AfA Immobilien 2026: Sätze, Basis und Stichtage

Die Abschreibung ist die größte Stellschraube am steuerlichen Ergebnis einer vermieteten Immobilie, und sie kostet nichts zusätzlich. Sie ist weder eine Auszahlung noch ein Zuschuss, sondern verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die steuerliche Nutzungsdauer und mindert in jedem dieser Jahre den steuerpflichtigen Überschuss aus der Vermietung. Wie viel dabei herauskommt, hängt weniger am Prozentsatz als an zwei Vorfragen: Der Satz gilt immer nur auf den Gebäudeanteil, und welcher Satz überhaupt in Betracht kommt, entscheidet sich an Stichtagen, die für die drei Abschreibungswege unterschiedlich definiert sind.

Kurzfassung: Was eine vermietete Immobilie steuerlich trägt, hängt an zwei Zahlen: am Gebäudeanteil des Kaufpreises und am Jahr der Fertigstellung. Bei einer Bemessungsgrundlage von 320.000 € bringt der Regelsatz für neue Wohngebäude 9.600 € Abschreibung pro Jahr, ein begünstigter Neubau mit Sonderabschreibung im ersten vollen Jahr dagegen 32.000 €. Am teuersten sind die verwechselten Stichtage: Für den einen Satz zählt die Fertigstellung, für den nächsten der Kaufvertrag und für den dritten der Bauantrag. Prüfe deshalb Gebäudeanteil und Fertigstellungsjahr, bevor du mit einem Prozentsatz rechnest.

Was bedeutet die AfA bei einer Immobilie?

AfA bedeutet Absetzung für Abnutzung und unterstellt steuerlich, dass ein Gebäude durch Alterung und Nutzung an Wert verliert. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden deshalb nicht sofort vollständig abgezogen, sondern nach den Regeln des § 7 EStG über einen längeren Zeitraum verteilt.

Bei einer privat vermieteten Immobilie zählt die AfA zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie mindert das steuerliche Ergebnis, obwohl im jeweiligen Jahr keine Zahlung anfällt, und verbessert dadurch den Nachsteuer-Cashflow. Der Staat erstattet den AfA-Betrag allerdings nicht. Vereinfacht gilt:

steuerliche Wirkung = zusätzlicher AfA-Abzug × persönlicher Grenzsteuersatz

Ein zusätzlicher Abzug von 10.000 € kann bei einem Grenzsteuersatz von 42 % rechnerisch eine Einkommensteuerwirkung von bis zu 4.200 € haben. Ob dieser Effekt im konkreten Jahr vollständig eintritt, hängt von den übrigen Einkünften, der Verlustverrechnung, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und der persönlichen Veranlagung ab.

Welcher AfA-Satz gilt für welches Gebäude?

Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen richtet sich der typisierte lineare Satz nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung. Ein vor dem 1. Januar 1925 fertiggestelltes Wohngebäude wird regelmäßig mit 2,5 % pro Jahr über eine typisierte Nutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben, ein zwischen 1925 und dem 31. Dezember 2022 fertiggestelltes mit 2 % über 50 Jahre und ein nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestelltes mit 3 % über 33 1/3 Jahre.

Der höhere Satz von 3 % hängt nicht an einem Bauantrag oder an einem Kaufvertrag ab 2023. Maßgeblich ist allein die Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022. Wer ein 2026 gekauftes Objekt aus den neunziger Jahren mit 3 % ansetzt, rechnet um die Hälfte zu hoch.

Neben diesem Regelfall stehen weitere Wege offen, die alle eigene Voraussetzungen haben. Diese Übersicht ordnet sie nach Satz und Bemessungsgrundlage:

Die drei linearen Sätze schließen einander aus, die übrigen Zeilen treten teils an ihre Stelle und teils daneben. Die Sonder-AfA nach § 7b kommt zur regulären AfA hinzu, und die Denkmal-AfA nach § 7i betrifft ausschließlich den bescheinigten Sanierungsanteil, während Boden und Altbausubstanz weiter ihren eigenen Regeln folgen. Was dabei bescheinigt wird und was im Exposé nur so aussieht, trennt unser Artikel zur Denkmal-AfA auf.

Wie entsteht die AfA-Bemessungsgrundlage?

Die Bemessungsgrundlage entsteht aus dem Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, und sie entscheidet über jeden späteren Jahresbetrag. Ein Grundstück unterliegt steuerlich keiner Abnutzung, sodass vom Gesamtkaufpreis der Anteil für Grund und Boden abgezogen werden muss.

Zum abschreibungsfähigen Betrag gehören neben dem reinen Kaufpreis auch die Anschaffungsnebenkosten des Erwerbs, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eine gezahlte Maklerprovision und weitere direkt zurechenbare Erwerbskosten. Diese Posten werden nach demselben Verhältnis auf Gebäude und Grundstück verteilt wie der Kaufpreis selbst, weshalb der auf den Boden entfallende Teil die AfA-Basis nicht erhöht.

Ein eigenes Formular für die AfA gibt es nicht. Der berechnete Jahresbetrag wird als Werbungskosten in der Anlage V des jeweiligen Jahres eingetragen, und das Finanzamt fordert im ersten Vermietungsjahr regelmäßig den Kaufvertrag an, um die Bemessungsgrundlage zu prüfen.

Warum die Aufteilung über Jahrzehnte trägt

Eine vermietete Eigentumswohnung kostet einschließlich der relevanten Anschaffungsnebenkosten 400.000 €. Eine sachgerechte Aufteilung ergibt einen Grundstücksanteil von 20 %, also 80.000 €, und damit eine Gebäude-Bemessungsgrundlage von 320.000 €. Bei 3 % linearer AfA beträgt der volle Jahresbetrag 9.600 €.

Würde derselbe Kaufpreis mit einem Gebäudeanteil von nur 70 % angesetzt, läge die Basis bei 280.000 € und die Jahres-AfA bei 8.400 €. Über eine typisierte Nutzungsdauer summiert sich diese Differenz von 1.200 € pro Jahr auf einen fünfstelligen Betrag, allein aufgrund einer Prozentzahl im Kaufvertrag. Eine Aufteilung im Vertrag wird steuerlich nicht automatisch anerkannt, sondern muss die realen Wertverhältnisse abbilden. Was das Finanzamt akzeptiert, zeigt unser Artikel zur Kaufpreisaufteilung.

Wann die AfA beginnt und wie das erste Jahr gekürzt wird

Für den AfA-Beginn ist beim Kauf der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums maßgeblich, in der Praxis meist der vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Das Datum des Notartermins oder der Grundbucheintragung ist deshalb nicht zwingend der Starttermin.

Im ersten Jahr wird die reguläre AfA zeitanteilig berechnet, denn für jeden vollen Monat vor Anschaffung oder Fertigstellung ist der Jahresbetrag um ein Zwölftel zu kürzen. Gehen Besitz, Nutzen und Lasten zum 1. Juli über, stehen 6/12 zur Verfügung, aus 9.600 € werden also 4.800 €. Ein Übergang im Dezember bringt nur ein Zwölftel.

Wann ist die degressive AfA von 5 Prozent möglich?

Die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt für bestimmte neue Wohngebäude 5 % auf den jeweiligen Buch- beziehungsweise Restwert, sodass der AfA-Betrag von Jahr zu Jahr sinkt. Sie kommt grundsätzlich in Betracht, wenn:

1. das Gebäude in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegt,
2. das Gebäude Wohnzwecken dient,
3. der Steuerpflichtige es selbst herstellt oder bis zum Ende des Fertigstellungsjahres anschafft und
4. beim Herstellen der maßgebliche Beginn laut Baubeginnsanzeige oder beim Kauf der rechtswirksame notarielle Vertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegt.

Beim Herstellungsfall definiert das Gesetz den Beginn über das Datum der landesrechtlichen Baubeginnsanzeige, und wo eine solche Anzeige nicht vorgeschrieben ist, genügt eine freiwillige Anzeige gegenüber der Baubehörde. Der Bauantrag allein ist hier nicht der maßgebliche Stichtag.

Häufiger Fehler: „Neubau ab 2023“ ist als Kurzform zu ungenau. Ein 2025 fertiggestelltes Objekt erfüllt die degressive AfA nicht automatisch. Bei einem Erwerber müssen sowohl das Datum des Kaufvertrags als auch die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres passen.

Anders als die Sonderabschreibung nach § 7b verlangt die degressive AfA für sich genommen weder ein Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude noch die Einhaltung einer Baukostenobergrenze. Bei einer Gebäude-Bemessungsgrundlage von 320.000 € und vollen Kalenderjahren stehen die beiden Methoden so nebeneinander:

Die abschreibungsfähige Gebäudebasis wird durch die Methodenwahl nicht größer, sie wird nur früher genutzt. Wer die Entlastung jetzt braucht, weil die Finanzierung den Cashflow belastet, gewinnt hier Liquidität; wer mit steigenden Einkünften rechnet, verschenkt sie an die eigene Zukunft. Auch die degressive AfA ist im Erstjahr monatsgenau zu kürzen, aus 16.000 € werden bei Anschaffung zum 1. Juli also 8.000 €.

Wann sich der Wechsel von degressiv zu linear lohnt

Der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig, und danach wird der vorhandene Restwert über die verbleibende Restnutzungsdauer linear verteilt. Sinnvoll wird er, sobald die neu berechnete lineare Restwert-AfA höher ausfällt als 5 % des Restwerts. Der umgekehrte Weg zurück in die degressive Methode ist nicht vorgesehen.

Solange degressiv abgeschrieben wird, ist eine zusätzliche Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung ausgeschlossen. Die Methodenwahl hängt deshalb nicht am höchsten AfA-Betrag des ersten Jahres, sondern an der Reihe aller Jahre bis zum geplanten Verkauf.

Was verlangt die Sonderabschreibung für neuen Mietwohnraum?

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt zusätzlich zur regulären linearen oder degressiven AfA und erlaubt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 % einer eigenen Bemessungsgrundlage, in vier Jahren also bis zu 20 %. Die Anforderungen sind dafür deutlich härter. Für Wohnungen mit Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 sind vor allem diese Punkte zu prüfen:

• Durch die Baumaßnahme entsteht eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung, die den bewertungsrechtlichen Anforderungen an eine abgeschlossene Wohnung genügt und regelmäßig mindestens 20 m² groß ist.
• Sie liegt in einem Gebäude im Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch ein Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude in der Stufe PLUS oder PREMIUM.
• Die Wohnung wird im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen.
• Die maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschreiten 5.200 € je m² nicht.

Eine Modernisierung bestehenden Wohnraums schafft keine neue Wohnung in diesem Sinne, ein zuvor nicht vorhandener Dachgeschossausbau, die Umwandlung geeigneter Gewerbeflächen oder eine Aufstockung dagegen schon. Beim Kauf gilt die Wohnung nur als neu, wenn Fertigstellung und Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht im selben Kalenderjahr liegen.

Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage sind zwei verschiedene Grenzen

Diese beiden Beträge werden häufiger verwechselt als alles andere an dieser Vorschrift, und die Verwechslung kostet die Förderung. Die Baukostenobergrenze von 5.200 € je m² ist eine Ausschlussgrenze: Wird sie überschritten, entfällt die Sonder-AfA vollständig. Die Bemessungsgrundlage dagegen ist auf 4.000 € je m² gedeckelt.

Betragen die förderfähigen Kosten also 4.600 € je m², bleibt das Objekt begünstigt, die Sonder-AfA wird aber nur aus 4.000 € je m² berechnet. Liegen die Kosten bei 5.300 € je m², ist die Obergrenze gerissen und die gesamte Sonderabschreibung fällt weg. Weil in die Flächen- und Kostenberechnung auch Nebenräume und Garagen einfließen können, gehört sie bei Projekten nahe der Grenze vor den Vertragsschluss.

Was die Kombination in vier Jahren bringt

Eine neue Mietwohnung hat 80 m², die förderfähigen Kosten betragen 320.000 € und damit genau 4.000 € je m². Sämtliche Voraussetzungen beider Vorschriften sind erfüllt, und das Objekt steht für volle Kalenderjahre zur Verfügung, sodass die Bemessungsgrundlage beider Regelungen bei 320.000 € liegt:

Nach vier Jahren sind damit 38,55 % der Ausgangsbasis abgeschrieben, und der steuerliche Restwert liegt bei 196.642 €. Daraus berechnet sich die degressive AfA des fünften Jahres, die auf 9.832,10 € fällt und damit fast auf dem Niveau der 9.600 € landet, die drei Prozent linear in jedem Jahr gebracht hätten. Der Vorsprung der Anfangsjahre ist hier aufgebraucht. Der Abzug von 32.000 € im ersten vollen Jahr entspricht bei 42 % Grenzsteuersatz rechnerisch bis zu 13.440 € Einkommensteuerwirkung, was keine garantierte Auszahlung ist. Wie sich ein solcher Effekt neben Miete, Zins und Tilgung auf den Cashflow auswirkt, zeigt der Rechner für Immobilien als Kapitalanlage für das eigene Objekt.

Warum die Sonder-AfA im ersten Jahr nicht gekürzt wird

Anders als die reguläre Gebäude-AfA wird die Sonder-AfA innerhalb des vierjährigen Begünstigungszeitraums nicht monatsanteilig gekürzt. Wird eine begünstigte Wohnung erst im Dezember fertiggestellt, steht für dieses Kalenderjahr dennoch der volle Jahresbetrag von bis zu 5 % zur Verfügung. Nicht genutztes Volumen wandert aber nicht in ein späteres Jahr.

Die zehnjährige Vermietungspflicht

Die begünstigte Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen werden, was kurzfristige Beherbergung, Eigennutzung und unentgeltliche Überlassung ausschließt. Eine Veräußerung innerhalb dieses Zeitraums führt nicht automatisch zur Rückgängigmachung, der Veräußerer muss aber nachweisen können, dass die Wohnung auch beim Erwerber begünstigt vermietet wird. Wird sie dem Mietmarkt entzogen oder die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Kosten überschritten, kann die Sonder-AfA rückwirkend und verzinslich korrigiert werden.

Welche Stichtage entscheiden über welchen AfA-Satz?

Die drei Abschreibungswege verwenden drei verschiedene Anknüpfungspunkte, und diese Übersicht verhindert die Verwechslung, die am häufigsten eine erwartete Förderung kostet:

Ein Objekt kann daher die lineare 3-%-AfA erfüllen, ohne für die degressive AfA oder die Sonderabschreibung zu qualifizieren. Für die Kombination aus degressiver AfA und § 7b sind beide Regelwerke getrennt zu prüfen, und zwar an Unterlagen, die ein Bauträger nach der Übergabe nicht mehr gerne heraussucht: Baubeginnsanzeige, Bauantragsdatum, Flächenberechnung und Nachhaltigkeitszertifikat.

Was gilt bei einer Bestandsimmobilie?

Bei Bestandsgebäuden bleibt es regelmäßig bei der linearen AfA von 2 % oder 2,5 %, je nach Fertigstellungszeitpunkt. Die seit 2023 geltende 3-%-AfA macht einen Altbau nicht dadurch zum Neubau, dass er 2026 gekauft oder grundlegend modernisiert wird, denn maßgeblich bleibt die ursprüngliche Fertigstellung des Gebäudes.

Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG lässt anstelle des typisierten Satzes eine Abschreibung nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zu. Beträgt die nachgewiesene Restnutzungsdauer beispielsweise 25 Jahre, ergibt sich rechnerisch eine lineare AfA von 4 % statt 2 %, was die Bemessungsgrundlage von 320.000 € von 6.400 € auf 12.800 € Jahres-AfA hebt.

Der Nachweis muss objektbezogen und nachvollziehbar sein, wobei technischer Zustand, wirtschaftliche Entwertung und durchgeführte Modernisierungen eine Rolle spielen. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass jede geeignete Darlegungsmethode zulässig ist, eine schematische Online-Berechnung genügt in der Praxis dennoch nicht. Was ein belastbares Gutachten kostet und ab welcher Steuerwirkung es sich trägt, rechnet unser Artikel zu den Kosten eines Restnutzungsdauer-Gutachtens durch.

Renovierungskosten in den ersten drei Jahren

Ausgaben für Reparaturen und Modernisierungen sind nach dem Kauf nicht automatisch sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Überschreiten bestimmte Nettoaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, können anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, die dann der Bemessungsgrundlage zugerechnet und nur über die AfA verteilt werden. Aus einem Sofortabzug wird damit eine Verteilung über Jahrzehnte, und die Grenze wird rückwirkend geprüft. Wie die Frist genau läuft und welche Rechnungen mitzählen, erklärt unser Artikel zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Was gehört nicht in die Gebäude-AfA?

Nicht jeder Bestandteil einer Kapitalanlage folgt der Gebäude-AfA, und eine saubere Trennung verhindert, dass unterschiedlich zu behandelnde Kosten in einem einzigen Gebäudebetrag verschwinden. Grund und Boden ist nicht abschreibbar, während eine Einbauküche und selbstständige Möbel eigene bewegliche Wirtschaftsgüter mit deutlich kürzerer Nutzungsdauer sind. Photovoltaikanlagen und Außenanlagen sind je nach Einordnung ebenfalls eigenständig zu behandeln.

Finanzierungskosten gehören ebenfalls nicht in die AfA-Basis, denn die Darlehenszinsen sind bei einer Vermietung separat als Werbungskosten anzusetzen und die Tilgung bleibt steuerlich ohne Wirkung.

Welche Fehler kosten in der Praxis am meisten?

Vier Fehler tauchen bei der Immobilien-AfA immer wieder auf, und jeder von ihnen wirkt über die gesamte Haltedauer:

1. Den ganzen Kaufpreis abschreiben: Der Anteil für Grund und Boden muss herausgerechnet werden, sonst korrigiert das Finanzamt die Basis für alle Jahre gleichzeitig.
2. Stichtage verwechseln: Für § 7b zählt der Bauantrag, für die degressive Herstellungs-AfA die Baubeginnsanzeige und für die lineare 3-%-AfA die Fertigstellung.
3. Die 5.200-€-Grenze als Bemessungsgrundlage verwenden: Sie schließt die Förderung nur aus, gerechnet wird höchstens mit 4.000 € je m².
4. Die reguläre AfA im ersten Jahr nicht kürzen: Lineare und degressive AfA sind monatsgenau zu kürzen, die Sonderabschreibung dagegen nicht.

Hinzu kommt der Denkfehler, die AfA mit einer Steuerersparnis gleichzusetzen. Der Abzug wird erst über den persönlichen Grenzsteuersatz zu einem Eurobetrag.

Erst die Bemessungsgrundlage, dann die Methode

Die beste AfA beginnt nicht bei der höchsten Prozentzahl, sondern bei einem sauber ermittelten Gebäudeanteil und einem geprüften Fertigstellungsjahr. Erst danach entscheidet sich, ob 3 % linear, 5 % degressiv oder zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG überhaupt in Betracht kommen.

Jede dieser Kombinationen kann den Nachsteuer-Cashflow der Anfangsphase erheblich verbessern, bleibt aber ein zeitlicher Effekt und ersetzt keine tragfähige Kalkulation. Kaufpreis, Miete, Zins, Instandhaltung und Lage entscheiden darüber, ob sich eine Immobilie rechnet, und die Abschreibung verschiebt lediglich, wann der Fiskus welchen Anteil daran nimmt. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.

Quellen und weiterführende Hinweise

• § 7 EStG, lineare und degressive AfA
• § 7b EStG, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
• BMF-Anwendungsschreiben zu § 7b EStG vom 21. Mai 2025
• BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026
• BFH, Urteil vom 23. Januar 2024, IX R 14/23 zur tatsächlichen Nutzungsdauer
• BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 zur Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungskosten