Wie sieht ein Grundbuchauszug aus? Ein Beispiel

Der Grundbuchauszug ist die einzige Unterlage im gesamten Kaufprozess, die verbindlich sagt, wem ein Objekt gehört und was darauf lastet. Alles andere, was du vom Verkäufer bekommst, beschreibt das Objekt, während das Grundbuch die Rechtslage daran beweist. Deshalb prüft der Notar es vor der Beurkundung, und deshalb verlangt jede Bank es, bevor sie eine Finanzierungszusage erteilt.

Der Aufbau ist bundesweit identisch: dieselben fünf Teile in derselben Reihenfolge, und in jeder Abteilung nummerierte Spalten mit festgelegtem Inhalt. Die eigentliche Schwierigkeit liegt deshalb nicht im Aufbau, sondern in einer Eigenheit des Registers. Im Grundbuch wird nichts entfernt, erledigte Rechte bleiben lesbar stehen und werden lediglich als erledigt gekennzeichnet, weshalb ein Auszug regelmäßig Beträge zeigt, die längst niemanden mehr betreffen.

Kurz gesagt: Ein Grundbuchauszug besteht immer aus denselben fünf Teilen, und die beiden letzten Abteilungen entscheiden über Geld. In Abteilung II stehen die Rechte anderer Leute an deinem künftigen Objekt, in Abteilung III die Grundpfandrechte der Banken. Der häufigste Irrtum betrifft Abteilung III, denn eine längst zurückgezahlte Grundschuld über 300.000 Euro bleibt vollständig sichtbar, wird nur rot unterstrichen und belastet dich nach dem Kauf mit 0 Euro. Sieh deshalb immer zuerst in der Löschungsspalte nach, in Abteilung III ist das Spalte 10 und in Abteilung II Spalte 7, bevor du über eine Zahl in der Betragsspalte erschrickst. Nimm anschließend jedes bestehende Recht aus Abteilung II in die Preisverhandlung mit.

Wie ist ein Grundbuchblatt aufgebaut?

Jedes Grundbuchblatt besteht nach § 4 der Grundbuchverfügung aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Diese fünf Teile erscheinen in jedem Auszug in derselben Reihenfolge, und sie beantworten nacheinander vier verschiedene Fragen.

1. Die Aufschrift sagt, welches Gericht das Blatt führt und um welches Blatt es sich handelt.
2. Das Bestandsverzeichnis sagt, welches Grundstück oder welcher Miteigentumsanteil gemeint ist.
3. Abteilung I sagt, wem das Objekt gehört und auf welcher Grundlage.
4. Abteilung II sagt, welche Rechte und Beschränkungen daran bestehen, mit Ausnahme der Grundpfandrechte.
5. Abteilung III sagt, welche Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden darauf lasten.

Die Frage nach dem Eigentum beantwortet Abteilung I in wenigen Zeilen, die Frage nach dem wirtschaftlichen Wert dagegen erst das Zusammenspiel aus Bestandsverzeichnis, Abteilung II und Abteilung III. Beim Lesen lohnt sich deshalb die umgekehrte Reihenfolge, also von hinten nach vorn.

Wie sieht ein Musterauszug Spalte für Spalte aus?

Die Grundbuchverfügung legt nicht nur die fünf Teile fest, sondern auch, welche Angabe in welche nummerierte Spalte gehört. Deshalb hilft ein ausgefüllter Musterauszug mehr als ein leerer Vordruck: Wer weiß, dass der Betrag einer Grundschuld immer in Spalte 3 der dritten Abteilung steht, findet ihn in jedem Blatt sofort. Die folgenden Beispielwerte sind frei erfunden und dienen allein der Orientierung, die Spaltennummern dagegen sind die amtlichen.

Eine Verknüpfung in dieser Tabelle wird leicht übersehen und ist bei größeren Objekten entscheidend. Abteilung II nennt nach § 10 Absatz 3 der Grundbuchverfügung in Spalte 2 und Abteilung III nach § 11 Absatz 3 ebenfalls in Spalte 2 die laufende Nummer des belasteten Grundstücks aus dem Bestandsverzeichnis. Umfasst ein Blatt mehrere Flurstücke, sagt dir diese eine Zahl, ob die Last auf dem Haus oder nur auf dem hinteren Gartengrundstück liegt. Steht dort eine Nummer, die du mitkaufst, betrifft die Last dein Objekt.

Was steht auf dem Deckblatt, der Aufschrift?

Die Aufschrift ist das Deckblatt und enthält die formale Zuordnung des Blattes. Dort stehen das zuständige Amtsgericht als Grundbuchamt, der Grundbuchbezirk, der meist einem Ortsteil oder einer früheren Gemeinde entspricht, und die Nummer des Grundbuchblatts. Diese drei Angaben zusammen identifizieren ein Objekt eindeutig, und der Notar verwendet sie später wörtlich im Kaufvertrag.

Praktisch wichtig ist hier das Datum. Ein Auszug beweist nur den Stand zum Zeitpunkt seiner Erteilung, und bis zur Beurkundung kann eine Vormerkung dazugekommen sein. Notar und Bank verlangen deshalb einen Auszug, der wenige Wochen alt ist, und der Notar ruft den Stand vor dem Termin noch einmal ab.

Steht auf dem Deckblatt, dass das Blatt geschlossen wurde, gehört das Objekt inzwischen zu einem anderen Blatt. Das ist der Normalfall nach einer Teilung oder der Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen. Du brauchst dann den Auszug des neuen Blattes, dessen Nummer auf dem geschlossenen vermerkt ist.

Was sagt das Bestandsverzeichnis über das Objekt?

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück so, wie das amtliche Vermessungswesen es kennt: nach § 6 der Grundbuchverfügung Gemarkung, Flur und Flurstück, Wirtschaftsart, Lage mit Straße und Hausnummer in Spalte 3 und die Größe in Spalte 4. Diese Angaben stammen aus dem Liegenschaftskataster und nicht aus dem Exposé.

Der erste sinnvolle Abgleich ist deshalb ein sehr einfacher. Vergleiche die Grundstücksgröße im Bestandsverzeichnis mit der Größe, die im Exposé steht, und die Adresse mit der Adresse der Besichtigung. Weicht die Fläche ab, besteht das Objekt häufig aus mehreren Flurstücken, von denen nicht alle mitverkauft werden, und diese Unterscheidung entscheidet darüber, ob der Garten oder der Stellplatz Teil des Kaufs ist.

Eine zweite Besonderheit sind die Herrschvermerke. Sie halten fest, dass dem Grundstück ein Recht an einem anderen Grundstück zusteht, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück zur Straße. Das ist ein Vorteil und keine Last. Bei Hinterliegergrundstücken ohne eigene Straßenanbindung ist ein solcher Vermerk die Voraussetzung dafür, dass das Objekt erreichbar und finanzierbar bleibt.

Abteilung 1: wer als Eigentümer eingetragen ist

Abteilung I führt die Eigentümer mit Namen, Geburtsdatum und, bei mehreren Eigentümern, mit den jeweiligen Anteilen und dem Rechtsverhältnis untereinander. Die Aufteilung regelt § 9 der Grundbuchverfügung: In Spalte 2 steht der Eigentümer samt der bei mehreren Eigentümern nach § 47 der Grundbuchordnung vorgeschriebenen Angabe, in Spalte 4 die Grundlage der Eintragung und der Tag der Eintragung. Als Grundlage kommen dort Auflassung, Erbschein, Testament, Zuschlagsbeschluss oder das Ersuchen einer Behörde vor. Für dich als Käufer folgt daraus eine schlichte Prüfung, die trotzdem regelmäßig unterbleibt.

Verkaufen darf nur, wer hier eingetragen ist, und zwar vollständig. Erscheinen zwei Personen zu je einem halben Anteil, brauchst du beide Unterschriften, auch wenn nur eine das Objekt zeigt und verhandelt. Steht dort eine ungeteilte Erbengemeinschaft, verkauft sie nur gemeinsam, und ein einzelner Miterbe kann dir nichts wirksam anbieten.

Der Erwerbsgrund in Spalte 4 verrät nebenbei die Vorgeschichte. Ein Zuschlag in der Zwangsversteigerung und ein Verkauf wenige Monate später deuten auf einen gewerblichen Zwischenerwerb hin. Eine Eintragung aufgrund Erbfolge erklärt dagegen häufig, warum Unterlagen zum Gebäude fehlen und niemand die letzten Sanierungen kennt.

Abteilung 2: welche Lasten auf dem Objekt liegen

Abteilung II enthält nach § 10 der Grundbuchverfügung alle Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, dazu die Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers und Vermerke aus Enteignungs- und ähnlichen Verfahren. Die Last selbst steht in Spalte 3, Veränderungen daran in Spalte 5 und die Löschung in Spalte 7. Wirtschaftlich ist das die wichtigste Abteilung für einen Käufer, weil dort die Rechte anderer Leute an dem Objekt stehen, das du kaufen willst. Die Einträge unterscheiden sich dabei erheblich in ihrer Wirkung.

Die Anzahl der Einträge sagt also wenig aus. Drei Leitungsrechte und ein Wegerecht sind bei einem Reihenhaus unauffällig, während ein einziges Wohnungsrecht die Rechnung verändert. Trenne beim Lesen zwischen Rechten, die nur einen Randbereich berühren, und Rechten, die eine dritte Person zwischen dich und das Objekt stellen.

Der Sanierungsvermerk verdient besondere Aufmerksamkeit, weil er nicht nach einer Last aussieht. Nach § 143 Absatz 2 des Baugesetzbuchs teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt die Sanierungssatzung mit, und das Grundbuchamt trägt die Sanierung ein. Für dich heißt das zweierlei: Der Kaufvertrag wird genehmigungspflichtig, und nach Abschluss der Sanierung kann die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag für die Erhöhung des Bodenwerts erheben. Frag bei der Gemeinde nach dem Stand des Verfahrens, bevor du ein Angebot abgibst.

Eine Auflassungsvormerkung an dieser Stelle bedeutet, dass ein anderer Käufer sich seinen Anspruch bereits hat sichern lassen. Wie diese Sicherung funktioniert und wann sie wieder verschwindet, beschreibt unser Artikel zur Auflassungsvormerkung im Einzelnen.

Abteilung 3: welche Grundschulden eingetragen sind

Abteilung III enthält nach § 11 der Grundbuchverfügung die Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der darauf bezogenen Vormerkungen und Widersprüche. In Spalte 3 steht der Betrag des Rechts, in Spalte 4 der Inhalt, also der Gläubiger, der Zinssatz und etwaige Nebenleistungen. Veränderungen werden in Spalte 7 nachgetragen, die Löschung erfolgt in Spalte 10.

Der eingetragene Betrag ist dabei ausdrücklich nicht die offene Restschuld. Eine Grundschuld wird in der Höhe bestellt, die die Bank zur Sicherung braucht, und sie sinkt nicht mit, wenn das Darlehen getilgt wird. Eine Grundschuld über 300.000 Euro kann deshalb neben einem Darlehen stehen, von dem nur noch 40.000 Euro offen sind, und beide Zahlen sind gleichzeitig richtig. Was tatsächlich offen ist, sagt allein die Ablösebestätigung der Bank, die der Notar zur Abwicklung einholt.

Auffällig sind die Zinssätze in Spalte 4, die häufig bei 15 Prozent oder höher liegen und regelmäßig für Aufregung sorgen. Das sind keine Darlehenszinsen, sondern die dinglichen Zinsen der Grundschuld, also ein Sicherungsrahmen für den Fall der Verwertung. Mit dem Zins, den der Verkäufer tatsächlich zahlt, haben sie nichts zu tun.

Warum steht eine gelöschte Grundschuld noch im Auszug?

Der Grund liegt darin, dass im Grundbuch nichts entfernt wird. Die Löschung eines Rechts erfolgt nach § 46 Absatz 1 der Grundbuchordnung durch die Eintragung eines Löschungsvermerks, und der ursprüngliche Eintrag bleibt lesbar daneben stehen. Das Register dokumentiert die gesamte Geschichte eines Objekts, nicht nur seinen heutigen Zustand.

Damit man den heutigen Zustand trotzdem erkennt, kommt eine Lesehilfe hinzu. Wird in der zweiten oder dritten Abteilung eine Eintragung ganz gelöscht, ist sie nach § 17 der Grundbuchverfügung rot zu unterstreichen oder mit roten Linien und einem diagonalen Strich zu kennzeichnen. Rechtlich maßgeblich ist aber der Löschungsvermerk, nicht die rote Markierung.

Für die Praxis folgt daraus eine feste Lesereihenfolge in Abteilung II und III, und sie hat eine feste Adresse. Die Löschungen stehen in Abteilung II nach § 10 Absatz 6 der Grundbuchverfügung in Spalte 7 und in Abteilung III nach § 11 Absatz 7 in Spalte 10. Geh jede laufende Nummer durch und sieh genau dort nach, ob ein Vermerk mit Datum steht. Steht er dort, ist das Recht erledigt und du kannst die Zeile überspringen, unabhängig davon, wie groß der Betrag daneben aussieht. Steht dort nichts, besteht das Recht und gehört auf deine Liste. Bei einem Ausdruck in Schwarzweiß fehlt die rote Markierung vollständig, weshalb dann ausschließlich diese Spalte zählt.

Eine teilweise Löschung ist leicht zu übersehen. Wird eine Grundschuld nur teilweise gelöscht, wird der gelöschte Teil in Spalte 3 von dem Betrag abgeschrieben. Der ursprüngliche Betrag bleibt sichtbar, und der Rest ergibt sich erst aus der Veränderungsspalte.

Was bedeutet die Rangstelle für deine Finanzierung?

Die Reihenfolge der Einträge entscheidet darüber, wer bei einer Verwertung des Objekts zuerst bedient wird. Nach § 879 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs richtet sich das Rangverhältnis innerhalb derselben Abteilung nach der Reihenfolge der Eintragungen, zwischen verschiedenen Abteilungen nach dem angegebenen Datum. Eine abweichende Bestimmung bedarf nach § 879 Absatz 3 selbst wieder der Eintragung.

Für die Finanzierung ist das der Grund, warum eine Bank auf einer erstrangigen Grundschuld besteht. Steht ein Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht aus Abteilung II im Rang davor, bleibt dieses Recht in der Zwangsversteigerung bestehen und mindert den Erlös. Die Bank rechnet das ein, senkt den Beleihungswert und verlangt mehr Eigenkapital oder einen Zinsaufschlag. Wie stark der Beleihungsauslauf auf den Zins durchschlägt, zeigt unser Artikel zum Beleihungsauslauf mit konkreten Bandbreiten.

Praktisch löst der Notar das über die Kaufvertragsabwicklung, indem alte Rechte vor oder mit der Eigentumsumschreibung gelöscht werden. Prüfe im Kaufvertrag, welche Rechte ausdrücklich zur Löschung vorgesehen sind: Was in dieser Aufzählung fehlt, bleibt stehen und geht auf dich über. Wie eine Grundschuld nach der Rückzahlung aus dem Register verschwindet und was das kostet, beschreibt unser Artikel zum Löschen einer Grundschuld.

Wie liest du den Auszug einer Eigentumswohnung?

Für jeden Miteigentumsanteil wird nach § 7 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, das Wohnungsgrundbuch, und das ursprüngliche Blatt des Grundstücks wird geschlossen. Aus einem Grundstück werden so viele Blätter, wie es Einheiten gibt, und jedes davon lässt sich einzeln belasten und einzeln verkaufen.

Das Bestandsverzeichnis sieht dadurch anders aus als bei einem Haus. Dort steht kein Grundstück, sondern ein Bruchteil daran, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Einheit, etwa als Miteigentumsanteil von 96/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 7. Zusätzlich werden die Beschränkungen des Miteigentums vermerkt, die sich aus dem Sondereigentum der übrigen Eigentümer ergeben.

Besonders wichtig ist die Verweistechnik des Wohnungsgrundbuchs. Zur näheren Bezeichnung des Sondereigentums darf nach § 7 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, und das geschieht in der Praxis immer. Der Auszug beschreibt deine Wohnung deshalb in einem einzigen Satz, während der Inhalt in der Teilungserklärung in der Grundakte steht. Welche fünf Stellen darin über Geld entscheiden, zeigt unser Artikel zur Teilungserklärung.

Eine Ausnahme gilt für Veräußerungsbeschränkungen und für die Haftung des Rechtsnachfolgers für Geldforderungen: Sie müssen eingetragen werden und dürfen nicht nur in Bezug genommen werden. Steht im Wohnungsgrundbuch, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist das verbindlich und der Notar holt die Zustimmung ein.

Beim Erbbaurecht gilt dieselbe Logik in anderer Form. Nach § 14 Absatz 1 des Erbbaurechtsgesetzes wird dafür ein eigenes Blatt angelegt, das Erbbaugrundbuch, und wer eine solche Immobilie prüft, braucht zwei Auszüge: den des Erbbaugrundbuchs und den des belasteten Grundstücks.

Wie bekommst du einen Grundbuchauszug, und was kostet er?

Die Einsicht ist nach § 12 Absatz 1 der Grundbuchordnung jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, und dasselbe gilt für die im Grundbuch in Bezug genommenen Urkunden. Neugier an fremden Vermögensverhältnissen genügt nicht. Eine konkrete Kaufabsicht mit schriftlicher Bestätigung des Verkäufers erfüllt die Anforderung in der Praxis, ebenso ein laufendes Finanzierungsvorhaben.

Soweit die Einsicht gestattet ist, kann nach § 12 Absatz 2 eine Abschrift gefordert werden. Über jede Einsicht wird nach § 12 Absatz 4 ein Protokoll geführt, und der Eigentümer kann Auskunft darüber verlangen. Wer den Auszug eines fremden Objekts anfordert, tut das also nicht unbemerkt.

Die Kosten sind bundeseinheitlich geregelt und niedrig. Ein Ausdruck oder eine unbeglaubigte Kopie kostet nach Nummer 17000 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck nach Nummer 17001 20 Euro. Für die eigene Prüfung reicht die einfache Fassung, während Bank und Notar den amtlichen Ausdruck verlangen.

Der schnellste Weg führt meist gar nicht über das Amtsgericht. Verkäufer, Makler und Bank haben einen aktuellen Auszug ohnehin im Bestand, und wer ihn nicht innerhalb weniger Tage vorlegt, sagt damit etwas über die Ordnung seiner Unterlagen. Die Gebühren für die spätere Eintragung deines Eigentums und deiner Grundschuld gehören dagegen zu den Erwerbskosten und lassen sich nach Bundesland im Kaufnebenkosten-Rechner mit Grunderwerbsteuer und Notarkosten zusammen ermitteln.

Welche Einträge gehören in die Preisverhandlung?

Bestehen bleibende Rechte aus Abteilung II sind keine juristische Randnotiz, sondern ein Abschlag auf den wirtschaftlichen Wert. Am deutlichsten wird das bei einem Wohnungsrecht: Für dessen Dauer kannst du die Einheit weder selbst nutzen noch vermieten, und der Kaufpreis müsste das abbilden.

Ein Rechenbeispiel macht die Größenordnung sichtbar. Eine Wohnung wird für 340.000 Euro angeboten und ließe sich ortsüblich für 800 Euro im Monat vermieten, also für 9.600 Euro im Jahr. In Abteilung II steht ein lebenslanges Wohnungsrecht zugunsten der Mutter des Verkäufers mit einer angenommenen Restdauer von 12 Jahren.

Die Differenz von rund einem Drittel des Kaufpreises ist der eigentliche Verhandlungsgegenstand, und sie steht in keinem Exposé. Ob die Restdauer realistisch angesetzt ist, lässt sich nicht sicher wissen, weshalb ein Wohnungsrecht ein offenes Risiko bleibt. Beim vollen Preis kaufst du ein Objekt, das über Jahre weder Miete noch eigene Nutzung bringt, während Zins und Tilgung ab dem ersten Monat laufen.

Daraus ergibt sich eine kurze Liste für das Gespräch mit dem Verkäufer. Frag erstens, welche Rechte aus Abteilung II bestehen bleiben und welche vor der Umschreibung gelöscht werden, zweitens, ob für ein Vorkaufsrecht eine Verzichtserklärung vorliegt, und drittens, wie der Stand eines Sanierungsverfahrens bei der Gemeinde ist. Die Antworten gehören in den Kaufvertrag.

Rechne die verbleibende Belastung anschließend mit den Zahlen durch, die nach dieser Prüfung übrig bleiben, und nicht mit dem Angebotspreis aus dem Inserat. Wie viel Objekt dein Einkommen und dein Eigenkapital tatsächlich tragen, kannst du im Rechner für die Leistbarkeit prüfen, bevor der Notartermin steht. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.