Nießbrauch Immobilie: Wert, Steuer und Fristen

Wer eine vermietete Wohnung zu Lebzeiten an sein Kind überträgt und sich den Nießbrauch vorbehält, gibt das Eigentum ab und behält die Miete. Für das Finanzamt sinkt der Wert dieser Schenkung um den Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts, und bei einer Wohnung im oberen Preissegment entscheidet genau dieser Abzug darüber, ob überhaupt Schenkungsteuer anfällt. Die Rechnung dahinter besteht aus zwei Zahlen, nämlich dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium jedes Jahr neu bekannt gibt.

Der Preis für diesen Abzug ist, dass der Schenker die Wohnung wirtschaftlich nicht aus der Hand gibt, und das Erbrecht zieht daraus eine Folge, die viele Übertragungen später teuer macht. Gegenüber den übrigen pflichtteilsberechtigten Angehörigen schmilzt die Schenkung nämlich erst ab, wenn der Schenker auf den Genuss der Sache verzichtet hat. Steuerlich läuft die Zehnjahresfrist also, erbrechtlich in aller Regel nicht, und beide heißen zehn Jahre.

Kurz gesagt: Der vorbehaltene Nießbrauch senkt die Schenkungsteuer, weil seine Last vom Wert der Wohnung abgezogen wird. Im Beispiel weiter unten fällt die Steuer auf eine vermietete Eigentumswohnung mit einem Grundbesitzwert von 760.000 Euro dadurch von 31.240 auf 4.184 Euro. Die Falle liegt daneben: Weil der Schenker den Ertrag behält, beginnt die erbrechtliche Zehnjahresfrist gegenüber den übrigen Kindern nicht zu laufen, während die steuerliche Frist ganz normal läuft. Kläre vor dem Notartermin deshalb zwei Dinge, nämlich wie hoch der Jahreswert der Wohnung wirklich ist und wer außer dem Beschenkten pflichtteilsberechtigt wäre.

Was ist ein Nießbrauch an einer Immobilie?

Der Nießbrauch ist das Recht, alle Nutzungen einer fremden Sache zu ziehen, und bei einer Immobilie heißt das: Der Berechtigte darf die Wohnung bewohnen oder vermieten und die Miete behalten, obwohl ihm die Wohnung nicht gehört. Geregelt ist das in den §§ 1030 bis 1089 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. An einem Grundstück entsteht das Recht erst mit der Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, weshalb die Bestellung immer über den Notar läuft.

Zwei Eigenschaften machen den Nießbrauch für die Übertragung innerhalb einer Familie so brauchbar. Er ist weder vererblich noch übertragbar, erlischt also spätestens mit dem Tod des Berechtigten, und er wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer, weil er am Grundstück hängt und nicht an einer Person. Ist die Wohnung vermietet, tritt der Nießbraucher außerdem in den laufenden Mietvertrag ein und wird für die Dauer seines Rechts zum Vermieter mit allen Pflichten.

Wie der Eintrag in Abteilung II aussieht und welche weiteren Rechte dort stehen können, zeigt unser Artikel dazu, wie ein Grundbuchauszug zu lesen ist. Für die Bewertung ist vor allem der Rang wichtig, denn ein Nießbrauch an erster Rangstelle steht später vor jeder Grundschuld.

Vorbehalts- oder Zuwendungsnießbrauch: welche Variante liegt vor?

Die beiden Grundformen unterscheiden sich danach, wer das Recht behält und wer es bekommt, und steuerlich liegen zwischen ihnen Welten. Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer die Immobilie und behält sich das Nutzungsrecht in derselben Urkunde vor. Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt das Eigentum dagegen unverändert, und der Eigentümer räumt einem anderen das Recht ein, etwa den Eltern an einer Wohnung, die bereits dem Kind gehört.

Für die Schenkungsteuer ist der Vorbehalt die übliche und die günstigere Gestaltung, weil die Last den Wert der Zuwendung von Anfang an mindert. Für die Einkommensteuer gilt das ebenfalls, und zwar vor allem wegen der Abschreibung, auf die der letzte Abschnitt dieses Artikels eingeht. Die dritte Form begegnet eher selten: Beim Vermächtnisnießbrauch ordnet ein Testament an, dass ein Dritter das Nutzungsrecht erhält, während die Immobilie an die Erben fällt.

Wie berechnest du den Wert des Nießbrauchs?

Der Kapitalwert ist das Produkt aus dem Jahreswert der Nutzung und einem Vervielfältiger, der sich aus dem Alter und dem Geschlecht des Berechtigten ergibt. Der Jahreswert ist bei einer vermieteten Wohnung die jährliche Nettokaltmiete abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher weiterhin selbst trägt, also vor allem der Verwaltung und der laufenden Instandhaltung. Dazu zählen vor allem die Verwaltervergütung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und die laufende Instandhaltung, während die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten den Jahreswert nicht mindern.

Nach oben ist dieser Jahreswert allerdings gedeckelt, denn nach § 16 des Bewertungsgesetzes darf er höchstens so hoch sein, wie sich ergibt, wenn der anzusetzende Wert des Grundstücks durch 18,6 geteilt wird. Bei einem Grundbesitzwert von 760.000 Euro sind das 40.860,22 Euro im Jahr, was eine normal vermietete Wohnung nie erreicht. Spürbar wird die Grenze erst bei sehr hohen Mieten im Verhältnis zum festgestellten Wert.

Den Vervielfältiger darfst du nicht selbst schätzen. § 14 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes schreibt vor, dass er aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes abgeleitet und mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent gerechnet wird, und das Bundesfinanzministerium gibt die fertige Tabelle jedes Jahr im Bundessteuerblatt bekannt. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das Schreiben vom 21. Oktober 2025, das auf der Sterbetafel 2022/2024 beruht.

Zwischen 60 und 75 Jahren halbiert sich der Faktor nahezu, und daran hängt der gesamte Entlastungseffekt. Eine Übertragung, die mit 65 noch den kompletten Wert der Wohnung unter den Freibetrag drückt, schafft das zehn Jahre später nicht mehr. Wer eine Übergabe ohnehin plant, entscheidet mit dem Zeitpunkt deshalb über eine fünfstellige Summe.

Wie viel Schenkungsteuer spart der Nießbrauch?

Die Ersparnis entsteht dadurch, dass die Nießbrauchlast vom Wert der Immobilie abgezogen wird, bevor der Freibetrag greift. Das Beispiel rechnet eine vermietete Eigentumswohnung durch, die eine 65-jährige Mutter an ihre Tochter überträgt. Der Grundbesitzwert beträgt 760.000 Euro, die Nettokaltmiete 2.050 Euro im Monat, und bei der Mutter bleiben Bewirtschaftungskosten von 4.800 Euro im Jahr hängen, sodass der Jahreswert 19.800 Euro beträgt.

An dieser Stelle greifen zwei Vorschriften ineinander, denn vermietete Wohnimmobilien werden nach § 13d des Erbschaftsteuergesetzes nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, und § 10 Absatz 6a des Erbschaftsteuergesetzes lässt Lasten nur insoweit zum Abzug zu, wie der dazugehörige Gegenstand nicht steuerbefreit ist. Die Nießbrauchlast wirkt sich deshalb ebenfalls nur zu 90 Prozent aus.

Der Abzug wirkt hier doppelt, und der zweite Effekt ist der größere. Die Last senkt nicht nur die Bemessungsgrundlage, sie schiebt den Erwerb auch in die nächstniedrigere Stufe der Steuersätze nach § 19 des Erbschaftsteuergesetzes, wo statt elf nur sieben Prozent gelten. Von dem Freibetrag bleiben außerdem rund 340.000 Euro ungenutzt, und dieser Rest steht nach zehn Jahren erneut zur Verfügung, weil § 14 des Erbschaftsteuergesetzes nur Erwerbe innerhalb von zehn Jahren zusammenrechnet. Grunderwerbsteuer fällt bei alledem nicht an, denn § 3 Nummer 2 des Grunderwerbsteuergesetzes nimmt Grundstücksschenkungen unter Lebenden von ihr aus.

Welche Zehnjahresfrist läuft, und welche nicht?

Drei verschiedene Zehnjahresfristen betreffen eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt, und sie laufen nicht gleichzeitig los. Die Verwechslung dieser drei Fristen ist der häufigste Fehler bei der vorweggenommenen Erbfolge, weil alle drei denselben Zeitraum nennen und deshalb wie eine einzige Regel aussehen.

1. Die steuerliche Frist nach § 14 des Erbschaftsteuergesetzes. Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet, damit der Freibetrag nicht mehrfach genutzt wird. Diese Frist beginnt mit der Ausführung der Zuwendung und läuft unabhängig davon, ob sich der Schenker ein Nutzungsrecht vorbehalten hat.
2. Die erbrechtliche Frist nach § 2325 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Eine Schenkung wird im ersten Jahr vor dem Erbfall voll berücksichtigt und danach jedes Jahr um ein Zehntel weniger, bis sie nach zehn Jahren ganz außer Betracht bleibt. Genau diese Abschmelzung bleibt beim Vorbehaltsnießbrauch aus.
3. Die Rückforderungsfrist nach § 529 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Verarmt der Schenker, kann er das Geschenk zurückfordern, und dieser Anspruch geht auf den Sozialhilfeträger über. Zehn Jahre nach der Leistung des geschenkten Gegenstandes ist er ausgeschlossen.

Der zweite Punkt ist der teure. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. April 1994 (IV ZR 132/93) entschieden, dass eine Leistung im Sinne der Abschmelzungsregel erst vorliegt, wenn der Erblasser nicht nur seine Stellung als Eigentümer endgültig aufgibt, sondern auch den Genuss der verschenkten Sache. Behält er sich den Nießbrauch an der gesamten Immobilie vor, fehlt dieser Verzicht, und die Frist beginnt nach verbreiteter Auslegung überhaupt nicht zu laufen. Dreißig Jahre nach der Übertragung steht die Wohnung dann immer noch in voller Höhe im Pflichtteilsergänzungsanspruch der übrigen Kinder.

Praktisch heißt das, dass die Gestaltung nur dann aufgeht, wenn entweder alle Pflichtteilsberechtigten mitziehen oder der Nießbrauch von vornherein so zugeschnitten wird, dass ein echter Genussverzicht vorliegt. Ein Nießbrauch an einem Bruchteil oder eine zeitliche Befristung sind die üblichen Ansätze, und beide kosten einen Teil der steuerlichen Wirkung. Welche Variante in einer konkreten Familie trägt, gehört vor der Beurkundung auf den Tisch und nicht danach.

Wer trägt welche Kosten?

Die laufenden Kosten liegen überwiegend beim Nießbraucher, die großen Erneuerungen beim Eigentümer, und die Grenze zwischen beiden verläuft an der gewöhnlichen Unterhaltung. Nach § 1041 des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen, Ausbesserungen und Erneuerungen aber nur insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. § 1047 weist ihm zusätzlich die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten zu, ausgenommen die außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert gelegt gelten.

Die vorletzte Zeile ist die, an der Familien sich zerstreiten. Der Eigentümer schuldet die große Erneuerung, zieht daraus aber keinen Ertrag, solange das Recht läuft, und der Nießbraucher profitiert von der neuen Heizung, ohne sie zahlen zu müssen. Weil § 1041 abdingbar ist, verteilt die Urkunde diese Lasten in der Praxis meist abweichend, und eine Übertragung ohne eine solche Regelung verschiebt einen absehbaren Konflikt nur in die Zukunft. Üblich ist eine Klausel, die dem Nießbraucher auch die großen Erneuerungen auferlegt, solange er die Erträge zieht, und die Sonderumlagen ausdrücklich einer der beiden Seiten zuweist.

Wer setzt die Abschreibung ab?

Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt alles beim Alten, beim zugewendeten Nießbrauch geht die Abschreibung dagegen verloren. Der Unterschied kostet über die Laufzeit mehr als die Schenkungsteuer, die die Gestaltung spart, und er ist der eigentliche Grund für die Dominanz der Vorbehaltslösung.

Beim Vorbehaltsnießbrauch erzielt der bisherige Eigentümer die Mieteinkünfte weiterhin selbst und setzt die Abschreibung auf seine eigenen, früher getragenen Anschaffungskosten unverändert fort. Der neue Eigentümer erzielt in dieser Zeit keine Einkünfte aus der Wohnung und hat deshalb auch nichts abzusetzen. Erlischt das Recht, führt er als unentgeltlicher Erwerber die Abschreibung des Rechtsvorgängers nach § 11d der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung mit dessen Bemessungsgrundlage und dessen Satz fort, soweit das Gebäude noch nicht vollständig abgeschrieben ist.

Beim unentgeltlich zugewendeten Nießbrauch fällt die Abschreibung in ein Loch. Der Nießbraucher erzielt zwar die Einkünfte, hat aber keine Anschaffungskosten getragen und darf deshalb nichts abschreiben, und der Eigentümer hat die Anschaffungskosten getragen, erzielt aber keine Einkünfte. Für die Jahre des Rechts geht die Abschreibung damit endgültig verloren, was bei einem Gebäudewert von einigen hunderttausend Euro schnell einen fünfstelligen Betrag ausmacht. Welche Positionen neben der Abschreibung überhaupt abziehbar sind, sortiert unser Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung, und wie sich ein geänderter Abschreibungsbetrag auf Rendite und Cashflow auswirkt, kannst du direkt im Kapitalanlage-Rechner einsetzen.

Was ändert der Nießbrauch für den neuen Eigentümer?

Der neue Eigentümer erhält eine Immobilie, die er weder nutzen noch sinnvoll verwerten kann, solange das Recht besteht. Verkaufen darf er sie zwar, der Nießbrauch bleibt aber bestehen und geht auf den Käufer über, weshalb ein Erwerber nur einen um den Kapitalwert geminderten Preis zahlt. Im Beispiel oben wären das rund 249.000 Euro weniger, und einen Käufer für eine so belastete Wohnung zu finden ist ohnehin schwer.

Auch die Beleihung wird eng, denn eine Bank verlangt den ersten Rang für ihre Grundschuld, und ein vorrangig eingetragener Nießbrauch bliebe in der Zwangsversteigerung bestehen, würde den Erlös also drücken. Ohne einen Rangrücktritt des Berechtigten ist eine Finanzierung dieser Wohnung deshalb praktisch ausgeschlossen, und ein solcher Rücktritt schwächt genau die Position, derentwegen der Nießbrauch überhaupt bestellt wurde.

Rechne dieses Stillhalten in die Entscheidung ein, denn es dauert so lange wie die statistische Lebenserwartung, die in den Vervielfältiger eingeflossen ist. Bei einer 65-jährigen Berechtigten sind das nach der aktuellen Sterbetafel rund 21 weitere Jahre. Wer die Wohnung als eigene Altersvorsorge braucht, bekommt sie in dieser Form nicht.

Nießbrauch oder Wohnungsrecht: was passt wann?

Das Wohnungsrecht ist die kleinere Lösung und passt immer dann, wenn der Berechtigte die Immobilie nur selbst bewohnen will. Nach § 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuchs darf er ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen und seine Familie sowie Pflegepersonal aufnehmen, vermieten darf er nicht. Der Nießbrauch erlaubt dagegen jede Form der Nutzung einschließlich der Vermietung.

Steuerlich folgt daraus ein niedrigerer Kapitalwert, weil als Jahreswert eines Wohnungsrechts die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt wird und nicht der Reinertrag einer Vermietung. Der Abzug von der Schenkung fällt damit geringer aus als beim Nießbrauch an derselben Wohnung. Dafür ist die Lage für den neuen Eigentümer weniger blockiert, weil ein Wohnungsrecht bei einem Umzug ins Pflegeheim seinen praktischen Wert verliert, während der Nießbrauch dann erst recht Erträge abwirft.

Für eine selbstgenutzte Immobilie lohnt vor dieser Entscheidung ein Blick auf die laufenden Kosten, die mit dem Recht beim Berechtigten bleiben, und die lassen sich im Rechner für die Eigennutzung zusammenstellen. Ein Wohnungsrecht ohne Regelung zu den Nebenkosten führt sonst dazu, dass der Eigentümer das Hausgeld einer Wohnung zahlt, die er nicht betreten darf.

Wie endet der Nießbrauch, und was ist dann zu klären?

Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten, und der Eigentümer lässt den Eintrag anschließend mit der Sterbeurkunde aus Abteilung II löschen. Eine weitere Erbschaftsteuer löst das nicht aus, weil die Belastung bei der ursprünglichen Schenkung bereits abgezogen wurde und das Erlöschen keinen neuen Erwerb darstellt.

Ein vorzeitiges Ende ist möglich, kostet aber meist Steuer. Verzichtet der Berechtigte unentgeltlich auf sein Recht, ist das eine weitere Schenkung an den Eigentümer, bewertet mit dem Kapitalwert, den das Recht im Zeitpunkt des Verzichts noch hat. Ist der ursprüngliche Freibetrag in den zehn Jahren davor bereits verbraucht, wird dieser zweite Vorgang voll steuerpflichtig. Löst der Eigentümer das Recht dagegen gegen eine Zahlung ab, behandelt die Finanzverwaltung den Betrag bei ihm als nachträgliche Anschaffungskosten des Gebäudes, die er abschreiben kann.

Beim Verkauf der Wohnung nach dem Erlöschen zählt für die Zehnjahresfrist des steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäfts nicht der Tag der Übertragung, sondern der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers, weil der unentgeltliche Erwerber in dessen Besitzzeit eintritt. Wie diese Frist im Einzelnen läuft und welche Ausnahmen für selbstgenutzte Wohnungen gelten, steht in unserem Artikel zur Spekulationsfrist.

Was vor dem Notartermin feststehen muss

Vier Zahlen und eine Namensliste entscheiden darüber, ob eine Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt trägt. Die erste Zahl ist der Grundbesitzwert, den das Finanzamt ansetzt, und er liegt häufig über der eigenen Schätzung. Die zweite ist der realistische Jahreswert der Nutzung nach Abzug der Kosten, die beim Berechtigten bleiben. Die dritte ist der Vervielfältiger für das Alter zum geplanten Stichtag, und die vierte ist der Freibetrag, der nach früheren Zuwendungen der letzten zehn Jahre überhaupt noch frei ist. Die Namensliste führt alle auf, die beim Tod des Schenkers pflichtteilsberechtigt wären.

Stimmt eine dieser Angaben nicht, kippt die Rechnung in eine Richtung, die sich nachträglich kaum noch korrigieren lässt, weil jede Änderung des Rechts selbst wieder ein steuerpflichtiger Vorgang ist. Wer die Wohnung weiter als Kapitalanlage betrachtet, sollte zusätzlich durchrechnen, wie sich Miete, Abschreibung und laufende Kosten nach der Übertragung auf beide Seiten verteilen. Das ist dieselbe Rechnung wie beim Kauf, nur mit zwei Beteiligten statt einem.

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