Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Wohnungskauf

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Unterlage, mit der aus einem Gebäude rechtlich einzelne Eigentumswohnungen werden. Sie stammt von der Baubehörde, sie richtet sich an das Grundbuchamt, und in deinem Kaufprozess taucht sie meist nur als eine Zeile in der Anlagenliste auf. Genau deshalb wird sie überlesen, obwohl an ihr hängt, ob deine Wohnung überhaupt ein eigenes Grundbuchblatt besitzt.

Für einen Käufer sind zwei Fälle zu unterscheiden. Kaufst du eine Wohnung in einem längst aufgeteilten Haus, liegt die Bescheinigung seit Jahren in der Grundakte und kostet dich nichts außer dem Ausdruck. Kaufst du dagegen aus einer laufenden Aufteilung, also vom Bauträger oder von einem Eigentümer, der sein Mehrfamilienhaus gerade umwandelt, dann ist dieser Behördenschritt der Punkt, an dem dein Zeitplan und deine Auszahlung hängen.

In beiden Fällen lohnt der Blick in den Aufteilungsplan, der zur Bescheinigung gehört. Er zeigt, welche Räume zu deiner Einheit zählen und welche nicht, und er ist die einzige Unterlage, in der Wohnung, Kellerabteil und Stellplatz dieselbe Nummer tragen müssen.

Kurz gesagt: Die Bescheinigung der Baubehörde ist die Voraussetzung dafür, dass deine Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt bekommt, und an diesem Blatt hängt die Grundschuld deiner Bank. Beim Kauf einer längst aufgeteilten Wohnung kostet dich das nichts außer 10 Euro für den Ausdruck aus der Grundakte. Teuer wird es nur, wenn gerade erst aufgeteilt wird: Eine kommunale Gebührensatzung wie die von Bergisch Gladbach verlangt 150 Euro je Wohnung im Bestandsgebäude und 100 Euro für die erste Ausfertigung des Aufteilungsplans, und das Honorar für die Zeichnung kommt obendrauf. Der häufigste Fehler ist, die Bescheinigung abzuhaken, ohne den beigefügten Plan mit der Wohnung zu vergleichen, denn abweichende Nummern und versetzte Wände fallen sonst erst nach dem Kauf auf. Lass dir beide Unterlagen zusammen geben und zähl die Räume nach, bevor der Notartermin steht.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Feststellung der Baubehörde darüber, dass die Wohnungen in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist weder ein Vertrag noch eine Baugenehmigung, sondern eine Aussage über den baulichen Zustand, und ihr Adressat ist das Grundbuchamt. Das Gesetz verlangt sie an genau einer Stelle. Nach § 7 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes sind der Eintragungsbewilligung zwei Anlagen beizufügen, nämlich ein von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehener Aufteilungsplan und eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.

Dieser § 3 Absatz 3 ist der eigentliche Maßstab, und er passt in einen Satz. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Alles, was die Bauaufsicht prüft, leitet sich aus dieser einen Vorgabe ab.

Für dich als Käufer folgt daraus zweierlei. Die Bescheinigung sagt nichts über die Bausubstanz, über Mängel oder über die tatsächliche Wohnfläche aus, und sie ersetzt keine einzige Frage bei der Besichtigung. Sie sagt dir dafür, dass deine Einheit als eigenständiger Gegenstand im Grundbuch existieren darf, und ohne diese Eigenständigkeit gibt es weder einen Kaufvertrag über eine einzelne Wohnung noch eine Grundschuld darauf.

Wann gilt eine Wohnung als in sich abgeschlossen?

Abgeschlossen ist eine Wohnung dann, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Diese beiden Bedingungen stehen in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz vom 6. Juli 2021, zuletzt geändert am 19. Dezember 2022, an der sich die Bauaufsicht in allen Ländern orientiert.

Die bauliche Abtrennung meint Wände und Decken, also eine feste Hülle um die Einheit herum. Der Zugang muss unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum führen, und er muss sich abschließen lassen. Ein Weg durch fremdes Sondereigentum genügt dieser Anforderung nicht, und ein Zugang über ein Nachbargrundstück nur dann, wenn er rechtlich gesichert ist. Weitere abschließbare Räume außerhalb der eigentlichen Wohnung dürfen zur Einheit gehören, etwa ein Kellerabteil oder ein Speicherraum.

Drei Konstellationen scheitern an diesen beiden Merkmalen besonders häufig:

1. Das geteilte Bad, das zwei Einheiten gemeinsam nutzen, weil dann keine der beiden vollständig abgetrennt ist.
2. Das Durchgangszimmer, über das eine zweite Einheit ihren einzigen Zugang nimmt.
3. Die Einliegerwohnung ohne eigenen abschließbaren Eingang, die nur über den Flur der Hauptwohnung erreichbar ist.

Stellplätze folgen einer eigenen Regel, weil eine Garage oder ein Freiplatz naturgemäß keine vier Wände hat. Sie werden über Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt, und bei mehreren Plätzen übereinander müssen sie eindeutig bezeichnet sein, beispielsweise als Nr. 5 (oben) und Nr. 6 (unten). Fehlt diese eindeutige Bezeichnung, ist unklar, welcher Platz zu welcher Wohnung gehört.

Was steht in der Bescheinigung und im Aufteilungsplan?

Die Bescheinigung selbst ist ein kurzes Schriftstück, und die Substanz trägt der Plan, der ihr beiliegt. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung aus Lageplan, Grundrissen sämtlicher Geschosse, Schnitten und Ansichten, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie Lage und Größe der Sondereigentums- und der Gemeinschaftsflächen hervorgehen. Er trägt Unterschrift und Siegel der Baubehörde, und ohne diese beiden Merkmale ist er für das Grundbuchamt keine taugliche Anlage.

Entscheidend für dich ist die Nummerierung. Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen, in der Praxis meist als Ziffer in einem Kreis. Deine Wohnung, dein Kellerabteil und dein Stellplatz führen also dieselbe Zahl, und wer im Plan der Nummer seiner Einheit folgt, sieht auf einen Blick, was er tatsächlich kauft.

Die Maßangaben sind der zweite tragende Teil. Sie müssen es ermöglichen, Größe und Lage der zum Sondereigentum gehörenden Flächen ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder des Gebäudes zu bestimmen. Diese Angaben dienen der Zuordnung und nicht der Wohnflächenberechnung, weshalb du aus dem Aufteilungsplan keine belastbare Quadratmeterzahl für den Kaufpreis ableiten solltest.

Wie unterscheidet sie sich von der Teilungserklärung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt einen Zustand fest, während die Teilungserklärung Rechte begründet. Beide gehören zur selben Aufteilung, entstehen aber an verschiedenen Stellen und beantworten verschiedene Fragen, weshalb sie sich nicht gegenseitig ersetzen.

Für deine laufenden Kosten ist die Teilungserklärung die wichtigere der drei Unterlagen, weil dort der Miteigentumsanteil und der Kostenverteilungsschlüssel stehen. Was du darin vor dem Kauf nachschlägst, beschreibt unser Artikel zur Teilungserklärung im Einzelnen. Die Bescheinigung entscheidet dagegen nur, aber immerhin, ob es deine Einheit als Rechtsobjekt überhaupt gibt.

Warum hängt die Finanzierung einer einzelnen Wohnung daran?

Die Kette vom Behördenschritt bis zur Auszahlung ist kurz, und sie reißt an einer einzigen Stelle. Ohne die Bescheinigung legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an, ohne eigenes Grundbuchblatt entsteht kein Sondereigentum an deiner Wohnung, und ohne Sondereigentum lässt sich keine Grundschuld auf deine Einheit eintragen. Eine Grundschuld auf dem ungeteilten Grundstück hilft deiner Bank nicht weiter, weil ihre Sicherheit dann mit sämtlichen anderen Einheiten des Hauses verbunden wäre.

Praktisch merkst du das am Auszahlungstermin. Finanzierungen werden erst valutiert, wenn die Grundschuld rangrichtig im Grundbuch steht oder der Notar die Eintragung verbindlich zugesagt hat, und beides setzt ein Blatt voraus, auf dem die Eintragung überhaupt erfolgen kann. Dasselbe gilt für deine Auflassungsvormerkung, die in Abteilung II genau dieses Wohnungsgrundbuchs vermerkt wird.

Wenn du aus einer laufenden Aufteilung kaufst, ist deshalb eine Frage wichtiger als jede andere: Sind die Wohnungsgrundbücher für die einzelnen Einheiten bereits angelegt? Lautet die Antwort nein, dann steht dein Notartermin auf einem Zeitplan, den nicht der Verkäufer bestimmt, sondern zwei Ämter nacheinander. Lass dir in diesem Fall den Stand schriftlich bestätigen, und vereinbare die Fälligkeit des Kaufpreises so, dass sie an die Eintragung und nicht an ein Kalenderdatum geknüpft ist.

Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Gebühr setzt die jeweilige Kommune fest, und sie bewegt sich je Einheit im niedrigen dreistelligen Bereich. Wie eine solche Satzung im Detail aussieht, zeigt die Stadt Bergisch Gladbach, die nach Neubau und Bestandsgebäude unterscheidet. Alle Beträge sind Verwaltungsgebühren und damit ohne Umsatzsteuer.

Der Aufschlag für den Bestand ist kein Zufall, denn ein bestehendes Haus muss zunächst aufgemessen und neu gezeichnet werden, während beim Neubau die Genehmigungsunterlagen bereits vorliegen. Für ein Mehrfamilienhaus aus dem Bestand mit sechs Wohnungen und vier Garagen summieren sich die Gebühren nach dieser Satzung auf 900 Euro für die Einheiten, 80 Euro für die Stellplätze und 100 Euro für den Plan, insgesamt also 1.080 Euro.

Diese Summe ist allerdings nicht der Posten, der die Aufteilung teuer macht. Die Zeichnung selbst ist keine Behördenleistung, sondern kommt von einem Architektur- oder einem Vermessungsbüro und wird frei vereinbart, und dazu treten die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung und der Vollzug im Grundbuch. Als Käufer einer fertig aufgeteilten Wohnung zahlst du von alledem keinen Cent, weil der Aufteiler diese Kosten längst getragen und in den Kaufpreis eingerechnet hat. Was du selbst aufbringst, sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, und die lassen sich nach Bundesland im Kaufnebenkosten-Rechner ausgeben.

Wie lange dauert das Verfahren?

Eine bundesweit einheitliche Frist gibt es nicht, weil die Bearbeitung an der Auslastung der örtlichen Bauaufsicht hängt. Rechne bei einer laufenden Aufteilung deshalb in Wochen und nicht in Tagen, und plane den Notartermin nicht auf einen erhofften Bescheid hin.

Die Dauer bestimmen im Wesentlichen drei Dinge. Vollständige und maßstäbliche Unterlagen gehen schneller durch als eine Zeichnung, zu der die Behörde nachfragen muss. Ein Bestandsgebäude braucht länger als ein Neubau, weil erst Bestandszeichnungen entstehen müssen. Und jede bauliche Änderung, die das Amt bei der Prüfung entdeckt, verlängert das Verfahren, weil sie entweder in den Plan aufgenommen oder zurückgebaut werden muss.

Für dich hat die Wartezeit einen Preis, sobald dein Darlehen bereits zugesagt ist. Ruht ein Darlehen ungenutzt, verlangen Banken nach einer vertraglich vereinbarten Frist Bereitstellungszinsen, und die laufen unabhängig davon weiter, welches Amt gerade prüft. Wer aus einer laufenden Aufteilung kauft, sollte diese Frist deshalb großzügig verhandeln, bevor er den Darlehensvertrag unterschreibt.

Wer stellt den Antrag und welche Unterlagen gehören dazu?

Den Antrag stellt nicht der Käufer, sondern derjenige, der aufteilt, also der Eigentümer des Grundstücks oder der Bauträger. Antragsberechtigt ist nach den Merkblättern der Bauämter jede Person, die ein rechtliches Interesse an der Bescheinigung darlegen kann, was in erster Linie Eigentümer und Nießbraucher umfasst. Welche Unterlagen dabei einzureichen sind, ähnelt sich bundesweit, unterscheidet sich in den Formalien aber von Stadt zu Stadt.

1. Der Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung, schriftlich oder elektronisch.
2. Der Eigentumsnachweis, in München ein Grundbuchauszug, der nicht älter als ein Jahr ist, ersatzweise der Kaufvertrag.
3. Der Lageplan, in München im Maßstab 1:1000, in Gelsenkirchen ein aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte.
4. Die Bauzeichnungen, also Grundrisse aller Geschosse sowie sämtliche Ansichten und Schnitte.
5. Die Form, zweifach und maßstäblich, in München auf DIN A4 gefaltet, in Gelsenkirchen höchstens im Format DIN A3.

Diese Unterschiede wirken kleinlich und entscheiden trotzdem über mehrere Wochen, weil ein unvollständiger Antrag in die Nachforderung geht statt in die Prüfung. Wer aufteilt, sollte deshalb vor dem Einreichen das Merkblatt der zuständigen Bauaufsicht lesen und nicht die allgemeine Anforderungsliste eines anderen Amtes.

Was prüfst du als Käufer in den Unterlagen?

Deine Prüfung besteht im Kern aus einem Abgleich zwischen Plan, Vertrag und Wohnung, und sie dauert eine halbe Stunde. Lass dir Bescheinigung und Aufteilungsplan zusammen geben, such die Nummer deiner Einheit und geh von dort aus durch das Dokument.

• Trägt deine Einheit im Plan dieselbe Nummer wie im Kaufvertrag und im Grundbuch?
• Führen Kellerabteil und Stellplatz ebenfalls diese Nummer, und liegen sie dort, wo der Verkäufer sie dir zeigt?
• Stimmt der eingezeichnete Grundriss mit dem überein, was du bei der Besichtigung gesehen hast?
• Ist ein Raum als Hobbyraum oder Abstellraum eingezeichnet, der im Exposé als Zimmer zählt?
• Tragen Plan und Bescheinigung Siegel und Unterschrift der Baubehörde?

Weicht der Plan von der Wirklichkeit ab, ist das kein Formfehler, sondern eine Frage, die vor der Beurkundung beantwortet gehört. Maßgeblich für den Umfang deines Sondereigentums ist die Zeichnung und nicht der Zustand, den du besichtigt hast. Ein verglaster Balkon, eine versetzte Wand oder ein ausgebauter Dachboden kann deshalb Gemeinschaftseigentum sein, obwohl er zur Wohnung gehört zu haben scheint. Lass dir in einem solchen Fall vom Verkäufer schriftlich erklären, worauf sich die Abweichung stützt, und frag die Verwaltung, ob dazu ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorliegt.

Wann braucht die Umwandlung zusätzlich eine Genehmigung?

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten kann die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum nach § 250 des Baugesetzbuchs unter einem Genehmigungsvorbehalt stehen. Die Vorschrift wirkt nicht von selbst, sondern erst, wenn eine Landesregierung die betroffenen Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt hat, und solche Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten.

Wie unterschiedlich die Lage dadurch ausfällt, zeigen zwei Städte. In Berlin gilt seit dem 1. Januar 2026 eine Umwandlungsverordnung für bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen, befristet bis zum 31. Dezember 2030, und die Umwandlung solcher Häuser in Eigentumswohnungen ist damit ohne Genehmigung grundsätzlich untersagt. Neu geschaffener Wohnraum durch Anbau, Aufstockung oder Dachausbau bleibt davon ausgenommen. In Frankfurt am Main ist die Genehmigungspflicht nach § 250 dagegen zum 31. Dezember 2025 entfallen, sodass dort seit dem 1. Januar 2026 nur noch der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 des Baugesetzbuchs innerhalb einer Milieuschutzsatzung greift.

Für dich als Käufer ist das eine Frage an den Verkäufer und an die Kommune, keine, die du selbst entscheidest. Kaufst du eine Wohnung aus einer frischen Umwandlung in einer großen Stadt, dann frag nach, ob für die Aufteilung eine Genehmigung nötig war und ob sie vorliegt. Die Bescheinigung der Bauaufsicht ersetzt diese Genehmigung nicht, weil beide völlig verschiedene Fragen beantworten.

Wo bekommst du die Unterlage her?

Der schnellste Weg führt über die Hausverwaltung oder den Verkäufer, weil beide die Aufteilungsunterlagen ohnehin im Bestand haben. Ein Verkäufer, der Bescheinigung und Plan nicht innerhalb weniger Tage liefert, sagt dir damit schon etwas über die Ordnung der Verwaltung. Der amtliche Weg führt zum Grundbuchamt, denn beide Unterlagen liegen als Anlagen der Eintragungsbewilligung in der Grundakte.

Für die Einsicht brauchst du ein berechtigtes Interesse, und eine konkrete Kaufabsicht mit schriftlicher Bestätigung des Verkäufers erfüllt das in aller Regel. Ein unbeglaubigter Ausdruck kostet nach Nummer 17000 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz 10 Euro, ein beglaubigter nach Nummer 17001 20 Euro. Existiert die Grundakte nicht mehr vollständig, hilft die Bauakte bei der Bauaufsicht weiter, was allerdings länger dauert und oft eine Vollmacht des Eigentümers voraussetzt.

Weil die Bescheinigung selten allein gebraucht wird, fordere sie zusammen mit den übrigen Kaufunterlagen an. Welche das sind und in welcher Reihenfolge du sie durchgehst, listet unser Artikel zu den Unterlagen beim Wohnungskauf auf.

Was vor dem Notartermin geklärt sein sollte

Drei Punkte gehören beantwortet, bevor du beim Notar sitzt, und alle drei lassen sich in einer Woche klären. Der erste ist die Existenz: Liegt für deine Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch vor, oder läuft die Aufteilung noch? Der zweite ist die Deckung: Stimmen Nummer, Grundriss und Nebenflächen im Aufteilungsplan mit dem überein, was im Kaufvertrag steht? Der dritte ist die Zulässigkeit: Brauchte die Umwandlung in deiner Stadt eine Genehmigung, und liegt sie vor?

Bleibt eine dieser Fragen offen, ist das kein Grund, vom Kauf Abstand zu nehmen, wohl aber einer, die Fälligkeit des Kaufpreises an die Eintragung zu knüpfen statt an ein Datum. Damit verlagerst du das Risiko einer langsamen Behörde dorthin, wo es entstanden ist, und deine Bank behält eine Sicherheit, die sie auch bewerten kann.

Wenn diese Punkte stehen, geht es um die Zahl, die am Ende zählt, nämlich um die monatliche Rate und den Kaufpreis, der dazu passt. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.