Werbungskosten bei Vermietung: was absetzbar ist

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es keinen Pauschbetrag, und jeder Euro wirkt nur dann, wenn du ihn einzeln erfasst und im Zweifel belegen kannst. Von einer Jahreskaltmiete von 15.600 Euro bleibt in der Modellrechnung dieses Beitrags deshalb kein steuerpflichtiger Gewinn, sondern ein Verlust von 5.400 Euro, der andere Einkünfte mindert und bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent rund 2.268 Euro wert ist. Dieser Verlust entspricht genau der Gebäude-AfA, weil die übrigen Werbungskosten die Miete gerade aufzehren, sodass der gesamte Steuereffekt aus einem Posten stammt, für den in diesem Jahr kein einziger Euro das Konto verlässt. Wer die Tilgung mitzählt, das Hausgeld in einer einzigen Summe abzieht und die Kosten vor der ersten Miete vergisst, verschenkt regelmäßig einen vierstelligen Betrag pro Jahr, und dagegen hilft nur, jede Zahlung schon während des Jahres der richtigen Kategorie zuzuordnen.

Kurz gesagt: Nicht die Bezeichnung auf der Rechnung entscheidet über den Abzug, sondern der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Vermietung und die steuerliche Einordnung der Maßnahme.

Was zählt bei Vermietung als Werbungskosten?

Werbungskosten sind nach § 9 EStG alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen, und bei einer privat gehaltenen Mietimmobilie werden sie den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG zugeordnet. Von den Mieteinnahmen werden zuerst die sofort abziehbaren Kosten abgezogen und anschließend die über mehrere Jahre verteilten Beträge, und was übrig bleibt, sind die steuerpflichtigen Einkünfte aus dem Objekt.

Ein positives Ergebnis erhöht dein zu versteuerndes Einkommen, während ein anerkannter Verlust grundsätzlich andere positive Einkünfte mindern kann, etwa den Arbeitslohn. Die tatsächliche Wirkung hängt deshalb nicht an einem pauschalen Satz, sondern an deinem persönlichen Grenzsteuersatz, an den übrigen Einkünften und an den Regeln zur Verlustverrechnung.

Für eine belastbare Kalkulation gehört jede Ausgabe in eine von vier Kategorien, und diese Einordnung ist wichtiger als die Frage, ob eine Rechnung irgendwie mit der Immobilie zu tun hat. Sofort abziehbare Werbungskosten wirken im Jahr der Zahlung, Anschaffungs- und Herstellungskosten nur über die AfA, anschaffungsnahe Herstellungskosten werden nachträglich in die AfA umqualifiziert, und eine reine Vermögensumschichtung wirkt überhaupt nicht. Die folgende Übersicht ordnet die Positionen ein, die in der Praxis am häufigsten falsch gebucht werden.

Die beiden ersten Spalten entscheiden über den größten Teil der Steuerwirkung, weil derselbe Betrag entweder in einem einzigen Jahr ankommt oder sich über fünfzig Jahre verteilt. Wer bei einer Rechnung zögert, prüft deshalb zuerst, ob sie den Zustand des Gebäudes erhält oder ihn über den ursprünglichen Standard hinaushebt.

Gibt es eine Werbungskosten-Pauschale bei Vermietung?

Nein, und das ist die folgenreichste Abweichung zum Arbeitslohn. § 9a EStG zählt die Pauschbeträge abschließend auf und nennt einen Arbeitnehmer-Pauschbetrag von 1.230 Euro für die Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, einen Pauschbetrag von 102 Euro für Versorgungsbezüge und einen weiteren von 102 Euro für bestimmte sonstige Einkünfte. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kommen in dieser Aufzählung nicht vor.

Ohne Sockelbetrag wirkt eine Ausgabe genau dann, wenn sie erfasst, zugeordnet und im Zweifel belegt ist. Eine vergessene Rechnung über 180 Euro für die Gartenpflege ist deshalb kein Rundungsfehler, sondern bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent ein Verlust von rund 76 Euro. Eine Obergrenze für den Abzug existiert umgekehrt ebenso wenig, denn ein hoher Werbungskostenüberschuss ist kein Missbrauchsindiz, solange die Aufwendungen durch die Vermietung veranlasst sind und die Absicht besteht, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen.

Welche laufenden Kosten sind sofort abziehbar?

Sofort abziehbar ist alles, was das Objekt am Laufen hält, ohne seinen Standard wesentlich zu heben, und dazu gehören die Grundsteuer, die Gebäude- und Haftpflichtversicherung, das Verwalterhonorar, die nicht auf den Mieter umgelegten Betriebskosten, die Kosten für Inserate und Bonitätsprüfung, Rechtsanwaltskosten aus einem Mietverhältnis sowie objektbezogene Steuerberatungskosten. Diese Positionen wirken im Jahr der Zahlung, weil Privatvermieter ihre Einkünfte nach dem Zufluss- und Abflussprinzip des § 11 EStG ermitteln, wobei für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel die gesetzliche Zehn-Tage-Regel gilt.

Zwei Positionen werden regelmäßig zu niedrig angesetzt, weil ihnen konkrete Beträge fehlen. Fahrten zum Objekt sind nach Reisekostengrundsätzen mit 0,30 Euro je tatsächlich gefahrenem Kilometer anzusetzen, also für die Hin- und die Rückfahrt zusammen, solange du das Objekt nur gelegentlich aufsuchst. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 1. Dezember 2015 (IX R 18/15) entschieden, dass ein Vermieter am Objekt eine regelmäßige Tätigkeitsstätte begründen kann, wenn er es fortlaufend und nachhaltig aufsucht, und im entschiedenen Fall genügten dafür 165 beziehungsweise 215 Fahrten im Jahr. Dann greift nur noch die Entfernungspauschale, die lediglich die einfache Strecke berücksichtigt, was den Abzug etwa halbiert.

Einrichtungsgegenstände für eine möbliert vermietete Wohnung sind die zweite Position. § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 7 EStG erklärt die Regelung des § 6 Absatz 2 EStG für entsprechend anwendbar, sodass ein einzelner Gegenstand mit Anschaffungskosten von höchstens 800 Euro ohne Umsatzsteuer sofort abziehbar ist. Ein Bett für 640 Euro wirkt also im Anschaffungsjahr vollständig, während ein Sofa für 1.100 Euro über seine Nutzungsdauer verteilt wird. Für die fest eingebaute Küche gilt eine schärfere Regel, denn der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 3. August 2016 (IX R 14/15) seine frühere Rechtsprechung geändert und entschieden, dass die vollständige Erneuerung einer Einbauküche aus Spüle, Herd, Einbaumöbeln und Elektrogeräten kein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand ist. Die Küche bildet danach ein einheitliches Wirtschaftsgut, das über zehn Jahre abgeschrieben wird, sodass von 9.000 Euro im ersten Jahr nur 900 Euro wirken.

Umlagefähige Kosten bleiben steuerlich übrigens nicht außen vor. Zahlst du 2.400 Euro Betriebskosten und erhältst dafür 2.400 Euro Vorauszahlungen, werden beide Seiten erfasst und heben sich wirtschaftlich auf, müssen in der Anlage V aber sauber abgebildet werden.

Eine Photovoltaikanlage auf dem Mietshaus fällt aus dieser Logik heraus, weil ihre Einnahmen steuerfrei sind. § 3 Nummer 72 EStG stellt die Einnahmen und Entnahmen aus Anlagen bis 30 Kilowatt (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit und höchstens 100 Kilowatt (peak) je Steuerpflichtigem frei, und § 3c Absatz 1 EStG verbietet den Abzug von Ausgaben, die mit steuerfreien Einnahmen in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Anschaffung, Wartung und Versicherung der Anlage bleiben deshalb auf der Kostenseite außen vor, solange die Einnahmen vollständig unter diese Befreiung fallen.

Sind Schuldzinsen abziehbar und die Tilgung nicht?

Die Zinsen des zugeordneten Darlehens sind Werbungskosten, die Tilgung dagegen nicht, weil sie die Restschuld senkt und damit dein Nettovermögen erhöht. Abziehbar sind neben den laufenden Sollzinsen auch die Bereitstellungszinsen, ein Disagio nach den dafür geltenden Regeln, Vermittlungskosten der Finanzierung sowie die Notar- und Grundbuchkosten für die Bestellung einer Grundschuld. Auch eine Sondertilgung bleibt eine Vermögensumschichtung und wird nicht dadurch zu Aufwand, dass sie die Liquidität stark belastet.

Entscheidend für die Zuordnung ist die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel und nicht die Besicherung über die Grundschuld. Werden Kaufpreis, Renovierung und private Ausgaben über ein gemischtes Konto abgewickelt, wird der Nachweis unnötig schwierig, und das Finanzamt kürzt im Zweifel anteilig. Eine tragfähige Dokumentation besteht aus vier Bausteinen:

1. Darlehensvertrag mit eindeutig benanntem Verwendungszweck,
2. Auszahlung auf ein separates Objekt- oder Abwicklungskonto,
3. direkte Zahlung des Kaufpreises und der Vermietungsrechnungen von diesem Konto,
4. getrennte Erfassung privater oder selbst genutzter Anteile.

Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Zinsen aufzuteilen, und eine gezielte Finanzierung allein des vermieteten Teils verlangt bereits im Kaufvertrag und im Zahlungsfluss eine klare Trennung. Der abziehbare Betrag sinkt außerdem jedes Jahr, weil der Zinsanteil der gleichbleibenden Rate mit jeder Tilgungsleistung kleiner wird.

Wie wirkt die AfA ohne laufenden Geldabfluss?

Die Gebäude-AfA mindert das steuerliche Ergebnis, obwohl in diesem Jahr nichts dafür überwiesen wird, und sie ist damit der einzige große Posten, der Steuerwirkung und Cashflow auseinandertreten lässt. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab, sodass nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten und die dem Gebäude zugeordneten Nebenkosten die Bemessungsgrundlage bilden. Welcher Aufteilungsmaßstab vor dem Finanzamt Bestand hat und welche Werte in der Praxis angegriffen werden, beschreibt unser Artikel zur Kaufpreisaufteilung im Detail.

Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören der gebäudebezogene Anteil der Grunderwerbsteuer, der Notar- und Grundbuchkosten des Eigentumserwerbs, der Maklerprovision und der Gutachterkosten, soweit sie dem Erwerb zuzuordnen sind. Die Notar- und Grundbuchkosten des Eigentumserwerbs sind dabei nicht mit den Kosten der Grundschuldbestellung zu verwechseln, denn die erste Gruppe erhöht anteilig die Anschaffungskosten und die zweite gehört bei klarem Vermietungszusammenhang zu den sofort abziehbaren Finanzierungskosten.

Der lineare Satz richtet sich bei Wohngebäuden nach dem Fertigstellungszeitpunkt, und § 7 Absatz 4 EStG sieht für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude grundsätzlich 3 Prozent jährlich vor, während für ältere Gebäude regelmäßig 2 oder 2,5 Prozent gelten. Die AfA beginnt außerdem nicht automatisch am 1. Januar des Kaufjahres, sondern mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, und im ersten Jahr wird sie zeitanteilig nach Monaten gekürzt.

Wann sind Renovierungskosten keine Werbungskosten mehr?

Erhaltungsaufwand bleibt sofort abziehbar, doch sobald das Gebäude erweitert, erstmals funktionsfähig gemacht oder über seinen ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird, entstehen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die nur über die AfA wirken. Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 ordnet diese Abgrenzung neu, ersetzt die Schreiben vom 18. Juli 2003 und vom 20. Oktober 2017 und verkürzt den Betrachtungszeitraum für die Vermutung einer Sanierung in Raten von fünf auf drei Jahre.

Darüber liegt die schärfere Regel des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG. Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Eine für 320.000 Euro gekaufte Wohnung, bei der nach der Aufteilung 240.000 Euro auf das Gebäude entfallen, hat damit eine Grenze von 36.000 Euro.

Der letzte Auftrag über 7.000 Euro entscheidet hier über die Behandlung des gesamten Pakets, denn umqualifiziert wird nicht der übersteigende Betrag von 1.000 Euro, sondern jede in die Prüfung einbezogene Rechnung. Aus einem Sofortabzug von 37.000 Euro wird dadurch eine jährliche AfA von 740 Euro bei einem Satz von 2 Prozent, und der Unterschied wirkt über Jahrzehnte nach.

Vier Details entscheiden diese Rechnung häufiger als die Bausumme selbst. Im Nenner stehen die Anschaffungskosten des Gebäudes und nicht der Gesamtkaufpreis, verglichen wird netto, der Dreijahreszeitraum läuft taggenau ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, und maßgeblich ist die Ausführung der Bauleistung und nicht das Datum der Zahlung. Welche Arbeiten von der Prüfung ausgenommen bleiben und wie sich eine geplante Sanierung sinnvoll auf die Jahre verteilen lässt, zeigt unser Artikel zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten anhand der Ausnahmen des Gesetzes.

Bleibt es bei echtem Erhaltungsaufwand, eröffnet § 82b EStDV ein Wahlrecht zur gleichmäßigen Verteilung auf zwei bis fünf Jahre. Das lohnt sich, wenn ein Sofortabzug einen Verlust erzeugen würde, der mangels anderer positiver Einkünfte kaum Wirkung entfaltet, in den Folgejahren aber auf ein höheres Einkommen träfe.

Was gilt für Hausgeld und die Erhaltungsrücklage?

Das Hausgeld einer Eigentumswohnung lässt sich nicht als eine Summe abziehen, weil es aus umlagefähigen Betriebskosten, nicht umlagefähigen Verwaltungskosten, laufenden Erhaltungskosten und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage besteht. Steuerlich aussagekräftig ist deshalb die Jahresabrechnung der Gemeinschaft und nicht die monatliche Rate, die vom Konto abgeht.

Die Zuführung zur Rücklage ist noch kein Abzug. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) auch unter dem reformierten Wohnungseigentumsrecht bestätigt, dass Werbungskosten erst entstehen, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich verwendet und sich die konkrete Maßnahme steuerlich einordnen lässt. Zwischen dem Liquiditätsabfluss und der steuerlichen Wirkung liegen damit oft mehrere Jahre, und wird die Rücklage später für eine aktivierungspflichtige Maßnahme eingesetzt, entsteht auch dann kein Sofortabzug. Eine einzige Buchung mit der Bezeichnung Hausgeld reicht für die Anlage V deshalb nicht aus, und wer die Bestandteile erst beim Ausfüllen trennt, greift auf eine Abrechnung zurück, die zu diesem Zeitpunkt häufig noch gar nicht vorliegt.

Eine beschlossene Sonderumlage folgt genau derselben Regel, auch wenn sie als einmalige Forderung über mehrere tausend Euro deutlich schmerzhafter ausfällt als die monatliche Rate. Sie wird nicht dadurch zu Werbungskosten, dass die Gemeinschaft sie einfordert und du sie überweist, sondern erst in dem Jahr, in dem das Geld für eine Maßnahme verwendet wird, die sich steuerlich einordnen lässt. Finanziert die Umlage eine Dachsanierung als Erhaltungsaufwand, wirkt sie dann sofort, und finanziert sie einen Anbau oder eine wesentliche Verbesserung, wirkt sie wie jede andere Herstellungskostenposition nur über die AfA.

Kannst du Kosten vor der ersten Miete absetzen?

Ja, und diese vorweggenommenen Werbungskosten sind einer der am häufigsten übersehenen Abzüge überhaupt. Abziehbar sind Aufwendungen, die vor der ersten Mieteinnahme anfallen, sobald der Entschluss zur Vermietung endgültig gefasst und nach außen erkennbar ist, und dazu zählen die Schuldzinsen zwischen Darlehensauszahlung und Einzug, die Renovierung vor der Erstvermietung, Inserate, Maklerkosten für die Mietersuche sowie Fahrten zum Objekt.

Erklärt werden sie in der Anlage V des Jahres, in dem sie gezahlt wurden, auch wenn in diesem Jahr noch keine einzige Miete geflossen ist. Ein Objekt, das im Oktober übergeben und erst im März des Folgejahres bezogen wird, erzeugt im ersten Jahr regelmäßig einen reinen Werbungskostenüberschuss, der andere Einkünfte mindert. Genau derselbe Maßstab gilt während eines Leerstands nach einer beendeten Vermietung, solange der ursprüngliche Vermietungsentschluss nicht endgültig aufgegeben wurde, was der Bundesfinanzhof in seiner Rechtsprechung zum Leerstand bestätigt hat. Bei längerem Leerstand prüft das Finanzamt dann, ob du dich ernsthaft und marktgerecht um Mieter bemüht hast, und als Nachweis tragen vor allem vier Dinge:

• datierte Inserate und Maklerverträge mit Laufzeit,
• dokumentierte Besichtigungen, Anfragen und Absagen,
• marktgerechte Anpassungen von Miete und Ausstattung,
• ein realistischer Renovierungs- und Vermietungszeitplan.

Wer jahrelang zu einer erkennbar überhöhten Miete anbietet, das Objekt nicht vermietbar herrichtet oder parallel die Selbstnutzung vorbereitet, verliert den Abzug für den gesamten Zeitraum.

Was bleibt nach dem Verkauf noch abziehbar?

Nachlaufende Schuldzinsen können auch nach dem Verkauf abziehbar bleiben, wenn der Erlös nicht ausreicht, um das zugeordnete Darlehen vollständig zu tilgen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 8. April 2014 (IX R 45/13) entschieden, dass der einmal begründete wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Darlehen und Vermietungseinkünften nicht allein dadurch endet, dass die finanzierte Immobilie veräußert wird, und zwar auch bei einer nicht steuerbaren Veräußerung außerhalb der Spekulationsfrist.

Der Abzug steht dabei unter dem Vorbehalt des Vorrangs der Schuldentilgung. Wird der Erlös teilweise anderweitig verwendet, etwa für eine private Anschaffung, entfällt der Abzug für den entsprechenden Teil der verbliebenen Zinsen. Makler- und Notarkosten des Verkaufs gehören ohnehin zur Veräußerungsseite, und eine wegen des Verkaufs gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht dadurch zu Werbungskosten der Vermietung, dass das Objekt vorher vermietet war. Ob die von der Bank geforderte Summe der Höhe nach überhaupt berechtigt ist, lässt sich vor dem Notartermin im Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung nachprüfen.

Was passiert bei verbilligter Vermietung?

Eine zu günstige Miete kürzt den Werbungskostenabzug anteilig, und die Schwellen des § 21 Absatz 2 EStG gelten unabhängig davon, ob der Mieter verwandt ist. Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung als voll entgeltlich, zwischen 50 und unter 66 Prozent hängt der volle Abzug an einer positiven Totalüberschussprognose, und unter 50 Prozent wird zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

Maßgeblich ist auf beiden Seiten des Vergleichs die Warmmiete, also die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, und wer stattdessen Kaltmieten gegenüberstellt, rechnet sich unter eine Grenze, die er tatsächlich einhält. Welche Beträge dabei auf dem Spiel stehen und warum bei Angehörigen zusätzlich der Fremdvergleich greift, rechnet unser Artikel zur Vermietung an Angehörige an einem vollständigen Beispiel durch.

Was bringt der Abzug am Ende in Euro?

Die Modellrechnung trennt Steuerergebnis und Liquidität, weil beide Größen in unterschiedliche Richtungen zeigen können. Unterstellt wird eine ganzjährig vermietete Bestandswohnung mit einer Jahreskaltmiete von 15.600 Euro, einem Vermietungsdarlehen über 240.000 Euro zu modellhaft 4 Prozent, einer AfA-Bemessungsgrundlage von 270.000 Euro bei 2 Prozent und einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent.

Beide Spalten zeigen dasselbe Objekt, und der Abstand zwischen ihnen entsteht ausschließlich aus der AfA und der Tilgung. Wer nur auf die Steuerzeile schaut, hält ein Objekt für tragfähig, das jeden Monat Geld verlangt, und wer nur auf den Kontostand schaut, übersieht, dass dieselbe Rate im Hintergrund Vermögen aufbaut. Wie sich beide Seiten für dein eigenes Objekt entwickeln, lässt sich im Kapitalanlage-Rechner mit deinen Zahlen durchspielen.

Womit du die Einordnung im Alltag absicherst

Der größte Teil der Arbeit fällt nicht im Frühjahr an, sondern in dem Moment, in dem eine Rechnung hereinkommt. Wer jede Zahlung sofort einer der vier Kategorien zuordnet, den Zahlungsweg über ein eigenes Objektkonto führt und das Hausgeld schon in der laufenden Aufstellung in seine Bestandteile zerlegt, hat die Anlage V im Wesentlichen fertig, bevor er sie öffnet. Zwei Situationen verdienen dabei eine Prüfung vor der Entscheidung und nicht danach: In den ersten drei Jahren nach dem Kauf verändert jeder zusätzliche Handwerkerauftrag die Behandlung aller vorherigen, und vor einem Verkauf entscheidet die Verwendung des Erlöses darüber, ob die verbleibenden Zinsen abziehbar bleiben.

Werbungskosten machen eine Mietimmobilie nicht rentabel, sondern sorgen dafür, dass vermietungsbedingte Aufwendungen das steuerpflichtige Ergebnis korrekt mindern. Den Unterschied zwischen einer tragfähigen und einer teuren Kalkulation macht deshalb nicht die Höhe der Abzüge, sondern die Frage, ob Steuerergebnis, Cashflow und Restschuld getrennt ausgewertet werden. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.