Auflassungsvormerkung: Kosten, Dauer und Ablauf

Die Auflassungsvormerkung ist der Schalter, der den Kaufpreis fällig macht. Solange sie nicht im Grundbuch steht, verschickt der Notar keine Zahlungsaufforderung, und ohne diese Aufforderung ruft die Bank das Darlehen nicht ab. Die Eintragung selbst ist vergleichsweise günstig und schnell, denn bei einem Kaufpreis von 320.000 Euro kostet sie 317,50 Euro und liegt bei vielen Grundbuchämtern nach wenigen Tagen vor. Teuer wird die Zeit drumherum, weil ein Darlehen über 320.000 Euro bei einem üblichen Satz von 0,25 Prozent im Monat rund 800 Euro Bereitstellungszinsen pro Monat kostet, sobald die bereitstellungsfreie Zeit abgelaufen ist. Der verbreitete Irrtum ist, die Verzögerung dem Grundbuchamt zuzuschreiben, während in den meisten Fällen das Negativattest der Gemeinde, eine fehlende Löschungsbewilligung der Verkäuferbank oder die ausstehende Zustimmung der Hausverwaltung bremst. Wer den Vertragsentwurf vor dem Notartermin daraufhin liest, welche Unterlagen zur Fälligkeit vorliegen müssen, und die bereitstellungsfreie Zeit danach bemisst, zahlt diese Beträge nicht.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert, bevor diese Übertragung vollzogen ist. § 883 Absatz 1 BGB lässt sie ausdrücklich zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück zu. Die Wirkung steht in Absatz 2 derselben Vorschrift: Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den gesicherten Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde.

Für den Käufer bedeutet das eine Zwischenposition, die im deutschen Grundstücksrecht sonst kaum vorkommt. Der Verkäufer bleibt bis zur Umschreibung der eingetragene Eigentümer und darf die Wohnung weiter bewohnen oder vermieten, aber er kann nichts mehr tun, was dem Käufer den Zugriff nimmt. Dieser Schwebezustand ist gewollt, denn zwischen der Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung des neuen Eigentümers vergehen regelmäßig mehrere Monate, in denen der Kaufpreis längst geflossen ist.

Absatz 3 der Vorschrift regelt zusätzlich den Rang. Das später eingetragene Eigentum rückt auf den Zeitpunkt der Vormerkung zurück, sodass alles, was zwischenzeitlich ins Grundbuch kommt, hinter dem Anspruch des Käufers steht. Genau deshalb akzeptieren finanzierende Banken die Vormerkung als Sicherheitsanker und zahlen gegen ihre Eintragung aus.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Die Auflassung ist die eigentliche Einigung über den Eigentumsübergang, die Vormerkung nur deren Absicherung im Vorfeld. § 925 Absatz 1 BGB verlangt für die Auflassung, dass Veräußerer und Erwerber bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle erklären, das Eigentum solle übergehen, und zuständig ist in der Praxis der Notar. Absatz 2 stellt klar, dass eine Auflassung unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung unwirksam ist.

Aus dieser Unbedingtheit folgt die gesamte Konstruktion der Kaufabwicklung. Weil die Auflassung nicht an die Zahlung des Kaufpreises geknüpft werden darf, wird sie zwar häufig schon im Kaufvertrag miterklärt, der Notar erhält aber die Weisung, den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt erst zu stellen, wenn der Verkäufer die vollständige Zahlung bestätigt hat. Die Vormerkung überbrückt die Lücke, die dadurch entsteht.

Die Reihenfolge ist deshalb immer dieselbe: Beurkundung, Vormerkung, Kaufpreis, Eigentumsumschreibung. Wer im Grundbuchauszug eine Vormerkung sieht, liest daran ab, dass ein Kauf läuft und noch nicht abgeschlossen ist.

Wovor schützt die Vormerkung tatsächlich?

Sie schützt gegen drei Ereignisse, die zwischen Beurkundung und Umschreibung eintreten können und die den Käufer sonst sein Geld kosten würden. Der offensichtliche Fall ist der Doppelverkauf, bei dem der Verkäufer dieselbe Wohnung ein zweites Mal beurkunden lässt. Der zweite Vertrag ist nicht verboten, er läuft nur ins Leere, weil die Übertragung an den zweiten Käufer den gesicherten Anspruch des ersten beeinträchtigen würde.

Der zweite Fall ist die nachträgliche Belastung. Ohne Vormerkung könnte der Verkäufer nach der Beurkundung noch eine Grundschuld eintragen lassen und das Geld behalten, während der Käufer die Wohnung mitsamt der Belastung übernimmt. Mit Vormerkung muss der Käufer eine solche später eingetragene Grundschuld nicht gegen sich gelten lassen und kann ihre Löschung verlangen.

Der dritte Fall ist die Insolvenz oder die Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer. Gläubiger, die nach der Eintragung der Vormerkung auf das Grundstück zugreifen wollen, treffen auf einen bereits gesicherten Anspruch und kommen mit ihrer Sicherung dahinter zu liegen. Diese drei Risiken klingen exotisch, sie sind aber genau der Grund, warum keine finanzierende Bank Geld ohne eingetragene Vormerkung freigibt.

Gegen alles andere hilft sie nicht, und diese Grenze wird regelmäßig überschätzt. Sachmängel der Wohnung, ein Rücktritt des Verkäufers aus einem vertraglich vereinbarten Grund und die Zwangsversteigerung durch einen Gläubiger, dessen Grundschuld schon vor der Vormerkung im Grundbuch stand, bleiben von ihr unberührt. Sie sichert allein den Anspruch aus dem Kaufvertrag, und nur in dem Rang, den sie am Tag ihrer Eintragung erhalten hat. Zeitlich ist sie ebenfalls begrenzt, weil sie am gesicherten Anspruch hängt und Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 196 BGB in zehn Jahren verjähren. Das erklärt, warum eine alte und nie gelöschte Vormerkung aus einem gescheiterten Kauf den heutigen Verkauf nicht dauerhaft blockiert.

Wie steht die Vormerkung im Grundbuchauszug?

Die Auflassungsvormerkung steht in der zweiten Abteilung des Grundbuchs, denn § 10 der Grundbuchverfügung sieht dort neben den Lasten und Beschränkungen ausdrücklich die das Eigentum betreffenden Vormerkungen und Widersprüche vor. Die dritte Abteilung bleibt den Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden vorbehalten, sodass ein Käufer beide Abteilungen getrennt lesen muss, um den Stand eines laufenden Kaufs zu erkennen. Der Eintrag selbst besteht aus einer laufenden Nummer, dem Namen des Berechtigten und dem Datum der Eintragung, aus dem sich zusammen mit der laufenden Nummer der Rang ergibt. Weil beide Abteilungen eigene Spalten für Veränderungen und Löschungen führen, verschwindet ein einmal eingetragenes Recht nie ganz aus dem Auszug, sondern bleibt mit einem Löschungsvermerk sichtbar.

Was kostet die Auflassungsvormerkung?

Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragung einer Vormerkung eine 0,5-Gebühr, so steht es im Kostenverzeichnis des GNotKG unter Nummer 14150. Die volle Gebühr ergibt sich aus Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG, und der Geschäftswert ist der Kaufpreis. Für die spätere Eintragung des Eigentümers berechnet Nummer 14110 eine 1,0-Gebühr aus derselben Tabelle, also den doppelten Betrag.

Die folgende Übersicht zeigt beide Werte für gängige Kaufpreise. Basis ist jeweils der Kaufpreis als Geschäftswert und die Gebührentabelle B in der aktuell geltenden Fassung.

Die Gebühr steigt in Stufen und nicht proportional zum Kaufpreis, was den Anteil bei teuren Objekten kleiner werden lässt. Wichtiger als der Betrag selbst ist die Einordnung, denn die Vormerkung ist einer von rund einem Dutzend Posten, die auf der Kostennote von Notar und Grundbuchamt landen, und sie gehört zu den kleineren davon. Wie sich die gesamte Summe aus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision zusammensetzt, beschreibt unser Artikel zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf im Einzelnen. Für eine Summe mit dem Steuersatz des richtigen Bundeslands lässt sich der Kapitalbedarf im Kaufnebenkosten-Rechner in einem Durchgang aufstellen.

Ein Punkt fehlt in vielen Kostenaufstellungen. Die Gebühr für die Vormerkung fällt zusätzlich zur Gebühr für die Eigentumsumschreibung an und ersetzt sie nicht, sodass bei 320.000 Euro Kaufpreis über den gesamten Ablauf 317,50 Euro und später noch einmal 635,00 Euro beim Grundbuchamt anfallen. Zusammen sind das 952,50 Euro, und dazu kommen die Gebühren des Notars für Beurkundung und Vollzug.

Welche Voraussetzungen machen den Kaufpreis fällig?

Fällig wird der Kaufpreis erst, wenn alle im Kaufvertrag genannten Voraussetzungen vorliegen und der Notar das schriftlich bestätigt. Diese Bestätigung heißt Fälligkeitsmitteilung, und sie ist das Dokument, mit dem der Käufer bei seiner Bank die Auszahlung anstößt. Welche Voraussetzungen im Einzelnen gelten, steht im Vertragsentwurf, und in der ganz überwiegenden Zahl der Verträge sind es diese vier.

1. Eingetragene Auflassungsvormerkung. Sie muss im Grundbuch stehen und rangrichtig sein, also vor allen Rechten, die der Käufer nicht übernimmt.
2. Negativattest der Gemeinde. Die Gemeinde muss erklären, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Nach § 28 Absatz 2 BauGB kann sie das Vorkaufsrecht binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben, und ein Zeugnis nach Absatz 1 gilt als Verzicht.
3. Löschungsbewilligungen der Gläubiger des Verkäufers. Für jede Grundschuld, die der Käufer nicht übernimmt, muss die eintragende Bank die Löschung bewilligen, und bei mehreren Gläubigern dauert das entsprechend länger.
4. Zustimmung der Verwaltung bei einer Eigentumswohnung. Nach § 12 Absatz 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass die Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Ob diese Klausel gilt, steht in der Teilungserklärung, und unser Artikel zur Teilungserklärung zeigt, woran Käufer sie erkennen.

Die Liste erklärt, warum die Wartezeit so schlecht vorhersehbar ist. Die Vormerkung selbst hat der Notar in der Hand, die drei anderen Punkte hängen an Dritten, die keine vertragliche Frist gegenüber dem Käufer einhalten müssen. Ein Verkäufer mit einer vollständig getilgten Wohnung ohne Verwalterzustimmung ist in vier Wochen fällig, derselbe Kaufpreis mit zwei Altgrundschulden und einer trägen Gemeinde braucht das Dreifache.

Wie lange dauert die Auflassungsvormerkung nach dem Notartermin?

Die reine Eintragung der Vormerkung dauert bei den meisten Grundbuchämtern wenige Tage bis etwa vier Wochen, in Ballungsräumen und bei dünner Personaldecke auch länger. Der Notar stellt den Antrag unmittelbar nach der Beurkundung, sofern die Beteiligten ihm die Bewilligung im Vertrag erteilt haben, und die Bearbeitungszeit hängt danach allein am zuständigen Amtsgericht. Der Käufer erfährt vom Vollzug meist über die Eintragungsnachricht des Grundbuchamts oder über den Notar.

Die folgende Aufstellung ordnet die einzelnen Teilstrecken vom Notartermin bis zur Zahlung. Basis sind die in der Praxis üblichen Bearbeitungszeiten; die Spanne ist deshalb breit, weil drei der vier Schritte bei Dritten liegen.

Wer die Wartezeit als zäh empfindet, sucht den Grund fast immer an der falschen Stelle. Die Vormerkung selbst ist in der Regel nach zwei bis drei Wochen eingetragen, während die dritte Zeile der Tabelle die eigentliche Verzögerung enthält, denn Gemeinde und Verkäuferbank arbeiten ohne Frist gegenüber dem Käufer. Nachfragen lohnt sich deshalb beim Notariat nach dem Stand des Negativattests und der Löschungsbewilligungen, nicht beim Grundbuchamt nach der Vormerkung.

Deutlich länger zieht sich der zweite Schritt, denn zwischen der Vormerkung und der tatsächlichen Eigentumsumschreibung liegen häufig zwei bis fünf Monate. Der Grund dafür ist das Finanzamt. Nach § 22 GrEStG darf der Erwerber eines Grundstücks erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, und diese Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt das Amt aus, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt, sichergestellt oder gestundet ist. Nach § 15 GrEStG wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig, und bis dieser Bescheid überhaupt ergeht, vergehen je nach Bundesland mehrere Wochen.

Für den Käufer ist diese zweite Wartezeit meist harmlos, weil er die Wohnung längst nutzt und der Kaufpreis gezahlt ist. Praktisch relevant wird sie nur in zwei Situationen, nämlich bei einem Weiterverkauf innerhalb der Frist und bei Förderprogrammen, die einen Eigentumsnachweis verlangen. Die erste Wartezeit vor der Fälligkeit ist dagegen diejenige, die Geld kostet.

Was kostet die Wartezeit bis zur Fälligkeit?

Jeder Monat zwischen dem Ende der bereitstellungsfreien Zeit und der Auszahlung kostet bei einem Darlehen über 320.000 Euro rund 800 Euro, weil die meisten Banken 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag berechnen. Beim Kauf einer bestehenden Wohnung räumen die Institute üblicherweise zwei bis drei bereitstellungsfreie Monate ein, gerechnet ab der Darlehenszusage und nicht ab dem Notartermin. Wie dieser Satz zustande kommt und wo er sich verhandeln lässt, steht in unserem Artikel zu den Bereitstellungszinsen.

Die folgende Gegenüberstellung rechnet zwei realistische Abläufe durch. Basis sind ein Darlehen über 320.000 Euro, eine bereitstellungsfreie Zeit von zwei Monaten ab Zusage und ein Bereitstellungszins von 0,25 Prozent im Monat.

Der Unterschied zwischen beiden Spalten entsteht nicht am Grundbuchamt, sondern an den Unterlagen, die niemand rechtzeitig angefordert hat. Wer eine Wohnung mit mehreren Altgrundschulden kauft, verhandelt die bereitstellungsfreie Zeit von vornherein auf vier Monate, und wer die Zusage erst nach dem Notartermin einholt, verschiebt die gesamte freie Zeit nach hinten. Beide Stellschrauben kosten im Gespräch mit der Bank nichts, solange sie vor der Zusage angesprochen werden. Ob die Rate mit einer Liquiditätsreserve für solche Phasen noch trägt, lässt sich im Rechner für die Leistbarkeit prüfen.

Wann wird die Vormerkung gelöscht, und was kostet die Löschung?

Gelöscht wird sie, sobald der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht, denn ab diesem Moment sichert sie einen Anspruch, der bereits erfüllt ist. Der Notar beantragt die Umschreibung und die Löschung gemeinsam, sodass für den Käufer kein eigener Schritt entsteht. Wer den Grundbuchauszug danach anfordert, findet in Abteilung II an dieser Stelle einen Rötungsvermerk, also den durchgestrichenen alten Eintrag.

Eine eigenständige Löschung kommt nur vor, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Für diesen Fall setzt das Kostenverzeichnis des GNotKG unter Nummer 14152 eine Festgebühr von 25 Euro an, die unabhängig vom Kaufpreis gilt. Die Löschung setzt allerdings die Bewilligung des Käufers voraus, und deshalb enthalten Kaufverträge regelmäßig eine Rückabwicklungsklausel, die den Notar bevollmächtigt, die Löschung unter bestimmten Bedingungen selbst zu beantragen.

Diese Klausel ist üblich und sachgerecht, weil sie den Verkäufer davor schützt, dass eine Wohnung nach einem geplatzten Kauf mit einer fremden Vormerkung blockiert bleibt. Problematisch wird sie nur, wenn sie dem Notar die Löschung schon bei geringen Zahlungsverzügen erlaubt, ohne dem Käufer eine Nachfrist einzuräumen.

Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?

Die Rückauflassungsvormerkung ist das Gegenstück zur Auflassungsvormerkung und sichert nicht den Anspruch des Erwerbers auf das Eigentum, sondern den Anspruch des Übertragenden darauf, es zurückzubekommen. Die Rechtsgrundlage ist dieselbe, nämlich § 883 BGB, und sie steht ebenfalls in Abteilung II. Eingetragen wird sie fast immer bei einer Schenkung oder einer vorweggenommenen Erbfolge, also wenn Eltern eine Immobilie zu Lebzeiten auf ein Kind übertragen und sich für bestimmte Fälle den Rückfall vorbehalten.

Welche Fälle das sind, steht nicht im Gesetz, sondern in der Übertragungsurkunde, und dieser Katalog ist der Teil, den man tatsächlich lesen muss. Üblich sind das Vorversterben des Beschenkten, die Insolvenz oder eine Zwangsvollstreckung gegen ihn, eine Veräußerung oder Belastung ohne Zustimmung des Übertragenden und gelegentlich die Scheidung. Die Vormerkung wirkt dabei genauso wie beim Kauf: Eine Verfügung, die den gesicherten Rückübertragungsanspruch beeinträchtigen würde, ist ihm gegenüber unwirksam.

Praktisch bedeutsam wird das beim Kauf und bei der Finanzierung. Wer eine Immobilie kaufen will, in deren Abteilung II eine Rückauflassungsvormerkung steht, braucht die Bewilligung des Berechtigten zur Löschung, sonst bekommt er das Objekt nicht lastenfrei. Und wer eine geschenkte Immobilie beleihen will, stößt auf dasselbe Hindernis, weil kein Institut eine Grundschuld hinter einem Recht eintragen lässt, das den Eigentumsübergang wieder rückgängig machen kann. Der Berechtigte muss dann entweder der Löschung zustimmen oder im Rang zurücktreten, und beides ist eine Verhandlung innerhalb der Familie, keine Formalie.

Gelöscht wird sie, wenn der gesicherte Anspruch endgültig entfallen ist. Der Regelfall ist der Tod des Berechtigten bei einem Rückforderungsrecht, das nicht vererblich gestellt wurde: Dann ist das Grundbuch unrichtig geworden, und nach § 22 Absatz 1 GBO bedarf es der Bewilligung nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, wofür die Sterbeurkunde zusammen mit der Urkunde genügt. Ist das Recht dagegen vererblich, müssen die Erben bewilligen. Beim Grundbuchamt kostet die Löschung die Festgebühr von 25 Euro nach Nummer 14152 des Kostenverzeichnisses; der größere Posten ist die Beglaubigung der Bewilligung beim Notar.

Kann man auf die Auflassungsvormerkung verzichten?

Rechtlich möglich ist der Verzicht, wirtschaftlich sinnvoll ist er in aller Regel nicht. Vorgeschlagen wird er meist mit dem Argument, die Eintragung koste Zeit und Geld, und tatsächlich lassen sich damit einige Wochen und ein dreistelliger Betrag sparen. Der Käufer gibt dafür genau die Absicherung auf, die den Zeitraum zwischen Zahlung und Eigentumsübergang überhaupt beherrschbar macht.

Es gibt einen Fall, in dem der Verzicht regelmäßig vorkommt, nämlich die gleichzeitige Zahlung Zug um Zug gegen die Auflassung bei sofort verfügbarem Grundbuch. Solche Konstellationen setzen ein lastenfreies Objekt, einen zahlungsbereiten Käufer ohne Finanzierung und ein Grundbuchamt ohne Rückstand voraus. Sobald eine Bank beteiligt ist, entfällt die Option praktisch immer, weil kein Institut eine Kaufpreisauszahlung ohne gesicherte Rangstelle freigibt.

Beim Kauf vom Bauträger steht ebenfalls eine Vormerkung am Anfang, sie sichert dort nur einen Anspruch, der sich nach Baufortschritt über Monate in Teilbeträgen erfüllt. Wer ein Angebot ohne Vormerkung und ohne gleichwertige Sicherheit vor sich hat, lässt den Entwurf vor der Unterschrift von einer unabhängigen Stelle prüfen.

Gehört die Vormerkung zu den Anschaffungskosten?

Bei einer vermieteten Immobilie gehören die Grundbuchgebühren für die Vormerkung zu den Anschaffungsnebenkosten und sind damit nicht sofort abziehbar. Sie teilen das Schicksal des Kaufpreises und werden im selben Verhältnis auf das Gebäude sowie auf Grund und Boden verteilt, sodass nur der Gebäudeanteil über die Abschreibung wirkt. Bei einem Gebäudeanteil von 70 Prozent und einer Vormerkungsgebühr von 317,50 Euro erhöhen also 222,25 Euro die Bemessungsgrundlage der Abschreibung, der Rest entfällt auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden.

Die Wirkung ist im Einzelfall klein, summiert sich über alle Erwerbsnebenkosten aber auf einen vierstelligen Betrag, weshalb die Kostennote von Notar und Grundbuchamt vollständig und nach Positionen aufgeschlüsselt in die erste Steuererklärung nach dem Kauf gehört. Bereitstellungszinsen laufen dagegen als Finanzierungskosten und sind bei Vermietung sofort abziehbare Werbungskosten.

Bei Selbstnutzung entsteht kein Abzug, weder sofort noch über die Zeit. Für Selbstnutzer ist die Gebühr schlicht ein Teil des Kapitalbedarfs, der neben dem Kaufpreis aus Eigenmitteln oder aus dem Darlehen gedeckt werden muss.

Was vor dem Notartermin auf den Tisch gehört

Der Vertragsentwurf kommt üblicherweise zwei Wochen vor der Beurkundung, und das ist der einzige Zeitpunkt, an dem sich der Ablauf noch beeinflussen lässt. Sinnvoll ist es, im Entwurf die Passage zur Fälligkeit zu suchen und für jede genannte Voraussetzung zu klären, wer sie beibringt und wie lange das dauert. Der Notar beantwortet das für das konkrete Grundbuchamt und die konkrete Gemeinde präziser als jede allgemeine Angabe.

Die zweite Frage richtet sich an die Bank und betrifft die bereitstellungsfreie Zeit. Sie sollte die realistische Dauer bis zur Fälligkeitsmitteilung mit Puffer abdecken, und dieser Puffer kostet in der Verhandlung deutlich weniger als die Bereitstellungszinsen, die er verhindert. Ein Verkäufer mit Altgrundschulden bei zwei verschiedenen Banken ist dabei ein handfestes Argument für eine längere Frist.

Bleibt die dritte Aufgabe, nämlich die Kostennote vorab zu überschlagen. Vormerkung, Umschreibung, Beurkundung, Vollzug und Grundschuldbestellung ergeben zusammen einen Betrag, der bei einem mittleren Kaufpreis regelmäßig zwischen anderthalb und zwei Prozent liegt und der zusammen mit der Grunderwerbsteuer aus Eigenmitteln aufzubringen ist. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.