Anschlussfinanzierung berechnen

Das ist die Finanzierung der Restschuld, die am Ende der Zinsbindung eines Immobiliendarlehens übrig bleibt. Sie kann bei der bisherigen Bank als Prolongation, bei einer anderen Bank als Umschuldung oder im Voraus als Forward-Darlehen abgeschlossen werden, also zu den dann gültigen oder den heute gesicherten Konditionen.

Der Rechner ist kostenlos und verlangt keine Anmeldung, keine E-Mail-Adresse und keine Telefonnummer. Die gesamte Rechnung läuft im Browser, die Eingaben werden nicht an eine Bank oder einen Vermittler weitergegeben, und im Anschluss ruft niemand an. Nötig sind nur drei Angaben: Restschuld, gewünschte Zinsbindung und der Zinssatz, mit dem gerechnet werden soll.

Die Restschuld steht in der jährlichen Darlehensstandsmitteilung der Bank und im Tilgungsplan, der dem Darlehensvertrag beiliegt. Genauer und tagesaktuell ist die Restschuldbescheinigung, die sich jederzeit bei der Bank anfordern lässt und die eine neue Bank ohnehin sehen will. Liegt gerade nichts davon vor, lässt sich die Restschuld im Rechner aus dem ursprünglichen Darlehensbetrag, dem Sollzins und der Anfangstilgung herleiten.

Ein guter Zeitpunkt für die erste Bestandsaufnahme liegt zwölf bis achtzehn Monate vor Ablauf der Zinsbindung: Restschuld feststellen, Zinsen beobachten und Konditionen einholen. Die bisherige Bank muss nach § 493 Absatz 1 BGB erst spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist. Forward-Darlehen sind je nach Bank bis zu 60 Monate im Voraus möglich.

Das ist ein Anschlussdarlehen, dessen Zins schon heute für einen Start in der Zukunft festgeschrieben wird. Für die Zinssicherung berechnen Banken einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit, verbreitet sind Größenordnungen von 0,01 bis 0,02 Prozentpunkten pro Monat, oft mit sechs bis zwölf aufschlagsfreien Monaten am Anfang. Der konkrete Aufschlag steht im jeweiligen Angebot, und im Rechner ist er eine editierbare Annahme.

Er sichert den Zins ebenfalls im Voraus, tut das aber über eine Sparphase statt über einen festen Starttermin, und dieser Unterschied kostet Geld und Planbarkeit zugleich. Bis zur Zuteilung müssen in der Regel rund 40 Prozent der Bausparsumme angespart sein, der genaue Zuteilungszeitpunkt hängt zusätzlich von der Bewertungszahl ab, also vom Verhältnis der Sparleistung zur Bausparsumme über die Zeit, und die Abschlussgebühr liegt je nach Tarif meist zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Das Forward-Darlehen nennt dagegen einen festen Zins zu einem festen Termin und kostet dafür den monatlichen Aufschlag. Wer die Sparraten nicht durchhält, steht am Ende doch vor einer Anschlussfinanzierung zu unbekannten Konditionen. Dieser Rechner bildet Bausparkonstruktionen bewusst nicht ab, weil ihre Kosten in der Sparphase und in der Abschlussgebühr stecken und nicht im Zinssatz, den man vergleichen würde.

Ist das KfW-Darlehen zum Ablauf der Zinsbindung noch nicht abbezahlt, unterbreitet die KfW rechtzeitig ein Prolongationsangebot, allerdings ohne Zinsverbilligung aus Bundesmitteln. Der Förderzins gilt danach also nicht mehr, und der angebotene Satz orientiert sich am Markt. Wer das Angebot ablehnt, muss die Restschuld über ein Darlehen einer anderen Bank ablösen, was in der Praxis meist zusammen mit dem Hauptdarlehen geschieht.

In den allermeisten Fällen ist sie das nicht. Beim Wechsel zum regulären Zinsbindungsende fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, und die Grundschuld wird nur an die neue Bank abgetreten, was nach der GNotKG-Gebührenlogik typischerweise 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld kostet. Schon wenige Zehntel Prozentpunkte Zinsvorteil gleichen diesen Betrag über die neue Zinsbindung mehrfach aus.

Ja, denn die Anschlussfinanzierung ist ein neuer Vertrag, in dem Rate, Tilgungssatz, Zinsbindung und Sondertilgungsrechte frei vereinbart werden. Viele nutzen die Gelegenheit, die Tilgung zu erhöhen, wenn das Einkommen gestiegen ist, oder die Rate zu senken, wenn die bisherige Belastung zu drücken beginnt. Bei den Sondertilgungsrechten sind bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr üblich, manche Banken lassen sich ein höheres Recht über einen kleinen Zinsaufschlag bezahlen, und wie stark solche Zahlungen Restschuld und Laufzeit drücken, zeigt der Tilgungsplan-Rechner Monat für Monat.

Am genauesten ist der Sollzinssatz aus dem eigenen Prolongationsvorschlag, den die bisherige Bank nach § 493 Absatz 1 BGB in ihrer Mitteilung nennen muss. Liegt noch keiner vor, taugt eine veröffentlichte Konditionsübersicht als Ausgangswert. Hier steht bewusst kein Tageszins, weil er für einen Termin in Monaten oder Jahren ohnehin nicht gilt; stattdessen zeigt die Sensitivitätsrechnung die Rate für einen Punkt darunter bis drei Punkte darüber.

Das ist eine Abwägung und keine Rechenaufgabe mit einer einzigen richtigen Lösung. Zum Zinsbindungsende lässt sich ohne Vorfälligkeitsentschädigung in beliebiger Höhe teilweise ablösen. Der eingesetzte Betrag spart den Zins auf diesen Teil der Schuld und senkt zusätzlich den Beleihungsauslauf, was an einer Stufengrenze den Zinssatz für die gesamte neue Bindung drückt. Dagegen steht, dass das Geld dann gebunden ist und für Instandhaltung oder einen Einkommensausfall nicht mehr bereitsteht.

Rechnerisch in den meisten Fällen ja. Die Abtretung der Grundschuld kostet nach der GNotKG-Logik 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld, bei 40.000 Euro also rund 100 bis 150 Euro, während drei Zehntel Prozentpunkte Zinsvorteil auf denselben Betrag schon im ersten Jahr etwa 120 Euro ausmachen. Was einen Wechsel in dieser Größenordnung eher verhindert, ist der Aufwand für Unterlagen und Bonitätsprüfung und nicht die Kostenrechnung.

In der Regel schon, aber zuverlässig nur mit einem Vergleichsangebot in der Hand. Die Prolongation ist für die Bank der aufwandsärmste Fall, weil sie weder Unterlagen prüfen noch die Grundschuld bewegen muss, und ihr erster Vorschlag liegt deshalb häufig über dem, was am Markt erreichbar ist. Ein konkretes Konkurrenzangebot mit Zinssatz, Zinsbindung und Tilgung ist an dieser Stelle das wirksamste Argument. Ein laufendes KfW-Darlehen ist davon ausgenommen, weil dessen Prolongationsangebot nicht verhandelbar ist.

Grundsätzlich ja, denn im Rahmen der Anschlussfinanzierung lässt sich die Darlehenssumme aufstocken, sofern Beleihungswert und Bonität es hergeben. Die Aufstockung wird dabei wie ein neues Darlehen geprüft. Für energetische Maßnahmen kommen zusätzlich Förderkredite in Frage, und das gehört früh ins Gespräch mit der Bank.

Bei einer reinen Prolongation ist das selten, weil die bisherige Bank in der Regel ohne neue Bonitätsprüfung verlängert. Kommt dennoch kein Angebot oder nur ein unattraktives, lohnt der Vergleich mit anderen Banken umso mehr. Bei verschlechterter Bonität kann eine unabhängige Beratung, etwa bei einer Verbraucherzentrale, helfen, die verbleibenden Optionen zu ordnen.

Nein, beim Wechsel zum regulären Ende der Zinsbindung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Sie wird nur dann zum Thema, wenn ein Darlehen vorzeitig und damit während der laufenden Zinsbindung abgelöst wird und kein Kündigungsrecht greift, etwa das Recht nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB nach zehn Jahren.