Beleihungsauslauf: was er den Zins kostet

Der Beleihungsauslauf setzt dein Darlehen nicht in Beziehung zum Kaufpreis, sondern zum Beleihungswert, den die Bank selbst festsetzt, und der liegt regelmäßig zehn bis dreißig Prozent darunter. Bei einer Wohnung für 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen und 80.000 Euro Eigenkapital ergibt das einen Auslauf von 98,33 Prozent und nicht die achtzig Prozent, die die Eigenkapitalquote vermuten lässt. Der Sprung zwischen diesen beiden Zinsstufen kostet bei gleicher Monatsrate über zehn Jahre 11.199 Euro zusätzliche Zinsen, und derselbe Betrag steht am Ende auch mehr an Restschuld offen. Die Falle sitzt in den Kaufnebenkosten, weil die Bank sie in der Regel nicht mitfinanziert und sie das Eigenkapital aufzehren, bevor überhaupt ein Euro in den Kaufpreis fließt. Wer weiß, wo die nächste Zinsstufe verläuft, kann die letzten zehntausend Euro Eigenkapital dort einsetzen, wo sie am stärksten wirken.

Was ist der Beleihungsauslauf? Definition und Formel

Der Beleihungsauslauf ist der Anteil des Beleihungswertes, der durch Grundschulden belastet ist, angegeben in Prozent. Die Rechnung dahinter ist kurz: Du addierst die Darlehenssumme, etwaige KfW-Mittel und bestehende Vorlasten, teilst die Summe durch den Beleihungswert und nimmst das Ergebnis mal hundert. Bei 354.000 Euro Darlehen und einem Beleihungswert von 360.000 Euro ergibt das die 98,33 Prozent aus dem Beispiel oben.

Der Zähler dieser Rechnung ist meist schnell klar, weil er in deinem Finanzierungsvorschlag steht. Der Nenner ist der Teil, an dem die meisten Rechnungen im Kopf scheitern, denn zwischen Kaufpreis und Beleihungswert liegen mehrere Schritte, und vier Begriffe werden dabei gern durcheinandergebracht.

1. Verkehrswert oder Marktwert: der Preis, der heute am Markt zu erzielen wäre. Beim Kauf zwischen Fremden ist der Kaufpreis der beste Anhaltspunkt dafür.
2. Beleihungswert: der Wert, von dem die Bank annimmt, dass er über die gesamte Laufzeit dauerhaft trägt, also auch in einem schwächeren Markt. Er entsteht aus dem Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags.
3. Beleihungsgrenze: der Prozentsatz des Beleihungswertes, den ein Institut überhaupt beleihen will. Versicherungen bleiben laut verivox.de häufig bei fünfzig Prozent, Hypothekenbanken und Bausparkassen bei sechzig, Geschäftsbanken gehen bis achtzig Prozent und in Einzelfällen noch höher.
4. Beleihungsauslauf: der Wert, bei dem du mit deinem konkreten Darlehen tatsächlich landest, gemessen an genau diesem Beleihungswert.

Die Beleihungsgrenze ist also eine Vorgabe der Bank, der Auslauf dagegen dein Ergebnis. Wichtig wird der Unterschied dann, wenn ein Angebot von einer Grenze spricht, deine eigene Rechnung aber vom Auslauf ausgeht, weil beide Zahlen denselben Nenner haben und trotzdem Verschiedenes bedeuten.

Beleihungsauslauf oder Finanzierungsauslauf: welche Zahl steht im Angebot?

Für dasselbe Darlehen kursieren zwei Prozentzahlen, und die Branche benutzt denselben Begriff für beide. Immobilienscout24.de schreibt in seinem Ratgeber zum Thema: “Der Beleihungsauslauf wird auch Finanzierungsauslauf genannt.” Capitalo.de zieht an derselben Stelle eine Trennlinie und hält fest: “Wenn ein Anbieter dein Darlehen durch den Kaufpreis teilt, rechnet er einen Finanzierungsauslauf, nicht den Beleihungsauslauf.” Beide Quellen sind seriös, und genau deshalb sagt dir das Wort im Angebot nicht, welcher Nenner dahintersteht.

Der Unterschied ist keine Begriffspflege, sondern bewegt die Zahl über eine Zinsschwelle. Für das Beispiel oben stehen beide Rechnungen nebeneinander.

Dieselbe Finanzierung liegt also je nach Bezugsgröße einmal diesseits und einmal jenseits der Neunzig-Prozent-Schwelle. Kommt die Maklercourtage hinzu und steigt das Darlehen auf 368.280 Euro, trennen sich die beiden Werte noch weiter: gemessen am Kaufpreis sind es 92,07 Prozent, gemessen am Beleihungswert 102,30 Prozent, und damit einmal eine normale Finanzierung und einmal eine Vollfinanzierung.

Für die Praxis folgt daraus eine einzige Frage an den Berater, und sie lautet nicht nach dem Auslauf, sondern nach dem Nenner: Mit welchem Beleihungswert rechnet das Haus, und steht er bereits fest oder ist er geschätzt. Die Kondition, die am Ende im Vertrag steht, folgt immer dem Beleihungswert, weil die Refinanzierung an ihm hängt. Eine Prozentzahl auf Basis des Kaufpreises ist für die Selbsteinschätzung brauchbar und für die Zinsstufe wertlos.

Warum liegt die entscheidende Grenze bei 60 Prozent?

Die Sechzig-Prozent-Marke stammt nicht aus der Preispolitik einzelner Banken, sondern aus dem Pfandbriefgesetz. Nach § 14 PfandBG dürfen Hypotheken nur bis zur Höhe der ersten sechzig Prozent des von der Pfandbriefbank festgesetzten Beleihungswertes zur Deckung benutzt werden. Deckung meint hier die Deckungsmasse, mit der ein Institut seine Pfandbriefe unterlegt, und Pfandbriefe gehören zu den günstigsten Refinanzierungsquellen, die einer Bank offenstehen.

Daraus folgt der ganze Preisaufbau, der dir später als Zinsstufe begegnet. Der Teil deines Darlehens, der innerhalb der ersten sechzig Prozent des Beleihungswertes liegt, lässt sich besonders billig refinanzieren, der Teil darüber nicht. Ein Darlehen, das vollständig in diesem Bereich bleibt, wird deshalb häufig als Realkredit bezeichnet und erhält die niedrigste Kondition. Jede Stufe darüber muss die Bank teurer einkaufen, und sie gibt diesen Unterschied weiter.

Das erklärt auch, warum die Staffelung bei sechzig, achtzig und neunzig Prozent so hartnäckig ist und nicht in gleichmäßigen Schritten verläuft. Die erste Schwelle ist gesetzlich begründet, die späteren spiegeln die Risikoklassen, in denen die Institute ihr Kreditgeschäft ohnehin führen. Zwischen zwei Punkten innerhalb einer Stufe ändert sich am Preis daher wenig, während ein einziger Prozentpunkt über einer Schwelle den Zins sichtbar bewegt.

Wie viel niedriger ist der Beleihungswert als der Kaufpreis?

Der Beleihungswert liegt in der Praxis bei etwa siebzig bis neunzig Prozent des Verkehrswertes, wie wuestenrot.de für seine Bewertungen angibt. Den Abstand macht der Sicherheitsabschlag aus, der je nach Objekt und Verfahren zwischen zehn und dreißig Prozent liegt. Bei einem rein statistischen Bewertungsverfahren verlangt der Gesetzgeber mindestens zehn Prozent, und eine Besichtigung per Video kostet weitere fünf Prozent Abschlag.

Welches Verfahren die Bank überhaupt anwendet, hängt an der Nutzung des Objekts. Eine selbst genutzte Wohnung wird üblicherweise über den Sachwert bewertet, also über den Wert von Grundstück und Gebäude, während eine vermietete Wohnung über den Ertragswert läuft und damit über die dauerhaft erzielbare Miete. Für dieselbe Wohnung können beide Verfahren zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, und wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, sollte deshalb nicht mit dem Wert rechnen, der bei Eigennutzung herauskäme.

Für die meisten Wohnungskäufe greift dabei ein vereinfachtes Verfahren. Nach § 24 BelWertV kann bei einer im Inland gelegenen, wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie auf das Gutachten verzichtet werden, solange der auf dem Objekt zu besichernde Darlehensbetrag einschließlich aller Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt. Das ist für die eigene Planung eine gute Nachricht und ein Hinweis zugleich, denn ein vereinfachtes Verfahren rechnet stärker mit den Angaben, die du selbst einreichst.

Für die Beispielrechnung wird hier mit dem günstigsten üblichen Abschlag von zehn Prozent gearbeitet. Aus 400.000 Euro Kaufpreis wird damit ein Beleihungswert von 360.000 Euro. Fällt der Abschlag bei deinem Objekt höher aus, verschiebt sich jede folgende Zahl in die unangenehme Richtung, weil der Nenner kleiner wird und derselbe Kredit einen höheren Auslauf ergibt.

Was kostet eine Zinsstufe höher wirklich?

Der Unterschied zwischen den Stufen ist kleiner, als die Aufregung darüber vermuten lässt, und in Euro trotzdem groß. Die folgenden effektiven Jahreszinsen weist interhyp.de für Konditionsangebote im Zeitraum vom 3. bis 9. August 2026 aus, gestaffelt nach Beleihungsauslauf.

Der Sprung sitzt nicht dort, wo ihn die meisten erwarten. Von der günstigsten Stufe bis achtzig Prozent Auslauf verläuft die Kurve flach, danach wird sie steil, und dieses Muster hält sich über alle drei Zinsbindungen hinweg. Wer bereits bei fünfundsiebzig Prozent liegt, gewinnt durch weiteres Eigenkapital wenig, solange er die sechzig Prozent nicht wirklich erreicht. Wer dagegen knapp über neunzig Prozent steht, holt mit vergleichsweise wenig Geld die teuerste Stufe des ganzen Angebots weg.

In Euro sieht das für das Beispieldarlehen über 354.000 Euro so aus. Bei 4,19 Prozent fallen im ersten Jahr 14.832,60 Euro Zinsen an, bei 3,90 Prozent sind es 13.806,00 Euro, die Differenz beträgt also 1.026,60 Euro allein im ersten Jahr. Hält man die Monatsrate über zehn Jahre konstant bei 1.826,05 Euro, was einer Anfangstilgung von zwei Prozent auf der teureren Stufe entspricht, summieren sich die Mehrzinsen auf 11.198,55 Euro.

Diese Summe ist deshalb bemerkenswert, weil sie nicht verschwindet, wenn die Zinsbindung endet. Bei gleicher Rate geht jeder Euro, der an Zinsen mehr abfließt, an der Tilgung verloren, also steht nach zehn Jahren genau derselbe Betrag zusätzlich als Restschuld offen: 266.246,67 Euro statt 255.048,12 Euro. Die Stufe kostet dich nicht nur die Zinsen von heute, sie verschiebt auch den Betrag, den du in zehn Jahren neu finanzieren musst.

Oberhalb von hundert Prozent endet die Staffelung dieser Übersicht, und wo die Tabelle aufhört, beginnt der Bereich, in dem die Aufschläge nicht mehr in Zehntelpunkten gemessen werden. Welche Größenordnung dort gilt, behandelt ein eigener Abschnitt weiter unten.

Warum reichen 20 Prozent Eigenkapital nicht für die 80-Prozent-Stufe?

Weil die Kaufnebenkosten zuerst bezahlt werden und die Bank sie in der Regel nicht mitfinanziert. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind Kosten ohne Gegenwert im Grundbuch, sie erhöhen den Beleihungswert also um keinen Euro und müssen aus eigenen Mitteln kommen. Welche Posten in welcher Reihenfolge fällig werden, beschreibt unser Artikel zu den Kaufnebenkosten im Einzelnen.

Damit zerfällt die vertraute Rechnung “zwanzig Prozent Eigenkapital ergibt achtzig Prozent Finanzierung” in zwei getrennte Vorgänge. Die folgende Übersicht stellt dasselbe Objekt in drei Ausbaustufen nebeneinander, jeweils mit einem Sicherheitsabschlag von zehn Prozent und Nebenkosten von 8,5 Prozent für Nordrhein-Westfalen.

Die Spalten zeigen, dass die gängigen Faustregeln zum Eigenkapital und die Zinsstufen der Banken zwei verschiedene Sprachen sprechen. Um in der mittleren Stufe zu landen, brauchst du keine zwanzig Prozent, sondern 36,5 Prozent des Kaufpreises, und die günstigste Stufe verlangt mehr als die Hälfte. Für die meisten Käufe ist die untere Stufe damit keine realistische Zielmarke, sondern eine Rechengröße, während die Schwelle bei neunzig Prozent tatsächlich in Reichweite liegt.

Das Bundesland verschiebt dieses Ergebnis erheblich, ohne dass sich am Objekt etwas ändert. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, in Bayern 3,5 Prozent, was bei 400.000 Euro Kaufpreis einen Unterschied von 12.000 Euro ausmacht. Derselbe Käufer mit denselben 80.000 Euro Eigenkapital landet in Bayern bei 95,00 Prozent Auslauf statt bei 98,33 Prozent, allein wegen der Steuer. Den Satz für dein Bundesland kannst du im Kaufnebenkosten-Rechner nach Bundesland einsetzen und die Nebenkosten daraus übernehmen.

Kommt eine Maklercourtage hinzu, kippt die Rechnung über die letzte Schwelle. In Nordrhein-Westfalen hat sich eine Gesamtcourtage von 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer als Marktstandard etabliert, und nach § 656c Absatz 1 BGB können sich bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus beide Kaufvertragsparteien nur in gleicher Höhe verpflichten, sodass auf den Käufer regelmäßig 3,57 Prozent entfallen. Auf 400.000 Euro sind das weitere 14.280 Euro, die aus eigenen Mitteln kommen und den Beleihungswert nicht erhöhen. Die Nebenkosten steigen damit auf 48.280 Euro, das Darlehen auf 368.280 Euro, und der Beleihungsauslauf liegt bei 102,30 Prozent. Derselbe Käufer mit denselben 80.000 Euro Eigenkapital rutscht durch die Courtage also aus der Neunzig-Prozent-Klasse in eine Finanzierung jenseits der hundert Prozent, und genau dort sitzen die Aufschläge aus dem vorigen Abschnitt.

Was passiert bei einem Beleihungsauslauf über 100 Prozent?

Über hundert Prozent übersteigt das Darlehen den Beleihungswert, der Teil darüber ist grundbuchlich nicht mehr gedeckt, und die Bank trägt ihn als reines Blankorisiko. Unmöglich wird die Finanzierung dadurch nicht, sie verlässt nur die Preistabelle. Für eine Vollfinanzierung ab hundert Prozent nennt baufivergleich.de einen Aufschlag von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten, für eine Finanzierung über 110 Prozent einschließlich der Kaufnebenkosten sind es 0,80 bis 1,50 Prozentpunkte.

Auf das Darlehen von 368.280 Euro aus dem Courtage-Beispiel bedeuten schon die unteren 0,80 Prozentpunkte rund 2.946 Euro zusätzliche Zinsen im ersten Jahr, und am oberen Rand sind es 5.524 Euro. Gegenüber der Stufe unter siebzig Prozent liegt zwischen der günstigsten und der teuersten Variante desselben Kaufs damit ein jährlicher Abstand, der die Monatsrate um mehrere hundert Euro verschiebt.

Zwei Folgen kommen hinzu, die im Zinssatz nicht sichtbar sind. Die Bank verlangt in dieser Klasse regelmäßig eine höhere Anfangstilgung, weil der ungedeckte Teil schnell aus dem Risiko laufen soll, und sie prüft das Haushaltseinkommen strenger, weil keine Sicherheitsreserve im Objekt steckt. Und wer in den ersten Jahren verkaufen muss, steht mit einer Restschuld oberhalb des erzielbaren Preises da und muss die Differenz aus eigenen Mitteln ausgleichen, bevor die Grundschuld gelöscht wird.

Der Weg aus dieser Klasse führt fast immer über die Nebenkosten und nicht über den Kaufpreis. Sie sind der Posten, der den Auslauf über hundert Prozent treibt, ohne den Beleihungswert um einen Euro zu erhöhen, und sie unterscheiden sich je nach Bundesland um mehrere Prozentpunkte des Kaufpreises.

Welche Hebel senken den Beleihungsauslauf?

Die Rechnung hat nur zwei Seiten, und daran hängt sich jeder Hebel auf: Du verkleinerst den Zähler, du vergrößerst den Nenner, oder du veränderst die Art, wie die Bank den Kredit bepreist. Vier Ansätze sind in der Praxis belastbar.

1. Das Darlehen genau auf die nächste Schwelle bringen. Um von 98,33 Prozent unter die Neunzig-Prozent-Marke zu kommen, muss das Darlehen von 354.000 Euro auf 324.000 Euro sinken, also um 30.000 Euro. Dafür bekommst du im ersten Jahr 1.026,60 Euro weniger Zinsen und über zehn Jahre den vollen Betrag von 11.199 Euro. Weitere Beträge oberhalb dieser Schwelle wirken deutlich schwächer, solange die nächste Stufe außer Reichweite bleibt. Wie hoch die Reserve daneben noch sein sollte, ordnet unser Artikel zum Eigenkapital beim Immobilienkauf ein.
2. Mittel einsetzen, die nicht im Grundbuch stehen. In den Zähler gehört nur, was auf dem Objekt besichert ist, also das Bankdarlehen, besicherte KfW-Mittel und bestehende Vorlasten. Ein Darlehen aus der Familie oder vom Arbeitgeber ohne Grundschuld erhöht den Auslauf nicht, es geht dafür in die Haushaltsrechnung ein und wird dort auf die Tragfähigkeit angerechnet. Umgekehrt gilt für geförderte Mittel keine Ausnahme: sobald sie im Grundbuch stehen, zählen sie mit.
3. Die Unterlagen liefern, die den Beleihungswert stützen. Beim vereinfachten Verfahren rechnet die Bank mit den Angaben, die ihr vorliegen, und eine unvollständige Akte führt selten zu einem wohlwollenden Ansatz. Eine belastbare Wohnflächenberechnung, Nachweise über Dach, Fenster und Heizung sowie die Protokolle zu beschlossenen Maßnahmen wirken auf den Nenner der Rechnung. Was du dafür beim Verkäufer und bei der Verwaltung anfordern kannst, listet unser Artikel zu den Unterlagen beim Wohnungskauf auf.
4. Das Darlehen in zwei Tranchen aufteilen. Läge der erste Teil über 216.000 Euro innerhalb der Sechzig-Prozent-Grenze und der zweite über 138.000 Euro darüber, ergäbe sich aus 3,83 und 4,19 Prozent ein Mischzins von 3,97 Prozent und eine Ersparnis von 777,60 Euro im ersten Jahr.

Beim vierten Punkt gehört die Einschränkung unbedingt dazu, weil er sonst mehr verspricht, als er hält. Viele Institute bepreisen das gesamte Darlehen nach dem Auslauf der Gesamtsumme und nicht tranchenweise, dann bringt die Aufteilung rechnerisch nichts und verursacht nur zwei Verträge mit zwei Zinsbindungen. Ein zweiter Kredit hinter dem ersten im Rang wird außerdem regelmäßig schlechter bepreist als der vordere, sodass der Mischzins in der Praxis über den hier gerechneten 3,97 Prozent liegen kann.

Wie verändert sich der Beleihungsauslauf während der Zinsbindung?

Er sinkt von allein, weil jede Tilgungsrate den Zähler der Rechnung verkleinert. Im Beispiel mit 354.000 Euro Darlehen, 4,19 Prozent Zins und zwei Prozent Anfangstilgung stehen nach zehn Jahren noch 266.246,67 Euro offen. Gemessen an einem unverändert angesetzten Beleihungswert von 360.000 Euro entspricht das einem Auslauf von 73,96 Prozent, und damit hat die Finanzierung zwei Stufen zurückgelegt, ohne dass ein einziger Euro zusätzlich eingezahlt wurde.

Der Beleihungswert bleibt in dieser Rechnung bewusst konstant, weil die künftige Wertentwicklung eines einzelnen Objekts nicht seriös vorhersagbar ist. Die Tilgungswirkung selbst steht dagegen fest, sie ergibt sich vollständig aus dem Vertrag.

Für die Anschlussfinanzierung ist das der wichtigste Punkt des ganzen Themas. Wer beim Kauf in der teuersten Stufe startet, verhandelt zehn Jahre später über eine Restschuld, die längst in eine günstigere Klasse gefallen ist, und muss diesen Stufenwechsel im Gespräch auch ansprechen. Ein Prolongationsangebot der bisherigen Bank weist den neuen Auslauf nicht zwangsläufig aus, sodass der erreichte Stufenwechsel im Angebot unsichtbar bleiben kann. Was die Restschuld zum jeweiligen Zinssatz bedeutet, lässt sich vorab in unserem Rechner für die Anschlussfinanzierung durchspielen.

Eine höhere Anfangstilgung beschleunigt diesen Weg deutlich, ohne den Auslauf am ersten Tag zu verändern. Sie ist damit das Gegenstück zum Eigenkapital: Eigenkapital senkt die Stufe sofort, die Tilgung senkt sie über die Laufzeit, und beide zahlen am Ende auf dieselbe Restschuld ein.

Was daraus für die eigene Finanzierung folgt

Der Beleihungsauslauf ist die einzige Kennzahl der Finanzierung, die du vor dem ersten Bankgespräch vollständig selbst ausrechnen kannst, sobald du drei Werte kennst: den Kaufpreis, die Nebenkosten deines Bundeslandes und dein verfügbares Eigenkapital. Setze für den Beleihungswert zunächst neunzig Prozent des Kaufpreises an, zieh die Nebenkosten vom Eigenkapital ab und teile das verbleibende Darlehen durch diesen Wert. Das Ergebnis sagt dir, in welcher Zinsstufe du stehst, bevor dir jemand eine Kondition nennt.

Ist der Wert knapp über neunzig oder knapp über achtzig Prozent, lohnt die genaue Frage, wie viel Geld bis zur nächsten Schwelle fehlt, denn dieser Betrag arbeitet härter als jeder andere Euro Eigenkapital. Und wenn die Bank einen Beleihungswert ansetzt, der stark unter dem Kaufpreis liegt, ist die Frage nach dem Verfahren und nach den zugrunde gelegten Angaben berechtigt, weil dieser Nenner jede weitere Zahl deines Angebots bestimmt.

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