Maklerprovision Hauskauf: wer zahlt wie viel

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Privatperson trägt der Käufer seit Ende 2020 höchstens die Hälfte der Maklerprovision, und das sind in zwölf Bundesländern 3,57 Prozent des Kaufpreises. Bei 420.000 Euro Kaufpreis bedeutet das 14.994 Euro, die vollständig aus dem Eigenkapital kommen, während bei einer vermieteten Immobilie über die Abschreibung nur rund 88 Euro im Jahr zurückfließen. Der teuerste Irrtum betrifft nicht die Höhe, sondern den Zeitpunkt, denn der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil gezahlt und diese Zahlung nachgewiesen hat. Lass dir die Provisionsvereinbarung deshalb vor dem Notartermin vorlegen und prüfe, ob beide Seiten tatsächlich in gleicher Höhe verpflichtet sind.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Wer zahlt, entscheidet sich an einer einzigen Frage: Wer hat den Makler beauftragt? Das Gesetz kennt seit dem 23. Dezember 2020 drei Konstellationen, und sie führen zu drei sehr unterschiedlichen Ergebnissen für den Käufer. Die Regeln gelten allerdings nur, wenn der Käufer Verbraucher ist, also privat und nicht im Rahmen einer gewerblichen oder selbständigen Tätigkeit kauft.

1. Nur der Verkäufer hat beauftragt. Eine Vereinbarung, die den Käufer zur Zahlung oder Erstattung verpflichtet, ist nach § 656d Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Praktisch heißt das: höchstens die Hälfte für den Käufer.
2. Der Makler wird für beide Seiten tätig. Bei dieser Doppeltätigkeit dürfen sich die Parteien nach § 656c Absatz 1 nur in gleicher Höhe verpflichten. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam, und zwar vollständig und nicht nur in Höhe der Differenz.
3. Nur der Käufer hat beauftragt. Dann zahlt der Käufer die volle vereinbarte Provision, denn eine Beteiligung des Verkäufers sieht das Gesetz für diesen Fall nicht vor. Diese Variante ist selten, kommt aber bei einem Suchauftrag für eine bestimmte Lage durchaus vor.

Vor allen drei Varianten steht eine Formvorschrift, die in der Praxis mehr Verträge zu Fall bringt als jede Rechenfrage. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Textform. Eine E-Mail oder eine Portalnachricht reicht dafür aus, eine mündliche Zusage im Besichtigungstermin reicht nicht.

Wie hoch ist die Maklerprovision im eigenen Bundesland?

Die ortsüblichen Sätze liegen zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, und der Käufer trägt davon im Regelfall genau die Hälfte. Alle folgenden Angaben sind Bruttowerte und enthalten die Umsatzsteuer von 19 Prozent bereits. Es handelt sich um Marktüblichkeit und nicht um eine gesetzliche Vorgabe, denn eine Obergrenze wie bei der Vermietung gibt es beim Kauf nicht.

Die Spanne zwischen dem teuersten und dem günstigsten Satz entscheidet über einen Betrag in der Größenordnung einer Küche, und sie ist der einzige Posten der Kaufnebenkosten, der tatsächlich verhandelbar ist. Grunderwerbsteuer und Notargebühren stehen fest, sobald das Bundesland und der Kaufpreis feststehen. Die Provision dagegen ist eine Vereinbarung, und ein Prozentsatz, der im Exposé steht, ist noch kein Vertrag.

Was kostet die Provision bei 420.000 Euro Kaufpreis?

Bei einem Kaufpreis von 420.000 Euro in Nordrhein-Westfalen trägt der Käufer einen Provisionsanteil von 3,57 Prozent, also 14.994 Euro. Dazu kommen die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent mit 27.300 Euro sowie Notar und Grundbuch mit rund 1,4 Prozent und damit 5.880 Euro. Die Kaufnebenkosten summieren sich so auf 48.174 Euro oder 11,47 Prozent des Kaufpreises, und die Maklerprovision stellt davon fast ein Drittel. Welche Posten sonst noch in diese Summe gehören und wann sie jeweils fällig werden, steht in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf; die Beträge für das eigene Bundesland lassen sich im Kaufnebenkosten-Rechner in einem Durchgang ermitteln.

Derselbe Kauf in Hamburg kostet an dieser Stelle 13.104 Euro und in Hessen 12.516 Euro, womit allein die regionale Üblichkeit über 2.478 Euro entscheidet. Das ist kein Grund, das Bundesland zu wechseln, wohl aber ein Grund, den Satz im Exposé nicht als gegeben hinzunehmen.

Wann wird der Käuferanteil fällig?

Der Provisionsanspruch entsteht mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags, denn erst dann ist der Nachweis oder die Vermittlung zum Erfolg geführt worden. Üblich sind anschließend Zahlungsfristen von sieben bis vierzehn Tagen, und die Rechnung des Maklers trifft häufig vor der ersten Darlehensauszahlung ein. Scheitert der Kauf vorher, etwa weil die Finanzierung nicht zustande kommt, entsteht in aller Regel auch kein Anspruch. Wird ein bereits beurkundeter Vertrag später rückabgewickelt, bleibt der Anspruch dagegen grundsätzlich bestehen, weil er mit der Beurkundung bereits verdient war. Eine Ausnahme gilt, wenn die Rückabwicklung auf einem Umstand beruht, der dem Vertrag von Anfang an anhaftete, etwa einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung.

Bei der häufigsten Variante, der Abwälzung durch den Verkäufer, kommt eine zweite Bedingung hinzu, die kaum jemand nutzt. Nach § 656d Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil gezahlt hat und diese Zahlung nachweist. Solange dieser Nachweis fehlt, ist die Rechnung an den Käufer schlicht noch nicht zahlbar, und ein Zahlungsverzug kann gar nicht eintreten. Eine kurze schriftliche Bitte um den Zahlungsbeleg des Verkäufers ist deshalb kein Misstrauensbeweis, sondern die Anwendung der gesetzlichen Reihenfolge.

Wann gilt die hälftige Teilung nicht?

Die Teilungsregeln greifen nur bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus und nur dann, wenn der Käufer Verbraucher ist. Beim Mehrfamilienhaus, beim unbebauten Grundstück und bei einem Kauf über eine vermögensverwaltende Gesellschaft gelten sie nicht, sodass die Provision dort frei verteilt werden darf. Für Kapitalanleger ist das die wichtigere Hälfte der Vorschrift, denn der Schutz endet genau an der Grenze, an der die Objekte interessant werden.

Noch enger wurde es im Sommer 2026. Der Bundesgerichtshof hat am 16. Juli 2026 unter dem Aktenzeichen I ZR 111/25 entschieden, dass es für die Einordnung als Einfamilienhaus auf die objektiv erkennbaren Umstände bei Abschluss des Maklervertrags ankommt. Ein Gebäude mit zwei gleichwertigen, getrennt vermieteten Wohneinheiten ist danach objektiv ein Zweifamilienhaus, auch wenn es baurechtlich als Haus mit Einliegerwohnung geführt wird. Der Käufer hatte seine Absicht zur Eigennutzung erst nach Abschluss des Maklervertrags offengelegt, und der Makler behielt seine volle Provision. Wer ein solches Objekt selbst bewohnen will, muss diesen Zweck spätestens bei Abschluss des Maklervertrags in Textform deutlich machen und ihn im Streitfall beweisen. Wie sich die beiden Nutzungsarten in einem solchen Haus steuerlich und in der monatlichen Belastung auseinanderziehen, lässt sich für das eigene Objekt im Rechner für das Haus mit Einliegerwohnung nachvollziehen.

Wofür wird die Provision eigentlich gezahlt?

Bezahlt wird nach § 652 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entweder der Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsschluss oder die Vermittlung des Vertrags, und zwar nur dann, wenn der Kaufvertrag gerade infolge dieser Leistung zustande gekommen ist. Der Nachweis besteht darin, dass der Makler dem Interessenten ein konkretes Objekt samt Verkaufsbereitschaft des Eigentümers benennt. Die Vermittlung geht darüber hinaus und meint die aktive Einwirkung auf beide Seiten bis zum Abschluss. Beides muss ursächlich für den Kauf gewesen sein, und diese Ursächlichkeit ist der Punkt, an dem Provisionsforderungen in der Praxis scheitern.

Der bekannteste Einwand dagegen ist die Vorkenntnis, und er wird regelmäßig zu großzügig verstanden. Es genügt nicht, dass der Käufer das Haus oder seinen Eigentümer bereits kannte, denn maßgeblich ist, ob er schon vorher wusste, dass dieser Eigentümer das Objekt zu diesem Zeitpunkt verkaufen wollte. Wer eine Immobilie seit Jahren vom Vorbeifahren kennt, hat deshalb noch keine Vorkenntnis im Rechtssinne. Beweisen muss die Vorkenntnis außerdem derjenige, der sich auf sie beruft, also der Auftraggeber, und ein mündlicher Hinweis gegenüber dem Makler reicht dafür später selten aus. Umgekehrt kann der Makler selbst bei echter Vorkenntnis verdienen, wenn er weitere Informationen liefert, die für den Erwerb wesentlich waren.

Zwei weitere Regeln aus derselben Vorschrift werden gern übersehen. Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, etwa unter dem Vorbehalt einer behördlichen Genehmigung, kann die Provision erst verlangt werden, wenn diese Bedingung eingetreten ist. Und Auslagen des Maklers für Exposé, Fotos oder Anzeigen sind nach § 652 Absatz 2 nur zu ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde, selbst wenn der Kauf am Ende gar nicht zustande kommt. Eine Klausel über pauschalen Aufwendungsersatz im Maklervertrag gehört deshalb zu den Punkten, die vor der Unterschrift gestrichen oder beziffert werden sollten.

Wann entfällt der Anspruch des Maklers ganz?

Es gibt vier Konstellationen, in denen der Makler trotz erfolgreicher Vermittlung leer ausgeht, und drei davon haben nichts mit seiner Arbeit zu tun. Die erste ist die bereits genannte fehlende Textform nach § 656a des Bürgerlichen Gesetzbuchs, bei der schon kein wirksamer Vertrag zustande gekommen ist.

Die zweite Konstellation betrifft die Doppeltätigkeit des Maklers. Weicht die Vereinbarung von der gleich hohen Verpflichtung beider Seiten ab, ist sie nach § 656c Absatz 2 unwirksam, und der Makler verliert seinen Anspruch gegen beide Parteien vollständig. Der Bundesgerichtshof hat das am 6. März 2025 unter dem Aktenzeichen I ZR 32/24 auch für den Fall bestätigt, in dem nicht der Verkäufer selbst, sondern seine Ehefrau den Maklervertrag abgeschlossen hatte. Ein Umweg über einen Dritten rettet die unterschiedlichen Sätze also nicht.

Die dritte ist die Verwirkung nach § 654 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die greift, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für die Gegenseite tätig geworden ist. Die vierte ist das Widerrufsrecht, das bei einem außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossenen Maklervertrag besteht. Die Widerrufsfrist beginnt nach § 356 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erst, wenn der Unternehmer ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt hat, und eine unterbliebene Belehrung verlängert die Frist erheblich über die üblichen vierzehn Tage hinaus.

Was macht die Provision mit der Finanzierung?

Die Maklerprovision ist der größte frei vereinbarte Posten der Kaufnebenkosten, und sie entscheidet deshalb oft darüber, ob eine Finanzierung über eine Beleihungsgrenze rutscht, weil Banken Nebenkosten nur selten mitfinanzieren. Mit einem Eigenkapital von 80.000 Euro und Kaufnebenkosten von 48.174 Euro bleiben bei unserem Beispielkauf noch 31.826 Euro für den Kaufpreis selbst, sodass ein Darlehen von 388.174 Euro nötig wird. Bezogen auf den Kaufpreis entspricht das einem Auslauf von 92,42 Prozent.

Ohne Maklerprovision bliebe bei gleichem Eigenkapital ein Darlehen von 373.180 Euro und damit ein Auslauf von 88,85 Prozent. Die Provision verschiebt den Auslauf also um exakt jene 3,57 Prozentpunkte, die sie selbst ausmacht, und genau in diesem Bereich liegen die Stufen, an denen Banken ihre Zinsaufschläge setzen. Welche Stufen das sind und wie viel ein Sprung über 90 Prozent über die Zinsbindung kostet, beschreibt unser Artikel zum Beleihungsauslauf.

Wie viel der Provision holt die Steuer zurück?

Bei einer vermieteten Immobilie kommt die Provision über die Abschreibung zurück, aber so langsam, dass die Entlastung im Kaufjahr praktisch keine Rolle spielt. Sie gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird deshalb im Verhältnis der Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude verteilt. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, und bei einem zwischen 1925 und 2022 fertiggestellten Wohngebäude beträgt der Satz nach § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b des Einkommensteuergesetzes 2 Prozent im Jahr. Wie das Verhältnis zwischen Boden und Gebäude zustande kommt und welche Aufteilung das Finanzamt akzeptiert, behandelt unser Artikel zur Kaufpreisaufteilung.

Die folgende Rechnung nimmt denselben Käuferanteil von 14.994 Euro, einen Gebäudeanteil von 70 Prozent und einen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent an.

Entscheidend ist nicht die Endsumme nach fünfzig Jahren, sondern der Abstand zwischen Auszahlung und Rückfluss. Die Provision verlässt das Konto in einer Woche, zurück kommt sie in Jahresscheiben von unter hundert Euro, und wer das Objekt nach zehn Jahren verkauft, hat von dieser Position den größten Teil nie gesehen. Für die Liquiditätsplanung der ersten Jahre ist die Provision deshalb wie eine Grunderwerbsteuer zu behandeln und nicht wie eine absetzbare Ausgabe.

Eine zweite steuerliche Feinheit steckt in der Vertragsgestaltung. Eine Provision aus einem eigenen Maklervertrag des Käufers ist keine Gegenleistung für das Grundstück und unterliegt deshalb nicht der Grunderwerbsteuer. Übernimmt der Käufer dagegen im Kaufvertrag eine Maklerschuld des Verkäufers, zählt diese übernommene Verbindlichkeit nach § 9 Absatz 1 Nummer 1 des Grunderwerbsteuergesetzes zur Gegenleistung und erhöht die Bemessungsgrundlage. Zwei wirtschaftlich fast gleiche Wege führen also zu unterschiedlichen Steuerbeträgen, und der Unterschied liegt allein in der Formulierung der Urkunde.

Woran sich die Provision noch drehen lässt

Verhandelt wird vor der Unterzeichnung des Maklervertrags, denn danach ist der Satz vereinbart und der Anspruch entsteht mit dem Notartermin von selbst. Der wirksamste Ansatz ist nicht der Prozentsatz, sondern die Frage, welche Konstellation überhaupt vorliegt. Ein Objekt, bei dem der Makler allein für den Verkäufer arbeitet und der Käufer gar keinen eigenen Vertrag unterschreibt, kostet den Käufer nichts, solange keine wirksame Abwälzung vereinbart wird.

Dabei lohnt ein genauer Blick auf das Wort provisionsfrei im Exposé, das nicht bedeutet, dass niemand den Makler bezahlt. Es bedeutet lediglich, dass der Verkäufer die Provision allein trägt und sie als Innenprovision in seine Preiskalkulation einrechnet. Für die Finanzierung ist das trotzdem die bessere Ausgangslage, weil der Preis anschließend verhandelbar ist und die Provision nicht als zusätzlicher Eigenkapitalbedarf neben dem Kaufpreis steht. Ein Objekt mit Innenprovision und einem um 10.000 Euro höheren Kaufpreis ist für die Finanzierung deshalb besser als ein gleich teures Objekt mit einem Käuferanteil in derselben Höhe, denn die Bank finanziert den Kaufpreis und nicht die Nebenkosten.

Bei einer Doppeltätigkeit entsteht ein Hebel, den viele Käufer nicht kennen. Ein Erlass oder ein Nachlass gegenüber einer Partei wirkt nach § 656c Absatz 1 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zwingend auch zugunsten der anderen, und davon kann vertraglich nicht abgewichen werden. Gewährt der Makler dem Verkäufer also einen Rabatt, um den Abschluss zu sichern, sinkt der Anteil des Käufers im selben Umfang mit. Wer einen solchen Nachlass vermutet, fragt am besten schriftlich nach der Höhe der Provision beider Seiten, denn die Vergleichbarkeit beider Vereinbarungen ist Wirksamkeitsvoraussetzung und keine Geschäftsinterna.

Was vor der Unterschrift auf den Tisch gehört

Drei Dokumente entscheiden darüber, ob die Provision in der kalkulierten Höhe anfällt, und alle drei sind vor dem Notartermin verfügbar. Das erste ist der Maklervertrag in Textform mit dem genauen Satz und der Angabe, wer sonst noch verpflichtet ist. Das zweite ist die Provisionsklausel im Entwurf des Kaufvertrags, aus der hervorgeht, ob eine Abwälzung oder eine Schuldübernahme vereinbart werden soll. Das dritte ist der Zahlungsnachweis des Verkäufers, der nach dem Notartermin die Fälligkeit des eigenen Anteils überhaupt erst auslöst.

Wer diese drei Punkte geklärt hat, kennt den Betrag, den er zusätzlich zum Eigenkapital für Steuer und Notar bereithalten muss, und kann die Finanzierung auf den richtigen Auslauf auslegen. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.