Kaufnebenkosten: Posten, Höhe und Fälligkeit

Der Angebotspreis ist nicht der Betrag, den du für einen Immobilienkauf tatsächlich aufbringen musst. Zusätzlich entstehen Kaufnebenkosten: vor allem Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und – falls beteiligt – eine Maklerprovision. Bei einer Finanzierung kommen Kosten für die Grundschuld hinzu. Gutachter, technische Prüfungen, Renovierungen und eine Liquiditätsreserve erhöhen den Kapitalbedarf darüber hinaus.

Für eine Wohnung oder ein Haus mit einem Kaufpreis von 320.000 Euro können die unmittelbaren Nebenkosten deshalb beispielsweise 24.000 Euro ohne Makler oder rund 35.424 Euro mit einer Käuferprovision von 3,57 Prozent betragen. Zwischen beiden Varianten liegen mehr als 11.000 Euro – bei exakt derselben Immobilie.

Kurz gesagt: Rechne nicht mit einer einzigen pauschalen Nebenkostenquote. Ermittle jeden Posten einzeln, prüfe seine Bemessungsgrundlage und plane zusätzlich Geld für Prüfungen, Maßnahmen und Reserve ein.

Was gehört zu den Kaufnebenkosten?

Im engeren Sinn sind Kaufnebenkosten Aufwendungen, die durch den Erwerb und seine rechtliche Abwicklung entstehen. Für die Finanzierungsplanung ist jedoch eine breitere Sicht sinnvoll.

Die häufig verwendeten 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch sind nur ein Planungswert. Wie sich dieser Block tatsächlich aufteilt, zeigt der Abschnitt zu den Grundbuchkosten weiter unten: Das Grundbuchamt macht davon nur rund ein Drittel aus, der Rest ist die Notarrechnung einschließlich Umsatzsteuer.

Vollständige Modellrechnung: Kaufpreis 320.000 Euro

Für die Planung lohnt sich eine Trennung in drei Ebenen. Die unmittelbaren Kaufnebenkosten umfassen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und Grundschuld. Das Erwerbsbudget zählt Kaufpreis, notwendige Prüfungen und sofortige Maßnahmen hinzu. Der sichere Kapitalbedarf enthält zusätzlich eine Liquiditätsreserve. Eine neue Küche ist rechtlich keine Gebühr für den Eigentumserwerb, für dein Konto aber trotzdem real und häufig kurz nach dem Kauf fällig.

Das folgende Beispiel betrifft eine finanzierte Bestandswohnung in Sachsen. Angenommen werden 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 3,57 Prozent Käuferprovision und pauschal 2 Prozent für Notar, Grundbuch und die übliche Finanzierungsabwicklung.

Die 6.400 Euro für Notar, Grundbuch und Finanzierung sind ein Sicherheitswert, keine Gebührenrechnung. Erst der konkrete Vertragsentwurf, der Wert der Grundschuld und die ausgeführten Vollzugsschritte erlauben eine genauere Kalkulation.

Ohne provisionspflichtigen Makler sinken die Nebenkosten im Beispiel auf 24.000 Euro beziehungsweise 7,5 Prozent. Kommen 15.000 Euro für sofortige Arbeiten und 20.000 Euro Reserve hinzu, liegt der sichere Kapitalbedarf bei 379.000 Euro ohne Makler und bei 390.424 Euro mit Provision. Wer nur Kaufpreis und pauschale Nebenkosten betrachtet, unterschätzt den tatsächlichen Finanzierungsbedarf deutlich.

Grunderwerbsteuer: der größte Pflichtposten

Ein notarieller Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus. Die Bemessungsgrundlage ist im Normalfall die Gegenleistung, beim klassischen Kauf also vor allem der vereinbarte Kaufpreis. Die Grundlagen stehen in §§ 1, 8 und 9 GrEStG.

Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Maßgeblich ist grundsätzlich das Bundesland, in dem das Grundstück liegt – nicht dein Wohnort und nicht der Sitz der finanzierenden Bank.

Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland 2026

Bei 320.000 Euro Kaufpreis beträgt die Differenz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent 9.600 Euro. Sachsen erhebt seit 2023 5,5 Prozent, Thüringen seit 2024 5,0 Prozent und Bremen seit dem 1. Juli 2025 5,5 Prozent. Offizielle Nachweise bieten das Bayerische Landesamt für Steuern, das sächsische Grunderwerbsteuersatzgesetz, das Thüringer Finanzministerium und die Bremer Steuerverwaltung.

Worauf wird die Steuer berechnet?

Bei einem normalen Bestandskauf ist der Kaufpreis der Ausgangspunkt. Zur Gegenleistung können aber weitere vom Käufer übernommene Leistungen gehören, etwa Verpflichtungen, Rechte und Belastungen oder Bauleistungen aus einem zusammenhängenden Grundstücks- und Bauvertrag. Umgekehrt zählen echte bewegliche Gegenstände nicht zum Grundstück: mitverkaufte Möbel, freistehende Geräte, eine werthaltige Einbauküche oder Gartengeräte können bei korrektem Ausweis außerhalb der Bemessungsgrundlage liegen.

Ein gesonderter Betrag im Kaufvertrag genügt dafür nicht automatisch. Der Zeitwert muss wirtschaftlich plausibel sein und sollte durch Rechnung, Alter, Zustand oder eine nachvollziehbare Liste belegt werden. Es gibt keine allgemeine gesetzliche 15-Prozent-Pauschale, bis zu der beliebiges Inventar steuerfrei herausgerechnet werden dürfte.

Beispiel: Von einem Gesamtkaufpreis von 320.000 Euro entfallen nachweisbar 8.000 Euro auf eine gebrauchte Einbauküche und bewegliche Möbel. Wird der Betrag anerkannt, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 312.000 Euro und die Steuer bei 5,5 Prozent von 17.600 Euro auf 17.160 Euro, eine Ersparnis von 440 Euro.

Die Aufteilung darf den Immobilienwert nicht künstlich drücken. Sie verändert außerdem nicht zwingend den Beleihungswert der Bank und kann bei einer vermieteten Immobilie andere steuerliche Folgen haben.

Sonderfall Eigentumswohnung: Erhaltungsrücklage

Der rechnerisch auf eine Eigentumswohnung entfallende Anteil an der Erhaltungsrücklage mindert die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung nicht. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17, klargestellt: Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und kein separat gekauftes Bankguthaben des Verkäufers.

Sonderfall Neubau: einheitlicher Erwerbsgegenstand

Wer ein Grundstück kauft und in engem sachlichem Zusammenhang einen vorgeplanten Bauvertrag abschließt, zahlt Grunderwerbsteuer unter Umständen nicht nur auf den Bodenpreis. Sind Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung objektiv zu einem einheitlichen Erwerbsgegenstand verbunden, können auch Baukosten in die Bemessungsgrundlage einfließen. Zwei getrennte Verträge oder verschiedene Vertragspartner verhindern das nicht automatisch, weshalb die Steuerwirkung bei Bauträgerangeboten vor der Unterzeichnung zu prüfen ist.

Wann fällt ausnahmsweise keine Grunderwerbsteuer an?

§ 3 GrEStG nennt mehrere Ausnahmen: Erwerbe mit einer Gegenleistung bis 2.500 Euro, Erwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen, Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern, Übertragungen zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung sowie Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie.

Die 2.500 Euro sind eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig und nicht nur der übersteigende Teil. Die Grundbuchgebühren entstehen in diesen Fällen trotzdem, weil sie an der Eintragung hängen und nicht an der Steuerpflicht.

Bescheid, Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Notar zeigt den Vertrag dem Finanzamt an. Die Steuer wird mit Bescheid festgesetzt und ist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne sie darf das Grundbuchamt den Käufer regelmäßig nicht als Eigentümer eintragen. Die Grunderwerbsteuer ist damit auch terminlich die Voraussetzung für die teuerste Grundbucheintragung. Siehe §§ 15, 18 und 22 GrEStG.

Im Kaufvertrag trägt üblicherweise der Käufer die Steuer. Gesetzlich können jedoch beide Vertragsteile Steuerschuldner sein, sodass eine Nichtzahlung auch für den Verkäufer relevant wird.

Notarkosten: gesetzlich geregelt, nicht frei verhandelbar

Ein Vertrag, durch den sich jemand zum Erwerb oder zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet, muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Der Notar liest dabei nicht lediglich einen vorbereiteten Text vor. Er entwirft den Vertrag, sieht das Grundbuch ein, holt die nötigen Genehmigungen und Löschungsbewilligungen ein, beantragt die Auflassungsvormerkung, teilt die Kaufpreisfälligkeit mit und beantragt am Ende die Eigentumsumschreibung.

Die Gebühren richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dürfen weder rabattiert noch erhöht werden. Maßgeblich sind Geschäftswert, Gebührentatbestand und ausgeführte Tätigkeiten. Die Bundesnotarkammer bietet dazu einen Gebührenrechner an.

Auf die notarielle Leistung kommen Auslagen und Umsatzsteuer hinzu, auf die Grundbuchgebühren dagegen nicht. Ein Notaranderkonto ist kein Standardposten und darf nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse eingesetzt werden.

Grundbuchkosten: was Eigentumsumschreibung und Vormerkung kosten

Das Grundbuchamt rechnet getrennt vom Notar ab. Es erhebt Gerichtsgebühren nach demselben GNotKG, aber ohne Umsatzsteuer, weil es sich um Gebühren eines Amtsgerichts handelt. Wer die gesamte Abwicklung pauschal um 19 Prozent erhöht, rechnet sich deshalb zu teuer.

Ein finanzierter Kauf löst drei Eintragungen aus. Jede hat ihren eigenen Gebührensatz und, was häufig übersehen wird, ihren eigenen Geschäftswert.

Der Gebührensatz wird auf die volle Gebühr der Tabelle B des GNotKG angewandt. Diese Tabelle steigt nicht linear, sondern in Stufen, oberhalb von 200.000 Euro um 50 Euro je angefangene 30.000 Euro Geschäftswert. Genau daraus entsteht der Effekt, den die verbreitete Faustformel von rund einem halben Prozent des Kaufpreises verfehlt.

Was die drei Eintragungen bei fünf Kaufpreisen kosten

Die folgende Rechnung unterstellt eine Finanzierung mit einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises, ohne zusätzliche Rechte und ohne Rangänderungen. Alle Eurobeträge stammen unverändert aus Tabelle B.

Die letzte Spalte zeigt, warum eine einzige Prozentzahl für alle Kaufpreise nicht funktioniert. Von 150.000 auf 750.000 Euro verfünffacht sich der Kaufpreis, die Grundbuchrechnung steigt aber nicht einmal auf das Vierfache. Bei kleineren Objekten liegt der Anteil über einem halben Prozent, ab einer halben Million deutlich darunter.

Was ein Kauf ohne Finanzierung spart

Ohne Darlehen entfällt die Grundschuld und damit die zweitgrößte der drei Positionen. Bei 350.000 Euro bleiben 1.027,50 Euro statt 1.612,50 Euro, bei 750.000 Euro sind es 2.002,50 Euro statt 3.097,50 Euro. Der Anteil am Kaufpreis sinkt damit auf 0,29 beziehungsweise 0,27 Prozent.

Diese Zahlen erklären auch, warum zwei Käufer desselben Objekts unterschiedlich hohe Grundbuchrechnungen bekommen können. Mehrere Darlehen mit mehreren Grundschulden, eine Rangänderung oder eine zusätzlich eingetragene Dienstbarkeit lösen jeweils eigene Gebührentatbestände aus.

Die Löschung von Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt, wird vertraglich regelmäßig der Verkäuferseite zugeordnet. Die neue Grundschuld für die Käuferfinanzierung trägt typischerweise der Käufer. Maßgeblich bleibt der konkrete Kaufvertrag. Wie sich die Notarrechnung daneben zusammensetzt und welche vier Gebührentatbestände ein Kaufvertrag dort auslöst, rechnet der Artikel zu den Notarkosten beim Hauskauf Position für Position vor.

Maklerprovision: keine automatische Käuferpflicht

Eine Provision fällt nur an, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht, der Makler die geschuldete Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbringt und dadurch der Kaufvertrag zustande kommt. Die Höhe ist nicht bundesweit gesetzlich festgeschrieben. Sie hängt von Objekt, Region, Auftrag und Vereinbarung ab.

Die häufig genannten 3,57 Prozent entsprechen 3 Prozent Nettoprovision zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Andere Sätze sind möglich. Prüfe immer, ob ein Exposé einen Netto- oder Bruttoprozentsatz nennt und auf welche Bemessungsgrundlage er angewandt wird.

Was bedeutet die Teilung der Maklerkosten?

Die seit Ende 2020 geltenden §§ 656a bis 656d BGB betreffen Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, wenn der Käufer Verbraucher ist. Ist der Makler für beide Seiten provisionspflichtig tätig, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur eine Seite ihn beauftragt, kann die andere höchstens bis zur Hälfte beteiligt werden, und die beauftragende Seite muss ihren Anteil zunächst gezahlt haben. Der Maklervertrag bedarf in diesen Fällen der Textform.

Das ist kein allgemeines „Bestellerprinzip“ für jeden Immobilienkauf. Bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten können andere Modelle gelten, und auch bei Wohnung und Einfamilienhaus muss der Käufer nicht stets 50 Prozent zahlen: Ein provisionsfreier Direktkauf bleibt provisionsfrei, und der Verkäufer kann die Provision vollständig übernehmen.

Welche weiteren Kosten solltest du vor dem Kauf einplanen?

Nicht jeder sinnvolle Aufwand ist eine klassische Kaufnebengebühr. Für eine belastbare Kaufentscheidung gehören vier weitere Blöcke ins Budget.

Die technische Prüfung steht an erster Stelle, denn der Notar berät beide Vertragsparteien neutral und ersetzt keine einseitige technische oder wirtschaftliche Prüfung. Ein Bausachverständiger kostet weniger als ein übersehener sechsstelliger Sanierungsbedarf.

Bei den Finanzierungskosten kommen neben der Grundschuld Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und Kosten für Rangänderungen oder Zwischenfinanzierungen in Betracht. Maßgeblich ist der konkrete Darlehensvertrag, weshalb der Vergleich nicht beim Sollzins enden sollte.

Renovierung und Modernisierung sind keine Gebühren des Eigentumserwerbs, müssen aber häufig unmittelbar nach der Übergabe bezahlt werden. Bei vermieteten Objekten kann zusätzlich die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG relevant werden. Diese einkommensteuerliche Regel hat nichts mit dem angeblichen 15-Prozent-Inventarwert bei der Grunderwerbsteuer zu tun.

Bei einer Eigentumswohnung entscheidet schließlich die Gemeinschaft über Kosten mit, die kurz nach dem Kauf fällig werden. Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, absehbare Sonderumlagen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen gehören deshalb vor die Beurkundung. Bei einem Neubau treten an ihre Stelle Vermessung, Erschließungsbeiträge, Bodengutachten, Hausanschlüsse und Bauzeitzinsen.

Finanzierung: Warum Banken Nebenkosten anders betrachten

Banken finanzieren nicht nur einen Geldbetrag, sondern bewerten die Immobilie als Sicherheit. Der interne Beleihungswert kann unter dem Kaufpreis liegen, und Kaufnebenkosten schaffen keinen gleich hohen zusätzlichen Sicherheitenwert. Deshalb verlangen viele Banken, dass Käufer zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen.

Eine 100-Prozent-Finanzierung meint häufig, dass der Kaufpreis finanziert wird und die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen, eine 110-Prozent-Finanzierung dagegen den Kaufpreis plus einen pauschalen Nebenkostenanteil. Entscheidend sind aber Darlehensbetrag, anerkannter Objektwert und Beleihungsauslauf statt des Werbeworts, und was dieses Verhältnis den Zins kostet, zeigt der Artikel zum Beleihungsauslauf.

Im Modell mit 320.000 Euro Kaufpreis und 35.424 Euro Nebenkosten wären bei vollständiger Finanzierung 355.424 Euro Kredit nötig. Liegt der bankinterne Wert nur bei 300.000 Euro, beträgt das Darlehen fast 118,5 Prozent dieses Werts. Das kann zu höheren Zinsen, zusätzlichen Sicherheiten oder einer Ablehnung führen. Wie viel Eigenkapital nach Abzug der Nebenkosten für den Kaufpreis übrig bleibt, lässt sich im Budgetrechner für die Leistbarkeit durchspielen, bevor du ein Gebot abgibst.

Wichtig: Auch finanzierte Nebenkosten müssen zurückgezahlt und verzinst werden. Finanzierung macht die Kosten nicht kleiner, sondern verschiebt ihre Zahlung in die Zukunft.

Wann werden die einzelnen Beträge fällig?

Kaufnebenkosten werden nicht alle am selben Tag abgebucht. Der typische Ablauf sieht vereinfacht so aus:

1. Vor dem Notartermin: Gutachten, Finanzierungsprüfung oder Beratung.
2. Nach der Beurkundung: Notarrechnung, Gebühr für die Auflassungsvormerkung und gegebenenfalls die Maklerrechnung.
3. Nach der Anzeige an das Finanzamt: Grunderwerbsteuerbescheid, grundsätzlich mit einem Monat Zahlungsfrist.
4. Nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen: Zahlung des Kaufpreises.
5. Im weiteren Vollzug: Gebühr für die Eigentumsumschreibung, meist Monate nach dem Notartermin.
6. Nach der Übergabe: Renovierung, Umzug, Versicherungen und laufende Objektkosten.

Die beiden größten Grundbuchposten fallen also weit auseinander: die Vormerkung kurz nach der Beurkundung, die Eigentumsumschreibung erst nach Zahlung des Kaufpreises und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Plane deshalb nicht nur eine Gesamtsumme, sondern einen Liquiditätskalender.

Steuerliche Behandlung: Selbstnutzung und Vermietung unterscheiden

Selbstgenutzte Immobilie

Bei einer ausschließlich selbstgenutzten Immobilie sind Grunderwerbsteuer, Makler-, Notar- und Grundbuchkosten grundsätzlich keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten, weil sie wirtschaftlich zu den Kosten des privaten Erwerbs gehören.

Vermietete Immobilie

Bei einer vermieteten Immobilie sind erwerbsbezogene Nebenkosten regelmäßig Anschaffungskosten. Dazu gehören typischerweise:

• Grunderwerbsteuer,
• Maklerprovision,
• Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb,
• unmittelbar zurechenbare Erwerbsberatung.

Diese Beträge werden zusammen mit dem Kaufpreis auf Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt. Der Gebäudeanteil erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage, der Bodenanteil ist nicht abschreibbar. Es ist deshalb falsch, die gesamten Nebenkosten im ersten Vermietungsjahr als Werbungskosten abzuziehen.

Hier wirkt sich die getrennte Betrachtung von Notar und Grundbuch ein zweites Mal aus: Kosten, die ausschließlich der Finanzierung dienen, also die Beurkundung und Eintragung der Darlehensgrundschuld, können Finanzierungskosten und damit grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten sein. Im Beispiel über 350.000 Euro sind das 585,00 Euro Grundbuchgebühr für die Grundschuld, die nicht in die AfA-Bemessungsgrundlage wandern. Die Abgrenzung folgt §§ 7 und 9 EStG und setzt getrennte Rechnungspositionen voraus.

Sind Kaufnebenkosten „verlorenes Kapital“?

Der Ausdruck trifft einen Teil der Wirkung, ist aber zu pauschal. Kaufnebenkosten bezahlen Steuern, rechtssichere Abwicklung und Finanzierung, und bei einer vermieteten Immobilie fließt ein Teil über die Gebäude-AfA in die Bemessungsgrundlage ein. Den Marktwert erhöhen sie jedoch nicht Euro für Euro: Im Modell stehen 355.424 Euro Einsatz einem Verkauf für 340.000 Euro gegenüber, also einer Differenz von minus 15.424 Euro vor Finanzierung, Nutzung und Steuern. Nebenkosten sind deshalb vor allem Transaktionskosten, und je kürzer die geplante Haltedauer ausfällt, desto stärker wiegen sie.

Wo lässt sich seriös sparen?

An den gesetzlichen Gebühren nicht. Eine Verhandlung über vorgeschriebene Gebührensätze ist kein Sparweg, sondern ein Missverständnis. Wirksam sind drei Hebel, die alle vor der Beurkundung liegen.

Der stärkste ist der Kaufpreis selbst, weil er zugleich die Grunderwerbsteuer und alle wertabhängigen Gebühren senkt. Eine Reduktion um 10.000 Euro spart bei 5,5 Prozent allein 550 Euro Steuer, und fällt der Kaufpreis dabei unter eine Stufe der Tabelle B, sinken Notar- und Grundbuchgebühr zusätzlich. Der zweite ist das provisionsfreie Objekt, das im Modell 11.424 Euro spart. Der dritte ist ein dokumentierter Zeitwert für bewegliches Inventar, während künstliche Beträge Steuer- und Vertragsrisiken schaffen.

Häufige Planungsfehler

Fünf Fehler kosten jeweils vierstellig:

• Mit einem veralteten Steuersatz rechnen. Sachsen hat 2023 erhöht, Thüringen 2024 gesenkt und Bremen 2025 erhöht, sodass eine alte Tabelle mehrere Tausend Euro Unterschied verursacht.
• Zwei Prozent für Notar und Grundbuch als Festpreis verstehen. Die Gebühren folgen dem Geschäftswert, und allein der Grundbuchanteil schwankt zwischen 0,41 und 0,55 Prozent des Kaufpreises.
• Die Maklerteilung als allgemeine Regel behandeln. Die Vorschriften des BGB gelten nicht für jede Immobilienart und jede Käuferkonstellation.
• Renovierung und Reserve vergessen. Die Bankzusage über Kaufpreis und klassische Nebenkosten reicht nicht, wenn kurz nach der Übergabe 30.000 Euro für notwendige Arbeiten fehlen.
• Vor der Finanzierungsfreigabe beurkunden. Scheitert die Finanzierung danach, bleibt die Kaufpreisverpflichtung grundsätzlich bestehen.

Checkliste vor dem Notartermin

• aktuellen Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands geprüft
• Bemessungsgrundlage, übernommene Leistungen und Inventar dokumentiert
• Maklervertrag, Brutto-Provision und Fälligkeit geprüft
• Notar-, Grundbuch- und Grundschuldkosten aus dem Geschäftswert kalkuliert
• Eigenkapital zu den erwarteten Fälligkeiten verfügbar
• Vertragsentwurf gelesen und offene Fragen vor der Beurkundung geklärt

Warum eine Einzelrechnung jede Faustformel schlägt

Eine einzige deutschlandweite Quote für Kaufnebenkosten gibt es nicht. Der größte Posten schwankt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch folgen gesetzlichen Gebührentatbeständen mit eigenen Geschäftswerten, und die Maklerprovision hängt an Objektart und Vertrag. Drei bewegliche Größen ergeben zusammen keine sinnvolle Pauschale.

Im Beispiel mit 320.000 Euro Kaufpreis entstehen in Sachsen 35.424 Euro unmittelbare Nebenkosten. Ohne Makler sind es 24.000 Euro, und derselbe Kauf in Bayern läge bei 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer rund 6.400 Euro darunter. Genau diese Einzelrechnung übernimmt der Kaufnebenkosten-Rechner: Bundesland wählen, Kaufpreis und Darlehen eintragen, und Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler werden positionsgenau nach GNotKG aufgeschlüsselt. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.

Rechtsgrundlagen und Quellen

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• GNotKG Anlage 2: Gebührentabelle B
• GNotKG Anlage 1: Kostenverzeichnis
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17
• Einkommensteuergesetz (EStG)