Wie viel Steuer fällt auf 1.000 Euro Mieteinnahmen im Monat an?

Das hängt nicht von der Miete ab, sondern vom übrigen Einkommen und von den Werbungskosten. Aus 12.000 Euro Jahresmiete werden nach Abzug von Abschreibung, Schuldzinsen und nicht umlagefähigen Kosten häufig nur ein paar Tausend Euro steuerpflichtiger Überschuss. Auf diesen Überschuss wirkt dann der persönliche Grenzsteuersatz, der im Tarif 2026 zwischen 14 und 45 Prozent liegt und ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro 42 Prozent beträgt.

Sind die Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters steuerpflichtige Mieteinnahmen?

Ja, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gehören in voller Höhe zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, und eine Nachzahlung aus der Abrechnung ebenfalls. Die tatsächlich gezahlten umlagefähigen Betriebskosten stehen auf der anderen Seite als Werbungskosten, sodass sich beide Beträge im Ergebnis weitgehend ausgleichen. Erklärt werden müssen sie trotzdem beide, und wer nur die Kaltmiete einträgt, erklärt zu wenig Einnahmen und zieht zugleich die Kosten nicht ab.

Gibt es einen Freibetrag für Mieteinnahmen?

Für die dauerhafte Vermietung einer Wohnung gibt es weder einen Freibetrag noch einen Pauschbetrag. Der erste Euro Überschuss ist steuerpflichtig, wirkt sich aber nur aus, soweit das gesamte zu versteuernde Einkommen den Grundfreibetrag von 12.348 Euro übersteigt. Zwei Kleinbetragsgrenzen von 410 und 520 Euro betreffen andere Sachverhalte und greifen bei einer normal vermieteten Eigentumswohnung nicht.

Muss ich die Mietkaution als Einnahme versteuern?

Nein, die Kaution ist eine Sicherheit und bleibt wirtschaftlich dem Mieter zugeordnet, solange sie nicht verbraucht wird. Zu einer steuerpflichtigen Einnahme wird sie erst in dem Jahr, in dem du sie mit einer offenen Forderung verrechnest, etwa mit rückständiger Miete oder mit einer Schadensposition aus dem Übergabeprotokoll. Die Zinsen des Kautionskontos stehen dagegen dem Mieter zu.

Was gilt, wenn die Januarmiete schon am 30. Dezember eingeht?

Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel zufließen, werden nach § 11 Absatz 1 EStG dem Jahr zugerechnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Die Verwaltung und die Rechtsprechung legen diese kurze Zeit mit zehn Tagen aus. Eine am 30. Dezember eingegangene Januarmiete zählt deshalb zum neuen Jahr, eine am 20. Dezember eingegangene Januarmiete dagegen zum alten.

Muss ich auf Mieteinnahmen Vorauszahlungen leisten?

In aller Regel ja, sobald der erste Steuerbescheid mit Vermietungseinkünften ergangen ist. Das Finanzamt setzt die Vorauszahlungen nach § 37 EStG zum 10. März, 10. Juni, 10. September und 10. Dezember fest, bemessen nach der Steuer der letzten Veranlagung. Festgesetzt werden sie nur, wenn sie im Kalenderjahr mindestens 400 Euro und zu einem einzelnen Termin mindestens 100 Euro erreichen, und bei dauerhaft sinkendem Überschuss lassen sie sich auf Antrag herabsetzen.

Was passiert mit einem Verlust aus der Vermietung?

Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird im selben Jahr mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet, etwa mit dem Arbeitslohn, und senkt dadurch die gesamte Steuerlast. Bleibt danach noch ein Betrag übrig, wandert er als Verlustvortrag nach § 10d EStG in die Folgejahre. Voraussetzung ist in jedem Fall die Einkünfteerzielungsabsicht, also die Aussicht, über die Dauer der Vermietung einen Überschuss zu erwirtschaften.

Mieteinnahmen versteuern: Satz, Grenzen, Anlage V

Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Betrag, der nach Abzug aller Kosten übrig bleibt, und dieser Unterschied verändert die gesamte Rechnung. Von 10.800 Euro Jahreskaltmiete aus der Modellrechnung dieses Beitrags bleiben nach 8.880 Euro Werbungskosten nur 1.920 Euro steuerpflichtiger Überschuss, und davon gehen je nach übrigem Einkommen 648 Euro oder 902 Euro an das Finanzamt. Der teuerste Fehler steckt dabei auf der Einnahmenseite, denn die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten gehören in voller Höhe zu den Einnahmen, auch wenn sie später an Versorger und Verwaltung weitergereicht werden. Wer nur die Kaltmiete einträgt, erklärt zu wenig Einnahmen und lässt die zugehörigen Kosten gleich mit liegen. Wer die Belastung im Voraus abschätzen will, rechnet deshalb mit dem Satz, der auf den nächsten verdienten Euro entfällt, und nicht mit dem durchschnittlichen Steuersatz des gesamten Einkommens.

Kurz gesagt: Die Miete kommt oben auf das übrige Einkommen und wird mit dem persönlichen Grenzsteuersatz belastet, steuerpflichtig ist davon aber nur der Überschuss nach Werbungskosten.

Welche Zahlungen des Mieters sind steuerpflichtige Einnahmen?

Steuerpflichtig ist jede Zahlung, die der Mieter für die Überlassung der Wohnung und der mitvermieteten Nebenflächen leistet. Dazu gehören die Kaltmiete, die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung, ein gesondert vereinbarter Möblierungszuschlag und die Miete für einen mitvermieteten Stellplatz oder eine Garage. Auch eine Abstandszahlung für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zählt dazu, weil sie wirtschaftlich an die Stelle der ausgefallenen Miete tritt.

Bei einer möbliert vermieteten Wohnung gehört der Möblierungszuschlag zur Miete und damit zu den Einnahmen, während die Einrichtung auf der Kostenseite ihren eigenen Regeln folgt. Einzelne Gegenstände bis zu Anschaffungskosten von 800 Euro ohne Umsatzsteuer sind sofort abziehbar, teurere Stücke werden über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben, und eine fest eingebaute Küche behandelt die Rechtsprechung als ein einheitliches Wirtschaftsgut. Der Zuschlag erhöht also sofort die steuerpflichtigen Einnahmen, während der Gegenwert über mehrere Jahre abfließt.

Die Mietkaution bleibt dagegen außen vor, solange sie unberührt auf dem Kautionskonto liegt, denn sie ist eine Sicherheit und wirtschaftlich weiter dem Mieter zugeordnet. Zu einer Einnahme wird sie erst in dem Jahr, in dem du sie tatsächlich verrechnest, etwa mit rückständiger Miete oder mit einem beim Auszug protokollierten Schaden. Erstattest du dem Mieter nach der Abrechnung ein Guthaben, mindert diese Zahlung die Einnahmen des Jahres, in dem sie das Konto verlässt.

Der Punkt, an dem die meisten Erklärungen auseinanderfallen, sind die umlagefähigen Betriebskosten. Sie laufen wirtschaftlich nur durch, steuerlich aber zweimal durch die Anlage V: einmal als Einnahme in Höhe der Vorauszahlungen und einmal als Werbungskosten in Höhe der tatsächlich gezahlten Beträge. Das Ergebnis ist in einem normalen Jahr nahe null, und genau deshalb erscheint es überflüssig, beide Seiten zu erfassen. Weggelassen werden dürfen sie trotzdem nicht, weil das Finanzamt die Einnahmen mit der Abrechnung vergleicht und eine fehlende Position als zu niedrig erklärte Miete liest.

Bleibt eine Miete aus, entsteht steuerlich schlicht keine Einnahme, denn erklärt wird nur, was tatsächlich zugeflossen ist. Ein titulierter Anspruch gegen einen zahlungsunfähigen Mieter bleibt deshalb ohne Wirkung auf die Erklärung, und erst eine spätere Zahlung schlägt sich im Jahr des Eingangs nieder. Die Werbungskosten laufen in dieser Zeit unverändert weiter, sodass ein Mietausfall oder ein Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen den Überschuss sofort nach unten zieht oder in einen Verlust kippen lässt. Während eines Leerstands bleiben die Kosten abziehbar, solange du die Wohnung ernsthaft und nachhaltig anbietest und das belegen kannst, etwa durch Inserate oder einen Maklerauftrag.

Warum das Finanzamt nur den Überschuss besteuert

Besteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, nicht der Zahlungseingang. Bei einer finanzierten Eigentumswohnung sorgen drei Posten dafür, dass dieser Überschuss deutlich unter der Jahresmiete liegt: die Gebäude-Abschreibung, die Schuldzinsen und der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds. Die Abschreibung ist dabei der ungewöhnlichste Posten, weil für sie in dem betreffenden Jahr kein einziger Euro abfließt. Welcher Satz für dein Objekt gilt und wie die Bemessungsgrundlage zustande kommt, trennt unser Artikel zu den AfA-Sätzen nach Baujahr und Stichtag auf.

Bei der Finanzierung zählt ausschließlich der Zinsanteil der Rate, während die Tilgung steuerlich ohne Wirkung bleibt, weil sie nur Schulden in Eigentum umwandelt. Dieser Anteil verschiebt sich über die Laufzeit erheblich, und in den ersten Jahren liegt der abziehbare Teil der Rate deutlich höher als später. Wie weit Zins und Tilgung in deinem Darlehen auseinanderlaufen, lässt sich im Tilgungsplan mit Sondertilgung Jahr für Jahr ablesen. Welche weiteren Positionen abziehbar sind und welche erst über die Abschreibung wirken, ordnet unser Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung im Einzelnen ein.

Welcher Steuersatz gilt für Mieteinnahmen?

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es keinen eigenen Steuersatz, denn sie werden mit allen anderen Einkünften zusammengerechnet und nach dem allgemeinen Einkommensteuertarif belastet. Für den Veranlagungszeitraum 2026 sieht § 32a EStG einen Grundfreibetrag von 12.348 Euro vor, auf den die erste Progressionszone bis 17.799 Euro folgt. Die zweite Zone reicht bis 69.878 Euro, und ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro greift der Satz von 42 Prozent, der ab 277.826 Euro auf 45 Prozent steigt.

Entscheidend ist dabei der Grenzsteuersatz und nicht der Durchschnittssatz. Die Mieteinkünfte kommen oben auf das übrige Einkommen, treffen also auf den höchsten bereits erreichten Tarifbereich, während der Durchschnittssatz das gesamte Einkommen einschließlich des steuerfreien Grundfreibetrags einbezieht und dadurch systematisch zu niedrig ausfällt. Wer mit dem Durchschnittssatz rechnet, unterschätzt die Belastung der zusätzlichen Miete regelmäßig um ein Drittel oder mehr.

Dazu kommen zwei Zuschläge auf die festgesetzte Einkommensteuer. Der Solidaritätszuschlag beträgt 5,5 Prozent, wird nach § 3 Absatz 3 SolZG aber erst erhoben, wenn die Einkommensteuer bei Einzelveranlagung 20.350 Euro übersteigt, bei Zusammenveranlagung 40.700 Euro. Direkt oberhalb dieser Freigrenze begrenzt § 4 SolZG den Zuschlag auf 11,9 Prozent des Betrags, um den die Steuer die Freigrenze übersteigt, und in dieser Übergangszone steigt die Belastung zusätzlicher Einkünfte spürbar an. Die Kirchensteuer kommt bei Kirchenmitgliedern mit 8 Prozent in Bayern und Baden-Württemberg und mit 9 Prozent in den übrigen Bundesländern obendrauf.

Was bleibt von 10.800 Euro Jahresmiete übrig?

Die folgende Modellrechnung zeigt dieselbe vermietete Eigentumswohnung bei zwei Eigentümern mit unterschiedlichem übrigem Einkommen. Beide sind einzeln veranlagt, beide gehören keiner Kirche an, und die Jahreskaltmiete beträgt 900 Euro im Monat. Die Werbungskosten setzen sich aus 4.200 Euro Gebäude-Abschreibung, 2.900 Euro Schuldzinsen, 1.080 Euro nicht umlagefähigem Hausgeld und 700 Euro Erhaltungsaufwand zusammen. Die umlagefähigen Betriebskosten bleiben außen vor, weil sie als Einnahme und als Werbungskosten in gleicher Höhe erscheinen.

Position	Vermieterin A	Vermieter B
Zu versteuerndes Einkommen ohne Vermietung	45.000 €	80.000 €
Jahreskaltmiete	10.800 €	10.800 €
Werbungskosten	8.880 €	8.880 €
Steuerpflichtiger Überschuss	1.920 €	1.920 €
Einkommensteuer ohne Vermietung	8.835 €	22.464 €
Einkommensteuer mit Vermietung	9.483 €	23.270 €
Mehr Einkommensteuer	648 €	806 €
Mehr Solidaritätszuschlag	0 €	96 €
Belastung des Überschusses	33,8 %	47,0 %

Dieselbe Wohnung kostet den einen Eigentümer also ein Drittel seines Überschusses und den anderen fast die Hälfte, ohne dass sich an dem Objekt irgendetwas geändert hätte. Der Sprung entsteht nicht nur durch den höheren Tarifbereich, sondern auch durch den Solidaritätszuschlag, der bei Vermieter B gerade in die Übergangszone oberhalb der Freigrenze fällt und dort überproportional zulegt. Für die Entscheidung über eine Sondertilgung, über den Zeitpunkt einer größeren Reparatur oder über die Aufteilung des Eigentums unter Ehegatten ist deshalb nicht die Miete die relevante Größe, sondern der Grenzsteuersatz desjenigen, dem die Einkünfte zugerechnet werden.

Wem werden die Einkünfte zugerechnet, wenn die Wohnung mehreren gehört?

Die Einkünfte folgen dem Eigentum, sodass bei einer Wohnung im hälftigen Miteigentum zweier Personen jede Hälfte in deren eigener Steuererklärung landet und dort auf deren eigenen Grenzsteuersatz trifft. Gehört die Wohnung im Beispiel oben zu gleichen Teilen beiden Eigentümern, verteilen sich die 1.920 Euro Überschuss auf zwei Hälften von je 960 Euro, und die Gesamtbelastung sinkt auf die Summe aus den beiden unterschiedlichen Sätzen. Wer die Wohnung finanziert und wer die Rate zahlt, ändert daran nichts, denn die Zurechnung richtet sich nach dem Grundbuch und nicht nach dem Konto.

Sobald mehrere Personen an den Einkünften beteiligt sind, werden diese nach § 180 Absatz 1 Nummer 2 Buchstabe a AO grundsätzlich gesondert und einheitlich festgestellt. Dafür gibt es eine eigene Erklärung, und erst das Ergebnis dieses Bescheids fließt in die Einkommensteuererklärung der Beteiligten ein. Bei Ehegatten, die zusammen veranlagt werden und denen die Wohnung je zur Hälfte gehört, greift regelmäßig die Ausnahme des § 180 Absatz 3 AO für Fälle von geringer Bedeutung, weil Betrag und Aufteilung feststehen. Dann genügt eine gemeinsame Anlage V.

Wann bleiben Mieteinnahmen steuerfrei?

Bei einer dauerhaft vermieteten Wohnung bleibt nichts steuerfrei, denn für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung kennt das Gesetz weder einen Freibetrag noch einen Pauschbetrag. Die beiden Kleinbetragsgrenzen, die in diesem Zusammenhang immer wieder genannt werden, betreffen andere Sachverhalte und werden regelmäßig miteinander verwechselt.

Merkmal	410-Euro-Grenze	520-Euro-Grenze	Dauervermietung
Rechtsgrundlage	§ 46 Abs. 2 Nr. 1 EStG, § 70 EStDV	R 21.2 Abs. 1 EStR	§ 21 Abs. 1 EStG
Gilt für	Arbeitnehmer mit Nebeneinkünften	vorübergehend vermietete Teile der selbst genutzten Wohnung	jede dauerhaft vermietete Wohnung
Bezugsgröße	Summe der Nebeneinkünfte im Jahr	Einnahmen im Veranlagungszeitraum	kein Schwellenwert
Wirkung	Härteausgleich, gleitend auslaufend bis 820 Euro	Einnahmen bleiben außer Ansatz	voller Ansatz ab dem ersten Euro

Die 410-Euro-Grenze ist keine Steuerbefreiung für Mieten, sondern ein Härteausgleich für Arbeitnehmer, deren Nebeneinkünfte insgesamt klein bleiben, und oberhalb von 410 Euro läuft sie nach § 70 EStDV bis 820 Euro gleitend aus. Die 520-Euro-Grenze aus den Einkommensteuer-Richtlinien gilt ausschließlich dann, wenn du Teile deiner selbst genutzten Wohnung vorübergehend vermietest, und sie ist eine Freigrenze: Ein einziger Euro darüber macht die gesamten Einnahmen steuerpflichtig. Für die vermietete Zweitwohnung oder die Kapitalanlage hilft keine der beiden Zahlen weiter.

Wie wirkt ein Verlust aus der Vermietung?

Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird zunächst im selben Jahr mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet, in der Praxis meist mit dem Arbeitslohn, und mindert dadurch die Steuer auf das übrige Einkommen. Bleibt danach noch ein negativer Betrag übrig, wandert er nach § 10d EStG als Verlustvortrag in die folgenden Jahre und wartet dort auf positive Einkünfte. In den ersten Jahren einer stark finanzierten Wohnung ist ein solcher Verlust der Normalfall und kein Alarmzeichen, weil Schuldzinsen und Abschreibung zusammen die Miete übersteigen.

Der Wert eines Verlusts hängt allerdings davon ab, auf welches übrige Einkommen er trifft. Bei Vermieter B aus der Tabelle oben wäre ein Verlust von 1.920 Euro rund 806 Euro Steuerersparnis wert, bei Vermieterin A dagegen nur 648 Euro, und bei jemandem ohne weitere steuerpflichtige Einkünfte wäre er im laufenden Jahr überhaupt nichts wert. Genau deshalb entscheidet die Verteilung des Eigentums innerhalb eines Haushalts häufig über mehr Geld als die Konditionen des Darlehens. Ein Verlustvortrag geht dabei nicht verloren, er verschiebt die Wirkung nur in ein Jahr mit positiven Einkünften und kostet bis dahin Liquidität.

Voraussetzung für die Anerkennung ist in jedem Fall die Einkünfteerzielungsabsicht, also die begründete Aussicht, über die Dauer der Vermietung insgesamt einen Überschuss zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung an fremde Dritte wird sie typisierend unterstellt. Kritisch wird es bei dauerhaft verbilligter Überlassung, bei der die Grenzen von 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete über den vollen Abzug entscheiden, und die Einzelheiten dazu behandelt unser Artikel zur Vermietung an Angehörige.

Was passiert am Jahreswechsel mit Miete und Nebenkosten?

Maßgeblich ist der Zufluss, also der Tag, an dem das Geld verfügbar wird, und nicht der Monat, für den die Miete geschuldet ist. Für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen durchbricht § 11 Absatz 1 EStG dieses Prinzip allerdings: Fließen sie kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel zu, zählen sie zu dem Jahr, zu dem sie wirtschaftlich gehören. Verwaltung und Rechtsprechung legen diese kurze Zeit mit zehn Tagen aus, sodass eine am 30. Dezember eingegangene Januarmiete bereits zum neuen Jahr gehört.

Für die Betriebskostenabrechnung gilt dasselbe Prinzip ohne diese Ausnahme, weil eine Nachzahlung keine regelmäßig wiederkehrende Zahlung ist. Sie wirkt sich in dem Jahr aus, in dem sie tatsächlich fließt, und das ist üblicherweise das Folgejahr. Eine Abrechnung für das Jahr 2026, die im Herbst 2027 zu einer Nachzahlung führt, erhöht deshalb die Einnahmen des Jahres 2027. Diese Verschiebung ist der häufigste Grund dafür, dass die Summe in der Anlage V nicht mit der Summe auf der Abrechnung übereinstimmt.

Fällt auf die Miete auch Umsatzsteuer an?

Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nummer 12 Buchstabe a UStG umsatzsteuerfrei, und auf der Miete steht deshalb keine Umsatzsteuer, unabhängig von der Höhe der Einnahmen. Die Kehrseite dieser Befreiung ist der fehlende Vorsteuerabzug, sodass Handwerkerrechnungen und Verwaltungskosten mit ihrem Bruttobetrag in die Werbungskosten eingehen.

Von der Befreiung ausgenommen sind allerdings die kurzfristige Beherbergung von Fremden und die gesonderte Vermietung von Fahrzeugabstellplätzen. Ein Stellplatz, der zusammen mit der Wohnung an denselben Mieter vermietet wird, teilt als Nebenleistung das Schicksal der steuerfreien Hauptleistung. Wird er dagegen einzeln an einen Dritten vermietet, ist dieser Umsatz steuerpflichtig. In der Praxis bleibt das bei einer einzelnen Wohnung meist folgenlos, weil die Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG greift, solange der Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht übersteigt.

Wie kommen die Mieteinnahmen in die Anlage V?

Die Einkünfte aus jedem vermieteten Objekt werden in einer eigenen Anlage V erklärt, getrennt nach Einnahmen und Werbungskosten. Auf der Einnahmenseite stehen die vereinnahmte Kaltmiete und die umlagefähigen Betriebskosten einschließlich Heizkosten in getrennten Zeilen, dazu Einnahmen aus der Vermietung von Garagen und Stellplätzen sowie vereinnahmte Umsatzsteuer, falls ausnahmsweise welche anfällt. Die Werbungskosten folgen darunter mit der Abschreibung, den Schuldzinsen, den Erhaltungsaufwendungen und den laufenden Kosten.

Die Erklärung ist nach § 149 Absatz 2 AO spätestens sieben Monate nach Ablauf des Kalenderjahres abzugeben, für das Jahr 2026 also bis zum 31. Juli 2027. Wer die Erklärung durch einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe erstellen lässt, hat nach § 149 Absatz 3 AO bis zum letzten Tag des Februars des zweiten Folgejahres Zeit. Belege werden nicht mehr eingereicht, sondern nur auf Anforderung vorgelegt, und sinnvoll aufbewahrt werden vor allem die Betriebskostenabrechnung, die Zinsbescheinigung der Bank, die Hausgeldabrechnung der Verwaltung und die Rechnungen über größere Reparaturen.

Wann verlangt das Finanzamt Vorauszahlungen auf die Steuer?

Sobald der erste Bescheid mit Mieteinkünften ergangen ist, setzt das Finanzamt in aller Regel Vorauszahlungen auf die Einkommensteuer fest, und zwar nach § 37 Absatz 1 EStG zum 10. März, 10. Juni, 10. September und 10. Dezember. Bemessen werden sie nach der Steuer der letzten Veranlagung, sodass die Vorauszahlung für das laufende Jahr auf Zahlen aus einem bereits abgeschlossenen Jahr beruht. Festgesetzt werden sie nur, wenn sie im Kalenderjahr mindestens 400 Euro und zu einem einzelnen Termin mindestens 100 Euro erreichen.

Für neue Vermieter ist das der unangenehmste Moment der ersten Veranlagung, weil die Nachzahlung für das vergangene Jahr und die erste Vorauszahlung für das laufende Jahr häufig im selben Bescheid stehen und kurz hintereinander fällig werden. Planbar wird das, wenn du den auf die Miete entfallenden Steuerbetrag vom ersten Jahr an zurücklegst statt ihn in die Tilgung zu stecken. Sinkt der Überschuss dauerhaft, etwa nach einer großen Reparatur oder nach einer Anschlussfinanzierung mit höherem Zins, lassen sich die Vorauszahlungen auf Antrag herabsetzen.

Womit du die Steuer auf die Miete planbar hältst

Die Belastung steht fest, sobald drei Größen feststehen: der Grenzsteuersatz aus dem übrigen Einkommen, die Höhe der Abschreibung und der Zinsanteil der Rate. Alles andere verschiebt den Zeitpunkt, nicht den Betrag. Wer größere Erhaltungsmaßnahmen in ein Jahr mit hohem übrigem Einkommen legt und die Nebenkostenabrechnung im Blick behält, steuert die Wirkung innerhalb der gesetzlichen Spielräume, ohne irgendetwas zu konstruieren.

Für die Frage, ob sich ein Objekt nach Steuern überhaupt trägt, reicht die Miete allein als Maßstab nicht aus, weil Abschreibung und Zinsanteil die steuerliche Seite vollständig vom Zahlungsstrom lösen. Wie Rendite, Cashflow und Steuerwirkung für ein konkretes Objekt zusammenlaufen, zeigt der Kapitalanlage-Rechner mit deinen eigenen Zahlen. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.