zum Schluss gälte. Angebot A braucht dafür gut fünfeinhalb Jahre länger als B, obwohl es monatlich weniger kostet, und diese Jahre sind der eigentliche Preis der kleineren Rate.

Angebot A wirkt mit dem niedrigsten Sollzins und der kleinsten Rate am günstigsten und liefert von allen dreien das schwächste Ergebnis. Es zahlt über zehn Jahre 18.000 Euro weniger ein und schuldet am Stichtag 18.452 Euro mehr, sodass der Liquiditätsvorteil rechnerisch verschwindet und zusätzlich ein höherer Betrag zu einem unbekannten Zins refinanziert werden muss. Angebot C kostet in denselben zehn Jahren 5.231 Euro mehr an Zinsen als B und kauft dafür fünf zusätzliche Jahre Zinssicherheit. Ob dieser Aufpreis vernünftig ist, hängt an einer einzigen Frage: Würde ein deutlicher Zinsanstieg im elften Jahr die Haushaltsrechnung sprengen? Wer den Anstieg tragen könnte, zahlt bei C für eine Sicherheit, die er nicht braucht, und wer ihn nicht tragen könnte, bekommt sie hier vergleichsweise günstig.

Wie stark verändert der Tilgungssatz Rate und Risiko?

Die anfängliche Tilgung ist der stärkste Hebel im ganzen Vergleich, weil sie Rate und Restschuld gegenläufig bewegt. Bei unverändertem Darlehen von 300.000 Euro und 3,75 Prozent Sollzins kostet eine Tilgung von 3,0 Prozent monatlich 1.687,50 Euro, also 250 Euro mehr als die Zwei-Prozent-Variante, und senkt die Restschuld nach zehn Jahren auf 191.006 Euro. Gegenüber Angebot B sind das über 36.000 Euro weniger, die refinanziert werden müssen.

Eine hohe Tilgung ist damit trotzdem nicht in jeder Lage die richtige Wahl. Wer dafür seine gesamte Liquiditätsreserve aufbraucht, gerät bei einer Reparatur, einem Mietausfall oder einem Einkommensrückgang in Schwierigkeiten, und genau dann wird eine Finanzierung gefährlich. Die tragfähige Reihenfolge lautet:

1. Kapitalbedarf vollständig ermitteln, einschließlich aller Nebenkosten.
2. Liquiditätsreserve festlegen und unangetastet lassen.
3. Tragbare Rate aus dem laufenden Haushalt ableiten.
4. Tilgung und Zinsbindung innerhalb dieser Grenze optimieren.

Die häufig genannte Mindesttilgung von zwei Prozent ist eine Faustregel und keine Sicherheitsgarantie. Entscheidend bleibt, ob die verbleibende Restschuld im geplanten Zeithorizont und auch bei deutlich höheren Anschlusszinsen tragbar ist.

Was passiert am Ende der Zinsbindung?

Am Ende der Zinsbindung wird die verbliebene Restschuld zum dann geltenden Marktzins neu finanziert, und dieser Zins ist heute unbekannt. Wie stark die Rate sich verändert, hängt sowohl vom neuen Zins ab als auch davon, wie viel im ersten Jahrzehnt getilgt wurde. Alle Werte der folgenden Rechnung gelten für eine Anschlussfinanzierung mit erneut zwei Prozent anfänglicher Tilgung:

Die Spanne zwischen den beiden Spalten ist der eigentliche Preis der niedrigen Anfangstilgung. Sie kostet in jedem Zinsszenario zwischen 77 und 123 Euro monatlich zusätzlich, und zwar dauerhaft über die gesamte nächste Zinsbindung hinweg. Rechne deshalb mindestens ein Szenario mit zwei bis drei Prozentpunkten über dem heutigen Angebot und ein zweites, in dem gleichzeitig das Einkommen sinkt oder die Bewirtschaftungskosten steigen. Für vermietete Objekte gehört ein Mietausfall in dieselbe Rechnung, denn eine Finanzierung ist nicht schon dann tragfähig, wenn die heutige Kaltmiete ungefähr der Kreditrate entspricht. Die einzelnen Szenarien lassen sich im Rechner für die Anschlussfinanzierung direkt durchspielen. Auch die BaFin weist bei Anschlussfinanzierungen ausdrücklich darauf hin, dass ein gestiegener Zins auf die Restschuld entweder höhere Raten oder eine längere Tilgungsdauer bedeutet.

Wie viel bringt eine Sondertilgung wirklich?

Eine Sondertilgungsoption wirkt erst, wenn sie tatsächlich genutzt wird, und dann sehr deutlich. Würden beim Referenzdarlehen jedes Jahr zum Jahresende 5.000 Euro zusätzlich getilgt, läge die Restschuld nach zehn Jahren bei 167.819 Euro statt bei 227.337 Euro, und die Zinskosten sänken von 99.837 Euro auf 90.319 Euro.

Drei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen. Eine ungenutzte Option spart nichts, weshalb sie in einem Basisszenario nur dann auftauchen sollte, wenn Höhe und Zeitpunkt wirklich belastbar sind. Ein Zinsaufschlag für die Flexibilität kann das Angebot teurer machen, als die Option jemals einbringt. Und bei vermieteten Immobilien senkt eine Sondertilgung zwar Zinsen und Risiko, gleichzeitig aber den steuerlich grundsätzlich berücksichtigungsfähigen Zinsaufwand.

Welche Kosten der Effektivzins nicht zeigt

Zwei Kostenarten stehen selten im Angebotsvergleich und können einen Zinsvorteil vollständig aufzehren. Die erste Art sind Bereitstellungszinsen, die anfallen, sobald ein Darlehen nicht sofort vollständig abgerufen wird, weil die Bank nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit Zinsen auf den noch nicht ausgezahlten Betrag verlangt. Bei einem Neubau oder einer Sanierung, wo Rechnungen nach Baufortschritt bezahlt werden, entscheidet die Länge dieser Frist häufig mehr als ein Zehntelprozentpunkt beim Sollzins. Setze im Neubaufall deshalb nicht den vollen Kredit ab dem ersten Monat in eine Standardrechnung ein.

Die zweite Art sind tilgungsfreie Anlaufjahre, die sinnvoll sein können, wenn zunächst Miete und Rate gleichzeitig getragen werden müssen, aber trotzdem keine Ersparnis darstellen. Während dieser Zeit laufen die Zinsen weiter, ohne dass die Schuld sinkt, und danach steigt entweder die Rate oder die Rückzahlung verdichtet sich auf die verbleibende Laufzeit. Lass dir für diesen Fall die Zinszahlungen während der tilgungsfreien Phase, die Restschuld an deren Ende und die Rate nach Tilgungsbeginn getrennt ausweisen.

Wie rechnet man Förderdarlehen richtig ein?

Ein Förderdarlehen wird als eigener Baustein gerechnet und nicht in den Bankzins hineingemittelt. Die KfW führt 2026 unter anderem das Wohneigentumsprogramm 124 sowie Programme für klimafreundlichen Neubau und für Familien, deren Förderhöhen und Kombinationsregeln sich voneinander unterscheiden. Die jeweils verfügbaren Programme und Höchstbeträge nennt die KfW-Übersicht für Neubau und Ersterwerb.

Ein gewichteter Mischzins taugt zur ersten Orientierung und ersetzt keinen gemeinsamen Zahlungsplan. Wenn der Förderbaustein nach zehn Jahren endet und das Bankdarlehen fünfzehn Jahre gebunden ist, entstehen zwei verschiedene Refinanzierungszeitpunkte, und ein belastbarer Vergleich weist beide Restschulden zu denselben Stichtagen aus. Achte zusätzlich darauf, dass viele Förderanträge über den Finanzierungspartner und grundsätzlich vor einem förderschädlichen Vorhabensbeginn gestellt werden müssen. Eine spätere Nachfinanzierung aus einem Förderprogramm ist keine verlässliche Planung.

Wie schließt man eine Finanzierungslücke?

Eine Finanzierungslücke ist die Differenz zwischen dem vollständigen Kapitalbedarf und den sicher verfügbaren Mitteln, und sie sollte vor der Unterschrift geschlossen sein. Zum Kapitalbedarf gehören neben dem Kaufpreis die Kaufnebenkosten, geplante Modernisierungen, die Finanzierungskosten und eine Reserve für Mehrkosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro, 40.000 Euro Kaufnebenkosten, 30.000 Euro Modernisierung und 20.000 Euro Puffer ergibt das einen Bedarf von 490.000 Euro. Stehen dem 90.000 Euro einsetzbares Eigenkapital und ein zugesagtes Darlehen über 380.000 Euro gegenüber, bleibt eine Lücke von 20.000 Euro.

Diese Lücke lässt sich nicht dadurch schließen, dass Positionen aus der Aufstellung verschwinden. Möglich sind mehr Eigenkapital, ein höheres Darlehen, ein kleineres Vorhaben, verhandelte Kosten oder sicher zugesagte Fördermittel. Ein teurer unbesicherter Ratenkredit verschlechtert dagegen die Haushaltsrechnung und die Kreditentscheidung der Immobilienbank und muss offengelegt werden. Wie sich die Nebenkosten im Einzelnen zusammensetzen, steht in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Wie vergleicht man unterschiedlich lange Zinsbindungen?

Angebote mit zehn, fünfzehn und zwanzig Jahren Bindung gehören nicht in eine gemeinsame Rangliste, weil sie unterschiedlich lange Sicherheit verkaufen. Vergleichbar werden sie erst, wenn eine der beiden Größen festgehalten wird. Entweder bleibt die Monatsrate über die gesamte Rückzahlung konstant, dann zeigt der Vergleich, welches Angebot früher schuldenfrei ist. Oder die gesamte Rückzahlungsdauer wird festgeschrieben, dann zeigt er, welches Angebot in dieser Zeit weniger kostet. Unbrauchbar ist die dritte Variante, die in Vergleichsrechnungen am häufigsten auftaucht: gleiche Raten während der Bindung bei offener Gesamtlaufzeit. Dabei erscheint die kurze Bindung fast immer als die günstigere, obwohl der Zins für den längeren verbleibenden Rest noch gar nicht feststeht.

Eine lange Zinsbindung lohnt sich, wenn die Rate wenig Spielraum lässt und die Restschuld am Ende hoch bleibt, denn dann trifft ein Zinsanstieg die Haushaltsrechnung ungebremst. Eine kürzere Bindung bietet oft einen niedrigeren Zins und frühere Gelegenheiten zur Neuverhandlung, setzt die Restschuld aber früher dem Marktzins aus, und sie passt eher zu einer starken Entschuldung oder einem absehbaren Geldzufluss.

Beim Volltilgerdarlehen werden Zinsbindung und Tilgungsplan so kombiniert, dass am Ende keine Restschuld übrig bleibt. Für 300.000 Euro zu 3,75 Prozent und vollständiger Rückzahlung innerhalb von 25 Jahren liegt die Rate bei rund 1.542 Euro, also gut 100 Euro über der Zwei-Prozent-Variante, und das Anschlusszinsrisiko entfällt für diesen Baustein vollständig.

Zu bedenken ist auch die Gegenrichtung, denn eine lange Bindung bindet grundsätzlich beide Vertragsparteien. Bei einem Verkauf oder einer vorzeitigen Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, deren Grundlagen unter anderem in § 500 BGB und § 502 BGB stehen und deren Größenordnung sich vorab im Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung abschätzen lässt. Nach § 489 BGB besteht zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens grundsätzlich ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist, wobei spätere Vereinbarungen über Rückzahlungszeit oder Sollzins die Fristberechnung verschieben können. Wer sich die Zinsen für die Zeit nach der laufenden Bindung schon heute sichern möchte, findet die Bedingungen dafür in unserem Artikel zum Forward-Darlehen.

Worin sich Selbstnutzung und Kapitalanlage unterscheiden

Bei der Selbstnutzung entscheidet die dauerhaft tragbare Haushaltsrate, bei der Vermietung zusätzlich die steuerliche Wirkung der Zinsen. Schuldzinsen für die eigene Wohnung sind im privaten Bereich grundsätzlich nicht abziehbar, weshalb der Vergleich hier auf Nettoliquidität, Einkommensstabilität und Lebensplanung ausgerichtet bleibt. Die entscheidenden Fragen sind, ob die Rate bei Elternzeit, Teilzeit oder im Ruhestand tragbar bleibt und ob die Entschuldung zum geplanten Renteneintritt passt.

Bei einer vermieteten Immobilie können Schuldzinsen grundsätzlich Werbungskosten sein, soweit sie wirtschaftlich mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen, und maßgeblich sind dafür insbesondere § 9 EStG und § 21 EStG. Kostenlos werden die Zinsen dadurch nicht, denn ein Euro Zins spart nur einen Teil davon als Steuer und belastet die Liquidität weiterhin in voller Höhe. Ein Vergleich für Kapitalanlagen zeigt deshalb zwei Ebenen, nämlich den Cashflow vor Steuer und das steuerliche Ergebnis danach. Die Tilgung gehört in keine der beiden als Aufwand, weil sie Verbindlichkeiten aus eigener Liquidität reduziert.

Die sechs Fehler, die den Vergleich wertlos machen

Sechs Fehler tauchen in fast jedem Angebotsvergleich auf, und jeder einzelne davon genügt, um das Ergebnis unbrauchbar zu machen. Der häufigste ist der Blick allein auf die Monatsrate, die sich über eine niedrige Tilgung künstlich klein rechnen lässt. Ebenso verbreitet ist es, Sollzins und Effektivzins gegeneinander auszuspielen, obwohl beide unterschiedliche Fragen beantworten und gemeinsam in die Tabelle gehören.

Der dritte Fehler presst unterschiedliche Zinsbindungen in eine einzige Rangliste, obwohl zehn und zwanzig Jahre Zinssicherheit nicht dasselbe Produkt sind. Der vierte schließt die Finanzierungslücke mit dem letzten verfügbaren Euro und lässt damit kein Sicherheitsnetz übrig. Der fünfte rechnet den Anschlusszins mit dem heutigen Zins und entfernt damit genau das Risiko aus der Analyse, um das es eigentlich geht. Der sechste bewertet ein Förderdarlehen allein über seinen Zinssatz, obwohl tilgungsfreie Jahre, Laufzeiten, Fristen und Kombinationsregeln den Gesamtwert stärker verändern als der Zinssatz selbst.

Was am Ende über das günstigste Angebot entscheidet

Ein belastbarer Finanzierungsvergleich beantwortet drei Fragen gleichzeitig: was die Finanzierung bis zu einem gemeinsamen Stichtag kostet, wie hoch die Schuld an diesem Stichtag noch ist und wie gut die Konstruktion unerwartete Entwicklungen aushält. Der Effektivzins beantwortet davon nur die erste, und deshalb ist er als alleiniges Auswahlkriterium unbrauchbar.

Eine etwas teurere Finanzierung kann die vernünftigere sein, wenn sie ein Anschlussrisiko abfängt, das den Haushalt sonst überfordern würde. Eine niedrigere Rate kann ebenso vernünftig sein, wenn sie bewusst Liquidität schützt und die höhere Restschuld dabei sichtbar und tragbar bleibt. Das günstigste Angebot ist am Ende nicht das mit dem kleinsten Zinssatz, sondern dasjenige, dessen Kosten, Entschuldung und Risiken zu Objekt, Liquidität und Zeithorizont passen.

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