Teilungserklärung: Kosten und was Käufer prüfen

Die Teilungserklärung macht aus einem Gebäude einzelne Eigentumswohnungen, und sie entscheidet dabei über Geld, das in keinem Exposé steht. Sie legt fest, welcher Anteil am Grundstück zu deiner Einheit gehört, welche Bauteile dir allein gehören und nach welchem Schlüssel die Kosten des Hauses verteilt werden. Diese drei Festlegungen begleiten dich über die gesamte Haltedauer, und ändern lassen sie sich nur mit der Gemeinschaft.

Die wichtigste Zahl darin ist der Miteigentumsanteil, meist als Bruchteil in Tausendsteln angegeben. Er bestimmt deinen Anteil an jeder Ausgabe der Gemeinschaft, von der monatlichen Umlage bis zur Sonderumlage für eine neue Fassade. Weil er bei der Aufteilung einmal festgelegt wurde und danach selten jemand nachrechnet, weicht er häufig von der Wohnfläche ab, und diese Abweichung zahlst du jeden Monat mit.

Ebenso wichtig ist der zweite Teil der Urkunde, die Gemeinschaftsordnung. Dort stehen die Regeln zu Kostenverteilung und Nutzung, und dort findet sich auch die Klausel, mit der die Gemeinschaft künftig ohne dich über beides entscheiden darf.

Kurz gesagt: Such zuerst den Miteigentumsanteil deiner Einheit und vergleiche ihn mit dem Wohnflächenanteil. Bei einer Jahresumlage von 96.000 Euro kostet ein Anteil von 96/1.000 statt eines Wohnflächenanteils von 8,0 Prozent rund 1.536 Euro mehr im Jahr, bei einer Sonderumlage von 480.000 Euro sind es 7.680 Euro in einer Summe. Der häufigste Fehler ist, nur die Teilungserklärung zu lesen und die Beschluss-Sammlung wegzulassen, denn dort stehen die Kosten, die dich ab dem Tag der Eintragung ebenfalls binden. Hol dir beide Unterlagen, bevor der Notartermin steht.

Was ist die Teilungserklärung einer Wohnung?

Die Teilungserklärung ist die notariell beurkundete Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufzuteilen und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zu verbinden. Rechtsgrundlage ist § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes, wenn ein einzelner Eigentümer teilt, und § 3, wenn mehrere Miteigentümer sich das Sondereigentum vertraglich einräumen.

Für dich als Käufer beantwortet die Urkunde die Frage, was du überhaupt kaufst. Eine Eigentumswohnung ist juristisch ein Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Alleineigentum an bestimmten Räumen. Alles, was nicht ausdrücklich deinem Sondereigentum zugewiesen ist, gehört allen gemeinsam und wird gemeinsam bezahlt. Weil die Urkunde jeden Eigentümerwechsel überdauert, frag ausdrücklich nach der aktuellen Fassung einschließlich sämtlicher Nachtragsurkunden.

Wie sieht eine Teilungserklärung aus?

Äußerlich ist es eine notarielle Urkunde von zwanzig bis vierzig Seiten, gegliedert in nummerierte Abschnitte, mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung als Anlagen. Der Aufbau ist über alle Häuser hinweg ähnlich, weil Notare mit erprobten Mustern arbeiten, und genau deshalb findest du die entscheidenden Stellen schneller, wenn du den Aufbau einmal kennst.

Vier davon sind eigenständige Dokumente, die getrennt entstanden sind. Die eigentliche Teilungserklärung listet die Einheiten mit ihren Anteilen auf. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, aus der nach § 7 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes Lage und Größe der Flächen hervorgehen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt nach § 3 Absatz 3, dass die Räume baulich in sich abgeschlossen sind; Stellplätze brauchen dafür keine Wände, müssen aber im Plan durch Maßangaben bestimmt sein. Die Gemeinschaftsordnung schließlich regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander und ist regelmäßig länger als die drei anderen Teile zusammen.

Die Zeile zur Veräußerungsbeschränkung übersehen Käufer am häufigsten, und sie kann den Kauf aufhalten. Nach § 12 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes kann vereinbart werden, dass ein Eigentümer zur Veräußerung die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht, üblicherweise des Verwalters. Steht eine solche Klausel in der Urkunde, ist der Verkauf nach Absatz 3 so lange unwirksam, wie die Zustimmung fehlt, und das gilt auch für den Kaufvertrag selbst. Versagt werden darf sie nach Absatz 2 nur aus wichtigem Grund. Praktisch heißt das: Frag früh, ob die Klausel besteht und wer zustimmen muss, denn die Erklärung des Verwalters braucht Vorlauf und der Notar kann den Vollzug ohne sie nicht betreiben.

Wer erstellt die Teilungserklärung und wie lange dauert das?

Aufgeteilt wird von demjenigen, dem das Grundstück gehört, bei einem Neubau also vom Bauträger und bei einem Bestandsgebäude vom bisherigen Eigentümer. Der Weg dorthin besteht aus vier Schritten: Ein Architekt oder ein Vermessungsbüro zeichnet den Aufteilungsplan, die Baubehörde bescheinigt die Abgeschlossenheit, der Notar beurkundet die Urkunde samt Gemeinschaftsordnung, und das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Erst mit diesem letzten Schritt entsteht das Wohnungseigentum, und die beiden Behördenschritte brauchen je nach Auslastung des Amtes zusammen mehrere Wochen bis einige Monate.

Wenn du eine Wohnung aus einer noch laufenden Aufteilung kaufst, frag deshalb nach, ob die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt sind, denn davon hängt ab, worauf sich deine Auflassungsvormerkung überhaupt eintragen lässt.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Für dich als Käufer einer bereits aufgeteilten Wohnung kostet die Teilungserklärung nichts. Sie existiert längst, und du zahlst allenfalls die 10 oder 20 Euro für einen Ausdruck aus der Grundakte. Die Erstellungskosten trägt der Aufteiler und sie sind bereits in den Kaufpreis eingerechnet. Die Zusammensetzung zu kennen lohnt sich trotzdem, wenn du aus einer laufenden Aufteilung kaufst oder selbst aufteilen willst. Auf die Notargebühr kommen 19 Prozent Umsatzsteuer hinzu, auf die Gebühren der Behörden nicht.

Die Notargebühr ist die einzige Position, die sich exakt ausrechnen lässt, und zugleich die, bei der veröffentlichte Angaben am weitesten auseinandergehen. Der Grund liegt im Geschäftswert: Nach § 42 Absatz 1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes ist das der Wert des bebauten Grundstücks, also des gesamten Hauses und nicht einer einzelnen Wohnung. Aus diesem Wert ergibt die Tabelle B die einfache Gebühr, bei 500.000 Euro sind das 935 Euro, und die Beurkundung löst davon nach Nummer 21200 des Kostenverzeichnisses eine 1,0-Gebühr aus.

Was du beim Kauf tatsächlich selbst bezahlst, sind die Erwerbsnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, und die kannst du dir nach Bundesland im Kaufnebenkosten-Rechner ausgeben lassen.

Wo bekommst du die Teilungserklärung her?

Der schnellste Weg führt über die Hausverwaltung oder den Verkäufer, weil beide das vollständige Dokument samt Nachträgen ohnehin im Bestand haben. Ein Verkäufer, der die Unterlage nicht innerhalb weniger Tage liefert, sagt dir damit bereits etwas über die Ordnung der Verwaltung. Der amtliche Weg führt zum Grundbuchamt, denn die Teilungserklärung liegt dort als Bezugsurkunde in der Grundakte. Für die Einsicht brauchst du nach der Grundbuchordnung ein berechtigtes Interesse, das eine konkrete Kaufabsicht mit schriftlicher Bestätigung des Verkäufers üblicherweise erfüllt. Ein unbeglaubigter Ausdruck kostet nach Nummer 17000 des Kostenverzeichnisses 10 Euro, ein beglaubigter nach Nummer 17001 20 Euro.

Bis auf den Gang zum Grundbuchamt hängt jede dieser Unterlagen an der Bereitschaft des Verkäufers. Setz die Anfrage früh und vollständig ab, weil eine fehlende Nachtragsurkunde den Notartermin um Wochen verschieben kann.

Was sagt der Miteigentumsanteil über deine Kosten?

Der Miteigentumsanteil ist nach § 16 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes der gesetzliche Maßstab für die Verteilung sämtlicher Kosten der Gemeinschaft. Er steht in der Teilungserklärung als Bruchteil, üblich sind Tausendstel, gelegentlich Hundertstel oder Zehntausendstel. Ein Anteil von 96/1.000 bedeutet, dass du 9,6 Prozent jeder Ausgabe der Gemeinschaft trägst, unabhängig davon, wie groß deine Wohnung im Verhältnis zum Haus tatsächlich ist.

Genau hier entstehen die Abweichungen, die über Jahre spürbar werden. Der Anteil wurde bei der Aufteilung festgelegt, oft auf Grundlage einer damaligen Werteinschätzung, in die Dachterrassen, Kellerflächen oder Stellplätze eingerechnet wurden. Die später gemessene Wohnfläche weicht davon regelmäßig ab, nach oben wie nach unten.

Ein Beispiel macht die Wirkung sichtbar. Eine Einheit mit 72 Quadratmetern liegt in einem Haus mit 900 Quadratmetern Gesamtwohnfläche, ihr Wohnflächenanteil beträgt also 8,0 Prozent. Weil zur Wohnung eine große Dachterrasse gehört, weist die Teilungserklärung ihr 96/1.000 und damit 9,6 Prozent zu. Die Gemeinschaft legt 96.000 Euro im Jahr um, und im selben Jahr steht eine Fassadensanierung für 480.000 Euro an.

Der Abstand von 128 Euro im Monat ändert die Kaufentscheidung selten, die Sonderumlage tut es sehr wohl, denn sie wird in einer Summe fällig. Wie sich der Anteil in laufende Wohnkosten übersetzt, kannst du mit den echten Zahlen aus dem Wirtschaftsplan im Rechner für die Eigennutzung durchspielen, und welcher Teil davon bei einer Vermietung dauerhaft bei dir bleibt, steht im Artikel zum Hausgeld einer Eigentumswohnung.

Wie viel Spielraum hat die Gemeinschaft beim Verteilerschlüssel?

Der gesetzliche Maßstab gilt nur, solange niemand etwas anderes bestimmt. Die Gemeinschaftsordnung kann im Abschnitt Lasten und Kosten von vornherein einen anderen Schlüssel festlegen, etwa die Wohnfläche für die Betriebskosten, die Anzahl der Einheiten für die Verwaltervergütung oder eine Freistellung der Erdgeschosswohnungen von den Aufzugskosten.

Hinzu kommt die Befugnis der Gemeinschaft, die Verteilung einzelner Kosten später mit einfacher Mehrheit zu ändern. Der Text der Gemeinschaftsordnung beschreibt damit nur den Ausgangspunkt, die Beschlüsse der letzten Jahre den tatsächlichen Stand und die Zusammensetzung der Gemeinschaft die wahrscheinliche Richtung. Ein Haus mit acht Erdgeschoss- und vier Dachgeschosswohnungen wird über den Aufzug anders entscheiden als eines mit umgekehrter Verteilung.

Was gehört dir allein und was der Gemeinschaft?

Sondereigentum sind nach § 5 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes die in der Teilungserklärung bezeichneten Räume samt den Bestandteilen, die sich verändern lassen, ohne das gemeinschaftliche Eigentum über das zumutbare Maß hinaus zu beeinträchtigen. Die Grenze verläuft dabei nicht entlang deiner vier Wände. Nach § 5 Absatz 2 können Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, niemals Sondereigentum sein. Tragende Wände, Decken, Dach, Fassade und die Fenster in ihrer Substanz gehören deshalb der Gemeinschaft, auch wenn sie ausschließlich deiner Wohnung dienen, und die Wohnungseingangstür nach ständiger Rechtsprechung ebenso.

Die Folge betrifft in beide Richtungen Geld: Was der Gemeinschaft gehört, darfst du nicht eigenmächtig verändern, und was der Gemeinschaft gehört, bezahlt sie aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Ob diese Rücklage für den Zustand des Hauses ausreicht, zeigt der Artikel zur Instandhaltungsrücklage mit Richtwerten.

Wie erkennst du ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz oder Garten?

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, eine im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche allein zu nutzen, und es entsteht nicht durch Gewohnheit, sondern durch Vereinbarung. Es steht deshalb in der Gemeinschaftsordnung, üblicherweise mit einer Zuordnung nummerierter Flächen zu nummerierten Einheiten. Typische Gegenstände sind Stellplätze, Gartenflächen vor Erdgeschosswohnungen, Dachterrassen und Kellerräume.

Die Prüfung ist ein Abgleich von drei Quellen: Die Gemeinschaftsordnung nennt die Nummer der Fläche, der Aufteilungsplan zeigt, wo diese Nummer liegt, und der Verkäufer zeigt dir bei der Besichtigung eine Fläche. Weicht die Zeichnung ab oder fehlt die Nummer im Text, nutzt der Verkäufer die Fläche möglicherweise nur mit Duldung der Nachbarn, und eine Duldung endet mit dem Verkauf. Seit der Reform kann Sondereigentum sich nach § 3 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes auch auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, weshalb bei Neubauten die Frage dazugehört, ob die Urkunde echtes Sondereigentum am Garten vorsieht oder nur ein Nutzungsrecht.

Welche Nutzungsbeschränkungen können deine Pläne durchkreuzen?

Die Zweckbestimmung jeder Einheit ist verbindlicher, als die meisten Käufer erwarten. Eine als Wohnung ausgewiesene Einheit darf nicht ohne Weiteres als Praxis, Kanzlei oder Ferienwohnung genutzt werden, und häufig geregelt sind außerdem Tierhaltung, Markisen, Klimageräte und die Ausübung eines Gewerbes.

Ein zweiter Punkt betrifft die Erhaltungspflichten. Viele Gemeinschaftsordnungen weisen die Erhaltung von Fenstern, Balkonen oder Wohnungseingangstüren dem jeweiligen Sondereigentümer zu, obwohl diese Bauteile rechtlich der Gemeinschaft gehören. Eine solche Klausel verschiebt vierstellige Beträge zu dir, und sie erklärt zugleich, warum die Erhaltungsrücklage in diesem Haus niedriger angesetzt ist als in einem vergleichbaren.

Wie wird eine Teilungserklärung nachträglich geändert?

Eine einmal vollzogene Teilungserklärung lässt sich nicht durch Mehrheitsbeschluss ändern. Sie ist eine Vereinbarung, und eine Vereinbarung ändert man nur durch eine neue, der alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer notariell beurkundet oder beglaubigt zustimmen; damit die Änderung gegen einen späteren Käufer wirkt, muss sie nach § 10 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes eingetragen werden. Ein einziger Eigentümer, der nicht unterschreibt, hält das gesamte Vorhaben auf.

Zwei Ausnahmen erklären, warum sich der Regelungsstand einer Gemeinschaft trotzdem laufend verschiebt. Die erste ist die Öffnungsklausel: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine, dürfen die Eigentümer die dort genannten Punkte mit Mehrheit beschließen, ohne zum Notar zu gehen. Sie steht meist am Ende der Ordnung und nennt entweder einzelne änderbare Regelungen oder pauschal alle. Je weiter sie gefasst ist, desto weniger sagt der übrige Text über deine künftige Rechtsstellung aus. Die zweite Ausnahme betrifft genau die Regelung, an der dein Geld hängt: Nach § 16 Absatz 2 Satz 2 können die Eigentümer die Verteilung einzelner Kostenarten mit einfacher Mehrheit ändern, ohne Öffnungsklausel, ohne Notar und ohne Grundbuch.

Bei Sondernutzungsrechten kommt eine Hürde hinzu. Werden sie begründet, aufgehoben oder übertragen, müssen zusätzlich die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger zustimmen. Ein Verkäufer, der zusagt, der Stellplatz werde bis zum Notartermin noch deiner Einheit zugeordnet, verspricht damit etwas, das er nicht allein in der Hand hat.

Was bindet dich, obwohl es nicht in der Urkunde steht?

Die Antwort steht in der Beschluss-Sammlung, die § 24 Absatz 7 des Wohnungseigentumsgesetzes vorschreibt. Dort trägt die Verwaltung fortlaufend den Wortlaut aller verkündeten Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen ein, mit Datum und einem Vermerk über Anfechtung oder Aufhebung. Sie ist das einzige Dokument, das den tatsächlichen Regelungsstand einer Gemeinschaft vollständig abbildet.

Dort stehen die Beträge, die eine Kaufentscheidung drehen. Eine beschlossene, aber noch nicht abgerufene Sonderumlage für die Heizungsanlage bindet dich ab der Eintragung als Eigentümer, ein Beschluss zum Verteilerschlüssel verschiebt deinen Anteil dauerhaft, und ein Beschluss über eine bauliche Veränderung legt fest, wer zahlt und wer nutzen darf. Daraus folgt eine Asymmetrie: Was dir nützt, muss im Grundbuch stehen, um dich als Käufer zu schützen, und was dich belastet, kann längst beschlossen sein, ohne dass das Grundbuch davon berichtet.

Die praktische Hürde ist der Zugang. Einsicht bekommt nach § 24 Absatz 7 nur ein Wohnungseigentümer oder ein von ihm Ermächtigter, weshalb du eine schriftliche Ermächtigung des Verkäufers brauchst und sie bei der Verwaltung vorlegst. Ein Verkäufer, der sie verweigert, hat dafür einen Grund, und dieser Grund ist selten zu deinem Vorteil.

Was tun, wenn der Aufteilungsplan nicht zur Wohnung passt?

Abweichungen zwischen Zeichnung und Wirklichkeit sind in Bestandsgebäuden eher die Regel als die Ausnahme. Typisch sind ein Kellerraum, der im Plan einer anderen Einheit zugeordnet ist, ein ausgebauter Spitzboden ohne Eintrag oder eine versetzte Trennwand. Das Sondereigentum entsteht in dem Umfang, den der Plan ausweist, weshalb genutzte Flächen ohne Planeintrag rechtlich nicht dir gehören.

Nimm den Plan bei der Besichtigung ausgedruckt mit und gleiche ihn Raum für Raum ab. Notiere jede Abweichung mit Foto und stell dazu drei Fragen: seit wann der Zustand besteht und ob es dazu einen Beschluss gibt, ob die Baubehörde den Umbau genehmigt hat und eine Nachtragsurkunde existiert, und wer die Erhaltung der Fläche bisher bezahlt hat. Die Antworten sagen dir, ob du einen dokumentierten Zustand kaufst oder eine offene Position, und Letzteres gehört in die Preisverhandlung.

In welcher Reihenfolge liest du die Unterlagen?

Eine Prüfung, die vorne anfängt und sich durch vierzig Seiten arbeitet, ermüdet lange vor den entscheidenden Stellen. Sinnvoller ist eine Reihenfolge nach finanzieller Wirkung.

1. Miteigentumsanteil deiner Einheit: such den Bruchteil, rechne ihn in Prozent um und vergleiche ihn mit dem Wohnflächenanteil aus dem Exposé.
2. Abschnitt Lasten und Kosten: prüfe, ob die Gemeinschaftsordnung vom gesetzlichen Maßstab abweicht und ob deine Einheit dadurch besser oder schlechter steht.
3. Sondernutzungsrechte und Aufteilungsplan: gleiche Stellplatz, Keller, Garten und Terrasse zwischen Text, Zeichnung und Besichtigung ab.
4. Zweckbestimmung und Erhaltungspflichten: prüfe die zulässige Nutzung deiner Einheit und ob Fenster, Balkone oder Türen dir zugewiesen sind.
5. Beschluss-Sammlung und Protokolle: such nach beschlossenen Sonderumlagen, geänderten Verteilerschlüsseln und anstehenden Maßnahmen am Gebäude.

Erst danach lohnt der Blick auf das Stimmrecht, weil es erklärt, wie stabil die vorherigen Punkte sind. § 25 Absatz 2 sieht eine Stimme je Wohnungseigentümer vor, die Gemeinschaftsordnung darf davon zugunsten des Wertprinzips abweichen. Hält ein Bauträger noch die Mehrheit der Anteile, entscheidet dieser Unterschied darüber, ob deine Stimme Gewicht hat.

Was solltest du bis zur Beurkundung geklärt haben?

Bis zum Notartermin sollten vier Zahlen und eine Auskunft schriftlich vorliegen: dein Miteigentumsanteil als Bruchteil, deine Jahresbelastung aus dem aktuellen Wirtschaftsplan, der Stand der Erhaltungsrücklage, die Summe aller beschlossenen, aber noch nicht abgerechneten Maßnahmen und die Antwort, ob eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 besteht. Fehlt eine der Zahlen, fehlt dir kein Detail, sondern ein Teil des Kaufpreises, denn eine beschlossene Sanierung ist wirtschaftlich ein Aufschlag auf den vereinbarten Betrag.

Der Notar verweist im Kaufvertrag auf die Urkunde und stellt sicher, dass sie dir vorher zugänglich war, er prüft sie aber nicht auf ihre wirtschaftliche Wirkung für dich. Die Auswertung bleibt deine Aufgabe oder die eines von dir beauftragten Fachanwalts, und der richtige Zeitpunkt dafür liegt vor dem Termin. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.