Sondertilgung oder anlegen: was mehr bringt

Eine Sondertilgung verzinst sich mit dem Sollzins deines eigenen Darlehens, und dieser Zinssatz steht bereits im Vertrag. Bei einem Sollzins von 3,8 Prozent müsste eine Alternative vor Steuern rund 5,16 Prozent erwirtschaften, um denselben Effekt zu erreichen, weil auf Kapitalerträge Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag anfallen. Am häufigsten kippt die Rechnung an einer einzigen Stelle: Bei einer vermieteten Wohnung sind die Schuldzinsen Werbungskosten, und deshalb sinkt dieselbe Schwelle auf etwa 2,99 Prozent. Kläre deshalb zuerst, ob das Objekt eigengenutzt oder vermietet ist, und rechne erst danach mit konkreten Beträgen weiter.

Diese Unterscheidung erklärt, warum zwei Haushalte mit identischem Darlehen zu gegensätzlichen Ergebnissen kommen können, ohne dass einer von beiden sich verrechnet hat. Die Zinsersparnis ist in beiden Fällen gleich groß, die Steuerwirkung dahinter ist es nicht.

Kurz gesagt: Die Sondertilgung ist keine Anlageentscheidung mit offenem Ausgang, sondern eine Rechnung mit einer bekannten Größe. Bekannt ist der Sollzins, unbekannt bleibt allein, was die Alternative daneben leistet.

Warum verzinst sich eine Sondertilgung genau mit dem Sollzins?

Jeder außerplanmäßig getilgte Euro senkt die Restschuld sofort, und auf diesen Euro fallen ab dem Verrechnungstag keine Zinsen mehr an. Damit ist die Wirkung der Zahlung vollständig bestimmt, sobald der Sollzins und der Verrechnungstermin feststehen.

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate nach einer Sondertilgung in der Regel unverändert. Weil der Zinsanteil sinkt, steigt der Tilgungsanteil in gleicher Höhe, und die Laufzeit verkürzt sich entsprechend. Einige Verträge sehen stattdessen eine Reduzierung der Rate bei gleichbleibender Laufzeit vor. Die erste Variante spart deutlich mehr Zinsen, weil der freigewordene Betrag weiterhin in die Tilgung fließt und dort erneut Zinsen einspart.

Ein Beispiel macht die Größenordnung greifbar. Bei einer Restschuld von 250.000 Euro und einem Sollzins von 3,8 Prozent senkt eine Sondertilgung von 20.000 Euro die Zinslast des ersten Jahres um 760 Euro. Dieser Effekt wiederholt sich nicht nur, er verstärkt sich, weil die eingesparten Zinsen die Tilgung zusätzlich beschleunigen. Über eine zehnjährige Zinsbindung liegt die Restschuld dadurch um rund 29.000 Euro niedriger, obwohl nur 20.000 Euro eingesetzt wurden. Die Differenz von gut 9.000 Euro sind die eingesparten Zinsen.

Genau diese Restschuld am Ende der Zinsbindung ist die Zahl, an der sich Finanzierungen unterscheiden, und nicht der Zinssatz auf dem Deckblatt. Wie stark einzelne Angebote hier auseinanderlaufen, beschreibt unser Artikel zum Vergleich von Finanzierungsangeboten im Detail.

Welche Rendite muss eine Alternative vor Steuern erreichen?

Die Schwelle liegt immer über dem Sollzins, weil die Zinsersparnis steuerfrei anfällt und ein Kapitalertrag es nicht tut. Auf private Kapitalerträge werden 25 Prozent Abgeltungsteuer und darauf 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag erhoben, zusammen also 26,375 Prozent. Wer kirchensteuerpflichtig ist, kommt bei einem Kirchensteuersatz von 9 Prozent auf eine Gesamtbelastung von rund 28 Prozent.

Die folgenden Werte gelten für ein eigengenutztes Objekt und für Erträge oberhalb des Sparer-Pauschbetrags.

Der Abstand zwischen den beiden rechten Spalten ist so klein, dass er kaum je eine Entscheidung dreht. Der Abstand zwischen Sollzins und nötiger Rendite ist es nicht, denn er wächst mit dem Zinssatz, weil die Steuer prozentual auf den Ertrag zugreift. Wer sein Darlehen am oberen Rand des heutigen Marktes abgeschlossen hat, verlangt von jeder Alternative also nicht nur mehr Ertrag, sondern zwangsläufig auch mehr Risikobereitschaft. Im August 2026 liegen die Angebote für zehnjährige Zinsbindungen je nach Eigenkapital und Bonität etwa zwischen 3,3 und 4,2 Prozent effektivem Jahreszins.

Eine Ausnahme verschiebt die Schwelle spürbar nach unten. Unterhalb des Sparer-Pauschbetrags von 1.000 Euro für Alleinstehende und 2.000 Euro für zusammen veranlagte Paare fällt keine Abgeltungsteuer an, und dann entspricht die nötige Rendite exakt dem Sollzins. Bei einem Betrag von 20.000 Euro und einer Verzinsung von 3,8 Prozent bleibt der Ertrag mit 760 Euro noch unter dieser Grenze, sofern keine weiteren Kapitalerträge hinzukommen.

Rechnest du mit dem Sollzins oder mit dem Effektivzins?

Für diese Rechnung zählt allein der Sollzins, weil er den Preis der noch offenen Restschuld beschreibt. Der Effektivzins liegt fast immer höher, denn er bildet zusätzlich Kosten ab, die bereits bei der Auszahlung entstanden sind oder aus dem Verrechnungsrhythmus stammen. Solche Kosten sind bezahlt und lassen sich durch eine Sondertilgung nicht mehr beeinflussen.

Ein Zahlenbeispiel zeigt die Größenordnung des Fehlers. Wer bei einem Sollzins von 3,8 Prozent und einem Effektivzins von 3,95 Prozent versehentlich mit dem höheren Wert rechnet, kommt auf eine Schwelle von 5,37 Prozent statt auf 5,16 Prozent. Die Differenz von gut 0,2 Prozentpunkten wirkt zunächst klein, sie verschiebt die Grenze aber genau in dem Bereich, in dem die Entscheidung ohnehin knapp ausfällt.

Beide Werte stehen im Darlehensvertrag und in der vorvertraglichen Information, in aller Regel unmittelbar untereinander. Für die Frage nach der Sondertilgung ist der niedrigere der beiden Werte der richtige.

Wie viel darfst du überhaupt außerplanmäßig tilgen?

Nur so viel, wie dein Vertrag ausdrücklich zulässt, denn ein gesetzliches Recht auf Sondertilgung gibt es bei Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins nicht. Verbreitet ist ein jährliches Recht von 5 Prozent der Nettodarlehenssumme, in manchen Verträgen sind es 10 Prozent. Die Formulierung erscheint in drei Varianten, die sich in der Wirkung deutlich unterscheiden.

1. Prozentsatz der Nettodarlehenssumme: Die Bezugsgröße ist der ursprünglich ausgezahlte Betrag und nicht die aktuelle Restschuld, weshalb das Recht über die Laufzeit relativ zur Restschuld immer großzügiger wird.
2. Fester Jahresbetrag: Der Betrag ist unabhängig von der Darlehenshöhe und verfällt in aller Regel, wenn er in einem Jahr nicht genutzt wird.
3. Gesamthöchstbetrag über die Zinsbindung: Hier steht dir eine Summe für den gesamten Zeitraum zur Verfügung, die du frei über die Jahre verteilen kannst.

Ein Volltilgerdarlehen enthält typischerweise gar kein Sondertilgungsrecht, weil der Tilgungsplan ohnehin punktgenau auf null ausgerichtet ist. Wer mehr Spielraum will, kann ein erweitertes Sondertilgungsrecht vereinbaren, das häufig mit einem Zinsaufschlag von bis zu 0,25 Prozentpunkten bezahlt wird.

Dieser Aufschlag verdient eine eigene Rechnung, weil er anders wirkt, als er zunächst aussieht. Bei einem Darlehen über 300.000 Euro kostet er im ersten Jahr rund 750 Euro und über zehn Jahre grob 7.500 Euro. Berechnet wird er auf die gesamte Darlehenssumme, der Vorteil entsteht dagegen nur auf den Beträgen, die tatsächlich außerplanmäßig getilgt werden. Ein erweitertes Recht rechnet sich deshalb erst, wenn regelmäßig große Beträge zur Verfügung stehen, und es kostet zuverlässig, wenn sie ausbleiben.

Für einen dauerhaft höheren Spielraum gibt es einen zweiten Weg, der in der Praxis oft übersehen wird. Viele Verträge räumen während der Zinsbindung ein- oder zweimal einen kostenlosen Wechsel des Tilgungssatzes ein, meist innerhalb einer im Vertrag genannten Spanne von etwa einem bis fünf Prozent. Wer sein Einkommen nicht einmalig, sondern dauerhaft erhöht hat, verändert damit die monatliche Rate statt einmal im Jahr einen Betrag zu überweisen. Die Wirkung geht in dieselbe Richtung wie eine Sondertilgung und ist über die Restlaufzeit häufig größer, weil sie in jeder einzelnen Rate anfällt. Eine Erhöhung des Tilgungssatzes von 2 auf 3 Prozent hebt bei einem Darlehen über 250.000 Euro die Monatsrate um rund 208 Euro, und dieser Betrag fließt vollständig in die Tilgung. Beide Instrumente lassen sich kombinieren, sofern der Vertrag beide vorsieht.

Wann verschiebt die Steuer die Antwort vollständig?

Bei einer vermieteten Immobilie ändert der Werbungskostenabzug das Ergebnis stärker als jeder andere Faktor dieser Rechnung. Schuldzinsen zählen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG zu den Werbungskosten, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht dieser Zusammenhang, solange das Darlehen der Anschaffung oder Herstellung des vermieteten Objekts dient.

Daraus folgt ein Effekt, der die gesamte Rechnung verschiebt. Jeder gesparte Zinseuro senkt gleichzeitig den absetzbaren Betrag, sodass das Finanzamt einen Teil der Ersparnis wieder einsammelt. Die folgende Gegenüberstellung rechnet mit 20.000 Euro Sondertilgung, 3,8 Prozent Sollzins und einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent, jeweils ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer auf der Einkommensteuer.

Die beiden letzten Zeilen sind die eigentliche Antwort auf die Ausgangsfrage. Beim eigengenutzten Objekt liegt die Hürde deutlich über dem Sollzins des Darlehens, beim vermieteten Objekt liegt sie ebenso deutlich darunter. Es geht um denselben Vertrag und dieselbe Summe, und trotzdem fällt die Entscheidung in beide Richtungen aus.

Der Grenzsteuersatz steuert dabei die gesamte Bewegung. Liegt er statt bei 42 Prozent nur bei 30 Prozent, kostet der wegfallende Abzug lediglich 228 Euro, die Ersparnis nach Steuern steigt auf 532 Euro und die Schwelle für die Alternative auf 3,61 Prozent. Wer parallel ein eigengenutztes und ein vermietetes Objekt finanziert, findet den größeren rechnerischen Effekt daher beim eigengenutzten Darlehen, weil dort keine Steuerwirkung gegenläuft. Welche Zinsanteile bei Vermietung sonst noch absetzbar sind und wie sie sich von den Anschaffungskosten abgrenzen, beschreibt unser Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung.

Für ein vermietetes Objekt ändert die Sondertilgung außerdem den laufenden Überschuss, weil der Zinsanteil der Rate sinkt und die Steuerlast im Gegenzug steigt. Beide Bewegungen gehören in dieselbe Rechnung, und im Rechner für Immobilien als Kapitalanlage lassen sie sich mit den eigenen Werten nebeneinanderlegen.

Wohin gehört die Sondertilgung bei mehreren Darlehen?

Rechnerisch immer zuerst in den Vertrag mit dem höchsten Sollzins, weil dort jeder eingesetzte Euro die größte Zinsersparnis auslöst. Viele Finanzierungen bestehen aus zwei oder drei Verträgen, etwa einem Bankdarlehen neben einer Förderfinanzierung, und die Zinssätze liegen dabei selten auf demselben Niveau.

Drei Nebenbedingungen können diese Reihenfolge allerdings umkehren. Die erste ist die steuerliche Zuordnung, denn ein Darlehen für ein vermietetes Objekt kostet nach Steuern weniger als sein Sollzins vermuten lässt und rutscht dadurch in der Rangfolge nach hinten. Die zweite sind unterschiedliche Zinsbindungsenden, weil der Vertrag mit der kürzeren Restlaufzeit das nähere Zinsänderungsrisiko trägt und eine niedrigere Restschuld dort früher wirkt. Die dritte ist der Vertragsinhalt selbst, denn Förderdarlehen enthalten häufig eigene Regeln zur Sondertilgung und teilweise tilgungsfreie Anlaufjahre, in denen eine außerplanmäßige Zahlung anders verrechnet wird.

Wer diese drei Bedingungen gegeneinander abwägt, vergleicht am besten nicht die Sollzinssätze, sondern die Restschuld je Vertrag zum jeweiligen Ende der Zinsbindung. Diese Zahl enthält die Laufzeit, den Zinssatz und die bisherige Tilgung bereits in einem Wert.

Wann im Jahr wirkt eine Sondertilgung am stärksten?

Das entscheidet allein die Verrechnungsregel deines Vertrags, und dieser Punkt steht selten im Angebot, sondern in den Darlehensbedingungen. Bei taggenauer Verrechnung wirkt die Zahlung ab dem Tag des Eingangs, bei einer Verrechnung zu einem festen Stichtag erst zu diesem Termin.

Der Unterschied ist keine Feinheit, sondern kostet ein volles Jahr Wirkung. Eine Sondertilgung von 20.000 Euro im Januar spart bei taggenauer Verrechnung im laufenden Jahr die vollen 760 Euro. Wird dieselbe Zahlung erst zum Jahresende verrechnet, bleibt für dieses Jahr nichts davon übrig, und über eine zehnjährige Zinsbindung entspricht das grob einem verschenkten Jahresbetrag.

Die Verrechnungsregel findest du nicht im Zinsangebot, sondern in den Darlehensbedingungen unter Stichworten wie Verrechnung, Wertstellung oder Zahlungsverrechnung. Wenn dort ein fester Termin genannt ist, verliert eine frühere Zahlung ihren Zinsvorteil und das Geld liegt bis dahin ohne Wirkung auf dem Konto. In diesem Fall überweist du die Sondertilgung sinnvollerweise erst kurz vor dem Stichtag und behältst die Verfügbarkeit über das Geld bis dahin.

Zwei weitere Bedingungen gehören in dieselbe Prüfung. Viele Verträge verlangen eine schriftliche Ankündigung innerhalb einer im Vertrag genannten Frist, und einige lassen nur eine einzige Zahlung pro Kalenderjahr zu. Wer beides erst im Dezember liest, verliert das Recht für dieses Jahr, weil ein nicht genutzter Jahresbetrag in aller Regel ersatzlos verfällt.

Was bringt die Sondertilgung am Ende der Zinsbindung?

Am Ende der Zinsbindung zählt ausschließlich die Restschuld, und genau die senkt eine Sondertilgung dauerhaft. Eine um 29.000 Euro niedrigere Restschuld bedeutet ein entsprechend kleineres Anschlussdarlehen und damit eine geringere Abhängigkeit vom Zinsniveau des Anschlussjahres.

Dieser Zusammenhang macht die Sondertilgung zu einem Instrument gegen das Zinsänderungsrisiko und nicht nur zu einer Zinsersparnis. Wer die Anschlussfinanzierung zusätzlich früh festschreiben will, findet die Mechanik und die Kosten dieser Zinssicherung in unserem Artikel zum Forward-Darlehen.

Zwei weitere Regeln bestimmen, wie teuer ein vorzeitiger Ausstieg wird. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, und in diesem Fall entsteht keine Vorfälligkeitsentschädigung. Wird nach dem vollständigen Empfang lediglich eine neue Vereinbarung über den Zinssatz oder die Rückzahlungszeit getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs.

Wer früher aussteigt, zahlt dagegen regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung, und hier wirkt ein vereinbartes Sondertilgungsrecht selbst dann, wenn es nie genutzt wurde. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19. Januar 2016 zum Aktenzeichen XI ZR 388/14 entschieden, dass vereinbarte Sondertilgungsrechte bei der Berechnung mindernd zu berücksichtigen sind, weil die Bank insoweit auf ihr Zinsinteresse verzichtet hat. Wie stark das den Betrag verändert, lässt sich mit den eigenen Vertragsdaten im Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung nachvollziehen.

Wann spricht die Rechnung gegen eine Sondertilgung?

In vier Konstellationen führt die Rechnung regelmäßig zu einem anderen Ergebnis, und alle vier haben nichts mit der Höhe des Sollzinses zu tun.

Die erste Konstellation betrifft die Liquidität, denn eine Sondertilgung ist praktisch nicht umkehrbar. Das Geld steckt anschließend in der Immobilie und wird nur über ein neues Darlehen wieder verfügbar, zu den dann geltenden Konditionen und mit erneuten Nebenkosten. Wer seine Rücklage dafür aufbraucht, tauscht eine bekannte Zinsersparnis gegen ein Finanzierungsrisiko bei der nächsten größeren Reparatur. Bei einer Eigentumswohnung kommt hinzu, dass eine beschlossene Sonderumlage kurzfristig fällig werden kann und dann aus vorhandenen Mitteln zu bedienen ist.

Die zweite Konstellation betrifft teurere Verbindlichkeiten an anderer Stelle. Ein Ratenkredit oder ein ausgeschöpfter Dispositionskredit verzinst sich regelmäßig deutlich höher als ein grundpfandrechtlich besichertes Immobiliendarlehen, und dort ist die Ersparnis je eingesetztem Euro entsprechend größer.

Die dritte Konstellation betrifft die Art des Vertrags selbst. Beim Volltilgerdarlehen existiert kein Sondertilgungsrecht, und eine trotzdem gewünschte Rückzahlung läuft als vorzeitige Ablösung mit Vorfälligkeitsentschädigung.

Die vierte betrifft ein erweitertes Sondertilgungsrecht, das gekauft und dann nicht genutzt wird. Der Zinsaufschlag läuft über die gesamte Zinsbindung auf die volle Darlehenssumme, während der Nutzen ausbleibt, und dann verschlechtert die Flexibilität die Finanzierung, statt sie zu verbessern.

So triffst du die Entscheidung in fünf Schritten

1. Vertrag prüfen: Notiere den Sollzins, die Höhe des Sondertilgungsrechts, den Verrechnungstermin und eine etwaige Ankündigungsfrist.
2. Objektart festlegen: Kläre, ob das Darlehen ein eigengenutztes oder ein vermietetes Objekt finanziert, denn davon hängt der gesamte Steuerteil ab.
3. Schwelle berechnen: Teile bei Eigennutzung den Sollzins durch 0,73625, und ziehe bei Vermietung vorher den Grenzsteuersatz vom Sollzins ab, um die nötige Rendite vor Steuern zu erhalten.
4. Rücklage sichern: Ziehe den Betrag ab, den du für Reparaturen und Einkommensausfälle verfügbar halten willst, bevor du über den Rest entscheidest.
5. Restschuld nachrechnen: Vergleiche die Restschuld am Ende der Zinsbindung mit und ohne Sondertilgung, weil diese Zahl die Anschlussfinanzierung bestimmt.

Die ersten vier Schritte klären die Richtung, der fünfte macht die Größenordnung sichtbar. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.