Cashflow Immobilie: was am Monatsende bleibt

Vom Mietertrag einer vermieteten Eigentumswohnung bleibt am Monatsende deutlich weniger übrig, als die Kaltmiete vermuten lässt, und wirtschaftlich deutlich mehr, als die Kontobewegung zeigt. Beim Modellobjekt dieses Artikels stehen 760 Euro Kaltmiete einer Monatsrate von 966,67 Euro und 94,20 Euro nicht umlagefähigen Kosten gegenüber, woraus ein Cashflow von −300,87 Euro im Monat entsteht. Die Steuerwirkung aus Abschreibung und Schuldzinsen holt davon 102,07 Euro zurück, sodass −198,80 Euro übrig bleiben. Der häufigste Fehler an dieser Stelle besteht darin, die gesamte Monatsrate als Kosten zu behandeln, obwohl 333,33 Euro davon als Tilgung in die eigene Restschuld fließen. Wer eine belastbare Zahl haben will, rechnet den Cashflow deshalb dreimal, nämlich vor Steuern, nach Steuern und ohne den Tilgungsanteil.

Was ist der Cashflow bei einer vermieteten Immobilie?

Der Cashflow ist der Betrag, der nach allen Zahlungen eines Monats auf dem Konto übrig bleibt oder dort fehlt. Er beginnt bei der Kaltmiete, zieht die vollständige Darlehensrate ab und anschließend jene Kosten, die der Eigentümer trägt und nicht an den Mieter weitergeben kann. Alles, was in dieser Kette steht, ist eine echte Zahlung mit Datum und Betrag, und genau das unterscheidet den Cashflow von jeder Renditekennzahl.

Diese Eigenschaft macht ihn zur ehrlichsten Zahl im gesamten Kaufprozess. Eine Rendite lässt sich durch die Wahl der Bezugsgröße schönrechnen, ein Kontostand nicht. Wenn am Monatsende Geld fehlt, muss es aus dem laufenden Einkommen kommen, und die Frage, ob das über zehn oder fünfzehn Jahre durchzuhalten ist, entscheidet über die Tragfähigkeit des gesamten Kaufs.

Wie unterscheidet sich der Cashflow von der Mietrendite?

Die Mietrendite ist ein Prozentsatz auf den Kaufpreis, der Cashflow ein Eurobetrag pro Monat, und die beiden Zahlen beantworten unterschiedliche Fragen. Die Rendite misst die Qualität des Objekts unabhängig davon, wie es bezahlt wurde, und blendet die Finanzierung vollständig aus. Der Cashflow misst die Belastung des Käufers und hängt deshalb massiv an Eigenkapital, Zinssatz und Tilgungssatz.

Zwei Wohnungen mit identischer Bruttomietrendite können dadurch völlig verschiedene Cashflows haben. Wer eine davon mit vierzig Prozent Eigenkapital kauft und die andere ohne, wird bei derselben Objektqualität einmal ein Plus und einmal ein deutliches Minus sehen. Welche Richtwerte für die Rendite selbst gelten und wie sich brutto und netto unterscheiden, beschreibt unser Artikel zur Mietrendite mit Formeln und Beispiel. Für die Kaufentscheidung braucht es beide Zahlen, weil die Rendite das Objekt bewertet und der Cashflow die eigene Liquidität.

Welche Einnahmen gehören in die Rechnung?

In den Cashflow gehört ausschließlich die Kaltmiete, also die Nettomiete ohne jede Nebenkostenvorauszahlung. Die Vorauszahlungen für Heizung, Wasser, Müll und die übrigen Betriebskosten sind durchlaufende Posten, die der Mieter zahlt und die der Verwalter am Jahresende abrechnet. Sie erhöhen den Kontostand vorübergehend und verlassen ihn wieder vollständig, weshalb sie in einer Cashflow-Rechnung nichts verloren haben.

Der Fehler, die Warmmiete anzusetzen, verschönert das Ergebnis um mehrere hundert Euro im Monat und kommt in Exposés regelmäßig vor. Ein zweiter Punkt betrifft Stellplätze und Nebenräume, die oft gesondert vermietet sind und deren Miete tatsächlich in die Rechnung gehört. Beim Modellobjekt dieses Artikels beträgt die Kaltmiete 760 Euro im Monat, was bei 68 Quadratmetern Wohnfläche rund 11,18 Euro je Quadratmeter entspricht.

Maßgeblich ist dabei immer die Miete aus dem laufenden Vertrag und nicht die ortsübliche Vergleichsmiete aus einem Mietspiegel. Bei einem langjährigen Mietverhältnis liegen diese beiden Beträge häufig weit auseinander, und die höhere Zahl lässt sich erst nach einem Mieterwechsel oder einer wirksamen Anpassung erreichen. Wer das Potenzial trotzdem sehen will, rechnet den Cashflow ein zweites Mal mit der Vergleichsmiete und behandelt das Ergebnis als Nebenrechnung, niemals als Grundlage der Finanzierung.

Welche Kosten trägt der Mieter und welche bleiben bei dir?

Die Betriebskostenverordnung zieht die Grenze, und sie tut es an einer Stelle, die für den Cashflow den Unterschied macht. Nach § 1 Absatz 2 gehören die Verwaltungskosten und die Instandhaltungskosten ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten. Verwaltungskosten sind dabei die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, Instandhaltungskosten jene Aufwendungen, die während der Nutzungsdauer nötig sind, um bauliche Mängel aus Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen.

Beide Blöcke bleiben damit dauerhaft beim Eigentümer, und beide stecken beim Wohnungseigentum im monatlichen Hausgeld. Aus der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft lässt sich der nicht umlagefähige Anteil herauslesen, und genau diese Zahl gehört in die Cashflow-Rechnung. Wie sich das Hausgeld aufteilt und woran der nicht umlagefähige Teil in den Unterlagen zu erkennen ist, zeigt unser Artikel zum Hausgeld und seinem Eigentümeranteil im Detail.

Beim Modellobjekt setzt sich dieser Block aus drei Positionen zusammen. Die Verwaltervergütung liegt bei 28 Euro je Einheit und Monat, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bei 51 Euro und das kalkulatorische Mietausfallwagnis bei 15,20 Euro. Zusammen ergeben sich 94,20 Euro im Monat, die jeden Monat vom Mietertrag abgehen, bevor auch nur ein Cent der Darlehensrate bezahlt ist.

Wie viel gehört für Instandhaltung und Mietausfall in die Rechnung?

Für beide Positionen gibt es eine anerkannte Rechengrundlage, und sie stammt aus der Zweiten Berechnungsverordnung. Deren § 28 Absatz 2 nennt drei Stufen für die jährliche Instandhaltung, jeweils bezogen auf den Quadratmeter Wohnfläche:

1. 7,10 Euro, wenn die Bezugsfertigkeit am Jahresende weniger als 22 Jahre zurückliegt.
2. 9,00 Euro, wenn sie mindestens 22 Jahre zurückliegt.
3. 11,50 Euro, wenn sie mindestens 32 Jahre zurückliegt.

Ein Aufzug erhöht den Ansatz um einen Euro je Quadratmeter, eine eigenständige Wärmeversorgung senkt ihn um zwanzig Cent, und wenn der Mieter vertraglich Kleinreparaturen trägt, sinkt er um weitere 1,05 Euro. Das Modellobjekt stammt aus dem Baujahr 1998 und fällt damit in die zweite Stufe, was bei 68 Quadratmetern auf 612 Euro im Jahr und 51 Euro im Monat führt.

Das Mietausfallwagnis deckt die Gefahr, dass Miete ausfällt oder die Wohnung leer steht. Nach § 29 der Zweiten Berechnungsverordnung darf es mit höchstens zwei Prozent der Erträge angesetzt werden, was bei einer Jahreskaltmiete von 9.120 Euro genau 182,40 Euro im Jahr ergibt. Wer diese Position weglässt, rechnet mit einer Vermietungsquote von hundert Prozent über die gesamte Haltedauer, und das hält keine Wohnung durch.

Wie sieht der Cashflow am Modellobjekt aus?

Das Modellobjekt ist eine vermietete Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen mit 68 Quadratmetern Wohnfläche aus dem Baujahr 1998. Der Kaufpreis beträgt 245.000 Euro, dazu kommen 15.925 Euro Grunderwerbsteuer bei einem Satz von 6,5 Prozent, 3.675 Euro für Notar und Grundbuch sowie 8.746,50 Euro Maklercourtage. Die Investitionssumme liegt damit bei 273.346,50 Euro, wovon 73.346,50 Euro aus Eigenkapital kommen und 200.000 Euro finanziert werden.

Das Darlehen läuft mit 3,8 Prozent Sollzins, was Mitte September 2026 für eine zehnjährige Zinsbindung je nach Beleihung und Bonität im marktüblichen Bereich zwischen etwa 3,7 und 4,2 Prozent liegt. Die folgende Rechnung zeigt dasselbe Objekt mit zwei anfänglichen Tilgungssätzen, weil genau diese Stellschraube den Cashflow am stärksten bewegt und in der Beratung am häufigsten verändert wird. Alle Werte gelten für das erste Jahr und sind Monatsbeträge.

Der höhere Tilgungssatz kostet 166,66 Euro mehr Liquidität im Monat und verändert am wirtschaftlichen Ergebnis nichts, weil der zusätzliche Betrag vollständig in die eigene Restschuld wandert. Wer also zwischen zwei und drei Prozent schwankt, entscheidet nicht über die Qualität des Objekts, sondern allein darüber, wie viel eigenes Geld monatlich gebunden ist und wie schnell die Restschuld sinkt. Mit welchen Raten und Laufzeiten sich die eigene Restschuld entwickelt, lässt sich im Tilgungsplan mit Sondertilgung mit den eigenen Zahlen durchspielen.

Warum entscheidet die Steuer über das Vorzeichen?

Die Steuer verwandelt beim Modellobjekt ein Minus von 300,87 Euro in eines von 198,80 Euro, und der Grund dafür ist eine Kostenposition ohne Geldabfluss. Die Abschreibung mindert das steuerliche Ergebnis Jahr für Jahr, ohne dass irgendetwas bezahlt wird. Zusammen mit den abziehbaren Schuldzinsen entsteht daraus regelmäßig ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der mit den übrigen Einkünften verrechnet wird.

Die Abschreibungssätze stehen in § 7 Absatz 4 des Einkommensteuergesetzes und hängen am Fertigstellungsjahr des Gebäudes. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gelten 3 Prozent jährlich, für Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 2 Prozent und für ältere Gebäude 2,5 Prozent. Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029 erlaubt § 7 Absatz 5a zusätzlich eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Buchwert.

Abgeschrieben wird allerdings nur das Gebäude, denn der Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Beim Modellobjekt entfallen 75 Prozent der Anschaffungskosten auf das Gebäude, was eine Bemessungsgrundlage von 205.009,88 Euro und bei 2 Prozent eine Jahresabschreibung von 4.100,20 Euro ergibt. Wie diese Aufteilung begründet wird und welche Maßstäbe das Finanzamt akzeptiert, behandelt unser Artikel zur Kaufpreisaufteilung.

Den Schuldzinsen von 7.600 Euro und der Verwaltervergütung von 336 Euro steht eine Jahreskaltmiete von 9.120 Euro gegenüber. Aus Werbungskosten von zusammen 12.036,20 Euro entsteht ein steuerlicher Verlust von 2.916,20 Euro, der bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent eine Entlastung von 1.224,80 Euro im Jahr bringt. Auf den Monat gerechnet sind das die 102,07 Euro, die in der Tabelle stehen.

Welche Beträge gehören nicht in die Steuerrechnung?

Drei Positionen aus der Cashflow-Rechnung wirken steuerlich nicht, und wer sie trotzdem ansetzt, überschätzt die Entlastung erheblich. Der Tilgungsanteil der Rate ist keine Werbungskosten, weil er eine Schuld zurückzahlt und keinen Aufwand darstellt. Nur der Zinsanteil ist abziehbar, und genau deshalb sinkt die steuerliche Wirkung über die Jahre, während die Rate unverändert bleibt.

Das kalkulatorische Mietausfallwagnis ist die zweite Position. Es ist eine Vorsichtsgröße für die eigene Planung und keine tatsächliche Zahlung, weshalb es im Cashflow steht, in der Steuererklärung aber nichts verloren hat. Fällt Miete wirklich aus, mindert das schlicht die Einnahmen und wirkt darüber.

Die dritte Position ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, und sie ist die unangenehmste der drei. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 unter dem Aktenzeichen IX R 19/24 bestätigt, dass die Einzahlung in die Rücklage im Zeitpunkt der Zahlung noch keine Werbungskosten ist. Abziehbar wird der Betrag erst, wenn die Eigentümergemeinschaft ihn für eine Erhaltungsmaßnahme tatsächlich ausgibt, was viele Jahre später sein kann. Die 51 Euro im Monat mindern den Cashflow also sofort und die Steuerlast erst irgendwann, und diese zeitliche Lücke ist in keiner Modellrechnung sichtbar, die beides in dasselbe Jahr schreibt.

Warum rechnet die Bank mit einem anderen Cashflow als du?

Die Bank setzt die Miete nicht in voller Höhe an, sondern kürzt sie pauschal, und deshalb fällt ihr Ergebnis regelmäßig schlechter aus als die eigene Rechnung. Üblich sind 70 bis 80 Prozent der Kaltmiete, mit denen die Miete in die Haushaltsrechnung eingeht. Dieser Abschlag deckt Leerstandszeiten, Mietausfälle und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten in einem Schritt ab, ohne dass die Bank die einzelnen Positionen prüft.

Beim Modellobjekt bedeutet das eine anrechenbare Miete zwischen 532 Euro und 608 Euro statt der tatsächlichen 760 Euro. Der Rate von 966,67 Euro steht damit aus Sicht des Instituts eine Lücke von 358,67 Euro bis 434,67 Euro im Monat gegenüber, die aus dem sonstigen Einkommen gedeckt sein muss. Weil der Abschlag die nicht umlagefähigen Kosten bereits enthält, werden sie in der Haushaltsrechnung kein zweites Mal abgezogen.

Zwei Folgen ergeben sich daraus für die Vorbereitung eines Finanzierungsgesprächs. Die erste ist, dass ein knapper eigener Cashflow bei der Bank noch deutlich knapper aussieht und die Tragfähigkeitsprüfung früher scheitert, als die eigene Tabelle vermuten lässt. Die zweite ist, dass die Steuererstattung in der Haushaltsrechnung meist gar nicht auftaucht, weil sie erst nach der Veranlagung entsteht und nicht als laufendes Einkommen gilt. Die 102,07 Euro, die den eigenen Cashflow spürbar verbessern, helfen bei der Kreditentscheidung also nicht.

Ist ein negativer Cashflow ein Ausschlusskriterium?

Ein negativer Cashflow bedeutet zunächst nur, dass monatlich eigenes Geld in das Objekt fließt, und er ist damit etwas anderes als ein wirtschaftlicher Verlust. Beim Modellobjekt fehlen nach Steuern 198,80 Euro im Monat, während gleichzeitig 333,33 Euro Restschuld verschwinden. Das eigene Vermögen wächst in dieser Konstellation, obwohl das Konto schrumpft, und beide Aussagen sind gleichzeitig richtig.

Die Frage, die daraus folgt, ist eine Frage nach der eigenen Liquidität und nicht nach der Objektqualität. Eine monatliche Zuzahlung von rund zweihundert Euro ist über zehn Jahre eine Summe von etwa 24.000 Euro, die dauerhaft aus dem laufenden Einkommen kommen muss und die bei jeder Einkommensveränderung, jeder Elternzeit und jedem Jobwechsel weiter bedient werden will. Dazu kommt die Reserve für Sonderumlagen und Mieterwechsel, die neben der Zuzahlung bestehen muss und nicht aus ihr.

Ein Cashflow, der nur unter optimistischen Annahmen positiv wird, ist dagegen ein Warnzeichen. Wenn eine Rechnung erst mit Warmmiete, ohne Mietausfallwagnis und ohne Verwaltervergütung ins Plus dreht, beschreibt sie kein Objekt, sondern eine Hoffnung. Die drei Zahlen aus der Tabelle oben halten dieser Prüfung stand, weil jede Position einzeln belegt ist.

Wie verändert sich der Cashflow über die Zinsbindung?

Der Cashflow vor Steuern verbessert sich langsam, weil der Zinsanteil der gleichbleibenden Rate mit jeder Tilgung sinkt. Beim Modellobjekt fällt der Zins von 7.600 Euro im ersten Jahr auf rund 6.030 Euro im zehnten, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Die Rate selbst bleibt über die gesamte Zinsbindung bei 966,67 Euro im Monat, und die Restschuld sinkt in diesen zehn Jahren von 200.000 Euro auf rund 152.400 Euro.

Gleichzeitig läuft die Steuerwirkung in die andere Richtung, und dieser Gegeneffekt wird oft übersehen. Weniger Schuldzinsen bedeuten weniger Werbungskosten, weshalb die jährliche Entlastung über die Zinsbindung merklich abnimmt, während die Abschreibung konstant bleibt. Der Cashflow nach Steuern verbessert sich deshalb spürbar langsamer als der Cashflow vor Steuern, und in Jahren mit stabiler Miete kann er nahezu unverändert bleiben.

Die dritte Bewegung kommt von der Mietseite und von den Kosten. Die Kaltmiete steigt bei Neuvermietung oder über eine Staffel, das Hausgeld steigt ebenfalls, und ob der Cashflow dadurch besser oder schlechter wird, entscheidet sich an der Differenz der beiden Wachstumsraten. Wer die Zinsbindung plant, sollte die Restschuld am Ende der Bindung kennen, denn sie bestimmt die Anschlussrate und damit den Cashflow der zweiten Dekade weit stärker als jede Mietanpassung.

Womit du den Cashflow deines Objekts belastbar machst

Die Rechnung steht und fällt mit vier Unterlagen, die alle vor dem Notartermin vorliegen können. Aus dem Mietvertrag kommt die tatsächliche Kaltmiete ohne Vorauszahlungen, aus der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft der nicht umlagefähige Anteil des Hausgelds, aus dem Wirtschaftsplan die geplante Zuführung zur Erhaltungsrücklage und aus dem Finanzierungsangebot der Sollzins mit dem Tilgungssatz. Fehlt eine dieser vier, ist der Cashflow eine Schätzung und keine Zahl.

Anschließend gehört jede der drei Ebenen einzeln notiert, weil sie unterschiedliche Fragen beantworten. Der Cashflow vor Steuern zeigt, was das Konto aushalten muss, der Cashflow nach Steuern zeigt die Belastung nach der Veranlagung, und das Ergebnis ohne Tilgungsanteil zeigt, ob das Objekt wirtschaftlich trägt. Erst wenn alle drei auf dem Papier stehen, lässt sich beurteilen, ob ein Minus im Cashflow tragbar oder ein Plus belastbar ist.

Wie sich diese Zahlen für ein konkretes Objekt mit eigenem Kaufpreis, eigener Miete und eigenem Steuersatz entwickeln, zeigt der Rechner für die Immobilie als Kapitalanlage über die gesamte Haltedauer. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.