Tilgungssatz: 2, 3 oder 4 Prozent im Vergleich

Der Tilgungssatz ist die einzige Stellschraube deiner Finanzierung, die du frei wählen kannst, und er kostet in beide Richtungen Geld. Bei einem Darlehen über 400.000 Euro zu 3,8 Prozent Sollzins kostet jeder zusätzliche Prozentpunkt Tilgung 333 Euro mehr im Monat und senkt die Restschuld nach zehn Jahren um 48.569 Euro. Der verbreitete Denkfehler besteht darin, den Tilgungssatz an der Gesamtlaufzeit zu messen, also an der Frage, wann das Darlehen vollständig getilgt wäre. Diese Zahl ist rechnerisch korrekt und praktisch bedeutungslos, weil deine Zinsbindung lange vorher endet und niemand weiß, zu welchem Satz es danach weitergeht. Maßgeblich ist die Restschuld am Tag, an dem die Zinsbindung ausläuft, denn genau dieser Betrag wird zu unbekannten Konditionen neu finanziert. Wähle den Tilgungssatz deshalb so, dass die Restschuld eine Rate ergibt, die du auch bei einem deutlich höheren Zins noch tragen könntest.

Was bedeutet der Tilgungssatz bei einer Baufinanzierung?

Der Tilgungssatz gibt an, welcher Anteil der Darlehenssumme im ersten Jahr zurückgezahlt wird, weshalb er in Verträgen meist als anfängliche Tilgung bezeichnet wird. Bei 400.000 Euro Darlehen und zwei Prozent Tilgungssatz fließen im ersten Jahr 8.000 Euro in die Rückzahlung. Zusammen mit dem Sollzins ergibt er die Annuität, also die Monatsrate, die über die gesamte Zinsbindung unverändert bleibt.

Innerhalb dieser gleichbleibenden Rate verschiebt sich das Verhältnis der beiden Bestandteile allerdings mit jedem Monat. Der Zins wird immer nur auf die noch offene Restschuld berechnet, und weil diese sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil im selben Maß größer. Von der ersten Rate über 1.933,33 Euro entfallen im Modell 1.266,67 Euro auf Zinsen und nur 666,67 Euro auf Tilgung. Im 121. Monat, also zu Beginn des elften Jahres, sind es 959,06 Euro Zinsen und 974,27 Euro Tilgung, und damit kippt das Verhältnis erstmals zugunsten der Rückzahlung.

Daraus folgt eine Eigenschaft, die im ersten Moment gegen die Intuition läuft. Ein höherer Sollzins verkürzt bei gleichem Tilgungssatz die Laufzeit, statt sie zu verlängern. Bei 1,9 Prozent und zwei Prozent Tilgung braucht dasselbe Darlehen rund 35 Jahre, bei 3,8 Prozent und wieder zwei Prozent Tilgung nur noch gut 28 Jahre. Der Grund liegt nicht in einer günstigeren Rückzahlung, sondern in der erheblich höheren Rate von 1.933 Euro statt 1.300 Euro, denn der Tilgungssatz bezieht sich immer auf die volle Darlehenssumme und nicht auf das, was die Rate hergibt.

Wie viel kostet ein Prozentpunkt mehr Tilgung im Monat?

Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet bei einem Darlehen über 400.000 Euro genau 333,33 Euro zusätzlich im Monat, unabhängig davon, von welchem Ausgangswert du kommst. Das folgende Modell rechnet mit einem Sollzins von 3,8 Prozent, was Anfang September 2026 für eine zehnjährige Zinsbindung je nach Beleihung und Bonität im marktüblichen Bereich zwischen etwa 3,7 und 4,2 Prozent liegt. Wie weit du innerhalb dieser Spanne landest, hängt vor allem am Verhältnis von Darlehen zu Objektwert, das unser Artikel zum Beleihungsauslauf im Detail aufschlüsselt.

Die Laufzeit reagiert auf die ersten Prozentpunkte viel heftiger als auf die späteren, und darin liegt die eigentliche Information dieser Tabelle. Der Sprung von einem auf zwei Prozent verkürzt die Rückzahlung um mehr als dreizehn Jahre, der Sprung von drei auf vier Prozent nur noch um knapp vier. Wer also von einem sehr niedrigen Tilgungssatz aus startet, kauft sich mit vergleichsweise wenig Rate sehr viel Zeit, während jeder weitere Punkt oberhalb von drei Prozent immer weniger zusätzliche Wirkung entfaltet. Die Rate steigt dabei linear, die Wirkung nicht.

Warum entscheidet die Restschuld am Ende der Zinsbindung?

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist die einzige Zahl, die du mit dem Tilgungssatz tatsächlich steuerst, weil alles danach zu Konditionen läuft, die heute niemand kennt. Läuft deine Zinsbindung über zehn Jahre, ist mit der vierten Spalte der Tabelle noch nichts entschieden, sondern nur mit der dritten. Wie lange du die Bindung ansetzen solltest und was die längere Variante kostet, behandelt unser Artikel zur Zinsbindung über zehn oder fünfzehn Jahre.

Zwischen einem und vier Prozent anfänglicher Tilgung liegen nach zehn Jahren 145.708 Euro Unterschied in der Restschuld. Das ist mehr als ein Drittel der ursprünglichen Darlehenssumme und damit der größte Hebel, den du in der gesamten Finanzierung in der Hand hältst. Kein Zinsvorteil von einem Zehntelpunkt und keine geschickt verhandelte Bereitstellungsfreizeit kommt in die Nähe dieser Größenordnung.

Der Tilgungssatz wirkt dabei als Ersatz für Zinssicherheit. Eine lange Zinsbindung schützt dich, indem sie den Zeitpunkt des Risikos nach hinten schiebt, eine hohe Tilgung schützt dich, indem sie den Betrag verkleinert, auf den sich das Risiko überhaupt bezieht. Der zweite Weg ist der zuverlässigere, weil er nichts kostet außer Liquidität, die ohnehin in dein Eigentum fließt, während die längere Zinsbindung mit einem Zinsaufschlag bezahlt wird.

Die konsequente Zuspitzung dieses Gedankens ist das Volltilgerdarlehen, bei dem der Tilgungssatz so gewählt wird, dass am Ende der Zinsbindung überhaupt keine Restschuld mehr übrig bleibt. Der nötige Satz fällt allerdings drastisch aus und zeigt, wie weit die üblichen Größenordnungen davon entfernt sind. Um das Modelldarlehen über 400.000 Euro zu 3,8 Prozent in zehn Jahren vollständig zurückzuzahlen, bräuchtest du eine anfängliche Tilgung von 8,24 Prozent und damit eine Rate von 4.011,89 Euro. Bei fünfzehn Jahren Zinsbindung sinkt die erforderliche Tilgung auf 4,96 Prozent und die Rate auf 2.918,82 Euro, bei zwanzig Jahren auf 3,35 Prozent und 2.381,97 Euro. Für die meisten Haushalte ist die vollständige Zinssicherheit damit erst bei sehr langen Bindungen bezahlbar, und sie wird mit dem Zinsaufschlag dieser Bindungen zusätzlich erkauft.

Was passiert bei einem Prozent Tilgung, wenn der Anschlusszins steigt?

Bei einem Prozent anfänglicher Tilgung kann die reine Zinslast nach der Anschlussfinanzierung höher ausfallen als die bisherige Gesamtrate. Nach zehn Jahren stehen im Modell noch 351.431 Euro offen. Bei einem Anschlusszins von 5,5 Prozent entfielen allein auf die Zinsen dieser Restschuld 1.611 Euro im Monat, während die alte Rate aus Zins und Tilgung zusammen 1.600 Euro betrug. Du zahltest also mehr als vorher und tilgtest dabei keinen einzigen Euro.

Mit zwei Prozent anfänglicher Tilgung sieht dieselbe Situation anders aus. Die Restschuld von 302.862 Euro verursacht bei 5,5 Prozent noch 1.388 Euro Zinsen im Monat, und weil die bisherige Rate bei 1.933 Euro lag, bleiben rechnerisch 545 Euro für die weitere Tilgung übrig, ohne dass deine Belastung steigt. Bei drei Prozent sind es 1.166 Euro Zinsen gegenüber einer Rate von 2.267 Euro. Der Unterschied zwischen einem tragbaren und einem bedrohlichen Szenario entsteht vollständig im ersten Jahrzehnt, lange bevor irgendjemand über den Anschlusszins verhandelt. Welche Rate deine konkrete Restschuld zu verschiedenen Zinsniveaus verursachen würde, lässt sich im Rechner zur Anschlussfinanzierung mit deinen eigenen Zahlen durchspielen.

Warum trägt die Faustregel aus der Niedrigzinsphase nicht mehr?

Die verbreitete Empfehlung, mindestens zwei Prozent zu tilgen, stammt aus einer Zeit mit Sollzinsen um zwei Prozent und lässt sich nicht auf das heutige Niveau übertragen. Der Grund liegt in der Mechanik der Annuität. Zins und Tilgung teilen sich eine gemeinsame Rate, und wenn der Zinsanteil steigt, bleibt bei gleicher Rate weniger für die Tilgung übrig.

Wie groß dieser Effekt ist, zeigt eine feste Monatsrate. Ein Darlehen über 400.000 Euro zu 1,9 Prozent mit zwei Prozent anfänglicher Tilgung kostete 1.300 Euro im Monat. Dieselben 1.300 Euro kaufen bei einem Sollzins von 3,8 Prozent nur noch 0,1 Prozent anfängliche Tilgung, also praktisch keine. Wer heute die Rate von damals bezahlt, tilgt nicht langsamer, sondern faktisch gar nicht mehr.

Umgekehrt gilt, dass derselbe Tilgungssatz heute deutlich mehr kostet als vor fünf Jahren, aber auch deutlich schneller wirkt. Zwei Prozent Tilgung bedeuten bei 1,9 Prozent Zins eine Rate von 1.300 Euro und eine Laufzeit von 35 Jahren, bei 3,8 Prozent eine Rate von 1.933 Euro und eine Laufzeit von 28 Jahren. Die sinnvolle Übertragung der alten Regel auf das heutige Zinsniveau lautet deshalb nicht, weiterhin zwei Prozent zu tilgen, sondern die Laufzeit als Zielgröße zu nehmen und den Tilgungssatz daraus abzuleiten.

Höhere Tilgung oder Sondertilgung, was bringt mehr?

Bei gleichem eingesetztem Betrag bringen beide Wege fast genau dasselbe, und die Entscheidung fällt deshalb nicht über das Ergebnis, sondern über die Verpflichtung. Die folgende Gegenüberstellung stellt drei Varianten desselben Darlehens nebeneinander, wieder über 400.000 Euro zu 3,8 Prozent. In der dritten Spalte bleibt die monatliche Rate auf dem Niveau von zwei Prozent Tilgung, und der Differenzbetrag von 4.000 Euro im Jahr fließt einmal jährlich als Sondertilgung.

Über zehn Jahre trennen die beiden aktiven Varianten 840 Euro, was bei einer Restschuld von einer Viertelmillion keine Entscheidungsgrundlage ist. Der Unterschied liegt woanders, nämlich in der Bindung: Die höhere Tilgung ist vertraglich geschuldet und muss auch in einem Jahr mit Elternzeit, Kurzarbeit oder einer neuen Heizung bezahlt werden, während die Sondertilgung ein Recht und keine Pflicht ist. Dafür verlangt sie Disziplin, denn der Betrag muss übrig bleiben und tatsächlich überwiesen werden. Ein Sondertilgungsrecht über fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ist am deutschen Markt üblich und in der Regel kostenfrei, aber es gilt nur, wenn es ausdrücklich im Darlehensvertrag steht. Ob freie Mittel überhaupt in der Tilgung besser aufgehoben sind als in einer Anlage, rechnet unser Artikel zu Sondertilgung oder anlegen für beide Seiten durch.

Welcher Tilgungssatz passt zu einer vermieteten Wohnung?

Bei einer vermieteten Immobilie steht der schnelleren Entschuldung ein steuerlicher Effekt gegenüber, weil die Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar sind und die Tilgung steuerlich unbeachtlich bleibt. Eine hohe Tilgung verkleinert also den Posten, der deine Steuerlast senkt. Im ersten Jahr ist dieser Effekt allerdings kleiner, als die meisten annehmen: Bei zwei Prozent Tilgung fallen 15.059 Euro Zinsen an, bei drei Prozent 14.989 Euro, weil die Restschuld am Jahresanfang in beiden Fällen dieselbe ist.

Über die Jahre wächst der Unterschied dann spürbar. In den ersten zehn Jahren summieren sich die Zinsen bei zwei Prozent Tilgung auf 134.862 Euro und bei vier Prozent auf 117.723 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht die Differenz von 17.139 Euro einer um rund 7.198 Euro geringeren Steuerentlastung über den gesamten Zeitraum. Dem stehen 97.139 Euro weniger Restschuld gegenüber, sodass der steuerliche Nachteil gut sieben Prozent des Entschuldungsvorteils ausmacht.

Für die Praxis heißt das, dass die Steuerwirkung die Entscheidung selten umdreht, wohl aber die Reihenfolge beeinflusst, wenn mehrere Darlehen nebeneinander laufen. Ein Darlehen auf die selbstgenutzte Wohnung bringt keinerlei Abzug und ist damit das teuerste Geld im Haushalt, während bei der vermieteten Wohnung ein Teil der Zinsen vom Finanzamt getragen wird. Pro getilgtem Euro fällt der Effekt beim privaten Darlehen deshalb größer aus. Der Cashflow der Vermietung setzt dem Tilgungssatz zusätzlich eine praktische Grenze, denn eine Rate, die Miete und Rücklagen dauerhaft übersteigt, muss aus dem übrigen Einkommen bezahlt werden.

Lässt sich der Tilgungssatz während der Laufzeit noch ändern?

Ob du den Tilgungssatz später anpassen kannst, steht ausschließlich in deinem Darlehensvertrag, denn einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht. Viele Banken räumen zwei oder drei kostenfreie Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung ein, und häufig ist die Anpassung auf einen vertraglich festgelegten Korridor begrenzt, der oft zwischen einem und fünf Prozent liegt. Sind die eingeräumten Wechsel verbraucht, verlangen manche Institute eine Gebühr oder einen Zinsaufschlag.

Diese Klausel gehört vor die Unterschrift, weil sie danach nicht mehr verhandelbar ist und im Verlauf einer Finanzierung regelmäßig gebraucht wird. Ein Tilgungssatzwechsel nach unten ist das mildeste Mittel, wenn das Einkommen für einige Jahre sinkt, und deutlich weniger aufwendig als eine Stundung oder eine Umschuldung. Ein Wechsel nach oben ist der naheliegende Schritt nach einer Gehaltserhöhung oder nach dem Ende einer Kinderbetreuung, die bisher Geld gebunden hat.

Bei einem Förderdarlehen liegt die Tilgungsstruktur dagegen nicht in deiner Hand, sondern im Programm. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 sieht tilgungsfreie Anlaufjahre von einem bis zu fünf Jahren vor, in denen ausschließlich Zinsen gezahlt werden und die Restschuld unverändert stehen bleibt. Das senkt die Belastung in der Anfangsphase spürbar, verschiebt die Rückzahlung aber vollständig nach hinten. Zwei tilgungsfreie Jahre auf das Modelldarlehen bedeuten nach zehn Jahren eine Restschuld von 325.344 Euro statt 302.862 Euro, also 22.482 Euro mehr, die in die Anschlussfinanzierung wandern. Wenn ein Förderdarlehen neben dem Bankdarlehen läuft, gehört diese Wirkung in die Gesamtrechnung, statt nur die günstigere Anfangsrate zu betrachten.

Unabhängig davon steht dir nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens ein Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist zu, das vertraglich nicht ausgeschlossen werden darf. Dieses Recht wirkt wie eine Obergrenze für jede Fehlentscheidung beim Tilgungssatz, weil du das Darlehen spätestens dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung vollständig oder teilweise ablösen und neu strukturieren kannst.

Welche Tilgung führt vor dem Ruhestand zur Schuldenfreiheit?

Sobald du das Alter als Zielgröße nimmst, ergibt sich der Tilgungssatz fast von selbst, weil im Ruhestand in aller Regel ein Einkommen wegfällt und die bisherige Rate nicht mehr trägt. Wer mit 35 Jahren ein Darlehen über 400.000 Euro zu 3,8 Prozent aufnimmt, ist bei zwei Prozent Tilgung mit 63 Jahren schuldenfrei und bei drei Prozent bereits mit 57 Jahren.

Deutlich enger wird es bei einem späteren Kauf. Mit 45 Jahren und zwei Prozent Tilgung fällt die letzte Rate erst im Alter von 73 Jahren, also sechs Jahre nach der Regelaltersgrenze. Drei Prozent Tilgung verschieben diesen Punkt auf 67 Jahre und vier Prozent auf 63 Jahre. In dieser Konstellation ist die Tilgungshöhe deshalb keine Optimierungsfrage mehr, sondern die Bedingung dafür, dass die Finanzierung überhaupt aufgeht.

Die Gegenprobe führt über die Rate und nicht über das Alter. Vier Prozent Tilgung bedeuten bei diesem Darlehen 2.600 Euro im Monat, und diese Summe muss neben allen anderen Ausgaben dauerhaft verfügbar sein. Wenn der Tilgungssatz, den dein Zeitplan verlangt, eine Rate ergibt, die dein Haushalt nicht hergibt, ist nicht die Tilgung das Problem, sondern die Höhe des Darlehens. Welcher Kaufpreis zu deinem Einkommen passt, ohne dass es an dieser Stelle eng wird, zeigt der Rechner zur Leistbarkeit einer Immobilie mit deinen eigenen Eckdaten.

So legst du den Tilgungssatz für dein Vorhaben fest

Die Reihenfolge, die in der Praxis funktioniert, beginnt nicht beim Tilgungssatz, sondern bei dem Jahr, in dem das Darlehen abbezahlt sein soll. Dieses Jahr ergibt sich aus deinem Alter beim Kauf und aus dem Zeitpunkt, an dem dein Arbeitseinkommen endet, und daraus folgt die nötige Gesamtlaufzeit. Erst danach prüfst du die Restschuld am Ende der Zinsbindung und rechnest nach, welche Rate sie bei einem Anschlusszins von fünf oder sechs Prozent verursachen würde.

Hält die Rate diesem Test stand, ist der Tilgungssatz richtig gewählt. Hält sie ihm nicht stand, gibt es drei Wege, und alle drei sind unbequem: einen höheren Tilgungssatz mit entsprechend höherer Rate, eine längere Zinsbindung, die das Risiko zeitlich verschiebt, oder ein kleineres Darlehen. Die vierte Möglichkeit, nämlich auf ein günstiges Zinsniveau in zehn Jahren zu hoffen, ist keine Planung.

Ein letzter Punkt gehört in jedes Gespräch mit der Bank, und er kostet nichts. Lass dir die Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel und ein Sondertilgungsrecht ausdrücklich in den Vertrag schreiben, bevor du unterschreibst. Beides zusammen erlaubt dir, mit einem vorsichtig gewählten Tilgungssatz zu starten und ihn zu erhöhen, sobald sich deine Lage gefestigt hat, statt dich von Anfang an auf eine Rate festzulegen, die im ersten schwierigen Jahr zum Problem wird.

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