Wie hoch ist die Grundsteuer? Zahlen für 2026

Auf die Frage nach der Höhe der Grundsteuer gibt es keine bundesweite Antwort, weil der Betrag erst in deiner Gemeinde entsteht. Das Finanzamt setzt nur einen Messbetrag fest, und wie viel Geld daraus wird, entscheidet der Rat der Stadt mit dem Hebesatz. Für eine Kölner Eigentumswohnung mit einem Grundsteuerwert von 240.000 Euro sind das im Jahr 2026 genau 409,20 Euro, für ein Münchner Einfamilienhaus mit 600 Quadratmetern Grund und 120 Quadratmetern Wohnfläche dagegen 543,84 Euro.

Der Denkfehler, der nach der Reform am häufigsten passiert, ist die Annahme, die Zahl aus dem ersten neuen Bescheid sei nun für Jahre festgeschrieben. Köln hat den Hebesatz für die Grundsteuer B zum Reformjahr 2025 von 515 auf 475 Prozent gesenkt und ihn zum 1. Januar 2026 auf 550 Prozent angehoben. Für dieselbe Wohnung bedeutet das 55,80 Euro mehr im Jahr, ohne dass sich an der Immobilie oder am Bescheid des Finanzamts irgendetwas geändert hätte.

Kurz gesagt: Lass dir vom Verkäufer den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts und den letzten Grundsteuerbescheid der Gemeinde geben, nimm den Messbetrag aus dem ersten Dokument und multipliziere ihn mit dem Hebesatz, den deine Gemeinde für das kommende Jahr beschlossen hat. Nur dieses Produkt ist deine Grundsteuer, und nur der Hebesatz darin kann sich jedes Jahr wieder ändern.

Wie hoch ist die Grundsteuer für ein Haus oder eine Wohnung?

Eine selbst genutzte Eigentumswohnung oder ein normales Einfamilienhaus landen meist im niedrigen dreistelligen Bereich pro Jahr, und die beiden durchgerechneten Beispiele weiter unten liegen bei 409,20 Euro und 543,84 Euro. Eine Durchschnittsangabe hilft dir bei einem konkreten Kauf trotzdem nicht weiter, weil dieselbe Wohnung je nach Gemeinde einen deutlich anderen Betrag ergibt und du die Gemeinde beim Kauf bereits kennst.

Das liegt an der Konstruktion der Steuer. Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, und die Gemeinde entscheidet über den letzten und wirkungsvollsten Faktor der Rechnung selbst. Das Finanzamt liefert ihr nur die Bemessungsgrundlage, und die Höhe dieser Grundlage hängt zusätzlich davon ab, nach welchem der sechs Modelle dein Bundesland rechnet. Erst beide Entscheidungen zusammen ergeben einen Betrag.

Für die Kaufentscheidung ist die Grundsteuer gemessen an Rate und Hausgeld eine kleine, aber eine dauerhafte Position. Sie läuft parallel zur Rate, sie steigt mit jedem Hebesatzbeschluss weiter, und sie fällt anders als die Zinsen nie weg. In der monatlichen Kalkulation gehört sie deshalb in dieselbe Zeile wie die übrigen festen Ausgaben, und sie steht dort noch, wenn das Darlehen längst getilgt ist.

Aus welchen drei Größen entsteht der Betrag?

Jede Grundsteuer in Deutschland entsteht aus derselben Kette von drei Faktoren, die an drei verschiedenen Stellen festgelegt werden. Der erste ist der Wert oder die Fläche deines Grundstücks, den zweiten schreibt das Gesetz als Steuermesszahl vor, und den dritten beschließt der Gemeinderat als Hebesatz. Das Ergebnis der ersten beiden Schritte ist der Grundsteuermessbetrag, und erst der dritte Schritt macht daraus Euro.

Im Bundesmodell, dem die meisten Länder folgen, stellt das Finanzamt zuerst den Grundsteuerwert fest und wendet darauf die Steuermesszahl an. § 15 Absatz 1 des Grundsteuergesetzes nennt dafür 0,31 Promille für bebaute Grundstücke, die Wohnzwecken dienen, und 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke sowie für alle übrigen bebauten Grundstücke. Wohnen ist damit bewusst günstiger gestellt als jede andere Nutzung.

Zwei weitere Ermäßigungen auf die Steuermesszahl stehen direkt daneben und werden selten genutzt, obwohl sie erheblich wirken. Für Wohnungen aus bestimmten Förderprogrammen ermäßigt sich die Messzahl nach § 15 Absatz 2 bis 4 GrStG um 25 Prozent, für Baudenkmäler nach Absatz 5 um weitere 10 Prozent. Wenn du ein denkmalgeschütztes Objekt kaufst, lohnt der Blick in den Messbescheid darauf, ob das Finanzamt diesen Abschlag tatsächlich angesetzt hat.

Warum rechnet nicht jedes Bundesland gleich?

Fünf Bundesländer haben von der Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und bewerten Grundstücke nach eigenen Regeln, die übrigen folgen dem Bundesmodell. Der Unterschied ist grundsätzlich: Die Landesmodelle von Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen knüpfen an Flächen an und ignorieren den Wert der Immobilie weitgehend, während Baden-Württemberg ausschließlich auf den Bodenwert schaut und das Gebäude darauf gar nicht berücksichtigt.

Welches Modell gilt, entscheidet damit über etwas anderes als die Höhe allein: Es entscheidet darüber, ob eine gute Lage den Betrag nach oben treibt. In Bayern zahlt die Dachgeschosswohnung in bester Innenstadtlage denselben Betrag wie die gleich große Wohnung am Stadtrand, sofern beide auf gleich großen Grundstücksanteilen stehen. In Baden-Württemberg verhält es sich genau umgekehrt, weil dort der Bodenrichtwert die einzige Wertgröße ist.

Die Flächenmodelle arbeiten mit auffällig ähnlichen Zahlen. Bayern, Hamburg und Hessen setzen alle 0,04 Euro je Quadratmeter Grund und 0,50 Euro je Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche an, und Bayern wie Hessen ermäßigen die Messzahl für Wohnflächen auf 70 Prozent, sodass dort für Wohnen effektiv 0,35 Euro je Quadratmeter übrig bleiben. Hamburg kennt ebenfalls Ermäßigungen für Wohnnutzung und zusätzlich eine für normale Wohnlagen, die den Betrag nach demselben Muster drücken. Hessen und Niedersachsen multiplizieren das Ergebnis zusätzlich mit einem Lagefaktor, der den Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis zum Durchschnitt der Gemeinde setzt. Baden-Württemberg geht einen eigenen Weg und rechnet Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, nimmt davon 1,3 Promille und zieht bei überwiegender Wohnnutzung 30 Prozent ab, was 0,91 Promille ergibt.

Was macht der Hebesatz aus dem Messbetrag?

Der Hebesatz ist der einzige Faktor der Rechnung, über den niemand im Finanzamt entscheidet, und er ist zugleich der mit Abstand größte. Nach § 25 GrStG bestimmt die Gemeinde, mit welchem Hundertsatz des Messbetrags die Grundsteuer erhoben wird, und sie darf diesen Beschluss bis zum 30. Juni eines Jahres mit Wirkung ab dem 1. Januar desselben Jahres fassen. Ein Hebesatz gilt also immer nur so lange, wie der Rat ihn nicht ändert.

Ein Vergleich dieser Prozentzahlen über Ländergrenzen hinweg führt in die Irre, und zwar systematisch. Hamburg und München liegen nur deshalb so weit über Berlin, weil ihre Flächenmodelle sehr viel kleinere Messbeträge erzeugen, die ein höherer Hebesatz erst wieder ausgleichen muss. Aussagekräftig ist der Hebesatz ausschließlich im Vergleich zweier Gemeinden desselben Bundeslandes, und genau dort ist er dann auch der Grund für spürbare Unterschiede zwischen zwei Nachbarorten.

Besonders deutlich wird das an der Berliner Zeile, denn ein Rückgang von 810 auf 470 Prozent sieht nach einer großen Entlastung aus und ist keine. Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Einheitsbewertung mit Urteil vom 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung ab 2025 verlangt, und seither bewertet das Finanzamt nach ganz anderen Maßstäben. Weil das Gesamtaufkommen aus der Grundsteuer dabei ausdrücklich gleich bleiben soll, mussten die Gemeinden ihre Hebesätze an die veränderten Messbeträge anpassen, nach unten ebenso wie nach oben. Diese Aufkommensneutralität gilt allerdings nur für die Summe aller Grundstücke einer Stadt, sodass dein einzelnes Objekt innerhalb dieser Summe deutlich teurer oder günstiger geworden sein kann.

Die zweite Lehre steckt in der Kölner Zeile. Der Hebesatz, den eine Stadt im Reformjahr als aufkommensneutral kommuniziert, ist keine Zusage für die Folgejahre, sondern ein Beschluss für ein einziges Haushaltsjahr. Wer in Köln im Jahr 2025 gekauft und den damaligen Bescheid in seine Kalkulation übernommen hat, rechnet seit Januar mit einer zu niedrigen Zahl.

Wie viel zahlst du für eine konkrete Wohnung?

Die vollständige Rechnung besteht aus zwei Multiplikationen und dauert keine Minute, sobald der Messbetrag vorliegt. Für eine Kölner Eigentumswohnung, für die das Finanzamt einen Grundsteuerwert von 240.000 Euro festgestellt hat, ergibt die Steuermesszahl von 0,31 Promille einen Grundsteuermessbetrag von 74,40 Euro. Dieser Messbetrag bleibt über Jahre unverändert, solange sich an der Immobilie nichts Wesentliches ändert.

Was diese Tabelle zeigt, ist die Trennung der Verantwortlichkeiten: Alles, was das Finanzamt festgestellt hat, steht in beiden Spalten gleich, und der gesamte Anstieg stammt aus einem einzigen Ratsbeschluss. Für die Kalkulation heißt das, dass du den Messbetrag als feste Größe behandeln darfst und ausschließlich den Hebesatz jährlich nachsehen musst. Für ein bayerisches Einfamilienhaus läuft dieselbe Logik über Flächen: 600 Quadratmeter Grund ergeben 24 Euro, 120 Quadratmeter Wohnfläche ergeben 60 Euro, davon zählen wegen der Messzahl von 70 Prozent nur 42 Euro, und der Messbetrag von 66 Euro wird in München mit 824 Prozent zu 543,84 Euro im Jahr.

Wie kommst du vor dem Kauf an die echte Zahl?

Die exakte Grundsteuer eines Objekts steht bereits auf Papier, und zwar beim jetzigen Eigentümer. Du brauchst zwei Dokumente: den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts, der den Messbetrag und den zugrunde gelegten Grundsteuerwert enthält, und den Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit dem Jahresbetrag und dem angewandten Hebesatz. Beide gehören auf die Liste, die du ohnehin zusammenstellst, und unser Artikel zu den Unterlagen beim Wohnungskauf ordnet sie in die übrige Anforderung ein.

Wenn der Verkäufer nur den älteren Bescheid findet, ist das kein Problem, weil der Messbetrag die haltbare Hälfte der Information ist. Den aktuellen Hebesatz veröffentlicht jede Gemeinde selbst, meist als Satzung oder als Tabelle im Bereich Steuern, und mit diesen beiden Zahlen rechnest du den Jahresbetrag in einem Schritt nach. Bei einer Eigentumswohnung ist zusätzlich wichtig, dass die Grundsteuer für jede Einheit gesondert festgesetzt wird und nicht über die Verwaltung läuft, was unser Artikel zum Hausgeld im Einzelnen auseinandernimmt.

Gegen den Messbescheid selbst kannst du als Käufer nichts mehr unternehmen, denn Einspruchsfristen laufen gegen den damaligen Adressaten. Auffällig falsche Flächenangaben solltest du trotzdem bemerken, weil sie dich ab dem Folgejahr betreffen und eine Fortschreibung nach sich ziehen können. Ein verbreiteter Fehler in den Erklärungen der Reformjahre waren Wohnflächen, die aus alten Unterlagen übernommen und nie nachgemessen wurden.

Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Eigentümerwechsels?

Gegenüber der Gemeinde schuldet die gesamte Jahressteuer derjenige, dem das Objekt zu Beginn des Kalenderjahres zugerechnet war. § 9 GrStG legt fest, dass die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt wird und mit dem Jahresbeginn entsteht, und § 10 GrStG benennt als Schuldner denjenigen, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Wer im Juni kauft, bekommt von der Gemeinde für dieses Jahr also keinen eigenen Bescheid.

Dass der Käufer trotzdem fast immer zahlt, ergibt sich aus dem Kaufvertrag und nicht aus dem Steuerrecht. Üblich ist eine Klausel, nach der die laufenden öffentlichen Lasten ab dem Tag des Besitzübergangs anteilig auf den Käufer übergehen, abgerechnet nach Tagen oder Monaten. Diese Vereinbarung wirkt ausschließlich zwischen den Vertragsparteien, sodass bei einem Zahlungsausfall weiterhin der Verkäufer der Gemeinde gegenübersteht.

Für die Praxis folgen daraus zwei konkrete Handgriffe. Prüfe im Kaufvertragsentwurf, ab welchem Stichtag die Umlage läuft und ob sie sich auf den Besitzübergang oder auf die Kaufpreiszahlung bezieht, weil zwischen beiden Terminen Wochen liegen können. Und plane im ersten Jahr eine Nachzahlung an den Verkäufer ein, die zeitlich mit den Kaufnebenkosten zusammenfällt, deren Fälligkeiten unser Artikel zu den Kaufnebenkosten im Einzelnen aufschlüsselt.

Wann wird die Grundsteuer fällig?

Die Grundsteuer wird nach § 28 GrStG in vier gleichen Raten am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Für kleine Beträge sieht dasselbe Gesetz Vereinfachungen vor: Bis zu einer Jahressteuer von 15 Euro kann die Gemeinde alles in einem Betrag am 15. August erheben, bis 30 Euro in zwei Raten am 15. Februar und am 15. August. Diese Grenzen betreffen in der Praxis fast nur Garagen und kleine unbebaute Flächen.

Umgekehrt kannst du auf Antrag die gesamte Jahressteuer in einem Betrag am 1. Juli zahlen. Der Antrag muss bis zum 30. September des vorangegangenen Jahres gestellt sein und gilt anschließend weiter, bis du ihn mit derselben Frist wieder änderst. Für die Liquiditätsplanung ist die Vierteljahresrate meist die angenehmere Variante, weil sie sich geräuschlos in die monatliche Belastung einfügt.

Der Bescheid selbst kommt in der Regel nur einmal und gilt dann fort. Solange die Gemeinde weder den Hebesatz ändert noch das Finanzamt einen neuen Messbetrag feststellt, bleibt der alte Bescheid die Grundlage, und es wird einfach weiter abgebucht. Genau deshalb fällt eine Hebesatzerhöhung vielen Eigentümern erst auf, wenn die erste Rate des neuen Jahres vom Konto geht.

Was bedeutet die Grundsteuer bei einer vermieteten Wohnung?

Bei Vermietung ist die Grundsteuer die seltene Kostenposition, die sich zweimal zu deinen Gunsten auswirkt. Sie gehört zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung und mindert damit dein zu versteuerndes Einkommen, und sie zählt nach § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, ist also bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag umlagefähig.

Im Cashflow taucht sie damit nur in zwei Situationen wirklich auf. Die erste ist der Leerstand, in dem die Umlage mangels Mieter ausfällt und der volle Jahresbetrag bei dir bleibt. Die zweite ist eine Hebesatzerhöhung mitten im Jahr, die du erst über die nächste Betriebskostenabrechnung weitergeben kannst und bis dahin vorfinanzierst. Beide Fälle lassen sich beziffern, und sie fallen kleiner aus, als die Aufregung um die Reform vermuten lässt. Die Beispielwohnung kostet monatlich 34,10 Euro Grundsteuer, sodass ein halbes Jahr Leerstand den Eigentümer mit 204,60 Euro zusätzlich belastet und die Kölner Hebesatzerhöhung ihn bis zur nächsten Abrechnung mit 55,80 Euro vorfinanziert. Gegen einen Mietausfall von mehreren Monatsmieten ist das eine Nebengröße, und genau so gehört sie auch gewichtet. Wie sich solche Positionen auf die monatliche Rechnung eines Objekts auswirken, lässt sich im Kapitalanlage-Rechner direkt mit den eigenen Zahlen durchspielen.

Für die Selbstnutzung gilt nichts von beidem, weil weder ein Mieter noch ein Werbungskostenabzug existiert. Dort ist die Grundsteuer schlicht eine feste jährliche Ausgabe neben Hausgeld, Versicherung und Instandhaltung, und sie gehört in jede ehrliche Budgetrechnung hinein. Wie viel Spielraum nach allen laufenden Posten überhaupt bleibt, zeigt der Leistbarkeitsrechner mit deinen tatsächlichen Einnahmen.

Was du mit der Zahl jetzt machst

Für ein konkretes Objekt brauchst du genau zwei Angaben, und beide sind in einem halben Tag zu beschaffen. Hol dir den Messbetrag aus dem Grundsteuermessbescheid des Verkäufers und den für das kommende Jahr beschlossenen Hebesatz von der Gemeinde, multipliziere beide und teile das Ergebnis durch zwölf. Diese Monatszahl trägst du neben Rate und Hausgeld in deine Kalkulation ein, und damit ist die Grundsteuer als Kostenposition erledigt.

Einmal im Jahr lohnt dann noch ein kurzer Blick auf die Hebesatzsatzung deiner Gemeinde, weil das die einzige Stelle ist, an der sich etwas bewegt. Ein Sprung wie der Kölner von 475 auf 550 Prozent bedeutet bei der Beispielwohnung knapp 56 Euro mehr im Jahr und ist allein mit der Prozentzahl in Sekunden nachgerechnet. Alles andere in dieser Steuer ist über Jahre stabil, und genau das macht sie zu einer der wenigen Positionen, die du beim Kauf wirklich exakt kennen kannst.

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