Sondernutzungsrecht: Garten, Stellplatz, Kosten

Ein Sondernutzungsrecht gibt dir Garten, Terrasse oder Stellplatz zur alleinigen Nutzung, und die Fläche bleibt dabei trotzdem Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer. Für den Kaufpreis und für die laufenden Kosten macht diese Konstruktion mehr aus, als die eine Zeile im Exposé vermuten lässt: Je nachdem, ob die Gemeinschaftsordnung die Pflege der Sondernutzungsfläche dem Berechtigten zuweist oder nicht, stehen im Modellfall 408 Euro und 1.780,50 Euro Jahreskosten nebeneinander, und zwar bei identischem Miteigentumsanteil. Am teuersten wird das Vertrauen auf eine mündliche Zusage oder auf die Formulierung im Exposé, denn ein Sondernutzungsrecht wirkt gegen den nächsten Eigentümer nur dann, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Besorg dir vor der Beurkundung die Teilungserklärung mit allen Nachträgen und einen aktuellen Grundbuchauszug, und lies darin nach, welche Fläche deiner Wohnung zugewiesen ist und wer sie bezahlt.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, während alle übrigen Eigentümer von der Nutzung dieser Fläche ausgeschlossen sind. An den Eigentumsverhältnissen ändert sich dadurch nichts, denn die Fläche gehört weiterhin allen Eigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen. Verschoben wird allein die Nutzung und nicht das Eigentum.

Typische Flächen sind der Gartenanteil vor einer Erdgeschosswohnung, die Dachterrasse, ein Stellplatz im Freien oder in der Tiefgarage, ein Kellerabteil, ein Teil des Dachbodens und der Fahrradabstellraum. Gemeinsam ist ihnen, dass sie nicht in sich abgeschlossen sind und deshalb in älteren Teilungserklärungen überhaupt nicht zu Sondereigentum erklärt werden konnten. Das Sondernutzungsrecht ist die Antwort auf dieses Problem, weil es die alleinige Nutzung herstellt, ohne die Eigentumsordnung des Grundstücks anzutasten.

Die rechtliche Grundlage steckt in § 10 Absatz 1 Satz 2 WEG, nach dem die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können. Nach § 5 Absatz 4 Satz 1 WEG können solche Vereinbarungen zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden, und erst dieser zweite Schritt macht aus einer Absprache ein Recht, das an der Wohnung hängt statt an der Person, die es ausgehandelt hat.

Worin unterscheidet es sich vom Sondereigentum?

Sondereigentum ist echtes Eigentum an bestimmten Räumen, ein Sondernutzungsrecht ist dagegen nur eine Nutzungsbefugnis an fremdem Miteigentum. Nach § 3 Absatz 1 Satz 1 WEG wird das Miteigentum am Grundstück so beschränkt, dass jedem Miteigentümer das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten Räumen eingeräumt wird. Diese Räume sind im Aufteilungsplan gezeichnet, nummeriert und im Grundbuch als Gegenstand deines Wohnungseigentums benannt.

Der praktische Unterschied zeigt sich an drei Stellen im Kaufprozess. Für die Beleihung zählt nur das Sondereigentum, weil die Bank eine Grundschuld auf dein Wohnungseigentum eintragen lässt und eine Nutzungsbefugnis an Gemeinschaftsfläche dabei keinen eigenen Beleihungswert bekommt. Für die Instandhaltung bleibt die Gemeinschaft zuständig, solange nichts anderes vereinbart ist, weil die Fläche eben Gemeinschaftseigentum bleibt. Und für einen späteren Verkauf gilt, dass du die Nutzungsbefugnis nicht einzeln abgeben kannst, weil sie an deine Einheit gebunden ist und mit ihr wandert.

Im Sprachgebrauch verschwimmt das regelmäßig, und zwar in beide Richtungen. Ein Verkäufer, der von seinem Garten oder seinem Stellplatz spricht, meint fast immer eine Sondernutzungsfläche, und ein Exposé, das eine Terrasse mit Quadratmeterzahl ausweist, sagt nichts darüber, in welcher Rechtsform sie zur Wohnung gehört. Die Unterscheidung steht nicht im Text der Anzeige, sondern in den Unterlagen.

Wo steht, ob die Fläche wirklich dir gehört?

Das steht in der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung, im Aufteilungsplan und im Grundbuchauszug, und du brauchst alle drei nebeneinander. Die Teilungserklärung beschreibt, welche Einheit welches Sondernutzungsrecht bekommt, und der Aufteilungsplan zeigt Lage und Zuschnitt der Fläche mit derselben Nummer, die auch deine Wohnung trägt. Wie dieses Dokument aufgebaut ist und welche Abschnitte den Alltag bestimmen, steht in unserem Artikel zur Teilungserklärung.

Die Nachträge sind der Teil, den Käufer am häufigsten überspringen. Eine Teilungserklärung von 1994 sagt wenig darüber aus, was 2011 und 2019 durch notarielle Vereinbarung geändert wurde, und genau in solchen Nachträgen werden Sondernutzungsrechte nachträglich begründet, verlegt oder wieder aufgehoben. Lass dir deshalb die vollständige Urkundenkette geben und nicht nur die Ursprungsfassung, die der Verkäufer griffbereit hat.

Im Grundbuch findest du den Hinweis selten als ausformulierten Satz. Üblich ist eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung im Bestandsverzeichnis, die den Inhalt der Vereinbarung in die Eintragung holt, ohne ihn abzudrucken. Welche Abteilung was zeigt und warum diese Bezugnahme kein Formfehler ist, beschreibt unser Artikel zum Grundbuchauszug.

Als vierte Quelle kommt die Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft dazu, und sie beantwortet eine andere Frage als die drei Urkunden. Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch sagen dir, welche Fläche zugewiesen ist, während die Beschluss-Sammlung zeigt, was die Eigentümer seither über diese Fläche entschieden haben. Dort stehen die Gestattungen für Aufbauten, geänderte Kostenverteilungen für einzelne Positionen und beschlossene Maßnahmen an der Außenanlage, und jede dieser Entscheidungen wirkt beim Eigentümerwechsel weiter.

Was passiert, wenn das Recht nicht im Grundbuch steht?

Dann wirkt es gegen den nächsten Eigentümer nicht, und das trifft dich als Käufer unmittelbar. § 10 Absatz 3 Satz 1 WEG bestimmt, dass Vereinbarungen und die aufgrund einer Vereinbarung gefassten Beschlüsse gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur wirken, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Ein Sondernutzungsrecht, das nur in einem Versammlungsprotokoll oder in einer privatschriftlichen Absprache steht, ist damit eine Abrede unter den heutigen Eigentümern und kein Recht, das du mitkaufst.

Verstärkt wird das durch § 892 Absatz 1 BGB. Danach gilt zugunsten dessen, der ein Recht an einem Grundstück durch Rechtsgeschäft erwirbt, der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, ein Widerspruch ist eingetragen oder die Unrichtigkeit ist dem Erwerber bekannt. Die Wirkung geht in beide Richtungen, denn ein nicht eingetragenes Recht des Nachbarn bindet dich im Grundsatz ebenso wenig wie dich ein nicht eingetragenes Recht an deiner Wunschfläche berechtigt.

Für die Verhandlung bleiben dir damit zwei saubere Wege. Entweder die Eintragung wird vor der Beurkundung nachgeholt, wofür die Eigentümer eine notarielle Vereinbarung schließen müssen und einige Wochen vergehen, oder die Fläche wird im Kaufpreis nicht bezahlt. Ein Satz im Kaufvertrag, der ein Sondernutzungsrecht lediglich behauptet, ersetzt die Eintragung nicht und schafft gegenüber den übrigen Eigentümern keine Rechtsposition.

Warum ein Stellplatz seit Dezember 2020 anders behandelt wird

Seit dem 1. Dezember 2020 kann ein Stellplatz echtes Sondereigentum sein, vorher war das nicht möglich. Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wurde § 3 Absatz 1 Satz 2 WEG eingefügt, der lautet: Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1. Zusätzlich erlaubt § 3 Absatz 2 WEG, das Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks zu erstrecken, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.

Für dich als Käufer ist das zuerst ein Datumstest. Stammt die Teilungserklärung aus der Zeit davor, ist der Stellplatz mit hoher Wahrscheinlichkeit nur eine Sondernutzungsfläche, auch wenn der Verkäufer selbstverständlich von seinem Stellplatz spricht. Ist sie jünger oder wurde sie nach 2020 geändert, kann derselbe Stellplatz als Sondereigentum mit eigener Nummer im Aufteilungsplan stehen, und dann gehört er zu dem, was die Bank beleiht.

Der Unterschied bleibt auch später spürbar, weil ein Stellplatz, der als eigene Teileigentumseinheit gebildet wurde, getrennt verkauft werden kann, eine bloße Nutzungsbefugnis dagegen nicht. Wer die Wohnung eines Tages ohne Stellplatz abgeben oder den Stellplatz an einen Nachbarn in derselben Anlage veräußern möchte, merkt die Unterscheidung spätestens beim Notar.

Was ist ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz wert?

Den Wert bekommst du über die Miete, die der Stellplatz am Ort erzielt, und über den Faktor, den Käufer vor Ort dafür zahlen. Bei einer Stellplatzmiete von 60 Euro im Monat sind das 720 Euro im Jahr, und bei einem Kaufpreisfaktor von 25 entspricht das einem Wert von 18.000 Euro. Rechnest du mit einem Faktor von 20, bleiben 14.400 Euro, und die Spanne zwischen beiden Annahmen ist größer als der Verhandlungsspielraum, den ein Exposé üblicherweise andeutet.

Bezogen auf einen Kaufpreis von 320.000 Euro sind 18.000 Euro rund 5,6 Prozent. Dieser Anteil ist voll grunderwerbsteuerpflichtig, weil er in den einheitlichen Kaufpreis der Wohnung eingeht, und bei dem in Nordrhein-Westfalen seit 2015 geltenden Satz von 6,5 Prozent fallen darauf 1.170 Euro Steuer an. In Bayern mit 3,5 Prozent wären es für dieselbe Fläche 630 Euro.

Beim Garten funktioniert diese Rechnung nicht, weil für eine Gartenfläche keine eigene Miete gezahlt wird und der Wert deshalb im Quadratmeterpreis der Wohnung aufgeht. Hier hilft der Vergleich mit einer gleich geschnittenen Wohnung derselben Anlage ohne Gartenanteil, denn die Preisdifferenz zwischen beiden Angeboten ist das, was der Markt für das Recht ansetzt. Fehlt eine solche Vergleichswohnung, bleibt der Gartenanteil ein Verhandlungsargument statt einer belegbaren Zahl.

Wie sich die Stellplatzmiete in der Jahresrechnung einer vermieteten Wohnung niederschlägt, lässt sich im Kapitalanlage-Rechner direkt durchspielen, indem du die Mieteinnahme einmal mit und einmal ohne den Stellplatzanteil ansetzt. Der Unterschied landet vollständig im Cashflow, weil für den Stellplatz keine zusätzliche Finanzierungsrate anfällt.

Wer zahlt die Pflege der Sondernutzungsfläche?

Ohne abweichende Regelung zahlen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, auch die, die keinen Quadratmeter dieser Fläche nutzen dürfen. § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG weist die Kosten der Gemeinschaft, besonders der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, jedem Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu, und dieser Anteil bestimmt sich nach § 16 Absatz 1 Satz 2 WEG nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen. Nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, und sehr viele Gemeinschaftsordnungen tun für Sondernutzungsflächen genau das.

Das Modell dazu ist eine Anlage mit zwölf Wohnungen, einem Gartenpflegebudget von 4.800 Euro im Jahr, davon 1.500 Euro für die Sondernutzungsfläche, und einer Wohnung mit einem Miteigentumsanteil von 85/1.000.

Was die Jahresbelastung umdreht, ist nicht die Größe des Gartens, sondern ein einziger Satz in der Gemeinschaftsordnung. Beide Varianten sind zulässig, beide kommen häufig vor, und keine von beiden steht im Exposé. Frag deshalb nicht zuerst, wie groß die Fläche ist, sondern wer sie im Wirtschaftsplan bezahlt. Wie dieser Posten im monatlichen Hausgeld auftaucht und welcher Teil davon dauerhaft beim Eigentümer bleibt, zeigt unser Artikel zum Hausgeld.

Was darfst du auf der Fläche verändern?

Möbel, Pflanzkübel und ein Sonnenschirm sind unproblematisch, während alles, was fest mit dem Grundstück verbunden wird, einen Beschluss der Gemeinschaft braucht. Nach § 20 Absatz 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Das Sondernutzungsrecht verschafft dir die alleinige Nutzung, es ersetzt diesen Gestattungsbeschluss jedoch nicht.

Die Grenze dafür zieht § 20 Absatz 4 WEG, wonach bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, weder beschlossen noch gestattet werden dürfen. Die Kosten einer gestatteten Maßnahme trägt nach § 21 Absatz 1 WEG derjenige Eigentümer, dem sie gestattet wurde, und nicht die Gemeinschaft.

Daraus folgt eine konkrete Prüfung bei der Besichtigung. Steht auf der Fläche bereits ein Gartenhaus, eine Terrassenüberdachung, ein Zaun oder ein gepflasterter Weg, dann frag nach dem Beschluss, mit dem das gestattet wurde, und lass dir die Fundstelle in der Beschluss-Sammlung nennen. Ohne diesen Nachweis übernimmst du einen Aufbau, dessen Bestand offen ist, und die Kosten eines späteren Rückbaus treffen den jeweiligen Eigentümer der Wohnung.

Kannst du das Recht verkaufen oder vermieten?

Einzeln verkaufen kannst du es nicht, mit der Wohnung geht es dagegen automatisch mit. Weil das Sondernutzungsrecht nach § 5 Absatz 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wird, hängt es an der Einheit und nicht an der Person, und der Käufer erwirbt es zusammen mit dem Wohnungseigentum. Einen Erwerber von außerhalb der Gemeinschaft kann es nicht geben, weil die Fläche selbst Gemeinschaftseigentum bleibt.

Innerhalb der Gemeinschaft ist eine Übertragung möglich, etwa wenn eine Wohnung zwei Stellplätze zugewiesen bekommen hat und eine andere keinen. Dafür braucht es eine Vereinbarung der beteiligten Eigentümer in notarieller Form, die Änderung im Grundbuch und regelmäßig die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger, weil sich der Inhalt des belasteten Sondereigentums verändert. Das ist der Grund, warum solche Verschiebungen in der Praxis selten spontan passieren.

Vermieten lässt sich die Fläche dagegen ohne Weiteres, und das ist der übliche Weg, einen nicht benötigten Stellplatz zu Geld zu machen. Die Einnahme steht dem Berechtigten zu und nicht der Gemeinschaft, weil ihm die Nutzung allein zugewiesen ist. Ein separater Stellplatzmietvertrag neben dem Wohnungsmietvertrag hält diese Einnahme auch dann beweglich, wenn die Wohnung langfristig vermietet ist.

Wann erlischt ein Sondernutzungsrecht?

Durch bloße Nichtnutzung erlischt es nicht, und aufheben lässt es sich im Kern nur auf demselben Weg, auf dem es entstanden ist. Eine Aufhebung oder Änderung setzt nach § 10 Absatz 3 Satz 1 WEG wieder eine Vereinbarung voraus, die im Grundbuch eingetragen wird, damit sie auch gegen spätere Eigentümer wirkt. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung genügt dafür nicht, solange die Gemeinschaftsordnung keine Öffnungsklausel enthält, die genau diesen Fall zulässt.

Zwei weitere Fälle kommen in der Praxis vor. Die Fläche kann baulich verschwinden, etwa wenn eine Stellplatzreihe einem Anbau oder einer neuen Zufahrt weicht, und sie kann in Sondereigentum umgewandelt werden, was seit der Neufassung des § 3 WEG für Stellplätze und für Freiflächen möglich geworden ist. Beides setzt wieder eine Vereinbarung und den Gang zum Grundbuchamt voraus.

Ob ein bestehendes Recht angreifbar ist, gehört nicht in die Kaufpreisverhandlung, sondern in eine rechtliche Prüfung vor dem Notartermin. Für die Kaufentscheidung zählt die schlichtere Frage, ob der Eintrag heute im Grundbuch steht und ob der Nachtrag, der ihn begründet hat, vollständig in den Unterlagen liegt.

Was fragst du die Hausverwaltung vor dem Notartermin?

Vier Fragen in einer einzigen Mail bringen das, wofür sonst mehrere Telefonate nötig sind. Die Verwaltung hat die Beschluss-Sammlung, den Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen vorliegen, und sie beantwortet diese Fragen routinemäßig, weil sie beim Eigentümerwechsel ohnehin mitwirkt.

1. Eintragung: In welchem Nachtrag zur Teilungserklärung ist das Sondernutzungsrecht dieser Einheit begründet, und ist es im Grundbuch eingetragen?
2. Kostenverteilung: Wird die Pflege der Sondernutzungsfläche über den Wirtschaftsplan verteilt, oder trägt sie der Berechtigte selbst?
3. Bauliche Veränderungen: Welche Beschlüsse zu Aufbauten, Zäunen oder Belägen auf dieser Fläche stehen in der Beschluss-Sammlung?
4. Anstehende Maßnahmen: Ist für die Außenanlage oder die Tiefgarage in den nächsten Jahren eine Sanierung geplant, und wie soll sie finanziert werden?

Die vierte Frage spart am häufigsten Geld. Eine Tiefgaragensanierung wird nach Miteigentumsanteilen verteilt und trifft damit auch Eigentümer ohne eigenen Stellplatz, solange die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Wer das vor der Beurkundung erfährt, verhandelt über eine Zahl statt über ein Gefühl.

So gehst du die Fläche vor der Beurkundung durch

Die ganze Prüfung dauert einen Nachmittag und folgt der Reihenfolge der Dokumente. Du beginnst mit der Teilungserklärung samt allen Nachträgen und suchst die Nummer deiner Einheit, dann schlägst du im Aufteilungsplan nach, welche Fläche diese Nummer trägt, und am Ende prüfst du im Grundbuchauszug, ob die Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums eingetragen ist. Erst wenn alle drei Dokumente dieselbe Fläche zeigen, kaufst du tatsächlich das, was im Exposé stand.

Weicht eines davon ab, hast du vor dem Notartermin zwei brauchbare Reaktionen. Du lässt die Eintragung nachholen, was Zeit und eine notarielle Vereinbarung der Eigentümer kostet, oder du nimmst den Wert der Fläche aus dem Kaufpreis heraus und hältst das im Vertrag fest. Für diese Rechnung brauchst du nur die ortsübliche Miete der Fläche und den Faktor, den du für das Objekt insgesamt zahlst, und beide Zahlen stecken bereits in deiner Finanzierungskalkulation.

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