Kaufnebenkosten beim Hauskauf berechnen

Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung meist zwischen etwa 9 und 13 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler und in einem Land mit niedriger Grunderwerbsteuer können es auch unter 6 Prozent sein. Die größten Posten sind Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent) und Maklerprovision (beim Käufer meist 3,57 Prozent). Notar und Grundbuch zusammen liegen bei üblichen Darlehenshöhen bei rund 1,3 bis 1,6 Prozent, nicht bei den oft genannten 2 Prozent.

Ohne Makler bleiben Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch übrig, zusammen je nach Bundesland etwa 5 bis 8 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Darlehen sind das in Nordrhein-Westfalen rund 31.400 Euro statt 45.700 Euro und in Bayern rund 19.400 Euro statt 33.700 Euro. Der Wegfall der Maklerprovision ist damit der einzige Posten, der die Nebenkostenquote um mehrere Prozentpunkte senkt.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis, 320.000 Euro Darlehen und hälftig geteilter Maklerprovision von 3,57 Prozent ergibt der Rechner in Nordrhein-Westfalen rund 45.700 Euro, also 11,4 Prozent: 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, 3.605,70 Euro Notar, 1.812,50 Euro Grundbuch und 14.280 Euro Maklerprovision. In Bayern sind es bei sonst gleichen Angaben rund 33.700 Euro oder 8,4 Prozent, weil die Grunderwerbsteuer dort nur 14.000 Euro beträgt. Ohne Makler fallen jeweils 14.280 Euro weg.

In Bayern, weil dort die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent am niedrigsten ist. Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit gleich, sie folgen dem GNotKG. Die Maklerprovision ist regional unterschiedlich, aber nicht landesrechtlich geregelt. Maßgeblich ist immer die Lage des Grundstücks, nicht der Wohnsitz des Käufers, ein Umzug vor dem Kauf ändert am Steuersatz also nichts.

Der Satz reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Dazwischen liegen unter anderem Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen mit 5,0 Prozent sowie Bremen, Hamburg und Sachsen mit 5,5 Prozent. Der Rechner hinterlegt die aktuellen Sätze aller 16 Länder.

Der Notar meldet den Kaufvertrag an das Finanzamt, das daraufhin den Steuerbescheid erlässt. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne diese trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein. Bei verspäteter Zahlung kommen Säumniszuschläge hinzu.

In der Regel nicht zu üblichen Konditionen. Die meisten Banken erwarten, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden, weil ihnen kein beleihbarer Gegenwert gegenübersteht. Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises hinaus bieten nur wenige Institute an, meist mit deutlichen Zinsaufschlägen und strengerer Bonitätsprüfung.

Üblicherweise der Käufer, der den Notar in der Regel auch aussucht. Gesetzlich haften zwar beide Vertragsparteien für die Kosten, im Kaufvertrag wird die Zahlungspflicht aber fast immer dem Käufer zugewiesen. Nur die Kosten für die Löschung alter, noch eingetragener Grundschulden des Verkäufers trägt üblicherweise der Verkäufer.

Die Notargebühren werden nach § 10 GNotKG mit Beendigung des Geschäfts fällig. In der Praxis kommt die Kostenrechnung meist zwei bis sechs Wochen nach dem Beurkundungstermin und nennt ein Zahlungsziel von etwa zwei Wochen. Sie ist damit fast immer vor dem Kaufpreis zu zahlen, denn die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufpreis verschickt der Notar erst, wenn Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung geregelt sind.

Nein. Die Gebühren ergeben sich aus dem GNotKG, und § 125 GNotKG erklärt Vereinbarungen über die Höhe der Kosten für unwirksam. Ein Notar darf weder einen Rabatt gewähren noch mehr verlangen, ein Preisvergleich zwischen Notariaten bringt deshalb nichts. Beeinflussbar ist nur der Geschäftswert: Da Beurkundung und Eintragung der Grundschuld an der Darlehenssumme hängen, senkt ein kleineres Darlehen auch diese Gebühren, bei 40.000 Euro weniger Darlehen um rund 110 Euro.

In der Regel ja. Wer beim Abschluss des Kaufvertrags über das Ob und das Wie der Bebauung nicht mehr frei entscheiden kann, erwirbt steuerlich ein bebautes Grundstück, sodass die Steuer auf Grundstück und Baukosten zusammen anfällt. Zwei getrennte Urkunden ändern daran nichts, wenn Verkäufer und Bauunternehmen abgestimmt auftreten. Nach den Urteilen des Bundesfinanzhofs vom 30. Oktober 2024 (II R 15/22 und II R 18/22) gilt das auch für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche, die das Finanzamt in einem eigenen zweiten Bescheid festsetzt. Ausgenommen sind Hausanschlusskosten, wenn deren Übernahme schon im Grundstückskaufvertrag vereinbart war.

Die Posten sind dieselben, nur die Beträge fallen niedriger aus, weil der Kaufpreis niedriger ist. Bei einem Bauplatz für 200.000 Euro, 160.000 Euro Darlehen und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sind das 13.000 Euro Steuer, 2.053,94 Euro Notar und 1.033,50 Euro Grundbuch, zusammen rund 16.100 Euro oder 8,0 Prozent. Mit voller Maklerprovision von 7,14 Prozent kommen 14.280 Euro hinzu, womit die Quote auf 15,2 Prozent steigt. Vermessung, Baugrunduntersuchung und Erschließungskosten sind keine Kaufnebenkosten, gehören aber ins Budget.

Das ist möglich, anders als beim Haus- oder Wohnungskauf. Die gesetzliche Teilungsregel der § 656c und § 656d BGB gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden. Unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte fallen nicht darunter, dort bleibt die Verteilung der Courtage Verhandlungssache und kann vollständig dem Käufer auferlegt werden.

Enthält die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, ist die Zustimmung der Verwaltung nötig, deren Unterschrift öffentlich beglaubigt werden muss. Die Beglaubigung kostet 20 bis 70 Euro, und viele Verwaltungen berechnen zusätzlich 150 bis 300 Euro Bearbeitungsgebühr, sofern der Verwaltervertrag das vorsieht. Mit dem Nutzen-Lasten-Wechsel beginnt außerdem das laufende Hausgeld, das keine Kaufnebenkosten sind, aber sofort anfallen.

Nein, nicht mehr. Der Bundesfinanzhof hat am 16. September 2020 entschieden (II R 49/17), dass der anteilige Betrag der Erhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage nicht mindert, weil die Rücklage der Gemeinschaft gehört und nicht dem einzelnen Eigentümer. Die Finanzverwaltung wendet das auf Kaufverträge an, die nach dem Ländererlass vom 19. März 2021 beurkundet wurden. Bei 15.000 Euro Rücklagenanteil und 6,5 Prozent sind das 975 Euro Steuer, die nach der früheren Praxis entfielen. Bewegliches Inventar bleibt davon unberührt.

Die Höhe ist frei verhandelbar; verbreitet sind insgesamt fünf bis etwas über sieben Prozent inklusive Umsatzsteuer. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat (§ 656c, § 656d BGB). In der Praxis wird deshalb meist hälftig geteilt.

Ja, bewegliche Sachen wie Einbauküche oder Möbel unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, wenn sie im Kaufvertrag mit einem eigenen, realistischen Kaufpreisanteil ausgewiesen sind. Der Wert muss belegbar sein (Alter, Zustand, Rechnungen), überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an. Ab einem Inventaranteil von etwa 15 Prozent des Kaufpreises fragen die Finanzämter regelmäßig nach Belegen. Zu bedenken ist außerdem, dass Banken den Inventaranteil in der Regel nicht mitfinanzieren.

Bei selbst genutzten Immobilien grundsätzlich nicht. Bei vermieteten Objekten gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten des Erwerbs sowie die Maklerprovision zu den Anschaffungskosten und erhöhen damit die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil bleibt dabei außen vor, weil nur das Gebäude abgeschrieben wird. Finanzierungskosten wie die Grundschuldbestellung sind dagegen sofort als Werbungskosten abziehbar. Wie sich das auf Cashflow und Rendite auswirkt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner. Dieser Hinweis ist keine Steuerberatung, die Einzelheiten klärt am besten eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.