Notarkosten Hauskauf: Höhe, Tabelle und wer zahlt

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und einer Grundschuld über 300.000 Euro verlangen Notar und Grundbuchamt zusammen 4.887,40 Euro, also 1,40 Prozent des Kaufpreises. Bei 230.000 Euro Kaufpreis und 200.000 Euro Darlehen sind es 3.435,40 Euro und damit 1,49 Prozent, denn die gesetzliche Gebührentabelle steigt langsamer als der Kaufpreis. Die verbreitete Faustformel von zwei Prozent liegt in beiden Fällen zu hoch. Teuer wird es an einer anderen Stelle, nämlich dann, wenn Käufer mit einer einzigen Rechnung rechnen: Es kommen zwei Rechnungen von zwei verschiedenen Stellen, zu unterschiedlichen Zeitpunkten und mit unterschiedlicher Umsatzsteuer. Wer seinen Kaufpreis und seinen Darlehensbetrag kennt, kann beide Beträge vor dem Beurkundungstermin auf den Euro genau aufstellen.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?

Die Notarkosten für einen finanzierten Immobilienkauf liegen in der Praxis zwischen etwa 1,3 und 1,6 Prozent des Kaufpreises, wenn man die Gebühren des Grundbuchamts mitrechnet. Der Notar allein kommt dabei auf ungefähr 0,9 bis 1,0 Prozent, das Grundbuchamt auf den Rest. Diese Spanne ist allerdings nur ein Ergebnis, keine Berechnungsgrundlage. Der tatsächliche Betrag hängt an zwei Zahlen, die du beide kennst, sobald der Kaufvertragsentwurf vorliegt: am Kaufpreis und an der Höhe der Grundschuld, die deine Bank eintragen lässt.

Wer ohne Darlehen kauft, zahlt spürbar weniger, weil die gesamte Grundschuldkette entfällt. In der Rechnung über 350.000 Euro weiter unten machen Beurkundung und Eintragung der Grundschuld zusammen 1.270 Euro netto aus, und dieser Block verschwindet bei einem Kauf aus Eigenkapital vollständig.

Woraus berechnet sich die Notargebühr?

Jede notarielle Gebühr entsteht aus zwei Faktoren, die miteinander multipliziert werden. Der erste ist der Geschäftswert, also der wirtschaftliche Wert dessen, was beurkundet wird. Beim Kaufvertrag ist das der Kaufpreis, bei der Grundschuld der Nennbetrag der Grundschuld. Der zweite Faktor ist der Gebührensatz, den das Gesetz für die jeweilige Tätigkeit festlegt, etwa eine 2,0-Gebühr für die Beurkundung eines Vertrags.

Der Geschäftswert wird nicht direkt in Euro umgerechnet, sondern über eine Tabelle in eine sogenannte volle Gebühr übersetzt, die das Gesetz als Tabelle B in Anlage 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes führt. Diese volle Gebühr ist der Wert, mit dem anschließend der Gebührensatz multipliziert wird. Eine 2,0-Gebühr bedeutet also den doppelten Tabellenwert, eine 0,5-Gebühr die Hälfte davon.

Entscheidend für die eigene Rechnung ist die Logik der Tabelle: Sie arbeitet mit Stufen, und maßgeblich ist immer die nächsthöhere Stufe. Ein Kaufpreis von 341.000 Euro fällt in dieselbe Stufe wie einer von 350.000 Euro und löst exakt dieselbe Gebühr aus. Zwischen zwei Stufenkanten ändert sich am Betrag nichts, und genau deshalb führt jede Prozentschätzung in die Irre.

Welche Gebührentabelle gilt für welchen Kaufpreis?

Die folgenden Werte stammen unverändert aus Tabelle B und zeigen die volle Gebühr, also den Wert für einen Gebührensatz von 1,0. Oberhalb von 200.000 Euro steigt die Tabelle in Stufen von 30.000 Euro um jeweils 50 Euro, unterhalb davon in Stufen von 15.000 Euro um jeweils 27 Euro.

Der Blick auf die rechte Spalte erklärt, warum die Prozentangabe mit steigendem Kaufpreis sinkt. Von 200.000 auf 500.000 Euro verdreifacht sich der Kaufpreis fast, die Beurkundungsgebühr aber nur gut verdoppelt sich. Für die Finanzierungsplanung heißt das: Bei kleineren Kaufpreisen solltest du eher mit anderthalb Prozent rechnen, bei Beträgen ab einer halben Million reichen rund 1,3 Prozent.

Welche einzelnen Gebühren löst ein Kaufvertrag aus?

Ein finanzierter Immobilienkauf löst regelmäßig vier notarielle Gebührentatbestände und drei Grundbucheintragungen aus. Die Beurkundung des Kaufvertrags ist die größte Position und wird nach Nr. 21100 des Kostenverzeichnisses mit einer 2,0-Gebühr abgerechnet, mindestens jedoch mit 120 Euro. Dass ein Kaufvertrag über ein Grundstück überhaupt beurkundet werden muss, ergibt sich aus § 311b Absatz 1 BGB, wonach ein solcher Vertrag der notariellen Beurkundung bedarf.

Hinzu kommt die Vollzugsgebühr nach Nr. 22110 mit einer 0,5-Gebühr. Sie deckt das ab, was nach der Unterschrift passiert, also die Beschaffung von Genehmigungen und Löschungsbewilligungen und die Einreichung beim Grundbuchamt. Ebenfalls mit einer 0,5-Gebühr wird nach Nr. 22200 die Betreuungstätigkeit abgerechnet, bei der der Notar die Fälligkeit des Kaufpreises überwacht und die Beteiligten informiert, sobald alle Voraussetzungen vorliegen. Die Grundschuldbestellung schließlich ist eine einseitige Erklärung und wird nach Nr. 21200 mit einer 1,0-Gebühr aus dem Grundschuldbetrag berechnet, mindestens mit 60 Euro.

Für diese 2,0-Gebühr bekommst du mehr als einen Vorlesetermin, und das ist für die Einordnung des Betrags wichtig. Die Bundesnotarkammer stellt ausdrücklich klar, dass die notarielle Beratung einschließlich der Entwurfstätigkeit bereits in der Beurkundungsgebühr enthalten ist. Der Entwurf des Kaufvertrags, die Rückfragen beider Parteien dazu, die Änderungswünsche vor dem Termin und die Erläuterung im Termin lösen also keine gesonderte Rechnung aus. Wer den Entwurf ungelesen durchwinkt, verschenkt damit eine Leistung, die er ohnehin bezahlt hat. Die sinnvolle Reihenfolge ist deshalb umgekehrt: erst den Entwurf anfordern, dann die offenen Punkte sammeln und beim Notar stellen, und erst danach den Beurkundungstermin vereinbaren.

Die drei Eintragungen im Grundbuch rechnet nicht der Notar ab, sondern das Amtsgericht. Die Auflassungsvormerkung, die deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert, kostet eine 0,5-Gebühr aus dem Kaufpreis. Die spätere Eintragung als Eigentümer kostet eine 1,0-Gebühr aus dem Kaufpreis, die Eintragung der Grundschuld eine 1,0-Gebühr aus dem Grundschuldbetrag.

Was kostet ein Kauf über 230.000 und über 350.000 Euro?

Die beiden folgenden Rechnungen unterstellen jeweils einen finanzierten Kauf ohne Notaranderkonto, ohne Erbbaurecht und ohne Sondervereinbarungen. Alle Gebührensätze stammen aus dem Kostenverzeichnis, alle Eurobeträge aus Tabelle B.

Der Grundschuldbetrag liegt in der ersten Spalte bei 200.000 Euro und in der zweiten bei 300.000 Euro. Was die Tabelle vor allem zeigt, ist die Aufteilung: Rund ein Drittel der Gesamtsumme geht an das Amtsgericht und nicht an den Notar, und dieses Drittel trägt keine Umsatzsteuer. Wer die Gesamtsumme pauschal um neunzehn Prozent erhöht, rechnet sich deshalb zu teuer. Kleinere Auslagen für Abschriften kommen bei beiden Varianten noch hinzu, bewegen sich aber im niedrigen zweistelligen Bereich und ändern an der Planungsgröße nichts.

Wichtig für die Finanzierung ist der Zeitpunkt, nicht die Höhe. Beide Rechnungen musst du aus Eigenkapital bedienen, während dein Darlehen noch gar nicht ausgezahlt ist. Wie viel Eigenkapital nach Nebenkosten für den eigentlichen Kaufpreis übrig bleibt, lässt sich im Budgetrechner für die Leistbarkeit durchspielen, bevor du ein Gebot abgibst.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?

Den ganz überwiegenden Teil zahlt der Käufer, und zwar weil der Kaufvertrag es so vorsieht und nicht weil das Gesetz es anordnet. Üblich ist eine Klausel, nach der der Käufer die Kosten der Beurkundung, des Vollzugs, der Auflassungsvormerkung und der Eigentumsumschreibung übernimmt. Sämtliche Kosten der Finanzierung gehören ohnehin zum Käufer, weil die Grundschuld sein Darlehen absichert und nicht den Verkauf.

Der Verkäufer zahlt dagegen die Lastenfreistellung, und dieser Posten fällt bei einer noch laufenden Finanzierung fast immer an. Steht im Grundbuch noch eine alte Grundschuld seiner Bank, muss sie gelöscht werden, und die Löschungsbewilligung, ihre Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch sind seine Sache. Was das kostet und welche Alternative es gibt, steht in unserem Artikel zum Löschen einer Grundschuld. Für Käufer ist an dieser Stelle nur eine Zahl wichtig, nämlich die null: Diese Position gehört nicht in dein Budget, auch wenn manche Kostenaufstellung sie pauschal mitschleppt.

Eine Einschränkung gehört allerdings dazu, und sie betrifft nicht den Vertrag, sondern das Verhältnis zum Notar selbst. Gegenüber dem Notar haften beide Vertragsparteien als Gesamtschuldner für die Kosten der Beurkundung, unabhängig davon, was sie untereinander vereinbart haben. Die Aufteilung im Vertrag regelt das Innenverhältnis, und der Notar darf sich grundsätzlich an jeden der Beteiligten halten. In der Praxis spielt das kaum eine Rolle, weil die Rechnung dem folgt, was der Vertrag bestimmt.

Sind die Notarkosten in NRW oder Bayern höher?

Nein, und diese Frage beruht auf einer Verwechslung, die sich hartnäckig hält. Die Bundesnotarkammer formuliert es unmissverständlich: Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Ein Kaufvertrag über 350.000 Euro löst in Nordrhein-Westfalen dieselbe Beurkundungsgebühr von 1.370 Euro aus wie in Bayern, in Sachsen oder in Schleswig-Holstein. Auch die Gebühren des Grundbuchamts folgen demselben Bundesgesetz.

Was tatsächlich vom Bundesland abhängt, ist die Grunderwerbsteuer. Sie wird von den Ländern festgesetzt, unterscheidet sich erheblich und ist beim Immobilienkauf regelmäßig der größte Nebenkostenblock, deutlich größer als Notar und Grundbuch zusammen. Sie ist allerdings keine Notargebühr, sondern eine Steuer, die das Finanzamt nach dem Kauf getrennt festsetzt. Die vollständige Aufstellung aller Posten samt der Steuersätze der Länder findest du in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten.

Wer also nach den Notarkosten für ein bestimmtes Bundesland sucht, sucht in Wahrheit nach zwei verschiedenen Beträgen. Der eine steht in der Tabelle oben und ist überall gleich, der andere ist die Landessteuer und gehört in eine eigene Rechnung. Diese Trennung sauber zu ziehen, erspart die Enttäuschung, dass ein günstiger Steuersatz an der Notarrechnung nichts ändert.

Was gehört zum Geschäftswert und was nicht?

Der Geschäftswert ist grundsätzlich der vereinbarte Kaufpreis, und genau hier liegt der einzige Hebel, den Käufer überhaupt in der Hand haben. Mitverkauftes bewegliches Inventar gehört wirtschaftlich nicht zum Grundstück, sondern ist eine eigene Sache. Wenn der Kaufvertrag eine Einbauküche, eine Sauna oder eine Markise gesondert ausweist und beziffert, sinkt der Wert, aus dem sich die Grundstücksgebühren berechnen.

Der Effekt ist kleiner, als viele erwarten, aber er wirkt doppelt. Ein gesondert ausgewiesenes Inventar von 15.000 Euro senkt bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro nicht nur die Notar- und Grundbuchgebühren um eine Tabellenstufe, sondern auch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, und dort geht es je nach Bundesland um mehrere hundert Euro. Die Grenze ist allerdings klar: Der angesetzte Wert muss dem tatsächlichen Zeitwert der Gegenstände entsprechen. Eine zehn Jahre alte Küche mit 40.000 Euro anzusetzen, hält keiner Prüfung durch das Finanzamt stand.

Rechnerisch lohnt sich der Blick auf die Stufenkanten aus der Tabelle. Liegt dein Kaufpreis knapp über einer Stufengrenze, etwa bei 352.000 Euro, kostet dich dieser eine Schritt über die Kante rund 150 Euro an Notar- und Grundbuchgebühren, weil gleich mehrere Positionen aus derselben Tabellenzeile berechnet werden. Ein gesondert ausgewiesenes Inventar, das den Grundstückspreis wieder unter die Kante drückt, wirkt an dieser Stelle überproportional. Wie sich die Verschiebung auf die gesamte Nebenkostenrechnung einschließlich der Grunderwerbsteuer auswirkt, lässt sich im Kaufnebenkosten-Rechner mit beiden Varianten nebeneinander durchspielen.

Bei einer Eigentumswohnung kommt ein zweiter Punkt dazu. Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage, den du mit der Wohnung übernimmst, ist Teil des Kaufpreises, aber wirtschaftlich bereits angespartes Geld der Gemeinschaft. Ob und wie er sich auf die Bemessungsgrundlage auswirkt, hängt von der Vertragsgestaltung und der aktuellen Verwaltungsauffassung ab und sollte vor dem Termin mit dem Notar besprochen werden.

Wann werden Notar- und Grundbuchrechnung fällig?

Die Notarrechnung kommt üblicherweise wenige Wochen nach dem Beurkundungstermin und damit deutlich vor der Auszahlung deines Darlehens. Sie ist mit Zugang fällig, und der Notar arbeitet parallel bereits am Vollzug. Damit ist sie eine reine Eigenkapitalposition, die neben der Grunderwerbsteuer in den ersten Wochen nach der Unterschrift auf dem Konto verfügbar sein muss.

Die Grundbuchrechnung des Amtsgerichts läuft getrennt davon und erreicht Käufer häufig in mehreren Teilen. Die Vormerkung wird kurz nach der Beurkundung eingetragen, die Grundschuld folgt, sobald die Bestellungsurkunde vorliegt, und die Eigentumsumschreibung geschieht erst, wenn der Kaufpreis gezahlt und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts eingegangen ist. Zwischen der ersten und der letzten Teilrechnung können mehrere Monate liegen.

Für die Liquiditätsplanung bedeutet das eine einfache Regel. Rechne den vollen Betrag aus der Tabelle oben als Eigenkapitalbedarf direkt nach dem Notartermin ein, auch wenn ein Teil davon später eintrifft. Banken finanzieren Kaufnebenkosten nur selten mit, und ein zu knapp kalkuliertes Eigenkapital bringt die Finanzierung genau in dem Moment ins Wanken, in dem sie noch nicht steht.

Wann lohnt sich ein Notaranderkonto und was kostet es?

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt und von dem der Notar ihn erst auszahlt, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Es ist beim normalen Immobilienkauf kein Standard, sondern die Ausnahme, und es darf nur eingerichtet werden, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Der Regelfall ist die Direktzahlung an den Verkäufer nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, und die kostet nichts extra.

Sinnvoll wird das Anderkonto in Konstellationen, in denen die Zahlung und die Freigabe der Immobilie zeitlich auseinanderfallen müssen. Das kommt etwa vor, wenn mehrere Gläubiger abgelöst werden müssen, wenn der Verkäufer im Ausland sitzt oder wenn eine Zwangsversteigerung abgewendet werden soll. In diesen Fällen kauft die Treuhand echte Sicherheit.

Kostenlos ist diese Sicherheit allerdings nicht, denn die Verwahrung löst eine eigene Gebühr aus, die sich nach dem verwahrten Betrag richtet und zusätzlich zur Kaufvertragsrechnung anfällt. Bei einem sechsstelligen Kaufpreis bewegt sie sich im dreistelligen Bereich. Wenn dein Kaufvertragsentwurf ein Anderkonto vorsieht und niemand erklären kann, welches Risiko damit abgesichert wird, ist die Frage nach dem Grund vor dem Termin die günstigere Variante.

Wo lassen sich Notarkosten wirklich senken?

Nicht beim Notar, und das ist keine Verhandlungsschwäche, sondern Systemlogik. Ein Notar übt ein öffentliches Amt aus und rechnet nach einer gesetzlichen Gebührenordnung ab. Er darf die vorgeschriebenen Gebühren weder rabattieren noch erhöhen, und ein Preisvergleich zwischen mehreren Notaren führt deshalb zu identischen Beträgen. Die Zeit dafür ist besser in die Prüfung des Vertragsentwurfs investiert.

Zwei Stellschrauben gibt es trotzdem, und beide setzen am Geschäftswert an. Die erste ist das gesondert ausgewiesene Inventar, das oben beschrieben ist. Die zweite ist die Höhe der Grundschuld: Sie muss den Darlehensbetrag absichern, nicht den Kaufpreis. Eine Grundschuld, die routinemäßig über den Kaufpreis statt über die tatsächliche Darlehenssumme eingetragen wird, kostet bei 350.000 Euro Kaufpreis und 300.000 Euro Darlehen rund 100 Euro zusätzlich an Beurkundung und noch einmal denselben Betrag an Grundbuchgebühr.

Eine dritte Möglichkeit wird oft genannt und taugt in der Praxis wenig. Beim Kauf eines Grundstücks mit anschließendem Bauvertrag lässt sich der Geschäftswert senken, wenn Grundstückskauf und Bauleistung nicht als ein einheitlicher Erwerbsvorgang beurkundet werden. Das ist rechtlich anspruchsvoll, wird vom Finanzamt bei der Grunderwerbsteuer genau geprüft und hängt an Details der Vertragsgestaltung, die ein Käufer allein nicht beurteilen kann. Als Sparidee eignet es sich nicht, als Gesprächsthema mit dem Notar vor dem Entwurf sehr wohl.

Was die Zahlen für deine Finanzierung bedeuten

Notar und Grundbuch sind der am besten planbare Posten des gesamten Immobilienkaufs. Anders als die Handwerkerrechnung nach dem Einzug und anders als die Maklerprovision, über die verhandelt wird, steht der Betrag fest, sobald Kaufpreis und Darlehenssumme feststehen. Zwei Zahlen aus dem Vertragsentwurf, zwei Blicke in die Tabelle oben, und die Summe stimmt auf den Euro.

Was diese Planbarkeit wert ist, zeigt sich beim Eigenkapital. Die 4.887,40 Euro aus dem Beispiel treffen dein Konto in den Wochen nach der Beurkundung, zusammen mit der Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls der Maklerrechnung, und zwar bevor die Bank auch nur einen Euro überweist. Wer diesen Block erst bemerkt, wenn die Rechnung im Briefkasten liegt, verschiebt ihn zwangsläufig auf die Rücklage, die eigentlich für die ersten Reparaturen gedacht war.

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