Zinsbindung 10 oder 15 Jahre: der Aufpreis

Wer die Zinsbindung von zehn auf fünfzehn Jahre verlängert, bezahlt diesen Schutz vollständig in den ersten zehn Jahren, also bevor er überhaupt wirken kann. Bei einem Darlehen über 350.000 Euro und gleicher Monatsrate sind das rund 9.416 Euro zusätzliche Zinsen, und die längere Bindung liegt erst dann vorn, wenn der Anschlusszins im elften Jahr über 4,77 Prozent steigt. Der eigentliche Denkfehler sitzt allerdings woanders, denn eine Bindung über fünfzehn Jahre bindet dich gar nicht fünfzehn Jahre. Nach zehn Jahren steht dir ohnehin ein kostenfreier Ausstieg offen, den kein Vertrag wegverhandeln kann. Die Frage lautet deshalb nicht, wie lange du dich festlegen willst, sondern wie viel dir eine Option auf fünf zusätzliche Jahre zum heutigen Zins wert ist.

Welche Zinsbindungen stehen zur Wahl und was kosten sie?

Am Markt sind Bindungen zwischen fünf und dreißig Jahren üblich, meist in Fünfjahresschritten, und der Preisunterschied zwischen ihnen ist kleiner als viele erwarten. Eine Konditionsübersicht von drklein.de weist am 19. August 2026 die folgenden günstigsten verfügbaren Sollzinssätze aus, bezogen auf ein Beispiel mit 350.000 Euro Nettodarlehen.

Die Kurve steigt an diesem Tag nicht gleichmäßig an, denn der günstigste Punkt liegt nicht am kurzen Ende. Eine Bindung über fünf Jahre kostet in dieser Übersicht mehr als eine über zehn, obwohl die Reihenfolge sonst meist umgekehrt ausfällt. Verlass dich deshalb nicht auf die Annahme, eine kürzere Bindung sei automatisch billiger, sondern lass dir beide Sätze für dein Vorhaben nennen. Eine kurze Bindung verschafft dir im Zweifel keinen Preisnachlass, sondern gibt dir nur früher ein Risiko zurück, das du dann selbst trägst.

Der Hintergrund liegt auf der Refinanzierungsseite und nicht in der Kalkulation einer einzelnen Bank. Immobiliendarlehen werden in Deutschland weitgehend über Pfandbriefe refinanziert, also über festverzinsliche Papiere, die durch die Hypotheken selbst besichert sind und deshalb als besonders sicher gelten. Die Konditionen für eine Zinsbindung folgen dem Zinssatz, den die Bank für Pfandbriefe der entsprechenden Laufzeit selbst zahlen muss, und Laufzeiten in Fünfjahresschritten sind dort der Standard. Krumme Bindungsdauern über sieben oder dreizehn Jahre bekommst du am Markt deshalb selten und meist zu einem Aufschlag. Der Sprung von zehn auf fünfzehn Jahre fällt mit einem Viertelpunkt vergleichsweise klein aus, während jede weitere Verlängerung in dieser Übersicht spürbar teurer wird.

Was kostet die Fünfzehnjahresbindung über zehn Jahre?

Der Aufpreis lässt sich exakt beziffern, sobald man beide Varianten auf dieselbe Monatsrate stellt. Vergleicht man stattdessen zwei Angebote mit identischer anfänglicher Tilgung, unterscheiden sich Rate und Tilgungsverlauf gleichzeitig, und die Wirkung des Zinssatzes verschwindet in der Vermischung. Im folgenden Modell zahlst du in beiden Fällen 1.715,00 Euro im Monat auf ein Darlehen über 350.000 Euro, sodass allein der Zinssatz den Unterschied macht. Bei 3,63 Prozent entspricht diese Rate einer anfänglichen Tilgung von 2,25 Prozent, bei 3,88 Prozent sind es 2,00 Prozent.

Der Aufpreis von rund 9.416 Euro taucht doppelt auf und ist doch nur einmal vorhanden. Weil beide Varianten dieselbe Rate zahlen, geht jeder Euro zusätzlicher Zins direkt von der Tilgung ab, und der Zinsnachteil und der Restschuldnachteil sind derselbe Betrag aus zwei Blickwinkeln. Gemessen an der Restschuld nach zehn Jahren entspricht das etwa 3,6 Prozent, also dem Preis für fünf zusätzliche Jahre Planungssicherheit auf einen sechsstelligen Betrag. Ob dieser Preis angemessen ist, hängt an einer einzigen Zahl im elften Jahr.

Ab welchem Anschlusszins rechnet sich die längere Bindung?

Der Umschlagpunkt liegt in diesem Modell bei 4,77 Prozent. Bis dahin bleibt die Zehnjahresvariante vorn, obwohl sie im elften Jahr neu verhandeln muss, weil sie den Vorsprung aus der schnelleren Tilgung mitnimmt. Steigt der Anschlusszins über diese Marke, kehrt sich das Verhältnis um, und der frühe Aufpreis war die günstigere Entscheidung.

Konkret bedeutet das Folgende: Bei einem Anschlusszins von 4,00 Prozent steht die Zehnjahresvariante nach fünfzehn Jahren mit rund 9.916 Euro weniger Restschuld da. Bei 6,00 Prozent dreht sich das Bild, dann liegt sie mit etwa 16.763 Euro hinten. Der heutige Zehnjahreszins von 3,63 Prozent müsste also um mehr als einen vollen Punkt steigen, bevor die lange Bindung sich trägt. Wer das für wahrscheinlich hält, hat ein gutes Argument für fünfzehn Jahre, und wer es für unwahrscheinlich hält, hat ein ebenso gutes für zehn. Was du nicht tun solltest, ist diese Entscheidung ohne den Umschlagpunkt zu treffen, denn ohne ihn vergleichst du ein Gefühl mit einem Preis.

Der Umschlagpunkt verschiebt sich außerdem mit deinen eigenen Zahlen, weshalb die 4,77 Prozent kein allgemeingültiger Wert sind. Er sinkt, wenn der Aufschlag zwischen den beiden Angeboten größer ausfällt als der hier unterstellte Viertelpunkt, und er steigt, wenn du kräftiger tilgst und damit weniger Restschuld ins elfte Jahr mitnimmst. Rechne ihn deshalb mit den beiden Sätzen nach, die auf deinen Angeboten tatsächlich stehen. Wie stark der Zinssatz gegenüber anderen Stellschrauben wirkt, zeigt ohnehin erst der Blick auf die Restschuld, weshalb in unserem Artikel zum Vergleich von Finanzierungsangeboten die Restschuld am Ende der Bindung im Mittelpunkt steht und nicht der Zinssatz auf dem Deckblatt.

Welche Rate droht im elften Jahr?

Die eigentliche Belastungsprobe ist nicht der Zinssatz im Jahr elf, sondern die Rate, die er auslöst. Läuft die Zehnjahresvariante aus, stehen 255.229 Euro Restschuld zur Anschlussfinanzierung an, und diese Summe wird zum neuen Ausgangspunkt. Finanzierst du sie wieder mit zwei Prozent anfänglicher Tilgung, ergibt sich beim heutigen Satz von 3,63 Prozent eine Rate von 1.197 Euro, also deutlich weniger als die bisherigen 1.715 Euro. Bei 5,00 Prozent wären es 1.489 Euro und bei 6,00 Prozent rund 1.702 Euro. Selbst ein Zinsschock von über zwei Punkten führt in diesem Modell also nicht zu einer höheren Rate als heute, weil die Restschuld inzwischen um fast hunderttausend Euro geschrumpft ist.

Diese Rechnung entschärft die verbreitete Sorge vor dem elften Jahr, sie ersetzt sie aber durch eine andere Frage. Wer die bisherige Rate von 1.715 Euro einfach weiterzahlt, ist bei 3,63 Prozent nach insgesamt 26,6 Jahren schuldenfrei, bei 5,00 Prozent nach 29,4 Jahren und bei 6,00 Prozent erst nach 32,8 Jahren. Der höhere Anschlusszins schlägt also nicht auf die Monatsrate durch, sondern auf die Dauer, und damit auf die Frage, in welchem Lebensjahr das Darlehen abbezahlt ist. Wer mit fünfzig Jahren kauft, sollte diese Verschiebung ernster nehmen als jemand, der mit dreißig anfängt, weil sie am Ende in die Rentenzeit hineinreichen kann.

Warum bindet dich eine Fünfzehnjahresbindung nicht fünfzehn Jahre?

Weil § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB dir nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht gibt, das unabhängig von der vereinbarten Bindung besteht. Der Gesetzeswortlaut erlaubt die Kündigung eines Darlehens mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise “in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten”. Nach § 489 Absatz 4 BGB kann dieses Recht durch Vertrag weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Weil es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, entsteht dabei keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Damit verschiebt sich die ganze Fragestellung. Die Zehnjahresvariante endet nach zehn Jahren mit einer Pflicht, nämlich der Anschlussfinanzierung zum dann geltenden Marktzins, ohne jede Wahl. Die Fünfzehnjahresvariante endet nach zehn Jahren mit einem Recht, denn du darfst weiterlaufen lassen oder aussteigen, je nachdem wie die Zinsen stehen. Sind sie gefallen, kündigst du und finanzierst günstiger nach, sind sie gestiegen, behältst du deine 3,88 Prozent für weitere fünf Jahre. Genau dieses einseitige Wahlrecht kaufst du dir für die 9.416 Euro, und niemand kann es dir nach zehn Jahren wieder nehmen.

Ein Detail des Wortlauts wird dabei regelmäßig übersehen, obwohl es viel wert sein kann. Die Kündigung ist ausdrücklich “ganz oder teilweise” möglich, du kannst das Darlehen im zehnten Jahr also auch nur zu einem Teil ablösen und den Rest zu deinen alten Konditionen weiterlaufen lassen. Wer bis dahin geerbt hat oder eine fällige Lebensversicherung erwartet, kann damit beispielsweise 50.000 Euro entschädigungsfrei in die Restschuld geben und die verbleibenden 205.229 Euro unverändert weiterführen. Ein vertragliches Sondertilgungsrecht brauchst du dafür nicht, weil das gesetzliche Kündigungsrecht der Höhe nach unbegrenzt ist und die vertraglich vereinbarten Sondertilgungsgrenzen an dieser Stelle nicht greifen.

Der Vergleich lautet deshalb sauber formuliert nicht “zehn Jahre Sicherheit gegen fünfzehn Jahre Sicherheit”, sondern “zehn Jahre Sicherheit gegen zehn Jahre Sicherheit plus eine kostenlose Verlängerungsoption über fünf Jahre”. Wer eine Zinssicherung dagegen schon vor dem Ende der laufenden Bindung festzurren will, landet bei einer anderen Konstruktion, die unser Artikel zum Forward-Darlehen mit Aufschlag und Umschlagpunkt durchrechnet.

Wann beginnt die Zehnjahresfrist tatsächlich zu laufen?

Die Frist beginnt mit dem vollständigen Empfang des Darlehens und nicht mit der Unterschrift unter dem Vertrag. Bei einem Bestandskauf fallen beide Termine meist nur wenige Wochen auseinander, weil das Geld nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars in einem Betrag fließt. Bei einem Neubau oder einer größeren Sanierung mit Auszahlung nach Bauabschnitten kann dagegen mehr als ein Jahr zwischen der ersten und der letzten Rate liegen, und erst die letzte Rate startet die Uhr. Rechnest du mit dem Datum des Vertragsschlusses, verschätzt du dich um genau diese Bauzeit.

Zwei weitere Regeln gehören zur selben Frist. Die Kündigungsfrist von sechs Monaten läuft zusätzlich, sodass die tatsächliche Ablösung frühestens zehneinhalb Jahre nach der letzten Auszahlung stattfindet. Und nach § 489 Absatz 3 BGB gilt eine Kündigung als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt wird, weshalb die Anschlussfinanzierung vorher stehen muss. Wird während der Laufzeit eine neue Vereinbarung über den Zinssatz oder die Rückzahlungszeit getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs, und die zehn Jahre beginnen von vorn.

Was bedeuten zwanzig oder dreißig Jahre Bindung?

Sie kosten in der Übersicht vom 19. August 2026 0,46 beziehungsweise 0,70 Punkte mehr als die Zehnjahresbindung, und sie ändern nichts an deinem Ausstiegsrecht. Weil § 489 BGB ab dem zehnten Jahr unabhängig von der vereinbarten Dauer greift, ist auch eine Dreißigjahresbindung nach zehneinhalb Jahren entschädigungsfrei kündbar. Die verbreitete Sorge, sich damit für den halben Rest des Arbeitslebens festzulegen, trifft also die Bank und nicht dich. Was du wirklich kaufst, ist eine Verlängerungsoption über zwanzig statt über fünf Jahre, und je zusätzlichem gekauften Jahr wird sie in dieser Übersicht sogar etwas billiger. Fünf zusätzliche Jahre kosten hier 0,05 Punkte pro Jahr, zwanzig zusätzliche Jahre nur noch 0,035 Punkte pro Jahr.

Der Haken sitzt an einer anderen Stelle, nämlich bei der Tilgung. Bleibt die Monatsrate von 1.715 Euro unverändert, frisst der höhere Zinssatz einen Teil davon auf, sodass bei 4,33 Prozent nur noch 1,55 Prozent anfängliche Tilgung übrig bleiben statt 2,25 Prozent bei der Zehnjahresbindung. Nach zehn Jahren stehen dadurch 282.260 Euro Restschuld im Raum statt 255.229 Euro, und die vollständige Rückzahlung verschiebt sich auf knapp 31 Jahre. Die lange Bindung erkauft ihre Ruhe also mit einer langsameren Entschuldung, und wer sie will, sollte die Rate entsprechend anheben. Ein Volltilgerdarlehen dreht diese Logik um und legt Bindung und Rückzahlungsdauer bewusst zusammen, verlangt dafür aber von Anfang an eine deutlich höhere Rate.

Wie stark verschiebt die Tilgung die Frage?

Die Tilgungshöhe wirkt auf dein Zinsänderungsrisiko genauso stark wie die Wahl der Bindungsfrist, und sie ist die naheliegendere Stellschraube. Risiko trägt nämlich nicht das Darlehen, sondern allein die Restschuld, die am Ende der Bindung noch offen ist. Wer bei 350.000 Euro mit 2,00 Prozent anfänglicher Tilgung startet, steht nach zehn Jahren bei rund 264.646 Euro, wer 2,25 Prozent wählt, bei 255.229 Euro. Der Abstand von gut 9.400 Euro entsteht in diesem Modell allein aus einem Viertelpunkt mehr Tilgung, und er entspricht genau dem, was die längere Bindung kostet.

Damit steht eine dritte Möglichkeit im Raum, die in der Gegenüberstellung von zehn und fünfzehn Jahren gern untergeht. Statt den Aufpreis in Zinssicherung zu stecken, kannst du denselben Betrag in Tilgung stecken und die Bindung bei zehn Jahren belassen. Das Ergebnis ist eine kleinere Restschuld zum Anschlusstermin, also weniger Betrag, auf den ein höherer Zins überhaupt wirken kann. Wie sich Sondertilgungen und ein späterer Tilgungswechsel auf die Restschuld auswirken, lässt sich im Tilgungsplan mit Sondertilgung Jahr für Jahr nachvollziehen.

Eine Einschränkung gehört allerdings zu dieser Überlegung dazu, weil die beiden Wege unterschiedlich verbindlich sind. Eine höhere Tilgung erhöht die Monatsrate dauerhaft und lässt sich nicht ohne Weiteres zurücknehmen, während die Zinssicherung dich zwar Geld kostet, aber die Rate nicht zusätzlich belastet. Wer knapp kalkuliert, kauft mit der längeren Bindung deshalb etwas anderes als jemand, der Luft in der Haushaltsrechnung hat.

Was ändert sich bei einer vermieteten Wohnung?

Bei einer vermieteten Immobilie sinkt der Aufpreis nach Steuern deutlich, weil die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Die Tilgung bleibt dagegen steuerlich unbeachtlich, sodass die beiden Bestandteile der Rate völlig unterschiedlich behandelt werden. Im Modell kosten die zusätzlichen 9.416 Euro Zinsen bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent nach Steuern nur noch etwa 5.461 Euro.

Für Selbstnutzer gilt das nicht, denn dort sind die Schuldzinsen privat veranlasst und wirken sich steuerlich nicht aus. Derselbe Aufpreis ist also für zwei Käufer unterschiedlich teuer, obwohl beide dasselbe Angebot vor sich liegen haben. Welche laufenden Kosten bei einer Vermietung sonst noch abziehbar sind und welche in die Abschreibung wandern, ordnet unser Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung ein. Die Rechnung trägt allerdings nur, solange die Zinsen tatsächlich in voller Höhe abziehbar sind und der Grenzsteuersatz über die Jahre ungefähr gleich bleibt.

Was passiert, wenn du vor dem zehnten Jahr aussteigen musst?

Dann greift das Kündigungsrecht aus § 489 BGB noch nicht, und eine vorzeitige Rückzahlung wird für die Bank entschädigungspflichtig. Die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt ihr den entgangenen Zins für die verbleibende Zeit der Zinsbindung, weshalb sie umso höher ausfällt, je früher du aussteigst. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs endet der zu entschädigende Zeitraum spätestens an dem Tag, an dem du erstmals nach § 489 BGB hättest kündigen können. Die längere Bindung verteuert einen frühen Ausstieg dadurch nicht zusätzlich, weil beide Varianten an derselben Zehnjahresgrenze gedeckelt sind. Wie eine Bank die Forderung im Einzelnen berechnet, hängt vom gewählten Rechenweg ab, weshalb sich der genaue Betrag erst am konkreten Vertrag klären lässt.

Praktisch relevant wird das bei einem Verkauf, einer Trennung oder einem Umzug aus beruflichen Gründen, und in allen drei Fällen entscheidet die Restlaufzeit über die Höhe. Wie sich die Forderung zusammensetzt und welche Rechenwege die Banken verwenden, lässt sich vorab mit dem Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung abschätzen. Wer einen Verkauf innerhalb weniger Jahre für möglich hält, sollte außerdem prüfen, ob der Vertrag eine kostenfreie Übertragung des Darlehens auf ein anderes Objekt vorsieht, weil dieser Punkt die Entschädigung ganz vermeiden kann.

Welche Bindung passt zu welcher Ausgangslage?

Die Entscheidung lässt sich auf drei Konstellationen eindampfen, in denen die Rechnung jeweils eindeutig ausfällt. Sie ersetzen keine Prüfung deines konkreten Vertrags, aber sie ordnen die Angebote, die auf dem Tisch liegen.

1. Hohe Tilgung und Luft in der Rate. Wer mit drei Prozent oder mehr tilgt, hat nach zehn Jahren eine so kleine Restschuld, dass ein höherer Anschlusszins die Belastung kaum bewegt. Hier ist der Aufpreis für fünf zusätzliche Jahre schwer zu rechtfertigen.
2. Knapp kalkulierte Rate und lange Restlaufzeit. Wer bei zwei Prozent Tilgung startet und die Rate im elften Jahr nicht deutlich erhöhen könnte, kauft mit der längeren Bindung Zeit statt Zinsersparnis. Der Aufpreis ist dann eine Absicherung der Haushaltsrechnung.
3. Vermietete Wohnung und ein hoher Grenzsteuersatz. Hier fällt der Aufpreis nach Steuern spürbar kleiner aus, was die längere Bindung im Vergleich verbilligt, ohne dass sich am Zinsrisiko selbst etwas ändert.

Was in jeder dieser Lagen gleich bleibt, ist die Reihenfolge der Prüfung. Zuerst die Restschuld zum Ende der Bindung ermitteln, dann die Rate durchrechnen, die ab dem elften Jahr bei einem deutlich höheren Zins fällig wäre, und erst danach entscheiden, ob der Aufpreis die Ruhe wert ist. Angebote werden dabei nur auf gleicher Ratenbasis vergleichbar, weil zwei unterschiedliche anfängliche Tilgungen sonst genau den Effekt verdecken, um den es geht.

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