Erbbaurecht: Nachteile und was Erbpacht kostet

Ein Erbbaurecht senkt den Kaufpreis um den Bodenwert und ersetzt ihn durch eine jährliche Zahlung, die nicht endet und alle drei Jahre steigen darf. Bei einem Reihenhaus für 480.000 Euro in Nordrhein-Westfalen sinkt der Kapitalbedarf dadurch von 517.920 auf 334.179 Euro, und die monatliche Belastung fällt von 2.173 auf 1.818 Euro. Der Denkfehler steckt im Vergleich danach, denn wer den Boden kauft, tilgt ihn ab und zahlt jedes Jahr weniger Zinsen darauf, während der Erbbauzins ungekürzt stehen bleibt und mit dem Preisindex mitwächst. Im fünften Jahr ist die Erbpacht in diesem Beispiel bereits teurer als das Darlehen für dasselbe Grundstück. Vergleiche deshalb nicht Kaufpreis gegen Kaufpreis, sondern den Erbbauzinssatz gegen den Sollzins, den deine Bank dir für dieselbe Summe anbietet.

Was unterscheidet Erbbaurecht und Erbpacht?

Die beiden Wörter meinen im heutigen Sprachgebrauch dasselbe, rechtlich existiert nur eines davon. Die Erbpacht stammt aus dem älteren Landrecht und wurde in Deutschland 1947 abgeschafft, geblieben ist das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz. In Anzeigen, Exposés und Verkaufsgesprächen hält sich der alte Begriff trotzdem hartnäckig, und wer ihn dort liest, darf ihn ohne Weiteres als Erbbaurecht verstehen.

Der Inhalt des Rechts ist schnell beschrieben. Du darfst auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk haben, dieses Bauwerk gehört dir allein, und der Boden bleibt beim Erbbaurechtsgeber. Vergeben werden solche Rechte überwiegend von Kirchen, Kommunen und Stiftungen, seltener von privaten Eigentümern, und die Laufzeit liegt üblicherweise zwischen sechzig und neunundneunzig Jahren.

Eingetragen wird die Konstruktion an zwei Stellen zugleich. Im Grundbuch des Grundstücks erscheint das Erbbaurecht als Last in Abteilung II, und zusätzlich legt das Amtsgericht ein eigenes Erbbaugrundbuch an, das dein Recht wie ein Grundstück behandelt und in dem später deine Grundschuld steht. Wie diese Abteilungen aufgebaut sind und welcher Eintrag wo landet, zeigt unser Artikel zum Grundbuchauszug an einem vollständigen Beispiel.

Wie hoch ist der Erbbauzins?

Neue Verträge liegen überwiegend bei drei bis fünf Prozent des Bodenwertes pro Jahr, wobei kirchliche Vergeber häufig am unteren Rand dieser Spanne bleiben und private Eigentümer eher am oberen. In München bewegen sich die Sätze im Jahr 2026 je nach Vergeber und Lage ebenfalls zwischen drei und fünf Prozent des aktuellen Bodenrichtwertes.

Gerechnet wird auf den Bodenwert und nicht auf den Preis des Hauses. Bei einem Grundstück von 300 Quadratmetern und einem Bodenrichtwert von 600 Euro je Quadratmeter ergibt sich ein Bodenwert von 180.000 Euro, und ein Satz von 4 Prozent führt zu 7.200 Euro im Jahr oder 600 Euro im Monat. Diese Zahl trägt das gesamte Beispiel dieses Artikels.

Der Vertrag legt fest, worauf sich der Satz bezieht und wie die Grundlage später fortgeschrieben wird. Genau an dieser Stelle unterscheiden sich zwei Verträge, die auf dem Papier beide vier Prozent nennen, denn der eine bindet die Anpassung an den Verbraucherpreisindex und der andere an die Entwicklung des Bodenrichtwertes. Der zweite Weg ist für den Erbbauberechtigten der unangenehmere, weil Bodenwerte in gefragten Lagen schneller steigen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten.

Was kostet ein Erbbaurecht im Vergleich zum Kauf mit Grundstück?

Der Unterschied zeigt sich erst, wenn beide Wege mit denselben Zahlen nebeneinander stehen. Das Beispiel ist ein Reihenhaus in Nordrhein-Westfalen mit einem Gebäudewert von 300.000 Euro und einem Bodenwert von 180.000 Euro, also 480.000 Euro als Volleigentum. Das Eigenkapital beträgt in beiden Fällen 100.000 Euro, der Sollzins liegt bei 4,24 Prozent, was dem oberen Ende der Konditionen entspricht, die interhyp.de für zehn Jahre Zinsbindung im Zeitraum vom 24. bis 30. August 2026 ausweist, und die Anfangstilgung beträgt 2 Prozent.

Die 355 Euro Ersparnis im Monat sind echt, sie halten nur nicht. In der Rate des Volleigentümers steckt Tilgung, im Erbbauzins nicht, und deshalb schrumpft der eine Betrag mit jedem Jahr, während der andere über den Preisindex zulegt. Isoliert man den Bodenanteil, wird der Punkt sichtbar: Die zusätzlichen 183.741 Euro Darlehen kosten im ersten Jahr 7.790 Euro Zinsen gegenüber 7.200 Euro Erbbauzins, im fünften Jahr sind es nur noch 7.127 Euro und damit weniger als der Erbbauzins. Über die zehn Jahre der Zinsbindung summieren sich 70.040 Euro Zinsen gegen 72.000 Euro Erbbauzins, und der Käufer mit Grundstück hat davon 44.614 Euro getilgt, also einen realen Teil des Bodens erworben. Der Erbbauberechtigte besitzt nach denselben zehn Jahren von dem Grundstück weiterhin nichts, und seine 72.000 Euro sind die Untergrenze, weil die erste Anpassung in diesem Zeitraum bereits fällig wird.

Für wen sich das trotzdem lohnt, hängt an der Frage, was mit den freigewordenen 183.741 Euro passiert. Wer sie schlicht nicht hat und ohne Erbbaurecht gar nicht kaufen könnte, vergleicht nicht zwei Finanzierungen, sondern kaufen gegen mieten. Wer sie hat, kauft mit dem Erbbaurecht Liquidität ein und bezahlt sie über die Laufzeit.

Wann darf der Erbbauzins erhöht werden?

Bei einem Bauwerk, das Wohnzwecken dient, darf eine Erhöhung nach § 9a des Erbbaurechtsgesetzes frühestens drei Jahre nach Vertragsabschluss und danach frühestens drei Jahre nach der jeweils letzten Erhöhung verlangt werden. Der Gesetzgeber zieht zusätzlich eine inhaltliche Grenze, denn ein Erhöhungsanspruch gilt regelmäßig als unbillig, soweit er über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht.

Diese Grenze ist der Grund, warum eine Anpassungsklausel nicht beliebig durchschlägt. Sie schützt allerdings nur gegen den Teil einer Forderung, der über die allgemeine Entwicklung hinausreicht, und nicht gegen die Entwicklung selbst. Wenn ein Vertrag aus den neunziger Jahren erstmals nach zwanzig Jahren angepasst wird, holt eine einzige Erhöhung die gesamte zwischenzeitliche Indexbewegung nach, und aus 600 Euro im Monat werden ohne Weiteres 900 Euro.

Praktisch heißt das zweierlei für die Prüfung eines konkreten Vertrages. Lies nach, an welchen Index die Klausel gebunden ist und in welchem Abstand sie greift, denn die drei Jahre sind eine gesetzliche Untergrenze und viele Verträge nennen fünf oder zehn. Und sieh nach, wann zuletzt angepasst wurde, weil ein lange nicht angefasster Vertrag eine aufgestaute Erhöhung mitbringt, die den nächsten Eigentümer trifft.

Wie viel Grunderwerbsteuer kostet ein Erbbaurecht?

Weniger als beim Kauf mit Grundstück, aber deutlich mehr als die meisten erwarten. Besteuert wird die Gegenleistung nach § 8 Absatz 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, und zur Gegenleistung gehört beim Erbbaurecht neben dem Kaufpreis für das Gebäude auch der kapitalisierte Erbbauzins. Dessen Kapitalwert ergibt sich nach § 13 Absatz 1 Satz 1 des Bewertungsgesetzes aus dem Jahresbetrag multipliziert mit einem Vervielfältiger aus der Anlage 9a, die mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent gerechnet ist. Der Bundesfinanzhof hat diese Berechnung zuletzt ausdrücklich bestätigt.

Der Bodenwert verschwindet also nicht aus der Steuer, er kommt über den Erbbauzins durch die Hintertür zurück. Bei achtzig Jahren Restlaufzeit spart das Erbbaurecht gegenüber dem Kauf mit Grundstück nur 3.078 Euro Grunderwerbsteuer, obwohl der Kaufpreis um 180.000 Euro niedriger ist. Wer mit den 6,5 Prozent auf den vollen Bodenwert kalkuliert hat, rechnet mit 11.700 Euro Ersparnis und liegt um das Vierfache daneben. Auffällig ist außerdem, wie flach die Kurve über die Laufzeit verläuft, denn zwischen dreißig und neunundneunzig Jahren Restlaufzeit liegen bei der Steuer nur 1.711 Euro. Die übrigen Nebenkosten verhalten sich normal, ihre Systematik steht in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten, und die Sätze aller Bundesländer lassen sich im Kaufnebenkosten-Rechner durchspielen.

Finanziert eine Bank ein Erbbaurecht?

Ja, mit drei zusätzlichen Bedingungen, die eine gewöhnliche Finanzierung nicht kennt. Die erste betrifft die Restlaufzeit: Sie muss die Darlehenslaufzeit deutlich überschreiten, und viele Häuser erwarten einen Puffer von rund zehn Jahren nach der letzten Rate, weil das Recht sonst vor der Rückzahlung enden könnte. Bei einer Restlaufzeit von vierzig Jahren ist das unproblematisch, bei zwanzig wird es eng.

Die zweite Bedingung ist die Stillhalteerklärung des Grundstückseigentümers. Deine Grundschuld steht im Erbbaugrundbuch und damit auf dem Recht selbst, weshalb sie durch einen Heimfall gefährdet wäre. Mit der Erklärung sagt der Eigentümer zu, das Recht der Bank in einem solchen Fall zu respektieren, und ohne sie finanzieren die meisten Institute nicht. Kirchliche und kommunale Vergeber erteilen sie routinemäßig, private Eigentümer manchmal erst nach Verhandlung.

Die dritte Bedingung wirkt auf den Zinssatz. Die Bank setzt den Beleihungswert auf das Erbbaurecht fest und nicht auf ein vergleichbares Volleigentum, und dieser Wert liegt niedriger, weil das Recht endlich ist und mit dem Erbbauzins belastet bleibt. Dasselbe Eigenkapital führt deshalb zu einem höheren Beleihungsauslauf und damit zu einer teureren Zinsstufe, was den Vorteil der kleineren Darlehenssumme teilweise auffrisst. Welche Stufen es gibt und was ein Sprung zwischen ihnen konkret kostet, rechnet unser Artikel zum Beleihungsauslauf vor.

Was passiert am Ende der Laufzeit?

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, schuldet der Grundstückseigentümer nach § 27 des Erbbaurechtsgesetzes eine Entschädigung für das Bauwerk. Die Höhe steht damit allerdings noch nicht fest, und hier weicht die verbreitete Darstellung vom Gesetz ab. Die oft zitierte Untergrenze von zwei Dritteln des gemeinen Wertes gilt nach Absatz 2 ausschließlich für Erbbaurechte, die zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurden. Für jeden anderen Vertrag bestimmt die Vereinbarung die Höhe, und sie darf die Entschädigung auch vollständig ausschließen.

Der Grundstückseigentümer hat außerdem eine Ausweichmöglichkeit, die im Vertrag oft übersehen wird. Nach Absatz 3 kann er die Zahlung abwenden, indem er das Erbbaurecht vor dem Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert. Die Verlängerung ist dann keine Gefälligkeit, sondern die für ihn günstigere Variante, und sie kostet den Erbbauberechtigten einen neu verhandelten Erbbauzins auf den dann aktuellen Bodenwert.

Für die Prüfung eines Vertrages ist der Entschädigungsparagraf deshalb die wichtigste Klausel überhaupt. Steht dort ein Prozentsatz, weißt du, worauf dein Erbe im Jahr 2106 Anspruch hat. Steht dort nichts oder ein Ausschluss, ist das Gebäude am Ende der Laufzeit entschädigungslos weg, und diese Information gehört in jede Kaufentscheidung.

Was bedeutet Heimfall und wann greift er?

Der Heimfall ist der vorzeitige Rückfall des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer, und er greift nur aus den Gründen, die der Vertrag selbst benennt. Üblich sind ein Rückstand mit dem Erbbauzins in Höhe von zwei Jahresbeträgen, die Verwahrlosung des Gebäudes und die Insolvenz des Erbbauberechtigten. Weil diese Tatbestände frei vereinbar sind, unterscheiden sich zwei Verträge an dieser Stelle erheblich, und ein Vertrag mit weit gefassten Heimfallgründen ist ein anderes Produkt als einer mit engen.

Macht der Eigentümer von seinem Anspruch Gebrauch, hat er nach § 32 eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zu gewähren. Auch hier gilt die Untergrenze von zwei Dritteln nur für Erbbaurechte zugunsten minderbemittelter Bevölkerungskreise, bei denen die Vergütung zusätzlich nicht ausgeschlossen werden darf. Die eingetragenen Grundpfandrechte bleiben nach § 33 bestehen, der Eigentümer übernimmt die persönliche Schuld, und diese übernommenen Beträge werden auf die Vergütung angerechnet.

Praktisch ist der Heimfall ein seltenes Ereignis, weil zwei Jahresbeträge Rückstand eine hohe Hürde sind. Wichtig ist er trotzdem, denn er erklärt, warum die Bank auf der Stillhalteerklärung besteht und warum ein Vertrag mit einem Heimfallgrund wie einer nicht genehmigten baulichen Veränderung die Finanzierung erschweren kann.

Lässt sich ein Erbbaurecht wieder verkaufen?

Rechtlich ist ein Erbbaurecht veräußerlich und vererblich wie ein Grundstück, praktisch macht aber nahezu jeder Vertrag den Verkauf von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig und räumt ihm häufig ein Vorkaufsrecht ein. Die Zustimmung darf nicht willkürlich verweigert werden, sie kostet aber Zeit und macht den Ablauf für einen Käufer unübersichtlicher als bei einem gewöhnlichen Objekt.

Der schwerere Punkt ist die Restlaufzeit, weil sie den Preis über den Umweg der Finanzierung bestimmt. Ein Käufer braucht seinerseits eine Bank, und die verlangt denselben Puffer nach der letzten Rate, den du beim eigenen Kauf gebraucht hast. Bei achtzig Jahren Restlaufzeit spielt das keine Rolle, bei fünfzig beginnt es zu drücken, und unterhalb von vierzig schrumpft der Kreis der Interessenten auf Barzahler und auf Käufer, die eine Verlängerung schon ausgehandelt haben. Der Wert des Rechts sinkt in diesem Bereich schneller als das Gebäude altert.

Daraus folgt eine unbequeme Regel für die eigene Planung. Ein Erbbaurecht mit langer Restlaufzeit ist ein normal handelbares Objekt, ein Erbbaurecht mit kurzer Restlaufzeit ist es nicht mehr, und der Übergang zwischen beiden Zuständen liegt in deiner Haltedauer. Wer mit fünfzig Jahren Restlaufzeit kauft und zwanzig Jahre bleibt, verkauft in genau dem Bereich, in dem die Käuferbanken abspringen.

Was bringt ein vermietetes Erbbaurecht steuerlich?

Zwei Effekte, die beide dem Erbbaurecht zugutekommen und die in der Beratung selten auftauchen. Der erste ist der laufende Abzug: Der gezahlte Erbbauzins ist bei Vermietung im Jahr des Abflusses in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Wird er als Einmalbetrag vorausgezahlt und betrifft eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren, ist er gleichmäßig auf diesen Zeitraum zu verteilen.

Der zweite Effekt betrifft die Abschreibung. Beim Kauf eines bebauten Erbbaurechts können die gesamten Anschaffungskosten dem Gebäude zugeordnet werden, wenn nachweisbar ist, dass der Kaufpreis ausschließlich für den Gebäudeanteil gezahlt wurde und gegenüber dem Grundstückseigentümer nur der laufende Erbbauzins geschuldet ist. Damit entfällt der Streit über die Aufteilung, den ein gewöhnlicher Kauf regelmäßig mit sich bringt. Im Beispiel liegt die Bemessungsgrundlage bei 334.179 Euro statt bei 323.700 Euro, weil auch die Nebenkosten vollständig auf das Gebäude entfallen, und bei 2 Prozent ergibt das 6.684 Euro statt 6.474 Euro Abschreibung im Jahr.

Für eine Kapitalanlage verschiebt sich dadurch das Bild aus dem Kostenvergleich. Der Volleigentümer setzt seine Zinsen auf den Bodenanteil ab, verliert diesen Abzug aber mit jeder Tilgungsrate und irgendwann ganz, während der Erbbauzins dauerhaft abziehbar bleibt. Wie sich das auf Rendite und Cashflow eines konkreten Objekts auswirkt, lässt sich im Kapitalanlage-Rechner mit den eigenen Zahlen durchspielen.

Für wen rechnet sich ein Erbbaurecht?

Die Entscheidung lässt sich auf einen Vergleich zusammenziehen, und der lautet Erbbauzinssatz gegen Sollzins. Liegt der Erbbauzins spürbar unter dem Zins, den deine Bank für dieselbe Summe verlangt, ist die Nutzung des Bodens über das Erbbaurecht in den ersten Jahren die günstigere Variante. Liegt er darüber, mietest du den Boden zu einem Preis, den du auf dem Kapitalmarkt unterbieten könntest. Die Grenze verschiebt sich mit jedem Jahr zugunsten des Kaufs, weil deine Zinsen sinken und der Erbbauzins nicht.

Drei Merkmale eines konkreten Vertrages entscheiden darüber, ob dieser Grundvergleich überhaupt trägt. Die Restlaufzeit sollte bei mindestens achtzig Jahren liegen, damit weder deine Finanzierung noch ein späterer Verkauf daran scheitert. Die Anpassungsklausel sollte an den Verbraucherpreisindex gebunden sein und nicht an den Bodenrichtwert. Und die Entschädigungsregel für das Laufzeitende sollte einen konkreten Prozentsatz nennen, weil das Gesetz außerhalb des Sozialwohnungsfalls keinen Mindestbetrag vorgibt.

Gegen ein Erbbaurecht spricht die Sache in zwei Konstellationen deutlich. Wer innerhalb von fünfzehn Jahren wieder verkaufen will, trägt das Wiederverkaufsrisiko ohne den langen Zeitraum, über den sich der Einstiegsvorteil verteilen müsste. Und wer das Eigenkapital für ein Volleigentum ohnehin aufbringen kann, kauft sich mit dem Erbbaurecht eine dauerhafte Zahlung ein, für die es in diesem Fall keinen Gegenwert gibt. Interessant bleibt die Konstruktion vor allem dort, wo der Bodenwert einen großen Teil des Preises ausmacht und das Eigenkapital knapp ist, also in teuren Lagen mit kleinen Grundstücken.

Bevor du dich auf einen Erbbaurechtsvertrag einlässt, setze die Zahlen deines konkreten Objekts nebeneinander: Kaufpreis, Bodenwert, Erbbauzins, Restlaufzeit und das Eigenkapital, das übrig bleibt. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.