Grundschuld löschen: Kosten und Alternativen

Die Grundschuld verschwindet nicht von selbst, wenn das Darlehen abbezahlt ist, und an dieser Stelle steht eine Entscheidung, die je nach gewähltem Weg mehrere hundert Euro kostet. Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro verlangen Notar und Grundbuchamt für die Löschung zusammen 500,13 Euro, während dieselbe Grundschuld später neu bestellt rund 976 Euro kostet. Der verbreitete Fehler ist, die Löschung für eine Pflicht zu halten und sie aus Ordnungsliebe zu beauftragen, obwohl die eingetragene Grundschuld für die nächste Finanzierung wiederverwendbar ist und im Grundbuch keinen Cent an laufenden Gebühren verursacht. Wer die Immobilie behält und in den kommenden Jahren noch einmal Kapital aufnehmen könnte, lässt sie stehen und fordert von der Bank lediglich die Löschungsbewilligung an, die er dann sicher verwahrt. Wer dagegen verkauft, braucht die Löschung ohnehin, und dann entscheidet nur noch die Frage, wie viel Textarbeit der Notar dabei übernimmt, über einen dreistelligen Betrag.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Die Löschung kostet bei den üblichen Beträgen zwischen 323 Euro und 1.048 Euro, und sie setzt sich aus zwei Gebühren zusammen, die beide aus dem eingetragenen Nennbetrag der Grundschuld berechnet werden. Das Grundbuchamt erhebt für die Löschung in Abteilung III eine 0,5-Gebühr, so steht es im Kostenverzeichnis des GNotKG unter Nummer 14140. Der Notar erhält für den Entwurf des Löschungsantrags und die Beglaubigung der Unterschrift eine Gebühr in derselben Größenordnung, auf die zusätzlich Umsatzsteuer und eine Auslagenpauschale entfallen. Die volle Gebühr, aus der beide Sätze abgeleitet werden, steht in Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG und steigt in Stufen mit dem Geschäftswert.

Die folgende Übersicht rechnet den vollständigen Betrag für gängige Grundschulden durch. Basis ist jeweils der Nennbetrag als Geschäftswert, eine 0,5-Gebühr auf beiden Seiten, die Auslagenpauschale des Notars von höchstens 20 Euro nach Nummer 32014 des Kostenverzeichnisses und 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Anteil des Notars. Die Grundbuchgebühr ist eine Gerichtsgebühr und bleibt umsatzsteuerfrei.

Die verbreitete Faustformel von 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags trifft nur das obere Ende dieser Reihe. Weil die Gebührentabelle in Stufen steigt und nicht proportional zum Wert, liegt der Anteil bei einer Grundschuld über hunderttausend Euro bei knapp einem Drittel Prozent und nähert sich der Faustformel erst im hohen sechsstelligen Bereich. Wer für eine Eigentumswohnung mit 0,2 Prozent kalkuliert, plant gut hundert Euro zu wenig ein, und das ist der Grund, warum die Rechnung des Notars regelmäßig als überhöht empfunden wird, obwohl sie dem Gesetz entspricht.

Warum bleibt die Grundschuld nach der letzten Rate stehen?

Sie bleibt stehen, weil ein Recht am Grundstück nur durch einen eigenen Löschungsvorgang aus dem Grundbuch verschwindet und nicht dadurch, dass der gesicherte Anspruch erlischt. Nach § 875 Absatz 1 BGB sind für die Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich. Beides muss jemand veranlassen, und von Amts wegen tut das niemand.

Die Grundschuld unterscheidet sich darin von der Hypothek, weil sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist und deshalb auch nicht mit deren Erfüllung untergeht. Was sie mit dem Darlehen verbindet, ist ein gesonderter Sicherungsvertrag zwischen Bank und Eigentümer, und aus diesem Vertrag folgt nach vollständiger Rückzahlung der Rückgewähranspruch des Eigentümers. Der Eigentümer kann also verlangen, dass die Bank die Sicherheit zurückgibt, und er bestimmt dabei selbst, in welcher Form das geschieht.

1. Löschung. Die Bank bewilligt die Löschung, der Eigentümer stimmt zu, und das Grundbuchamt streicht den Eintrag in Abteilung III.
2. Abtretung an den Eigentümer. Die Grundschuld wird auf den Eigentümer selbst übertragen und bleibt als Eigentümergrundschuld im Grundbuch stehen.
3. Abtretung an eine andere Bank. Die Grundschuld wandert mit ihrem Rang zum neuen Institut und sichert dort das nächste Darlehen.

Über allen drei Wegen steht die Zustimmung des Eigentümers. § 27 der Grundbuchordnung bestimmt, dass eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden darf. Die Bank kann die Löschung deshalb nicht allein herbeiführen, und wer nichts unternimmt, behält den Eintrag auf unbestimmte Zeit.

Was kostet die Löschungsbewilligung der Bank?

Die Löschungsbewilligung selbst kostet nichts, und das ist der Teil des Vorgangs, an dem am häufigsten zu Unrecht abgerechnet wird. Für die Rückgabe ihrer eigenen Sicherheit darf die Bank kein gesondertes Entgelt berechnen, und dasselbe gilt für die Treuhandaufträge, mit denen bei einem Bankwechsel die Sicherheiten übertragen werden. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. September 2019 unter dem Aktenzeichen XI ZR 7/19 eine Klausel für unwirksam erklärt, die ein Bearbeitungsentgelt für Treuhandaufträge bei der Ablösung von Kundendarlehen vorsah. Tragend war die Erwägung, dass eine Bank mit der Bestellung, Verwaltung und Rückgabe ihrer Sicherheiten allein eigene Vermögensinteressen verfolgt und ihr Aufwand dafür mit dem Zins abgegolten ist, den der Kunde über die Laufzeit ohnehin gezahlt hat.

Ein Posten für die Löschungsbewilligung, eine Umschuldungsgebühr oder ein Bearbeitungsentgelt auf der Abrechnung ist deshalb einen schriftlichen Widerspruch wert, und wer einen solchen Betrag in der Vergangenheit gezahlt hat, kann seine Rückforderung prüfen lassen. Echte Kosten entstehen erst hinter der Bank, nämlich beim Notar und beim Grundbuchamt, und diese beiden Rechnungen ergeben sich unmittelbar aus dem Gesetz. Verhandeln lässt sich an ihnen nichts, weil ein Notar seine Gebühren weder erlassen noch erhöhen darf.

Bis die Bewilligung tatsächlich vorliegt, vergehen üblicherweise ein bis vier Wochen, denn die Bank prüft zuvor, ob sämtliche Forderungen aus dem Sicherungsvertrag erledigt sind. Sinnvoll ist es, sie unmittelbar nach der letzten Rate anzufordern und zu den Kaufunterlagen zu legen, weil sie unbefristet gilt und beim späteren Verkauf sofort zur Hand ist.

Wovon hängt die Notargebühr ab, und wo lässt sie sich senken?

Die Notargebühr hängt davon ab, ob der Notar den Löschungsantrag selbst entwirft oder nur eine Unterschrift beglaubigt, und zwischen beiden Fällen liegen bei einer Grundschuld über 500.000 Euro rund 480 Euro. Entwirft er den Antrag, fällt eine Entwurfsgebühr nach Nummer 24102 des Kostenverzeichnisses an, die bis zu einer 0,5-Gebühr aus Tabelle B reicht und mit dem Grundschuldbetrag mitwächst. Beglaubigt er dagegen nur die Unterschrift unter einem Text, den die Bank oder der Eigentümer mitbringt, greift die Beglaubigungsgebühr, und die Bundesnotarkammer nennt für eine Beglaubigung ohne Entwurf eine Höchstgebühr von 70 Euro.

Die folgende Gegenüberstellung rechnet beide Fälle für dieselbe Grundschuld durch. Basis ist ein Nennbetrag von 500.000 Euro, eine 0,5-Gebühr des Grundbuchamts, die Auslagenpauschale von 20 Prozent der Notargebühren mit einer Obergrenze von 20 Euro und 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Anteil des Notars.

Der Unterschied entsteht nicht an der Leistung, sondern an der Zuständigkeit für den Text. Wer die Löschungsbewilligung der Bank bereits in beglaubigter Form in der Hand hält, braucht vom Notariat im Kern nur noch die beglaubigte Zustimmung und die Einreichung beim Grundbuchamt, und danach sollte er im ersten Telefonat ausdrücklich fragen. Bei einer Grundschuld im unteren sechsstelligen Bereich fällt der Unterschied kleiner aus, weil die Entwurfsgebühr dort noch nicht weit über der Obergrenze für Beglaubigungen liegt.

Löschen oder stehen lassen: welcher Weg kostet weniger?

Stehen lassen kostet nichts, und deshalb ist es der günstigere Weg für jeden, der die Immobilie behält. Eine eingetragene Grundschuld verursacht keine laufenden Gebühren und keine Steuer, sie erscheint lediglich in Abteilung III des Grundbuchauszugs, und sie steht für eine spätere Finanzierung mit ihrem alten Rang wieder zur Verfügung. Der Rang ist dabei der wertvollere Teil, denn eine erstrangige Sicherheit senkt den Zinsaufschlag, den die Bank für einen hohen Beleihungsauslauf verlangt.

Die folgende Rechnung stellt die drei Wege für eine Grundschuld über 200.000 Euro nebeneinander. Basis sind die Gebührensätze aus dem Kostenverzeichnis, also eine 1,0-Gebühr für Beurkundung und Eintragung einer neuen Grundschuld, eine 0,5-Gebühr für die Eintragung einer Abtretung und die bereits genannten 0,5-Gebühren für die Löschung, jeweils einschließlich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer beim Notar.

Wer die Grundschuld heute löschen lässt und in fünf Jahren erneut Kapital für eine Sanierung oder eine zweite Wohnung aufnimmt, zahlt für dieselbe Sicherheit ein zweites Mal den vollen Preis, und zwar den doppelten, weil eine Neubestellung mit 1,0-Gebühren abgerechnet wird und eine Löschung nur mit der Hälfte. Die mittlere Spalte ist deshalb in fast allen Fällen die richtige, in denen die Immobilie im Bestand bleibt.

Für die Löschung sprechen vier Situationen, und sie haben alle nichts mit Ordnung im Grundbuch zu tun. Der Verkauf ist der häufigste Fall, weil der Kaufvertrag Lastenfreiheit verlangt. Bei einer Erbauseinandersetzung schafft ein bereinigtes Grundbuch klare Verhältnisse zwischen mehreren Erben. Eine alte Grundschuld zugunsten eines Instituts, das durch Fusionen mehrfach den Namen gewechselt hat, wird mit jedem Jahr aufwendiger nachzuverfolgen. Und eine Briefgrundschuld, deren Brief noch auffindbar ist, sollte gelöscht werden, solange das Papier existiert.

Gegen das Stehenlassen wird häufig eingewendet, eine eingetragene Grundschuld sei ein Risiko, weil die Bank jederzeit darauf zugreifen könne. Der Einwand geht am Sicherungsvertrag vorbei, denn dieser bestimmt, wofür die Grundschuld haftet, und nach vollständiger Rückzahlung sichert sie keine Forderung mehr. Ein reales Risiko besteht nur bei einer weiten Zweckerklärung, die auch künftige Forderungen desselben Instituts erfasst, und bei weiteren laufenden Krediten bei derselben Bank. Wer das nicht sicher weiß, fordert die Zweckerklärung zum Sicherungsvertrag an und liest nach, welche Forderungen dort genannt sind. Diese eine Seite Papier beantwortet die Frage vollständig und kostet nichts.

Was kostet es, die Grundschuld abzutreten statt zu löschen?

Die Abtretung kostet bei einer Grundschuld über 200.000 Euro rund 320 Euro und damit etwa ein Fünftel dessen, was Löschung und spätere Neubestellung zusammen kosten. Der Grund liegt in den Gebührensätzen: Die Eintragung einer Abtretung wird mit einer 0,5-Gebühr abgerechnet, während die Beurkundung und die Eintragung einer neuen Grundschuld je eine 1,0-Gebühr auslösen. Der Notar beglaubigt bei der Abtretung im Regelfall nur die Erklärung der abtretenden Bank, sodass sein Anteil klein bleibt und nicht mit dem Nennbetrag mitwächst.

Abgetreten wird in zwei Richtungen, und sie haben unterschiedliche Zwecke. Die Abtretung an die neue Bank ist der Standardfall bei einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung: Die Grundschuld wandert mit ihrem alten Rang zum neuen Institut, und der Käufer der Konditionen spart sich die Neubestellung. Die Abtretung an den Eigentümer selbst macht aus der Sicherheit eine Eigentümergrundschuld, die im Grundbuch stehen bleibt und für die nächste Finanzierung bereitliegt, ohne dass ein fremdes Institut eingetragen ist.

Praktisch scheitert die Abtretung selten an der Technik und häufig am Zeitpunkt. Sie muss besprochen sein, bevor die alte Bank die Löschungsbewilligung ausstellt, denn danach ist der Weg über die Löschung bereits eingeschlagen. Wer eine Anschlussfinanzierung vergleicht, fragt deshalb im ersten Gespräch beide Institute, ob sie die bestehende Grundschuld übernehmen, und rechnet die Differenz von rund tausend Euro in den Konditionenvergleich ein.

Wer zahlt die Löschung beim Verkauf?

Beim Verkauf wird die Grundschuld praktisch immer gelöscht, weil der Kaufvertrag eine lastenfreie Übergabe vorsieht und die finanzierende Bank des Käufers auf einer erstrangigen Sicherheit besteht. Die Löschungsbewilligung des bisherigen Gläubigers zählt deshalb zu den Voraussetzungen, an denen die Fälligkeit des Kaufpreises hängt, und welche Unterlagen sonst noch vorliegen müssen, bevor der Notar die Zahlung anfordert, beschreibt unser Artikel zur Auflassungsvormerkung. Fehlt die Bewilligung, verschiebt sich die Auszahlung des Darlehens, und der Käufer zahlt für die Wartezeit Bereitstellungszinsen.

Die Kosten der Löschung trägt üblicherweise der Verkäufer, weil er dem Käufer die Lastenfreiheit schuldet. Der Käufer zahlt im Gegenzug die Beurkundung und Eintragung seiner eigenen neuen Grundschuld, und dieser Posten gehört zu den Kaufnebenkosten, die neben Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision aus Eigenmitteln aufzubringen sind. Wie hoch dieser Block mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslands ausfällt, lässt sich im Kaufnebenkosten-Rechner in einem Durchgang aufstellen.

Läuft das Darlehen des Verkäufers noch, kommt die Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Sie hat mit der Löschung nichts zu tun und wird getrennt abgerechnet, fällt aber im selben Moment an und wird bei der Kalkulation des Verkaufserlöses regelmäßig übersehen.

Was gilt für die Löschung im Erbfall?

Auch im Erbfall besteht keine Pflicht zur Löschung, und der häufigste Fehler ist, sie für einen Teil der Nachlassabwicklung zu halten. Ist das Darlehen des Erblassers getilgt, gelten für die Erben dieselben drei Wege wie für jeden anderen Eigentümer, und wer die Immobilie behält, lässt die Grundschuld stehen. Läuft das Darlehen dagegen weiter, geht es nach § 1922 BGB mit dem übrigen Vermögen auf die Erben über, und die Grundschuld sichert es unverändert; gelöscht wird dann erst nach der Ablösung.

Zwei verfahrensrechtliche Punkte ersparen Erben Zeit und Geld. Der erste betrifft die Voreintragung. Nach § 40 Absatz 1 GBO muss der Erbe nicht zuerst selbst als Eigentümer im Grundbuch stehen, wenn die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll, und die Löschung einer Grundschuld ist genau das. Die Grundbuchberichtigung auf die Erben und die Löschung lassen sich also entkoppeln, statt beides in einem teuren Paket zu beauftragen. Der zweite Punkt betrifft den Nachweis der Erbfolge. § 35 Absatz 1 GBO verlangt dafür grundsätzlich einen Erbschein, lässt aber ausdrücklich genügen, dass bei einer Erbfolge aufgrund einer in öffentlicher Urkunde enthaltenen Verfügung von Todes wegen die Verfügung zusammen mit der Niederschrift über ihre Eröffnung vorgelegt wird. Wer ein notarielles Testament hat, spart sich den Erbschein und dessen Gebühr.

In einer Erbengemeinschaft handelt es sich bei der Zustimmung zur Löschung nach § 27 der Grundbuchordnung um eine Erklärung, die alle Miterben abgeben müssen. Das ist der eigentliche Grund, warum diese Vorgänge in Erbfällen lange dauern, und es spricht zusätzlich dafür, die Grundschuld zunächst stehen zu lassen, solange die Auseinandersetzung nicht abgeschlossen ist. Welche Belastungen überhaupt eingetragen sind, zeigt Abteilung III des Grundbuchs, und wie sich der Auszug im Einzelnen liest, erklärt unser Artikel zum Grundbuchauszug.

Was ist bei einer Briefgrundschuld anders?

Bei einer Briefgrundschuld muss dem Grundbuchamt zusätzlich der Grundschuldbrief vorgelegt werden, und ohne dieses Papier findet keine Löschung statt. Der Brief ist eine Urkunde, die das Recht verkörpert, und er wandert bei einer Abtretung mit. Institute bewahren ihn während der Laufzeit auf und geben ihn nach vollständiger Rückzahlung zusammen mit der Löschungsbewilligung heraus.

Ist der Brief verloren gegangen, muss er zunächst im Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht für kraftlos erklärt werden, bevor irgendetwas anderes geschehen kann. Nach § 476 FamFG darf die Aufgebotsfrist höchstens ein Jahr betragen, und in der Praxis zieht sich das Verfahren über mehrere Monate. Für einen Verkauf ist das die unangenehmste Variante, weil sich der gesamte Ablauf um diese Dauer verschiebt, während der Käufer bereits finanziert. Wer eine Briefgrundschuld im Grundbuchauszug findet, klärt deshalb vor jedem Verkaufsgespräch, wo der Brief liegt.

Wie lange dauert die Löschung insgesamt?

Vom ersten Anruf bei der Bank bis zum vollzogenen Eintrag vergehen üblicherweise vier bis zwölf Wochen, und die längste Teilstrecke liegt selten beim Notar. Die Bank braucht für Prüfung und Bewilligung meist ein bis vier Wochen, das Notariat vereinbart den Beglaubigungstermin im Regelfall innerhalb weniger Tage, und das Grundbuchamt benötigt je nach Amtsgericht wenige Tage bis mehrere Wochen. Abkürzen lässt sich diese Reihenfolge nicht, weil jeder Schritt das Ergebnis des vorherigen voraussetzt. Beschleunigen lässt sich allein der Anfang: Wer die Bewilligung schon im Ordner hat, verkürzt den Vorgang auf die zwei hinteren Schritte und damit meist auf weniger als vier Wochen.

Wann das Darlehen tatsächlich zu Ende ist, steht im Tilgungsplan und weicht bei laufenden Sondertilgungen oft um Jahre von der ursprünglichen Planung ab. Wie stark eine jährliche Sondertilgung das Ende nach vorne zieht, lässt sich im Tilgungsplan mit Sondertilgung für die eigenen Konditionen nachvollziehen.

Ist die Löschung der Grundschuld steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Wohnung ist sie nicht absetzbar, und die Gebühren sind schlicht ein Betrag, der einmalig zu zahlen ist. Bei einer vermieteten Immobilie hängt die Behandlung dagegen davon ab, in welchem Zusammenhang die Löschung steht, und diese Zuordnung entscheidet über den Abzug.

Steht die Löschung am Ende eines Darlehens, das der Finanzierung der vermieteten Wohnung gedient hat, gehören die Gebühren zu den Kosten dieser Finanzierung und teilen deren steuerliches Schicksal. Welche Posten rund um eine Vermietung sofort abziehbar sind und welche über die Abschreibung verteilt werden, ordnet unser Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung im Einzelnen ein. Erfolgt die Löschung dagegen im Zuge eines Verkaufs, gehört sie zu den Kosten der Veräußerung und mindert einen etwaigen Veräußerungsgewinn, was nur dann eine Rolle spielt, wenn der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist stattfindet.

Die Beträge sind in beiden Fällen klein genug, dass sie keine Entscheidung tragen sollten. Sie gehören trotzdem vollständig in die Unterlagen, weil die Kostennote des Notars mehrere Positionen enthält und nur die richtige Zuordnung der einzelnen Posten den Abzug ergibt.

Was vor dem Anruf beim Notar geklärt sein sollte

Drei Punkte entscheiden darüber, ob dieser Vorgang zwei Telefonate oder zwei Monate kostet. Der erste ist die Frage, ob die Immobilie in absehbarer Zeit verkauft werden soll, denn nur dann ist die Löschung überhaupt nötig. Bleibt sie im Bestand, genügt es, die Löschungsbewilligung anzufordern und aufzubewahren, und diese Bewilligung verfällt nicht.

Der zweite Punkt ist der aktuelle Grundbuchauszug, der zeigt, welche Rechte in Abteilung III tatsächlich stehen. Häufig findet sich dort mehr als erwartet, etwa eine zweite Grundschuld aus einer alten Modernisierung oder eine Belastung, die bei einem Erwerb übernommen und nie bereinigt wurde. Für jede dieser Belastungen wird eine eigene Bewilligung des jeweiligen Gläubigers gebraucht, und bei einem zwischenzeitlich fusionierten Institut dauert allein die Suche nach der richtigen Adresse einige Wochen.

Der dritte Punkt ist die Form der Bewilligung, denn eine bereits beglaubigte Bewilligung der Bank verändert die Rolle des Notars und damit die Rechnung. Wer den Auszug und die beglaubigte Bewilligung beisammen hat, ruft im Notariat an, nennt den Nennbetrag der Grundschuld und bekommt eine belastbare Kostenauskunft, bevor ein Auftrag erteilt wird. Steht ohnehin die nächste Finanzierung an, gehört die Frage nach der stehen gebliebenen Grundschuld in dasselbe Gespräch wie der Zinssatz, weil beide zusammen den Preis des neuen Darlehens ergeben. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.