Gutachter beim Hauskauf: was er kostet und findet

Ein Sachverständiger kostet beim Hauskauf zwischen 500 und 2.000 Euro und ist damit der kleinste Posten der gesamten Kaufabwicklung. Er ist zugleich der einzige Beteiligte, der den Kaufpreis noch nach unten bewegen kann, weil er die Mängel benennt und mit Beträgen versieht, über die sonst niemand im Verfahren spricht. Der Makler arbeitet für den Verkäufer, der Notar beurkundet neutral und prüft keine Bausubstanz, und die Bank betrachtet das Objekt aus der Sicht ihrer eigenen Sicherheit.

Warum diese Prüfung überhaupt an dir hängt, steht im Kaufvertrag. Nahezu jeder Vertrag über eine gebrauchte Immobilie schließt die Haftung für Sachmängel aus, und § 444 des Bürgerlichen Gesetzbuchs lässt diesen Ausschluss nur dort scheitern, wo der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Arglist setzt positives Wissen voraus, und eine fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers genügt dafür nicht. Alles, was vor der Beurkundung niemand gesehen hat, gehört ab dem Tag der Übergabe wirtschaftlich dir.

Die eigentliche Frage lautet deshalb nicht, ob sich ein Gutachten lohnt, sondern welches der drei Formate zu deinem Objekt passt und ab welchem Befund das Honorar wieder hereinkommt.

Kurz gesagt: Eine Begehung mit einem Sachverständigen kostet ab 500 Euro, ein schriftliches Kurzgutachten mit Kostenschätzung liegt meist zwischen 800 und 1.100 Euro. Bei einem Kaufpreis von 385.000 Euro genügt schon ein Nachlass von 876 Euro, damit sich ein Honorar von 950 Euro über den gesparten Kaufpreis und die daran hängenden Nebenkosten trägt. Der häufigste Fehler liegt im Zeitpunkt, denn wer den Termin erst nach der Reservierung vereinbart, hat einen festgezurrten Preis und kauft für sein Geld nur noch Gewissheit. Beauftrage den Sachverständigen vor der zweiten Besichtigung und gib ihm die Unterlagen vorher mit.

Was macht ein Gutachter beim Hauskauf?

Er prüft die Bausubstanz zerstörungsfrei und ordnet ein, welche Bauteile in den nächsten Jahren Geld kosten werden. Dazu gehören Dach und Dachstuhl, die Fassade mit ihrem Sockelbereich, der Keller und seine Abdichtung, die Fenster, die Heizungsanlage, die Elektroinstallation und die sichtbaren Wasserleitungen. Geöffnet wird dabei nichts, weil das Haus dem Verkäufer gehört, und genau deshalb ist ein solcher Termin eine geordnete Sichtprüfung und keine Bauzustandsanalyse mit Bauteilöffnung.

Die zweite Aufgabe ist der Abgleich zwischen Exposé und Wirklichkeit. Ein Sachverständiger misst die Wohnfläche nach, sieht sich an, ob ein ausgebautes Dachgeschoss als Wohnraum genehmigt ist, und erkennt, ob ein durchgebrochener Wandbereich tragend war. Solche Abweichungen verändern den Wert unmittelbar, und sie tauchen in keinem Verkaufsunterlagensatz von allein auf.

Der dritte Teil ist die Restnutzungsdauer der technischen Anlagen, und dort liegen die größten Beträge. Eine Elektroinstallation hält ungefähr zwanzig Jahre, die Leitungen selbst halten rund vierzig Jahre, Wasserleitungen aus Stahl oder Kupfer kommen auf etwa dreißig Jahre und Rohre aus Kunststoff auf rund fünfzig Jahre, und eine Heizungsanlage erreicht etwa dreißig Jahre. Aus dem Baujahr der einzelnen Anlage ergibt sich damit ein Zeitpunkt, an dem eine Erneuerung ansteht, und aus diesem Zeitpunkt wird eine Zahl für deine Planung.

Genauso wichtig ist die Grenze dieser Leistung, weil ein Sachverständiger sie im Gespräch selten von sich aus zieht. Eine Sichtprüfung findet nichts, was hinter einer geschlossenen Wand, unter einem verlegten Bodenbelag oder in einer verfüllten Kellersohle liegt, und sie sagt auch nichts über die Tragfähigkeit eines Bauteils aus, solange keine Risse sichtbar sind. Feuchtigkeit lässt sich an der Oberfläche messen, ihre Ursache dagegen erst nach einer Öffnung bestimmen, und diese Öffnung braucht die Zustimmung des Eigentümers.

Schadstoffe bilden einen eigenen Auftrag mit eigenen Kosten, denn sie sind nur über eine Materialprobe im Labor nachweisbar. Herstellung, Inverkehrbringen und Verwendung von Asbest sind in Deutschland seit dem 31. Oktober 1993 verboten, und der Verordnungsgeber geht inzwischen davon aus, dass jedes davor errichtete Gebäude asbesthaltige Materialien enthalten kann. Bei einem Baujahr vor 1993 gehört die Frage nach Bodenbelägen, Fliesenklebern, Spachtelmassen und Nachtspeichergeräten deshalb in den Termin, auch wenn die Antwort darauf erst eine Probe liefert.

Welche Arten von Gutachten gibt es und was kosten sie?

Es gibt drei Formate, die sich in Tiefe, Form und Preis deutlich unterscheiden. Alle Beträge in der folgenden Übersicht sind Bruttopreise einschließlich Umsatzsteuer und beziehen sich auf ein normales Einfamilienhaus ohne lange Anfahrt.

Für einen normalen Kauf ist das Kurzgutachten das passende Format, weil es als einziges eine bezifferte Mängelliste liefert und damit etwas, das du dem Verkäufer vorlegen kannst. Das Verkehrswertgutachten richtet sich an Empfänger außerhalb des Kaufs, also an Gerichte, an Finanzämter und an Erbengemeinschaften, und seine Bearbeitungszeit passt ohnehin zu keinem Verkaufsprozess. Die reine Begehung reicht, wenn du nur wissen willst, ob sich das Objekt weiterverfolgen lässt.

Wann rechnet sich das Honorar?

Das Honorar rechnet sich früher, als die meisten Käufer vermuten, weil ein Preisnachlass nicht nur den Kaufpreis senkt. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten bemessen sich nach dem beurkundeten Betrag und fallen deshalb mit. Das folgende Beispiel betrifft ein Bestandshaus in Nordrhein-Westfalen, das ohne Makler direkt vom Eigentümer verkauft wird, mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und pauschal 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch.

Der Befund im Beispiel besteht aus zwei Posten, nämlich einem Heizkessel aus dem Jahr 1996 mit einem Austausch für rund 12.000 Euro und einer Elektroinstallation ohne Fehlerstromschutzschalter, deren Erneuerung bei einem Objekt dieser Größe mit etwa 4 Prozent des Kaufpreises und damit 15.400 Euro anzusetzen ist. Der Verkäufer trägt am Ende 15.000 Euro davon über den Preis mit, was ungefähr der Hälfte des Befundes entspricht und einem realistischen Verhandlungsergebnis nahekommt.

Interessanter als das Ergebnis ist die Schwelle dahinter. Ein Honorar von 950 Euro ist bereits ausgeglichen, wenn der Befund den Kaufpreis um 876 Euro senkt, denn dieser Betrag zieht die Erwerbsnebenkosten mit sich. Jeder Euro darüber ist Ertrag der Prüfung, und ein einziger benannter Mangel in einem Bestandsobjekt überschreitet diese Schwelle praktisch immer. Wie stark sich ein niedrigerer Kaufpreis auf deinen gesamten Kapitalbedarf auswirkt, lässt sich im Kaufnebenkosten-Rechner für dein Bundesland nachvollziehen.

Bleibt der Befund sauber, ist das Geld ebenfalls nicht verloren, auch wenn sich der Kaufpreis dann nicht bewegt. Du bekommst in diesem Fall eine datierte Aufstellung der Bauteile mit ihrem jeweiligen Alter, und daraus wird ein Instandhaltungsplan für die kommenden fünfzehn Jahre statt einer Zahl für die Verhandlung. Wer weiß, dass die Heizung im achten Jahr fällig wird und das Dach im vierzehnten, kann die Rücklage darauf einstellen, und die Bank sieht bei der nächsten Finanzierung ein Objekt mit dokumentiertem Zustand.

Ein weiterer Effekt liegt in der Geschwindigkeit. Ein Käufer mit einem geprüften Objekt entscheidet innerhalb weniger Tage und braucht keine Rücktrittsklausel, und dieses Auftreten wiegt in einem Bieterverfahren mehr als ein höheres Gebot mit Vorbehalt. Der Sachverständigentermin verschafft dir damit auch dann eine bessere Ausgangslage, wenn er gar nichts findet.

Woran erkennst du einen Sachverständigen, der das Geld wert ist?

Belastbar sind eine öffentliche Bestellung, eine akkreditierte Zertifizierung und die wirtschaftliche Unabhängigkeit vom Verkauf des Objekts. Die Berufsbezeichnung Sachverständiger ist nämlich nicht geschützt, weshalb die Qualifikation ausschließlich über solche Merkmale läuft. Drei Nachweise lassen sich vor der Beauftragung in wenigen Minuten prüfen:

1. Öffentlich bestellt und vereidigt. Nach § 36 der Gewerbeordnung bestellen die von den Landesregierungen bestimmten Stellen, in der Praxis meist die Industrie- und Handelskammern, Sachverständige für ein bestimmtes Sachgebiet. Voraussetzung sind nachgewiesene besondere Sachkunde und persönliche Eignung, und der Bestellte schwört, seine Aufgaben unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch zu erfüllen.
2. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Eine akkreditierte Zertifizierungsstelle prüft die Fachkunde in einem definierten Verfahren und wiederholt diese Prüfung in festen Abständen.
3. Mitglied in einem Berufsverband mit Aufnahmeprüfung. Das ersetzt die beiden ersten Wege nicht, filtert aber Anbieter ohne jede nachgewiesene Qualifikation heraus.

Wichtiger als jedes Siegel ist die wirtschaftliche Unabhängigkeit. Frag ausdrücklich, ob der Sachverständige mit Maklern, Bauträgern oder ausführenden Betrieben verbunden ist, denn wer die gefundenen Mängel anschließend selbst instand setzen möchte, hat ein Interesse am Befund. Lass dir das Honorar vor dem Termin schriftlich bestätigen, einschließlich Anfahrt und der Frage, ob eine Kostenschätzung enthalten ist, und frag nach der Berufshaftpflichtversicherung.

Welche Fragen gibst du dem Gutachter vor dem Termin mit?

Ein Sachverständiger arbeitet deutlich genauer, wenn er die Unterlagen vorher kennt, und diese Vorbereitung kostet dich nichts. Schick ihm das Exposé, den Grundriss, den Energieausweis und bei einer Eigentumswohnung zusätzlich die Teilungserklärung sowie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Welche Papiere du zu welchem Zeitpunkt vom Verkäufer verlangen kannst, steht in unserem Artikel zu den Unterlagen beim Wohnungskauf.

Dazu gehören drei Fragen, die du dem Termin voranstellst. Die erste ist die nach dem größten Einzelposten der nächsten zehn Jahre, weil sie den Blick auf Dach, Heizung und Elektro lenkt statt auf Kosmetik. Die zweite ist die nach dem Zeitpunkt, zu dem dieser Posten fällig wird, denn eine Heizung mit fünf Jahren Restlebensdauer ist etwas anderes als eine mit fünfzehn. Die dritte ist die nach Abweichungen zwischen Unterlagen und Objekt, also nach Wohnfläche, Anbauten und Nutzungsänderungen.

Bitte außerdem ausdrücklich um eine Kostenschätzung mit Spannen statt um eine Punktzahl. Eine Angabe von 10.000 bis 14.000 Euro für eine Maßnahme ist ehrlicher als ein einzelner Betrag und hält in der Verhandlung besser stand, weil sie keinen Angriffspunkt bietet.

Was tust du, wenn der Verkäufer den Sachverständigen nicht ins Haus lässt?

Er darf das, denn bis zur Beurkundung entscheidet allein der Eigentümer über den Zutritt zu seinem Haus. Eine Ablehnung beendet deshalb nichts, sie verschiebt aber die Beweislage, und sie ist selbst eine Information. Ein Verkäufer, der eine zweite Besichtigung zulässt und nur die fachliche Begleitung ablehnt, hat dafür selten einen Grund, der dir gefällt.

In der Praxis lässt sich der Widerstand meist entschärfen. Kündige den Sachverständigen als Begleitung der ohnehin vereinbarten zweiten Besichtigung an, nenne die Dauer von etwa einer Stunde und stelle klar, dass nichts geöffnet und nichts abgebaut wird. Wenn das scheitert, bleibt die Möglichkeit, die Prüfung auf das zu beschränken, was von außen und aus dem Treppenhaus sichtbar ist, also Dach, Fassade, Sockel und Fenster. Das ist weniger wert als eine vollständige Begehung und immer noch mehr als gar nichts.

Sinnvoll ist außerdem, das Ergebnis des Termins schriftlich festzuhalten, auch wenn du nur ein kurzes Protokoll beauftragst. Sobald ein Mangel benannt und datiert ist, verändert sich die Gesprächsgrundlage mit dem Verkäufer, und beim späteren Streit über ein arglistiges Verschweigen zählt jede dokumentierte Frage.

Worin unterscheidet sich der Gutachter der Bank von deinem?

Die Bank ermittelt den Beleihungswert, also den Betrag, den sie bei einer späteren Verwertung dauerhaft und unabhängig von der Marktlage für erzielbar hält. Dieser Wert liegt planmäßig unter dem Verkehrswert, weil er einen Sicherheitsabschlag enthält, und er dient der Kreditsicherheit und nicht deiner Kaufentscheidung. Wie stark der daraus abgeleitete Beleihungsauslauf deinen Zinssatz bewegt, beschreibt unser Artikel zum Beleihungsauslauf.

Die Bewertung der Bank ersetzt dein Gutachten aus drei Gründen nicht. Sie erreicht dich in der Regel nur als Zahl im Finanzierungsangebot und nicht als Bericht, sie bewertet Mängel nur insoweit, wie sie den Wert der Sicherheit betreffen, und sie findet häufig ohne Innenbesichtigung statt. Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus im mittleren Preissegment arbeiten viele Institute mit einer Auswertung von Unterlagen und Fotos, und dabei fällt ein Heizkessel von 1996 nicht auf.

Eines lässt sich aus der Zahl der Bank trotzdem ablesen. Liegt der angesetzte Wert deutlich unter deinem Kaufpreis, hat ein zweiter Beteiligter mit eigenem Geld im Spiel eine andere Vorstellung vom Objekt als der Verkäufer, und das ist ein Anlass für ein zusätzliches Gespräch.

Kannst du das Honorar von der Steuer absetzen?

Bei einer vermieteten Immobilie wirkt das Honorar nur langsam, bei Eigennutzung gar nicht. Betrifft das Gutachten den Zustand oder den Wert eines erst noch zu erwerbenden Gebäudes, gehören die Kosten zu dessen Anschaffungskosten und sind damit nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung zu berücksichtigen, was der Bundesfinanzhof im Urteil vom 20. Dezember 1990 unter dem Aktenzeichen XI R 11/88 festgehalten hat. Ein sofortiger Abzug im Jahr der Zahlung kommt dafür nicht in Betracht.

Die Rechnung dazu fällt ernüchternd aus. Anschaffungsnebenkosten teilen sich im selben Verhältnis auf Grund und Boden und Gebäude auf wie der Kaufpreis, und abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil. Von einem Honorar über 950 Euro entfallen bei einem Gebäudeanteil von 75 Prozent also 712,50 Euro auf das Gebäude, und bei einem Abschreibungssatz von 2 Prozent ergibt das eine jährliche Wirkung von 14,25 Euro. Wie das Verhältnis zwischen Boden und Gebäude zustande kommt und was das Finanzamt daran prüft, steht in unserem Artikel zur Kaufpreisaufteilung.

Anders liegt der Fall, wenn der Kauf am Befund scheitert. Dann entstehen keine Anschaffungskosten, und für Aufwendungen vor der ersten Einnahme kommen vorab entstandene Werbungskosten in Betracht, sofern ein hinreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer beabsichtigten Vermietung besteht und sich diese Absicht belegen lässt. Bei einem geplanten Eigenheim gibt es diesen Weg nicht, weil dort keine Einkunftsart betroffen ist.

Wann kannst du auf einen Sachverständigen verzichten?

Zwei Konstellationen tragen den Verzicht auf einen eigenen Sachverständigen. Die erste ist ein Neubau vom Bauträger, bei dem die Gewährleistung für Mängel am Bauwerk noch läuft und dein Gegenüber für den Zustand einsteht, statt ihn auszuschließen. Die zweite ist eine Eigentumswohnung in einer größeren Anlage, denn dort entstehen die teuren Posten am Dach, an der Fassade und an der Heizzentrale im Gemeinschaftseigentum, und über die entscheidet nicht dein Befund, sondern die Eigentümerversammlung.

Im zweiten Fall verschiebt sich die Prüfung auf die Unterlagen. Die Höhe der Erhaltungsrücklage, die beschlossenen und noch nicht bezahlten Maßnahmen und die Protokolle der letzten Jahre sagen dir mehr über die kommenden Kosten als jede Sichtprüfung deiner eigenen vier Wände. Ein Sachverständiger für das Sondereigentum lohnt dort nur, wenn die Wohnung selbst umgebaut wurde oder Feuchtigkeitsspuren sichtbar sind.

Bei jedem freistehenden Bestandshaus, bei jeder Doppelhaushälfte und bei jedem Reihenhaus bleibt die Rechnung dagegen eindeutig, weil du für die gesamte Gebäudehülle allein einstehst. Wenn du vorher wissen willst, wie viel Instandsetzung dein Budget neben Kaufpreis und Zins überhaupt trägt, kannst du den Rahmen im Rechner für die Leistbarkeit deiner Immobilie abstecken und den Befund später gegenrechnen.

Was du mit dem Befund am Verhandlungstisch machst

Leg dem Verkäufer keine Mängelliste vor, sondern eine Zahl mit einem Datum daran. Ein Satz über einen Heizkessel aus dem Jahr 1996 lädt zur Diskussion über die Lebensdauer von Heizkesseln ein, während ein Austauschbetrag von 12.000 Euro mit einem absehbaren Zeitpunkt eine Position ist, über die sich verhandeln lässt. Aus demselben Grund gehört die Kostenschätzung in das Gutachten und nicht in deinen Kopf.

Rechne mit ungefähr der Hälfte des bezifferten Bedarfs, denn der Verkäufer kennt den Markt und weiß, dass der nächste Interessent möglicherweise ohne Sachverständigen kommt. Diese Hälfte bleibt trotzdem ein Vielfaches des Honorars, und sie senkt zusätzlich die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten. Sollte der Verkäufer beim Preis nicht nachgeben, bleibt die Möglichkeit, die größte Maßnahme vor der Übergabe ausführen zu lassen und den entsprechenden Betrag bis zur Abnahme einzubehalten, was im Kaufvertrag geregelt werden muss.

Und wenn der Befund gegen den Kauf spricht, hat sich das Honorar am deutlichsten gerechnet. Ein Objekt mit 60.000 Euro aufgeschobener Instandsetzung, die in den ersten drei Jahren fällig wird, sprengt jede Finanzierung, die knapp kalkuliert ist, und diese Erkenntnis für 950 Euro einzukaufen ist der günstigste Ausgang, den dieser Termin haben kann. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.