Hausgeld: welcher Teil beim Eigentümer bleibt

Das Hausgeld einer Eigentumswohnung ist keine einheitliche Ausgabe, sondern eine Sammelposition aus drei Bestandteilen mit völlig unterschiedlicher Wirkung. Der größte Teil sind Betriebskosten, die bei einer Vermietung an den Mieter weitergehen. Ein zweiter Teil bleibt dauerhaft beim Eigentümer, allen voran die Verwaltervergütung. Der dritte Teil ist überhaupt keine Ausgabe, sondern Sparen für das Gebäude, nämlich die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Für den Cashflow einer vermieteten Wohnung zählt allein der zweite Teil, und den nennt kein Exposé.

Deshalb ist die Höhe des Hausgelds als Vergleichsmaßstab zwischen zwei Angeboten unbrauchbar. Über die größte variable Position entscheidet die Eigentümergemeinschaft selbst, denn wie viel sie für die Erhaltung des Gebäudes zurücklegt, gibt ihr weder ein Gesetz noch der Markt vor. Ein auffällig niedriges Hausgeld ist damit kein Vorteil, sondern eine offene Frage: Die fehlende Zuführung taucht später als Sonderumlage in einer Summe wieder auf.

Kurz gesagt: Lass dir den Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung geben, ziehe die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage aus dem Hausgeld heraus, und rechne nur mit diesem Rest als monatlicher Belastung. Prüfe anschließend, ob die Zuführung zur Rücklage für das Gebäude überhaupt ausreicht.

Was ist Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft leistet, damit diese die laufenden Kosten des Gebäudes bezahlen kann. Die Verwaltung stellt dafür einen Wirtschaftsplan auf, und die Eigentümerversammlung beschließt anschließend über die Vorschüsse je Einheit. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 ist das der Wortlaut von § 28 Absatz 1: Beschlossen wird nicht der Plan, sondern der Betrag, den du zahlst.

Ein Hausgeld von 300 Euro, das zu vier Fünfteln aus Betriebskosten besteht, belastet dich anders als ein Hausgeld von 300 Euro, das zu einem Drittel aus Verwaltung und Rücklage besteht. Die Gesamtsumme allein sagt darüber nichts aus, und im Exposé steht üblicherweise nur die Gesamtsumme.

Wer zahlt das Hausgeld, Eigentümer oder Mieter?

Schuldner des Hausgelds ist immer der Eigentümer. Die Zahlungspflicht entsteht aus der Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und richtet sich nach dem Beschluss über die Vorschüsse, nicht nach einem Mietvertrag. Die Verwaltung bucht deshalb beim Eigentümer ab, auch wenn die Wohnung vermietet ist, und ein Mieter wird ihr gegenüber zu keinem Zeitpunkt Schuldner.

Weitergeben kann der Eigentümer anschließend einen Teil, und zwar über die Betriebskostenabrechnung seines Mietverhältnisses. Das ist ein zweiter, davon unabhängiger Vorgang mit eigenen Regeln: Er erfasst nur die Positionen aus § 2 der Betriebskostenverordnung, er setzt eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus, und er läuft jährlich ab, während das Hausgeld monatlich fließt. Aus beidem zusammen ergibt sich die Zahl, die für dich zählt.

In der Rechnung sieht das so aus: Vom Hausgeld geht der umlagefähige Teil über die Nebenkostenvorauszahlung an den Mieter, der Rest bleibt beim Eigentümer. Bei 302,50 Euro Hausgeld im Beispiel unten sind das 220,00 Euro weitergegeben und 82,50 Euro getragen. Steht die Wohnung leer, fehlt der Schuldner für den ersten Teil, und der Eigentümer zahlt die volle Summe.

Welche Teile des Hausgelds sind umlagefähig?

Umlagefähig sind ausschließlich die Positionen, die § 2 der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten aufzählt, und diese Aufzählung ist abschließend. Die Verordnung nennt siebzehn Nummern, von den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks über Wasserversorgung, Heizungsbetrieb und Aufzug bis zu den sonstigen Betriebskosten in Nummer 17. Beim Kauf einer bereits vermieteten Wohnung kommt eine zweite Voraussetzung dazu: Die Umlage funktioniert nur, wenn der bestehende Mietvertrag sie ausdrücklich vorsieht, und eine Pauschalmiete ohne Betriebskostenregelung lässt sich nicht nachträglich einseitig ändern. Verlange den Mietvertrag deshalb vor dem Notartermin.

Die Zeile zum Hauswart ist die einzige, die geteilt wird. Ein Hausmeister, der auch kleine Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben übernimmt, verursacht Kosten, die anteilig herauszurechnen sind. Frag deshalb nach, ob der Hausmeistervertrag Reparaturleistungen enthält und wie die Verwaltung den Anteil bemisst.

Welche Positionen bleiben dauerhaft beim Eigentümer?

Beim Eigentümer bleiben die Verwaltervergütung und alles, was der Erhaltung des Gebäudes dient, und beides zusammen bildet den Teil des Hausgelds, den keine Miete kompensiert. Die Grundlage steht in § 1 Absatz 2 der Betriebskostenverordnung, der die Kosten der Verwaltung in Nummer 1 und die Erhaltungskosten in Nummer 2 ausdrücklich aus dem Begriff der Betriebskosten ausnimmt.

Die Verwaltervergütung ist der besser kalkulierbare Posten, weil sie sich nach der Zahl der Einheiten richtet und kaum schwankt. Marktübliche Sätze liegen netto bei rund 22 Euro je Wohnung und Monat für große Anlagen ab etwa achtzig Einheiten, bei 24 bis 31 Euro für Mehrfamilienhäuser mit ungefähr zwanzig Wohnungen und bei 50 Euro und mehr in sehr kleinen Gemeinschaften mit zwei oder drei Einheiten. Eine kleine Gemeinschaft ist hier systematisch teurer, weil die Pflichten der Verwaltung unabhängig von der Größe anfallen.

Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist der größere und der schwierigere Posten, weil ihre Höhe die Gemeinschaft selbst beschließt. Wirtschaftlich ist sie keine verlorene Ausgabe, denn das Geld bleibt bei der Einheit, für deinen monatlichen Cashflow verhält sie sich aber wie eine Kostenposition. Welche Höhe für ein Gebäude angemessen ist und woran du eine unterfinanzierte Gemeinschaft erkennst, rechnet unser Artikel zur Instandhaltungsrücklage durch.

Nach welchem Schlüssel wird dein Anteil berechnet?

Der Anteil jeder Wohnung an den Kosten der Gemeinschaft richtet sich nach § 16 Absatz 2 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Diese Anteile stehen in der Teilungserklärung und müssen dem Verhältnis der Wohnflächen nicht entsprechen. Für einzelne Kostenarten können die Wohnungseigentümer nach Satz 2 eine abweichende Verteilung beschließen, weshalb der tatsächlich angewandte Schlüssel in den Beschlüssen und in der Abrechnung steht und nicht allein in der Teilungserklärung.

Rechnerisch ist das ein Dreisatz. Beträgt der Miteigentumsanteil einer Wohnung 150 von 10.000, entfallen auf sie 1,5 Prozent der Gemeinschaftskosten. Plant die Gemeinschaft im Wirtschaftsplan 250.000 Euro für das Jahr, ergibt das für diese Wohnung 3.750 Euro im Jahr oder 312,50 Euro im Monat. Woran du eine Aufteilung erkennst, die dauerhaft gegen dich läuft, und was in dem Dokument sonst noch steht, ordnet unser Artikel zur Teilungserklärung ein.

Die Heizkosten folgen einer eigenen Regel, die keine Gemeinschaft übergehen kann. Nach § 7 Absatz 1 der Heizkostenverordnung sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten der Wärmeversorgung nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen und die übrigen nach Wohnfläche oder umbautem Raum. In Gebäuden, die den Wärmeschutzstandard von 1994 nicht erfüllen, mit Öl oder Gas beheizt werden und deren freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt sind, sind zwingend 70 Prozent nach Verbrauch anzusetzen.

Der Vergleich, der sich vor dem Kauf lohnt, ist der zwischen deinem Miteigentumsanteil und deinem Anteil an der gesamten Wohnfläche. Liegt der Miteigentumsanteil höher, zahlst du bei jeder verbrauchsunabhängigen Position dauerhaft mehr, als die Größe der Wohnung nahelegt, und das lässt sich nach dem Kauf praktisch nicht mehr korrigieren. Sondernutzungsrechte an Stellplätzen, Gärten oder Kellerräumen sind bei der Aufteilung häufig in die Anteile eingeflossen, weshalb gerade Erdgeschosswohnungen mit Gartenanteil abweichen.

Wie viel Hausgeld ist normal?

Verbreitete Richtwerte für das gesamte Hausgeld liegen zwischen 3,00 und 4,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, und Altbauten mit Aufzug und Hausmeisterdienst liegen regelmäßig darüber. Auf gängige Wohnungsgrößen umgerechnet ergibt diese Spanne die folgenden Monatsbeträge.

Als erste Plausibilitätsprüfung taugt diese Tabelle, als Bewertungsmaßstab nicht, denn sie sagt nichts über die Zusammensetzung. Ein Gebäude mit Fernwärme, Aufzug, Tiefgarage und täglich anwesendem Hausmeister hat hohe Betriebskosten, die fast vollständig umlagefähig sind, und ein solches Hausgeld darf hoch sein. Ein Gebäude ohne Aufzug und mit sparsamer Ausstattung, dessen Hausgeld trotzdem im oberen Bereich liegt, hat entweder ein Kostenproblem oder eine hohe Rücklagenzuführung, und diese beiden Fälle bedeuten für dich das genaue Gegenteil voneinander.

Rechne deshalb nie mit dem Richtwert, sondern mit den Zahlen aus dem Wirtschaftsplan. Für die Eigennutzung ist der gesamte Betrag die relevante Größe, weil er neben Zins und Tilgung als feste monatliche Ausgabe anfällt. Wie sich diese Position in die gesamten Wohnkosten einfügt, kannst du im Rechner für die Eigennutzung direkt einsetzen.

Was macht der nicht umlagefähige Teil mit deiner Rendite?

Der nicht umlagefähige Teil mindert deine Mieteinnahme in jedem Monat, und weil er als Vorauszahlung fällig wird, trifft er den Cashflow sofort. Die folgende Rechnung stellt zwei Wohnungen nebeneinander, die sich nur in der Zuführung zur Erhaltungsrücklage unterscheiden. Das Gebäude ist in beiden Fällen ein Mehrfamilienhaus mit Aufzug, bezugsfertig 1994, und die Wohnung misst 72 Quadratmeter.

Als Vergleichsmaßstab für eine angemessene Zuführung dient der Höchstbetrag nach § 28 Absatz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, der ab 32 Jahren Gebäudealter bei 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr liegt und sich für einen maschinell betriebenen Aufzug um 1,00 Euro erhöht. Von den daraus folgenden 12,50 Euro entfallen nach der verbreiteten Aufteilung rund 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum, was für 72 Quadratmeter 630 Euro im Jahr oder 52,50 Euro im Monat ergibt.

Der Vorteil von Wohnung B und ihr Fehlbetrag sind betragsgleich, weil es sich um dasselbe Geld handelt. Wohnung B ist nicht günstiger, sie schiebt einen Teil der Kosten in die Zukunft, wo er als Sonderumlage wieder auftaucht. Beide liegen dabei innerhalb der üblichen Richtwerte je Quadratmeter, weshalb die Kennzahl allein den Unterschied nicht sichtbar macht.

Für die Beurteilung einer Kapitalanlage gehört der nicht umlagefähige Anteil deshalb in voller Höhe auf die Kostenseite. Bei einer Nettokaltmiete von 780 Euro kostet Wohnung A 10,6 Prozent der Mieteinnahme, bevor Zins, Tilgung und Steuer gerechnet sind. Wie sich diese Position auf Mietrendite und Cashflow auswirkt, kannst du im Kapitalanlage-Rechner als nicht umlagefähige Kostenposition eintragen.

Wie läuft die Hausgeldabrechnung ab?

Den Zahlungsrhythmus beschließt die Gemeinschaft nach § 28 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes selbst, und in der Praxis ist das fast immer eine monatliche Lastschrift zu Beginn des Monats. Nach Ablauf des Kalenderjahres stellt die Verwaltung die Jahresabrechnung auf, und an dieser Stelle hat die Reform von 2020 etwas geändert, das viele Ratgeber noch nicht abbilden. Beschlossen wird nicht mehr die Abrechnung als Ganzes, sondern nur noch der Betrag, um den die tatsächlichen Kosten von den geleisteten Vorauszahlungen abweichen. § 28 Absatz 2 nennt das die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, und in der Praxis heißt dieser Betrag Abrechnungsspitze. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. September 2024 (V ZR 195/23) entschieden, dass ein Fehler in der Abrechnung den Beschluss nur dann angreifbar macht, wenn er sich auf genau diese Spitze und damit auf die Zahlungspflicht auswirkt.

Für dich als Käufer hat das eine praktische Folge. Eine Abrechnung kann in einzelnen Positionen unsauber sein, ohne dass der Beschluss darüber fällt, weshalb du dir die Einzelabrechnung ansiehst und nicht nur den Saldo darunter. Daneben steht ein zweites Dokument, nach dem selten jemand fragt: Die Verwaltung muss nach § 28 Absatz 4 jedes Jahr einen Vermögensbericht erstellen, der den Stand der Erhaltungsrücklage ausweist. Diese eine Seite sagt dir, wie viel Geld tatsächlich vorhanden ist, während der Wirtschaftsplan nur zeigt, wie viel zufließen soll.

Wo liest du deinen Anteil aus den Unterlagen heraus?

Die Aufteilung steht im Wirtschaftsplan für das laufende Jahr und in der Jahresabrechnung für das abgelaufene, und beide Unterlagen kannst du vom Verkäufer verlangen. Eine ordentlich geführte Verwaltung weist in der Einzelabrechnung zusätzlich aus, welcher Teil der Kosten auf Mieter umlegbar ist.

Nimm dir die letzten drei Jahresabrechnungen und nicht nur die jüngste, denn eine einzelne zeigt Ausreißer als Normalzustand. Ein besonders kalter Winter treibt die Heizkosten; aus drei Jahren erkennst du dagegen den Trend.

Aus diesen Unterlagen ergeben sich fünf Fragen an die Hausverwaltung, die du vor dem Notartermin schriftlich stellst.

1. Aufteilung: Welcher Betrag des aktuellen Hausgelds entfällt auf umlagefähige Betriebskosten, welcher auf die Verwaltervergütung und welcher auf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage?
2. Anpassung: Ist für das kommende Wirtschaftsjahr eine Erhöhung des Hausgelds geplant oder bereits beschlossen, und worauf beruht sie?
3. Offene Beschlüsse: Sind Maßnahmen beschlossen, die eine Sonderumlage auslösen, und besteht ein laufendes Darlehen der Gemeinschaft?
4. Abrechnungsstand: Für welches Jahr ist die Jahresabrechnung zuletzt beschlossen worden, und steht eine weitere Beschlussfassung kurz bevor?
5. Rückstände: Bestehen offene Hausgeldforderungen gegen den Verkäufer, und in welcher Höhe?

Die letzten beiden Fragen bewegen beim Kauf das meiste Geld, und sie werden unterschiedlich beantwortet. Für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers haftet der Käufer nicht, weder persönlich noch mit der Wohnung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12). Den Nachschuss aus einer Jahresabrechnung schuldet dagegen derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch steht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. Dezember 2011, V ZR 113/11). Wer im Frühjahr kauft und im Sommer eingetragen wird, übernimmt damit häufig die Abrechnung eines Jahres, in dem ihm die Wohnung noch nicht gehörte, und dieser Punkt gehört in den Kaufvertrag.

Wann trägt der Eigentümer auch den umlagefähigen Teil?

In zwei Situationen zahlt der Eigentümer das gesamte Hausgeld, und beide fallen mit Phasen zusammen, in denen ohnehin wenig Geld hereinkommt. Die erste ist der Leerstand, denn die Umlage von Betriebskosten setzt ein Mietverhältnis voraus. Bei einem Hausgeld von 302,50 Euro belasten dich drei Monate Leerstand deshalb mit 907,50 Euro statt mit den 247,50 Euro, die auf den nicht umlagefähigen Anteil entfallen.

Eine dritte Situation trifft dich über den Umweg der Gemeinschaft. Zahlt ein anderer Eigentümer sein Hausgeld nicht, fehlt das Geld zunächst in der Kasse der Gemeinschaft, und die laufenden Rechnungen müssen trotzdem beglichen werden. Die Verwaltung treibt die Forderung bei, bei dauerhaftem Ausfall kommt die Lücke als Sonderumlage auf alle übrigen Eigentümer zurück. Danach fragt sich beim Kauf selten jemand, und die Antwort steht im Vermögensbericht unter den offenen Forderungen.

Die zweite Situation ist die Sonderumlage. Sie finanziert eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum und gehört damit zu den Erhaltungskosten, die § 1 Absatz 2 Nummer 2 der Betriebskostenverordnung von den Betriebskosten ausnimmt, weshalb sie unabhängig von einem Mietverhältnis vollständig beim Eigentümer bleibt. Dasselbe gilt für ein Darlehen der Gemeinschaft, denn Zins und Tilgung erscheinen als erhöhtes Hausgeld in der nicht umlagefähigen Spalte.

Steuerlich mildert sich der Effekt bei einer vermieteten Wohnung, weil die Betriebskosten und die Verwaltervergütung als Werbungskosten abziehbar sind. Für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage gilt das erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Maßnahme ausgibt, wie der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) bestätigt hat. Welche Positionen daneben abziehbar sind, ordnet unser Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung ein.

Woran erkennst du ein zu hohes Hausgeld?

Ein Hausgeld ist zu hoch, wenn die umlagefähigen Betriebskosten aus dem Rahmen fallen, und nicht dann, wenn die Gesamtsumme über dem Richtwert liegt. Die Prüfung läuft Position für Position aus der Jahresabrechnung heraus, denn ein Aufzug, ein täglich anwesender Hausmeisterdienst und eine Tiefgarage erklären zusammen die meisten Ausreißer nach oben.

Bei der Wärmeversorgung lohnt der genaue Blick besonders, weil hier die größten Beträge und die längsten Bindungen zusammenkommen. Hat die Gemeinschaft die Wärmelieferung an einen Dienstleister vergeben, zahlt sie neben dem Energiepreis einen Grundpreis für Anlage und Betrieb, und solche Verträge laufen über zehn Jahre und länger. Auffällig ist außerdem, wenn die Position der sonstigen Kosten nach § 2 Nummer 17 der Betriebskostenverordnung ungewöhnlich groß ausfällt, denn dort landet erfahrungsgemäß alles, was sich nicht sauber zuordnen lässt.

Senken lässt sich das Hausgeld nur dort, wo die Gemeinschaft entscheidet, und das heißt über einen Beschluss in der Eigentümerversammlung. Drei Positionen tragen dabei fast den gesamten Spielraum: die Verwaltervergütung, die bei einem Wechsel neu ausgehandelt wird, der Wärmeliefer- oder Energieliefervertrag, dessen Laufzeit den Zeitpunkt vorgibt, und die Gebäudeversicherung, deren Prämie sich mit einem Vergleichsangebot belegen lässt. Was an der Zuführung zur Erhaltungsrücklage gekürzt wird, ist dagegen keine Senkung, sondern eine Verschiebung.

Was du mit der Zahl vor dem Kaufvertrag machst

Der nicht umlagefähige Anteil des Hausgelds ist eine feste monatliche Position in deiner Kalkulation, und er gehört neben die Rate und nicht in eine Fußnote. Hol dir die Aufteilung aus dem Wirtschaftsplan, prüfe an der Jahresabrechnung, ob die Vorauszahlungen zuletzt gereicht haben, und vergleiche die beschlossene Zuführung zur Rücklage mit dem, was das Gebäude nach Alter und Zustand braucht. Bleibt eine Lücke, ist sie ein Betrag, den du als künftige Sonderumlage einplanst oder im Preisgespräch ansprichst.

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