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Vorfälligkeitsentschädigung: Bankforderung plausibilisieren

Plausibilitätsprüfung

Dieser Rechner schätzt die Vorfälligkeitsentschädigung als Bandbreite nach der Aktiv-Passiv-Methode — als Plausibilitätsprüfung einer Bankforderung, nicht als exakte Nachrechnung. Die Bank rechnet mit eigenen tagesaktuellen Marktdaten; weicht ihre Forderung deutlich von der Bandbreite ab, lohnt eine unabhängige Prüfung.

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Laufender Vertrag
Vertraglicher Tilgungsverlauf
Annahmen der Schätzung
iAlle vier Werte sind editierbare Annahmen der Näherung — die Bank verwendet eigene Ansätze.
Wann keine oder eine geminderte Entschädigung anfällt

Unabhängig vom Rechenergebnis — diese Fälle beschreiben die Rechtslage, ohne den Einzelfall zu bewerten:

  • Reguläres Ende der Zinsbindung: Wer zum Ablauf wechselt, zahlt keine Entschädigung.
  • Kündigung nach § 489 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündbar — ohne Entschädigung.
  • Variabler Zins: Darlehen mit veränderlichem Zins sind mit dreimonatiger Frist kündbar (§ 489 Abs. 2 BGB) — ohne Entschädigung.
  • Fehlende oder fehlerhafte Pflichtangaben: Sind die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Verbraucherdarlehensvertrag unzureichend, entfällt der Anspruch (§ 502 Abs. 2 BGB).
  • Berechtigtes Interesse (z. B. Verkauf): Die Bank muss die Ablösung dann zwar gestatten, darf aber eine Entschädigung verlangen — deren Höhe sich prüfen lässt.
  • Sondertilgungsrechte: Offene Rechte müssen schadensmindernd angesetzt werden.
Geschätzte Vorfälligkeitsentschädigung (Bandbreite)
3.819 € – 12.933 €
≈ 4,16 % der Restschuld · Wiederanlagezins ± 0,5 pp
Geschätzte Bandbreite: 3.819 € bis 12.933 €.
Bestandteile (mittlere Annahme)
Zinsdifferenzschaden (Barwert)8.913 €
− ersparte Verwaltungskosten− 470 €
− ersparte Risikokosten− 223 €
+ Bearbeitungsgebühr100 €
Schätzung (Mitte der Bandbreite)8.320 €
iErgebnis als Bandbreite lesen: Die Bank rechnet mit eigenen, tagesaktuellen Wiederanlagerenditen je Cashflow — diese Näherung dient der Plausibilitätsprüfung, nicht dem Centbetrag.
Zinsschaden je Restmonat (nominal)
Zinsdifferenz
1,00 %
Sollzins − Wiederanlage
Vertragsrate
916,67 €
vertraglicher Verlauf
iDie Verbraucherzentralen prüfen Vorfälligkeitsentschädigungen gegen geringe Gebühr unabhängig nach. Weicht die Forderung der Bank deutlich von der geschätzten Bandbreite ab, ist zusätzlich eine anwaltliche Prüfung naheliegend — dieser Rechner bewertet keinen Einzelfall.
Geschätzte VFE (Bandbreite)
≈ 4,16 % der Restschuld
3.819 €–12.933 €

Wann fällt beim Hausverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht, wenn ein Immobiliendarlehen während der laufenden Sollzinsbindung zurückgezahlt wird und der Bank dadurch vertraglich zugesicherte Zinseinnahmen entgehen. Die Begriffe Vorfälligkeitszinsen und Vorfälligkeitsentgelt bezeichnen in der Praxis dieselbe Forderung, und welches Wort im Vertrag steht, ändert an der Berechnung nichts. Davon zu trennen ist die Nichtabnahmeentschädigung, die ein zugesagtes, aber nie abgerufenes Darlehen betrifft. Der häufigste Anlass ist der Verkauf der Immobilie: Nach § 490 Abs. 2 BGB darf gekündigt werden, wenn berechtigte Interessen das gebieten und seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind, und der Verkauf gehört zu diesen Interessen. Ein günstigerer Zins bei einer anderen Bank gehört nicht dazu, weshalb eine reine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung nicht erzwungen werden kann und die Bank sie schlicht ablehnen darf. Wer innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, rechnet zusätzlich mit einer Steuer auf den Veräußerungsgewinn, die unser Artikel zur Spekulationsfrist bei Immobilien im Detail erklärt. Zur Einordnung dieses Rechners: Er bildet die Forderung der Bank nicht exakt nach, weil diese mit eigenen, tagesaktuellen Marktdaten kalkuliert. Er liefert eine Bandbreite als Plausibilitätsprüfung, und liegt die Forderung deutlich darüber, ist das ein Signal, genauer hinzusehen.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet? Die Formel in fünf Schritten

Die Rechnung folgt immer derselben Abfolge, und wer sie kennt, findet in der Abrechnung der Bank jede Zeile wieder. Erstens wird der Tilgungsverlauf bis zum Ende der Sollzinsbindung fortgeschrieben, sodass für jeden Monat die dann noch offene Restschuld feststeht. Zweitens wird für jeden dieser Monate die Zinsdifferenz gebildet, also die offene Restschuld multipliziert mit dem Unterschied zwischen Vertragszins und Wiederanlagezins, geteilt durch zwölf. Drittens werden diese monatlichen Differenzen auf den Ablösetag abgezinst und aufsummiert, was den Zinsverschlechterungsschaden ergibt. Viertens gehen die ersparten Verwaltungs- und Risikokosten ab. Fünftens kommt eine vertraglich vereinbarte Bearbeitungsgebühr hinzu. Der entscheidende Unterschied zur überall zitierten Kurzformel aus Restschuld mal Zinsdifferenz mal Restlaufzeit steckt im ersten Schritt: Die Kurzformel rechnet mit der heutigen Restschuld über die gesamte Restlaufzeit, obwohl diese Restschuld Monat für Monat sinkt, und liegt deshalb systematisch zu hoch. Fast alle Banken rechnen nach der Aktiv-Passiv-Methode, die die Rechtsprechung seit Langem anerkennt. Sie unterstellt, dass die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Geld rechnerisch in laufzeitkongruenten Hypothekenpfandbriefen anlegt. Bringen diese weniger Zins als der Darlehensvertrag, entsteht Monat für Monat eine Differenz auf die jeweils noch offene Restschuld, und die Summe dieser abgezinsten Differenzen ergibt den Zinsverschlechterungsschaden. Davon abzuziehen sind die Kosten, die sich die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung erspart, also Verwaltungsaufwand und entfallendes Ausfallrisiko, und hinzu kommt gegebenenfalls eine vereinbarte Bearbeitungsgebühr. Die seltener genutzte Aktiv-Aktiv-Methode unterstellt stattdessen eine Wiederausleihe an einen neuen Kreditnehmer und kennt diese Abzüge nicht, führt in der Praxis aber meist zu einem niedrigeren Betrag. Ob die hypothetische Wiederanlage überhaupt zulässig ist, hat der Europäische Gerichtshof am 14. März 2024 in der Rechtssache C-536/22 geklärt: Die Methode ist mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vereinbar, solange die Entschädigung objektiv nachvollziehbar hergeleitet wird und den tatsächlichen Verlust der Bank nicht übersteigt. Der Hebel für Darlehensnehmer liegt damit nicht in der Methode, sondern in den Zahlen, die die Bank in sie einsetzt.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung? Beispiel und Größenordnungen

Ein durchgerechnetes Beispiel macht die Größenordnung greifbar und zeigt zugleich, warum die überall zitierte Faustformel zu hoch liegt. Angenommen, die Restschuld beträgt zum Ablösetermin 200.000 Euro, der Vertrag läuft mit 3,50 Prozent Sollzins, die Zinsbindung reicht noch 60 Monate, und der Wiederanlagezins liegt bei 2,50 Prozent. Die Überschlagsrechnung aus Restschuld mal Zinsdifferenz mal Restlaufzeit ergibt 10.000 Euro, weil sie einen Prozentpunkt Differenz fünf Jahre lang auf die volle Anfangsrestschuld anwendet. Genau darin liegt ihr Fehler: Bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung sinkt die Restschuld bis zum Ende der Bindung auf rund 178.200 Euro, im Mittel der sechzig Monate sind es 189.600 Euro, und der Zinsschaden fällt nur auf diesen kleineren Betrag an. Abgezinst auf den Ablösetag bleiben davon rund 8.900 Euro. Ersparte Verwaltungskosten von rund 470 Euro und ersparte Risikokosten von rund 220 Euro gehen ab, eine vereinbarte Bearbeitungsgebühr von 250 Euro kommt hinzu, und die Schätzung landet bei rund 8.500 Euro oder etwa 4,2 Prozent der Restschuld. Die Faustformel liegt in diesem Fall also um gut 1.500 Euro daneben. Auf derselben Grundlage, also 3,50 Prozent Sollzins, 2,50 Prozent Wiederanlagezins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung, ergeben sich als grobe Orientierung rund 2.800 Euro bei 100.000 Euro Restschuld und 36 verbleibenden Monaten, rund 5.300 Euro bei 150.000 Euro und 48 Monaten sowie rund 18.600 Euro bei 300.000 Euro und 96 Monaten. Daran wird sichtbar, dass nicht die Restschuld allein den Ausschlag gibt, sondern vor allem die verbleibende Zinsbindung: Gemessen an der Restschuld steigt die Entschädigung von etwa 2,8 Prozent bei drei Jahren auf etwa 6,2 Prozent bei acht Jahren. Wer den Verkaufstermin überhaupt beeinflussen kann, verschiebt mit jedem Jahr Wartezeit den größten Kostenblock.

Wie stark hängt das Ergebnis am Wiederanlagezins?

Der Wiederanlagezins ist die empfindlichste Größe der ganzen Rechnung, und deshalb weist der Rechner oben eine Bandbreite statt eines Punktwerts aus. Im Beispiel oben führt ein Wiederanlagezins von 2,00 Prozent statt 2,50 Prozent zu einer Schätzung von rund 12.900 Euro, ein Wiederanlagezins von 3,00 Prozent dagegen nur zu rund 4.000 Euro. Ein halber Prozentpunkt Annahme verschiebt das Ergebnis also um mehrere tausend Euro, obwohl sich an Restschuld, Vertragszins und Restlaufzeit nichts geändert hat. Wer die eigene Forderung ernsthaft plausibilisieren will, übernimmt deshalb nicht die Voreinstellung, sondern die aktuelle Rendite laufzeitkongruenter Hypothekenpfandbriefe, die die Deutsche Bundesbank in ihrer Zinsstatistik börsentäglich veröffentlicht. Liegt der von der Bank angesetzte Wiederanlagezins spürbar unter diesem Marktniveau, fällt der Schaden entsprechend höher aus, und genau das muss die Ablöseauskunft dann erklären können.

Welche Angaben brauchen Sie für die Berechnung?

Fünf Angaben genügen für eine belastbare Schätzung, und alle fünf stehen in Unterlagen, die ohnehin vorliegen. Die Restschuld zum geplanten Ablösetermin nennt die Ablöseauskunft der Bank oder der letzte Jahreskontoauszug. Der vereinbarte Sollzins sowie der Tilgungssatz oder die monatliche Rate stehen im Darlehensvertrag, ebenso das Ende der Sollzinsbindung, aus dem sich die verbleibende Zinsbindung ab dem Ablösetermin ergibt. Das Datum der vollständigen Auszahlung entscheidet über das Kündigungsrecht nach zehn Jahren und ist deshalb wichtiger als das Datum der Vertragsunterschrift. Wer zusätzlich die vereinbarten Sondertilgungsrechte und eine im Vertrag genannte Bearbeitungsgebühr einträgt, erhält eine Schätzung, die der Struktur einer Bankabrechnung folgt und sich Zeile für Zeile mit ihr vergleichen lässt.

Warum senken Sondertilgungsrechte die Entschädigung?

Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte mindern die Entschädigung zwingend, weil die Bank die zugesagten Zinsen ohnehin nicht in voller Höhe verdient hätte, wenn der Darlehensnehmer von diesen Rechten Gebrauch gemacht hätte. Der Bundesgerichtshof hat am 19. Januar 2016 unter dem Aktenzeichen XI ZR 388/14 eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der künftige Sondertilgungsrechte bei der Berechnung unberücksichtigt bleiben sollten. Seither ist zu unterstellen, dass offene Sondertilgungsmöglichkeiten bestmöglich genutzt worden wären, und der Rechner setzt eingetragene Rechte entsprechend als maximal ausgeschöpft an. Im Beispiel oben liegt die Vergleichsrestschuld nach fünf Jahren rund 53.700 Euro niedriger, wenn jährlich 10.000 Euro sondergetilgt werden dürfen, und die Schätzung sinkt von rund 8.500 Euro auf etwa 7.500 Euro. Fehlen die vereinbarten Sondertilgungsrechte in der Berechnung der Bank, ist die Forderung zu hoch angesetzt, und dieser Punkt lohnt beim Lesen der Abrechnung den ersten Blick. Wie sich die Restschuld mit und ohne Sondertilgung entwickelt, lässt sich im Tilgungsplan-Rechner Monat für Monat nachvollziehen.

Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe?

Für Baufinanzierungen gibt es keine prozentuale Obergrenze, und die häufig zitierten Grenzen von einem Prozent und einem halben Prozent gelten hier gerade nicht. § 502 Abs. 3 BGB deckelt die Vorfälligkeitsentschädigung ausdrücklich nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen, also bei Raten- und Konsumkrediten, auf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, und auf 0,5 Prozent, wenn zwischen vorzeitiger und vereinbarter Rückzahlung weniger als ein Jahr liegt. Ein grundpfandrechtlich gesichertes Immobiliar-Verbraucherdarlehen fällt nicht unter diese Deckelung, weshalb bei hoher Restschuld und langer Restbindung durchaus fünfstellige Beträge zusammenkommen. Begrenzt wird die Forderung stattdessen auf zwei anderen Wegen: Der Schadenszeitraum endet spätestens an dem Termin, zu dem das Darlehen ohnehin kündbar wäre, und die Entschädigung darf den tatsächlichen finanziellen Verlust der Bank nicht übersteigen.

Was gilt bei einem KfW-Darlehen in der Finanzierung?

Sitzt eine KfW-Tranche in der Finanzierung, gelten für diesen Teil eigene Bedingungen, und sie sind in einem Punkt strenger als beim Bankdarlehen. Das Merkblatt zum KfW-Wohneigentumsprogramm (Programmnummern 124 und 134, Stand 06/2023) formuliert es so: „Während der Zinsbindungsfrist ist eine vorzeitige Rückzahlung des gesamten ausstehenden Kreditbetrages nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Teilrückzahlungen sind ausgeschlossen.“ Eine anteilige Sondertilgung, die den Schaden beim normalen Bankdarlehen mindert, steht hier also gar nicht zur Verfügung. Zum Ende der Zinsbindung dagegen kann der Kredit laut demselben Merkblatt ohne Kosten teilweise oder komplett zurückgezahlt werden, und die gesetzlichen Kündigungsrechte bleiben unberührt. Praktisch wichtig ist die Laufzeitstruktur: Der Zinssatz wird wahlweise für die ersten 5 oder 10 Jahre festgeschrieben, während die Kreditlaufzeit je nach Variante bis zu 25 oder 35 Jahre beträgt. Bei einem Verkauf nach sieben Jahren kann die KfW-Tranche mit fünfjähriger Bindung deshalb längst entschädigungsfrei ablösbar sein, während das Hauptdarlehen mit fünfzehnjähriger Bindung noch acht Jahre läuft. Diese beiden Teile gehören getrennt gerechnet und nicht in eine gemeinsame Summe, und wie unterschiedlich lange Bindungen sich auswirken, zeigt unser Artikel zur Zinsbindung über 10 oder 15 Jahre. Welche Regeln konkret greifen, steht im Merkblatt des jeweiligen Programms, denn die zinsverbilligten Förderkredite weichen davon teilweise ab.

In welchen Fällen fällt keine Entschädigung an?

Vier Konstellationen führen dazu, dass die Bank nichts oder nicht den vollen Betrag verlangen kann, und der Rechner führt sie als eigene Prüfliste getrennt vom Rechenergebnis. Beim regulären Auslaufen der Sollzinsbindung endet der Zinsanspruch der Bank ohnehin, sodass ein Wechsel zu diesem Termin nichts kostet. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung ist jedes Darlehen mit gebundenem Sollzins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit einer Frist von sechs Monaten entschädigungsfrei kündbar, weshalb sich kurz vor dieser Schwelle das Rechnen lohnt, ob Warten günstiger kommt. Darlehen mit veränderlichem Sollzins sind nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit dreimonatiger Frist kündbar. Und bei Verbraucherdarlehensverträgen ist der Anspruch nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, wenn die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Vertrag unzureichend sind. Ob das im konkreten Vertrag so ist, klärt eine juristische Prüfung und nicht dieser Rechner.

Kann eine bereits gezahlte Entschädigung zurückgefordert werden?

Unter Umständen ja, und der Ansatzpunkt ist nicht die Rechnung, sondern der Vertragstext. Nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der Anspruch der Bank ausgeschlossen, wenn die Angaben zur Laufzeit des Vertrags, zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Umgangssprachlich läuft das unter dem Stichwort Vorfälligkeitsjoker. Wie weit das reicht, hat der Bundesgerichtshof am 3. Dezember 2024 unter dem Aktenzeichen XI ZR 75/23 gezeigt: Eine Klausel, die die Berechnung an der „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“ festmachte, hielt er für nicht hinreichend klar, weil ein durchschnittlicher Verbraucher darunter die gesamte Vertragslaufzeit versteht und nicht den geschützten Zinszeitraum, der spätestens am nächsten Kündigungstermin endet. Die Bank verlor damit ihren Anspruch vollständig, und die bereits gezahlte Entschädigung war zu erstatten. Maßgeblich sind immer die Formulierungen des konkreten Vertrags, weshalb sich aus dem Urteil kein pauschaler Rückforderungsanspruch ableiten lässt. Wer eine Entschädigung gezahlt hat und den Verdacht hat, dass die Pflichtangaben lückenhaft waren, lässt den Vertrag anwaltlich prüfen; dieser Rechner beantwortet diese Frage ausdrücklich nicht.

Wie prüfen Sie die Forderung Ihrer Bank?

Der erste Schritt ist die Ablöseauskunft mit der detaillierten Berechnung, auf die ein Anspruch besteht. Anhand dieser Aufstellung lassen sich die Kernpunkte abgleichen: Stimmen Restschuld, Restlaufzeit und Vertragszins mit dem Darlehensvertrag überein? Sind die Sondertilgungsrechte und ein vereinbartes Recht auf Tilgungssatzwechsel schadensmindernd berücksichtigt? Sind ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abgezogen, und endet der Schadenszeitraum spätestens am nächsten möglichen Kündigungstermin? Ein separat ausgewiesenes Entgelt allein für die Erstellung der Berechnung gehört ebenfalls auf die Prüfliste, weil seine Zulässigkeit vom Vertrag und vom Zeitpunkt des Abschlusses abhängt. Besteht die Finanzierung aus mehreren Darlehen, lohnt ein Blick auf die Bezugsgröße: Die Bank darf den Schaden nur auf ihren eigenen Darlehensteil berechnen, nicht auf die Gesamtsumme einschließlich einer KfW-Tranche, die von der Förderbank kommt und getrennt abgerechnet wird. Reicht der eigene Abgleich nicht aus, prüfen mehrere Verbraucherzentralen die Berechnung unabhängig nach, je nach Bundesland für etwa 80 bis 125 Euro und in der Regel innerhalb von zwei Wochen. Weicht die Forderung deutlich von einer plausiblen Bandbreite ab oder geht es um einen hohen Betrag, ist die anwaltliche Prüfung des Vertrags der konsequente dritte Schritt.

Lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung legal vermeiden?

In drei Konstellationen lässt sie sich vermeiden, und alle drei setzen voraus, dass der Verkauf oder die Ablösung überhaupt Spielraum lässt. Beim Verkauf mit anschließendem Neukauf bieten viele Banken einen Objektwechsel an, umgangssprachlich Pfandtausch genannt: Das Darlehen läuft unverändert weiter, und nur die besicherte Immobilie wird ausgetauscht. Die Bank muss dem zustimmen und die neue Immobilie als gleichwertige Sicherheit akzeptieren, dafür entfällt die Entschädigung vollständig, weil der Vertrag gar nicht endet. Bei einem geplanten Umzug besteht die zweite Möglichkeit darin, die Immobilie zu behalten und zu vermieten statt sie zu verkaufen, denn dann kommt es zu keiner Ablösung; ob sich das trägt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner. Und wer nahe an der Zehnjahresgrenze steht, stellt die geforderte Entschädigung den Kosten des Wartens auf den Kündigungstermin gegenüber und plant den Anschluss gleich mit, wofür sich die Anschlussfinanzierung durchrechnen lässt und unser Artikel zum Forward-Darlehen die Fristen erklärt.

Häufige Fragen zur Höhe und Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Sie ersetzt den Zinsschaden, der einer Bank entsteht, wenn ein Immobiliendarlehen während der laufenden Sollzinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird, meist beim Verkauf der Immobilie. Berechnet wird sie in der Regel nach der Aktiv-Passiv-Methode, also aus den entgangenen Vertragszinsen abzüglich der Rendite einer sicheren Wiederanlage und der ersparten Kosten.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Bank vergleicht die Zinsen, die sie bis zum Ende der Sollzinsbindung erhalten hätte, mit der Rendite laufzeitkongruenter Hypothekenpfandbriefe. Die monatlichen Differenzen auf die jeweils offene Restschuld werden abgezinst und aufsummiert, danach werden ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abgezogen. Weil die Restschuld während der Restlaufzeit weiter sinkt, liegt das Ergebnis unter der verbreiteten Überschlagsrechnung aus Restschuld mal Zinsdifferenz mal Restlaufzeit.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei 200.000 Euro Restschuld?
Bei 200.000 Euro Restschuld, 3,50 Prozent Sollzins, noch 60 Monaten Zinsbindung und einem Wiederanlagezins von 2,50 Prozent liegt die Schätzung bei rund 8.500 Euro oder etwa 4,2 Prozent der Restschuld. Die Überschlagsrechnung käme auf 10.000 Euro und läge damit gut 1.500 Euro zu hoch. Das Ergebnis reagiert stark auf den Wiederanlagezins, weshalb der Rechner eine Bandbreite ausweist.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei 100.000 Euro Restschuld?
Bei 100.000 Euro Restschuld und noch 36 Monaten Zinsbindung liegt die Schätzung bei rund 2.800 Euro, also etwa 2,8 Prozent der Restschuld, gerechnet mit 3,50 Prozent Sollzins, 2,50 Prozent Wiederanlagezins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Den Ausschlag gibt dabei weniger die Restschuld als die verbleibende Zinsbindung: Bei 300.000 Euro und noch 96 Monaten steigt der Anteil auf etwa 6,2 Prozent oder rund 18.600 Euro.
Sind Vorfälligkeitszinsen und Vorfälligkeitsentschädigung dasselbe?
Ja, die Begriffe Vorfälligkeitszinsen, Vorfälligkeitsentgelt und Vorfälligkeitsentschädigung meinen in der Praxis dieselbe Forderung, und welches Wort der Vertrag verwendet, ändert an der Berechnung nichts. Zu unterscheiden ist davon nur die Nichtabnahmeentschädigung, die ein zugesagtes, aber nicht abgerufenes Darlehen betrifft.
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung?
Bei Baufinanzierungen gibt es keine solche Grenze. Die Deckelung auf 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr auf 0,5 Prozent, gilt nach § 502 Abs. 3 BGB nur für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge wie Raten- und Konsumkredite. Ein grundpfandrechtlich gesichertes Immobiliendarlehen fällt nicht darunter, begrenzt wird die Forderung aber durch den nächstmöglichen Kündigungstermin und durch den tatsächlichen Verlust der Bank.
Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Beim regulären Ende der Sollzinsbindung, bei einer Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist, bei Darlehen mit veränderlichem Sollzins nach § 489 Abs. 2 BGB sowie dann, wenn die Pflichtangaben zur Berechnung im Verbraucherdarlehensvertrag unzureichend sind. Ob ein solcher Fall vorliegt, klärt eine juristische Prüfung des konkreten Vertrags.
Kann ich nach zehn Jahren kündigen, ohne zu zahlen?
Ja, das ist gesetzlich vorgesehen. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung ganz oder teilweise gekündigt werden, mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Vollauszahlung und nicht das Datum der Vertragsunterschrift.
Mindern Sondertilgungsrechte die Entschädigung?
Ja, und die Bank hat dabei keinen Spielraum. Vertraglich vereinbarte, noch offene Sondertilgungsrechte sind bei der Schadensberechnung so zu berücksichtigen, als wären sie bestmöglich genutzt worden; das hat der Bundesgerichtshof am 19. Januar 2016 unter dem Aktenzeichen XI ZR 388/14 entschieden. Die Restschuld im Vergleichsszenario sinkt dadurch schneller und der Schaden fällt kleiner aus. Fehlt dieser Abzug in der Bankberechnung, ist die Forderung zu hoch angesetzt.
Fällt bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Innerhalb der Sollzinsbindung stellt sich die Frage meist gar nicht, weil ein günstigerer Zins bei einer anderen Bank kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 490 Abs. 2 BGB ist. Die Bank kann die vorzeitige Ablösung dann ablehnen. Lässt sie sich auf eine Aufhebungsvereinbarung ein, verlangt sie dafür in aller Regel eine Entschädigung, die sich wie im Verkaufsfall berechnet.
Fällt bei einem KfW-Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Während der Zinsbindungsfrist ja. Das Merkblatt zum KfW-Wohneigentumsprogramm (124 und 134, Stand 06/2023) lässt eine vorzeitige Rückzahlung des gesamten ausstehenden Betrags nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung zu und schließt Teilrückzahlungen ausdrücklich aus; die gesetzlichen Kündigungsrechte bleiben unberührt. Zum Ende der Zinsbindung ist die Rückzahlung ganz oder teilweise kostenfrei. Weil der Zinssatz wahlweise für 5 oder 10 Jahre festgeschrieben wird, die Kreditlaufzeit aber bis zu 25 oder 35 Jahre beträgt, ist die KfW-Tranche oft früher frei als das Hauptdarlehen. Für zinsverbilligte Förderkredite gelten teils abweichende Regeln, maßgeblich ist das Merkblatt des jeweiligen Programms.
Kann ich eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern?
Das kommt in Betracht, wenn die Pflichtangaben im Vertrag unzureichend sind, denn dann ist der Anspruch nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof hat am 3. Dezember 2024 unter dem Aktenzeichen XI ZR 75/23 eine Klausel beanstandet, die die Berechnung an der Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens festmachte, weil ein durchschnittlicher Verbraucher darunter die gesamte Vertragslaufzeit versteht und nicht den geschützten Zinszeitraum. Ob der eigene Vertrag betroffen ist, hängt an seinem Wortlaut und gehört in eine anwaltliche Prüfung.
Rechnet meine Sparkasse anders als andere Banken?
Die Methode ist dieselbe. Praktisch alle Institute rechnen nach der Aktiv-Passiv-Methode, deren Schritte die Rechtsprechung vorgibt, sodass der Name der Bank das Ergebnis nicht bestimmt. Unterschiede entstehen an den eingesetzten Werten und am Vertrag: am angesetzten Wiederanlagezins, am angenommenen Schadenszeitraum, an der Behandlung vereinbarter Sondertilgungsrechte und an einer vereinbarten Bearbeitungsgebühr. Genau diese vier Punkte gehören deshalb in den Abgleich mit der Ablöseauskunft.
Kann ich die Berechnungsmethode der Bank angreifen?
Die Methode selbst lässt sich kaum noch angreifen. Der Europäische Gerichtshof hat am 14. März 2024 in der Rechtssache C-536/22 bestätigt, dass die Aktiv-Passiv-Methode mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vereinbar ist, obwohl sie eine hypothetische Wiederanlage unterstellt. Angreifbar bleiben die eingesetzten Werte, also der Wiederanlagezins, der Schadenszeitraum, die Behandlung der Sondertilgungsrechte und die Höhe der ersparten Kosten.
Was kostet es, die Berechnung der Bank prüfen zu lassen?
Mehrere Verbraucherzentralen bieten eine rechnerische Überprüfung an, je nach Bundesland für etwa 80 bis 125 Euro und in der Regel innerhalb von zwei Wochen. Grundlage ist die detaillierte Ablöseauskunft der Bank, auf die ein Anspruch besteht. Bei deutlichen Abweichungen oder hohen Beträgen kommt zusätzlich eine anwaltliche Prüfung des Vertrags in Betracht.
Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien scheidet ein Abzug aus. Bei vermieteten Objekten kommt es auf den Zusammenhang an: Wird das Darlehen im Zuge des Verkaufs abgelöst, ordnet die Rechtsprechung die Entschädigung regelmäßig dem Verkauf zu und lässt keinen Werbungskostenabzug zu; dient die Ablösung dagegen einer Umschuldung bei fortgesetzter Vermietung, kann ein Abzug in Betracht kommen. Die Einordnung des Einzelfalls gehört zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
Kann ich mein Darlehen auf eine andere Immobilie übertragen?
Häufig ja, denn beim Objektwechsel, auch Pfandtausch genannt, läuft das Darlehen unverändert weiter und nur die besicherte Immobilie wird getauscht. Die Bank muss zustimmen und die neue Immobilie als gleichwertige Sicherheit akzeptieren. Dafür entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung vollständig, weil der Vertrag nicht beendet wird.
Was ist der Unterschied zur Nichtabnahmeentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung betrifft ein bereits ausgezahltes Darlehen, das vorzeitig zurückgezahlt wird. Die Nichtabnahmeentschädigung fällt an, wenn ein zugesagtes Darlehen ganz oder teilweise nicht abgerufen wird, etwa nach einem geplatzten Kauf oder bei einem nicht angenommenen Forward-Darlehen. Berechnet wird sie nach denselben Methoden, allerdings kann die Bank hier zusätzlich ihre entgangene Marge geltend machen.

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