Bereitstellungszinsen: was sie kosten und wann

Bereitstellungszinsen berechnen die meisten Banken mit 0,25 Prozent pro Monat auf den Teil des Darlehens, der noch nicht abgerufen ist, also mit 3 Prozent im Jahr. Bei einem Darlehen über 400.000 Euro und vier Monaten Bauverzug summiert sich das im Beispiel weiter unten auf 2.870 Euro, während dieselbe Verzögerung mit einer von sechs auf zwölf Monate verlängerten bereitstellungsfreien Zeit nur 340 Euro kostet. Der teure Irrtum liegt an einer anderen Stelle: Bereitstellungszinsen gehen nicht in den Effektivzins ein, deshalb sehen zwei Angebote mit dem gleichen Effektivzins auf dem Papier identisch aus und trennen sich am Ende um einen vierstelligen Betrag. Wer neu baut oder vom Bauträger kauft, verhandelt die bereitstellungsfreie Zeit deshalb am besten so ernsthaft wie den Zinssatz selbst.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen sind der Preis dafür, dass die Bank Geld für dich reserviert, das du noch nicht abgerufen hast. Mit der Darlehenszusage ist die Summe verbindlich zugesagt, und die Bank muss sie vorhalten, refinanzieren und in ihrer Liquiditätsplanung binden. Ob du das Geld am selben Tag brauchst oder erst in einem Jahr, ändert an diesem Aufwand nichts.

Der Fall tritt praktisch immer dann ein, wenn ein Darlehen nicht in einer einzigen Summe fließt. Beim Neubau wird nach Baufortschritt ausgezahlt, beim Kauf vom Bauträger nach den Raten der Makler- und Bauträgerverordnung, bei einer größeren Sanierung nach Gewerken. Auch beim Kauf einer bestehenden Wohnung kann Zeit vergehen, etwa wenn zwischen Darlehenszusage und Notartermin Wochen liegen, die Auflassungsvormerkung auf sich warten lässt oder die Fälligkeitsmitteilung des Notars später kommt als gedacht.

Wichtig ist der Unterschied zu den regulären Sollzinsen. Für den bereits abgerufenen Teil zahlst du Zins und Tilgung wie vereinbart, für den noch offenen Teil zusätzlich den Bereitstellungszins. Beide Belastungen laufen parallel, sobald das Darlehen teilweise ausgezahlt ist, und genau diese Doppelbelastung überrascht viele Bauherren im ersten Jahr. Die Bereitstellungszinsen werden dabei in aller Regel nicht mitfinanziert, sondern monatlich vom Konto abgebucht, sie brauchen also freie Liquidität neben der laufenden Rate.

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen und ab wann fallen sie an?

Der Marktstandard liegt bei 0,25 Prozent pro Monat auf den noch offenen Betrag, was 3 Prozent im Jahr ergibt. Einzelne Institute rechnen mit 0,2 Prozent monatlich, nach oben ist bei rund 0,3 Prozent üblicherweise Schluss. Auffällig ist, dass dieser Satz nicht am Marktzins hängt: Er stand in derselben Höhe auch in Verträgen aus der Nullzinsphase, als das eigentliche Darlehen unter einem Prozent kostete, und war im Verhältnis zum Sollzins damals sogar deutlich teurer als heute.

Gerechnet wird immer auf den nicht abgerufenen Rest, nie auf die gesamte Darlehenssumme. Von 400.000 Euro sind nach einer ersten Rate über 120.000 Euro noch 280.000 Euro offen, und 0,25 Prozent davon ergeben 700 Euro im Monat. Sobald die nächste Rate fließt, sinkt der monatliche Betrag entsprechend mit. Diese einfache Mechanik ist der Grund, warum die tatsächliche Belastung fast immer niedriger ausfällt als die Zahl, die im Kopf entsteht, wenn man den Satz auf die volle Darlehenssumme legt.

Der Startpunkt steht im Darlehensvertrag und wird ab dem Zusagedatum gezählt, nicht ab dem Notartermin und nicht ab Baubeginn. Diese Unterscheidung kostet regelmäßig Geld, weil zwischen der Zusage und dem ersten Spatenstich bei einem Neubau schnell drei Monate vergehen, in denen die Frist bereits läuft, ohne dass auf der Baustelle etwas passiert. Wer die Zusage früh einholt, um sich einen Zinssatz zu sichern, verkürzt damit unbeabsichtigt die kostenfreie Phase.

Wie lange läuft die bereitstellungsfreie Zeit?

Üblich sind drei bis zwölf Monate, und die Spanne folgt dem Vorhaben. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie, bei der das Geld in einer Summe an den Verkäufer geht, reichen den Banken meist zwei bis drei Monate. Beim Neubau und beim Bauträgerkauf sind sechs bis zwölf Monate die Regel, und einzelne Anbieter gehen bis auf 24 Monate hoch, allerdings selten ohne Gegenleistung.

Diese Frist ist kein Naturgesetz, sondern ein Verhandlungspunkt wie der Zinssatz, die Tilgungshöhe oder das Sondertilgungsrecht. Sie taucht in Zinsvergleichen kaum auf, weil sie sich nicht in einer einzigen Zahl ausdrücken lässt, und wird deshalb im Angebotsgespräch oft übergangen. Wer den Bauzeitenplan des Bauträgers kennt, kann sie sehr konkret begründen: Wenn die Bezugsfertigkeit für den vierzehnten Monat nach Zusage vorgesehen ist, sind sechs freie Monate erkennbar zu kurz bemessen, und dieses Argument lässt sich mit dem Terminplan belegen.

Ein zweiter Punkt betrifft die Verlängerung während der laufenden Bauzeit. Manche Verträge sehen eine nachträgliche Verlängerung gegen Aufschlag ausdrücklich vor, andere schweigen dazu. Steht nichts im Vertrag, entscheidet die Bank im Einzelfall, und der Zeitpunkt für diese Frage ist denkbar schlecht gewählt, weil die Verzögerung dann bereits eingetreten ist und der Kreditnehmer keine Alternative mehr hat.

Was kosten Bereitstellungszinsen bei einem realistischen Bauablauf?

Deutlich weniger, als die naheliegende Überschlagsrechnung ergibt, weil der offene Betrag mit jeder Rate sinkt. Das folgende Beispiel rechnet einen Bauträgerkauf mit einem Darlehen über 400.000 Euro, einem Bereitstellungszins von 0,25 Prozent monatlich und einer bereitstellungsfreien Zeit von sechs Monaten durch. Der Abruf folgt dem Bautenstand, wie es die Makler- und Bauträgerverordnung vorgibt: Sie erlaubt bis zu sieben Teilbeträge, die erste Rate beträgt 30 Prozent der Vertragssumme nach Baubeginn, danach folgen Rohbau, Fenster, Innenausbau und Bezugsfertigkeit. Die Fertigstellung verzögert sich in diesem Fall um vier Monate.

Wer stattdessen pauschal die volle Darlehenssumme über die acht kostenpflichtigen Monate ansetzt, landet bei 8.000 Euro und damit fast beim Dreifachen. Dieser Unterschied entscheidet darüber, ob die Position eine Finanzierung sprengt oder sich als planbare Größe in die Kostenaufstellung einfügt. Für die Haushaltsrechnung folgt daraus eine unangenehme Verteilung: Die Belastung ist am Anfang am höchsten, also ausgerechnet in der Phase, in der auch die ersten Raten an Bauträger und Handwerker fällig werden und die Rücklage ohnehin schmilzt. Wie viel Spielraum die Finanzierung insgesamt verträgt, lässt sich vorab im Rechner für das Immobilienbudget abschätzen, bevor der Bauzeitenplan diese Frage beantwortet.

Lohnt sich eine längere bereitstellungsfreie Zeit?

In den meisten Neubaufällen ja, weil der Aufschlag klein bleibt und die Ersparnis groß werden kann. Banken verlängern die freie Zeit gegen einen Aufschlag auf den Sollzins von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je zusätzlichem Monat. Dieser Aufschlag gilt allerdings für das ganze Darlehen über die gesamte Zinsbindung, während die Ersparnis nur die Monate betrifft, in denen wirklich Geld offen bleibt. Beide Seiten gehören deshalb in dieselbe Rechnung, sonst wirkt die Verlängerung entweder zu billig oder zu teuer.

Das folgende Beispiel führt den Fall von oben fort, mit 400.000 Euro Darlehen, zehn Jahren Zinsbindung, einem Sollzins von 3,6 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung. Anfang August 2026 lagen die günstigsten Konditionen für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 3,7 Prozent effektiv, das Beispiel bewegt sich also im aktuellen Marktumfeld. Die Verlängerung von sechs auf zwölf freie Monate kostet in dieser Rechnung 0,02 Prozentpunkte mehr Sollzins.

Die Verlängerung trägt sich in beiden Szenarien, und der Grund liegt im Verhältnis der beiden Prozentsätze zueinander: Drei Prozent im Jahr auf einen sechsstelligen offenen Betrag schlagen zwei Hundertstel Prozentpunkte auf ein planmäßig sinkendes Restdarlehen deutlich. Der Tausch kippt erst, wenn die Bank spürbar mehr als 0,05 Prozentpunkte verlangt oder wenn das Darlehen ohnehin innerhalb der Standardfrist fließt. Beim Kauf einer bestehenden Wohnung mit einer einzigen Auszahlung nach dem Notartermin ist eine gekaufte Verlängerung deshalb meist verschenktes Geld. Wie stark sich ein Zinsaufschlag über eine ganze Zinsbindung auswirkt, lässt sich im Tilgungsplan mit Sondertilgung Jahr für Jahr nachvollziehen.

Um diese Rechnung überhaupt aufstellen zu können, braucht es zwei Angebote derselben Bank: eines mit der Standardfrist und eines mit der gewünschten Verlängerung, jeweils mit ausgewiesenem Sollzins. Banken liefern diese Gegenüberstellung nicht von sich aus, sie ist aber eine übliche Anfrage und meist in wenigen Tagen zu bekommen. Erst mit beiden Zahlen lässt sich beurteilen, ob der Aufschlag im hier genannten Rahmen liegt oder deutlich darüber.

Warum der Effektivzins die Bereitstellungszinsen nicht zeigt

Der effektive Jahreszins nach der Preisangabenverordnung enthält sie nicht, weil sie davon abhängen, wann der Kreditnehmer das Geld abruft. Die Verordnung bündelt die Kosten, die bei vertragsgemäßer Inanspruchnahme des Darlehens sicher anfallen, und rechnet sie in einen vergleichbaren Jahreswert um. Ein Bereitstellungszins entsteht dagegen nur, wenn der Abruf sich verzögert, und ist damit vom Verhalten des Kunden und vom Baufortschritt abhängig. Dasselbe gilt für Teilauszahlungszuschläge, Schätzkosten und die Bereitstellungsprovisionen von Förderkrediten.

Für den Angebotsvergleich hat das eine unangenehme Folge. Zwei Banken können exakt denselben Effektivzins ausweisen, während die eine zwölf freie Monate gewährt und die andere sechs. Im Beispiel oben trennen diese beiden Angebote im Verzugsfall rund 2.500 Euro, und in der einen Zahl, auf die im Beratungsgespräch alle schauen, ist davon nichts zu sehen. Bei einem Bauvorhaben ist die freie Zeit damit häufig der wertvollere Verhandlungspunkt, obwohl der Zinssatz die ganze Aufmerksamkeit bekommt.

Der Vergleich muss deshalb auf der Ebene der Gesamtkosten stattfinden und nicht auf der Ebene eines einzelnen Prozentsatzes. Wie sich zwei Angebote sauber gegenüberstellen lassen, beschreibt unser Artikel zum Vergleich von Finanzierungsangeboten, der dieselbe Logik für Restschuld und Zinsbindung durchzieht.

Wie hoch ist die Bereitstellungsprovision bei der KfW?

Die KfW nennt sie Bereitstellungsprovision und berechnet in den Wohneigentumsprogrammen 0,15 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag, fällig ab dem 13. Monat nach dem Zusagedatum. Das entspricht 1,8 Prozent im Jahr und liegt damit spürbar unter dem Satz, den Hausbanken für ihre eigenen Darlehen verlangen. Die zwölf freien Monate sind zudem großzügiger als das, was viele Banken von sich aus anbieten.

Diese Frist gilt für die Wohneigentumsprogramme. Andere Förderlinien setzen sie kürzer an, im Programm für erneuerbare Energien beginnt die Provision bereits nach sechs Monaten und zwei Bankarbeitstagen. Weil Förderkredite über die Hausbank durchgeleitet werden, laufen bei einer gemischten Finanzierung zwei verschiedene Fristen nebeneinander, und die kürzere von beiden bestimmt, wann die ersten Kosten entstehen.

Daraus folgt eine sehr praktische Reihenfolge beim Abruf. Wenn das KfW-Darlehen zwölf freie Monate hat und das Bankdarlehen sechs, wird zuerst das Bankdarlehen abgerufen, weil dessen Frist früher endet. Diese Reihenfolge steht selten von allein im Auszahlungsplan, sie muss angesprochen und schriftlich festgehalten werden, sonst richtet sich der Abruf nach der Gewohnheit des Sachbearbeiters.

Wie lassen sich Bereitstellungszinsen senken?

Der wirksamste Hebel liegt vor der Unterschrift und nicht während der Bauzeit. Vier Ansätze tragen in der Praxis am meisten:

1. Freie Zeit am Bauzeitenplan bemessen. Nicht die Standardfrist der Bank akzeptieren, sondern den Termin der Bezugsfertigkeit plus drei bis vier Monate Puffer fordern und diesen Wunsch mit dem Terminplan des Bauträgers begründen.
2. Darlehen vor Eigenkapital abrufen. Solange Eigenmittel die ersten Raten bezahlen, bleibt das Darlehen offen und kostet Bereitstellungszinsen, während das Eigenkapital auf dem Tagesgeldkonto nichts kostet und dort sogar noch etwas einbringt.
3. Abrufplan an den Bautenstand koppeln. Geld erst anfordern, wenn die Rechnung tatsächlich fällig ist, und nicht auf Vorrat. Ein Vorratsabruf verschiebt das Problem lediglich vom Bereitstellungszins zum vollen Sollzins.
4. Verzögerungsklausel mit dem Bauträger vereinbaren. Einzelne Verträge sehen vor, dass der Bauträger die Bereitstellungszinsen ab einem bestimmten Verzug trägt. Das ist reine Verhandlungssache und gehört vor die Beurkundung, weil danach nichts mehr zu ändern ist.

Der zweite Punkt hat eine Grenze, die vorher geklärt gehört. Viele Banken verlangen einen anteiligen oder sogar vorrangigen Eigenkapitaleinsatz und schreiben ihn in den Auszahlungsplan hinein. Ob überhaupt Spielraum besteht, zeigt sich am Vertragsentwurf und nicht am Beratungsgespräch. Wie viel Eigenkapital sinnvollerweise gebunden wird und wie viel als Reserve verfügbar bleiben sollte, behandelt unser Artikel zum Eigenkapital beim Immobilienkauf ausführlich.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Bei einer vermieteten Immobilie kommen sie als Werbungskosten in Betracht, bei einer selbst genutzten nicht. Sie gehören zu den Finanzierungskosten und teilen damit das Schicksal der übrigen Schuldzinsen: Wer mit der Immobilie steuerpflichtige Mieteinnahmen erzielt oder sie erkennbar erzielen will, kann sie bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Beim selbst bewohnten Eigenheim fehlt die Einkunftsart, an die ein solcher Abzug anknüpfen könnte.

Zeitlich gilt das Abflussprinzip, es wird also in dem Jahr abgesetzt, in dem die Zinsen tatsächlich gezahlt wurden, und nicht in dem Jahr, für das sie berechnet worden sind. Bei einem Neubau, der sich über zwei Kalenderjahre zieht, verteilt sich die Position deshalb auf zwei Steuererklärungen. Fällt die Bauphase in eine Zeit ganz ohne Mieteinnahmen, kommen vorab entstandene Werbungskosten in Betracht, sofern sich die Vermietungsabsicht anhand von Unterlagen belegen lässt.

Welche weiteren Positionen rund um eine vermietete Wohnung abziehbar sind und welche in die Anschaffungskosten wandern, sortiert unser Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung.

Kann man gezahlte Bereitstellungszinsen zurückfordern?

Das kommt nur dann in Betracht, wenn die Verzögerung im Verantwortungsbereich der Bank lag. Der übliche Fall liegt anders: Der Bauträger kommt nicht voran, das Wetter, ein ausgefallener Nachunternehmer oder eine fehlende Abnahme halten die Baustelle auf, und die Bank hat ihre Zusage die ganze Zeit über eingehalten. Dann ist der Bereitstellungszins vertragsgemäß verdient, so ärgerlich das für den Bauherrn auch ist.

Anders sieht es aus, wenn sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen vorlagen, die Unterlagen vollständig und rechtzeitig eingereicht waren und die Bank trotzdem nicht überwiesen hat. Für diesen Zeitraum lässt sich eine Erstattung verlangen, und der Nachweis gelingt praktisch nur mit datierten Belegen über den Eingang der Unterlagen. Wer während der Bauzeit jede Abrufanforderung mit Datum und Anlagenverzeichnis dokumentiert, hat diese Grundlage später ohne mühsame Rekonstruktion zur Hand.

Praktisch heißt das, dass die Erstattung der Ausnahmefall bleibt und die Vermeidung der Regelfall sein muss. Der Zeitpunkt, an dem sich an dieser Position noch etwas ändern lässt, liegt vor der Unterschrift unter den Darlehensvertrag und nicht in dem Monat, in dem die erste Belastung auf dem Kontoauszug erscheint.

Was vor der Unterschrift im Vertrag stehen sollte

Drei Angaben entscheiden über die Höhe dieser Position, und alle drei stehen im Darlehensvertrag: der Satz je Monat, der Beginn der bereitstellungsfreien Zeit und ihre Dauer. Der Beginn wird am häufigsten übersehen, weil die meisten Kreditnehmer ihn beim Notartermin oder beim Baubeginn vermuten, während er tatsächlich am Zusagedatum hängt und damit oft Wochen früher liegt als gedacht.

Praktisch bedeutet das, den Vertragsentwurf gezielt nach diesen drei Angaben zu durchsuchen, statt sich auf die Zusammenfassung im Beratungsprotokoll zu verlassen. Die Klausel steht selten unter einer eigenen Überschrift, sondern meist zwischen den Auszahlungsbedingungen, und sie formuliert die Frist gelegentlich in Wochen statt in Monaten. Wer sie im Entwurf nicht findet, fragt ausdrücklich danach, denn ein Immobiliendarlehen ganz ohne Regelung zu diesem Punkt ist die seltene Ausnahme.

Dazu kommt die Frage, ob eine spätere Verlängerung im Vertrag überhaupt vorgesehen ist und zu welchem Preis. Fehlt dazu jede Regelung, entsteht der Verhandlungsspielraum genau dann, wenn er am wenigsten wert ist, nämlich mit einer bereits laufenden Verzögerung im Rücken und ohne die Möglichkeit, zu einer anderen Bank zu wechseln. Ein einziger Satz zur Verlängerungsmöglichkeit kostet vor der Unterschrift nichts und ist später kaum noch nachzuholen.

Und schließlich gehört diese Position als eigene Zeile in die Kostenaufstellung und nicht in einen allgemeinen Puffer. Bei einem Neubau mit sechsstelligem Darlehen sind ein- bis dreitausend Euro ein realistischer Ansatz, den die Haushaltsrechnung zusätzlich zu Zins und Tilgung für den bereits abgerufenen Teil tragen muss. Wer diese Zahl von Anfang an mitführt, verhandelt die freie Zeit anders und erlebt im ersten Baujahr keine Überraschung auf dem Kontoauszug.

Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.