Mietrendite: Richtwerte, Formeln und Beispiel

Als guter Richtwert gelten vier bis sechs Prozent Bruttomietrendite, und genau diese Spanne führt in die Irre, sobald eine Finanzierung dazukommt. Das Modellobjekt in diesem Artikel erreicht 3,68 Prozent brutto, nach Eigentümerkosten bleiben 2,67 Prozent, und weil der Sollzins bei 3,75 Prozent liegt, entsteht daraus ein Cashflow von −415 Euro pro Monat. Der häufigste Fehler ist, zwei Prozentzahlen aus zwei Exposés miteinander zu vergleichen, ohne zu wissen, welche Miete, welche Kosten und welcher Kaufpreis in ihnen stecken. Prüfe deshalb zuerst, auf welcher Bezugsbasis deine Zahl entstanden ist, und stelle sie anschließend dem Zins gegenüber, den deine Bank für dieses Objekt verlangt.

Was ist eine gute Mietrendite?

Als brauchbar gilt am Markt eine Bruttomietrendite ab etwa vier Prozent und eine Nettomietrendite ab etwa drei Prozent, doch beide Werte sind Sortiermarken für die Vorauswahl und kein Urteil über ein einzelnes Objekt. Sie sagen nichts darüber, wie teuer das Geld ist, mit dem gekauft wird. Vier Prozent Bruttomietrendite waren bei einem Sollzins von einem Prozent eine komfortable Ausgangslage und sind bei einem Sollzins von knapp vier Prozent eine sehr knappe. Die belastbare Version der Frage lautet deshalb nicht, ob deine Rendite über einem Richtwert liegt, sondern ob der Reinertrag des Objekts die Zinsen trägt, die dafür gezahlt werden.

Dieselbe Aussage wird auch als Kaufpreisfaktor oder Mietpreismultiplikator gehandelt, also als Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und lässt sich direkt umrechnen. Ab welchem Faktor ein Objekt in welcher Lage als teuer gilt, ordnet unser Artikel zum Kaufpreisfaktor ein.

Ein niedriger Faktor ist kein Gütesiegel, sondern ein Anlass für die Frage, warum der Verkäufer für diese Miete so wenig verlangt. Sanierungsstau, eine kurze Restnutzungsdauer, ein schwacher Standort oder eine nicht nachhaltige Miete erzeugen genau dieses Bild. Umgekehrt kann ein Faktor von 30 wirtschaftlich aufgehen, wenn Substanz und Lage das Risiko senken und die Miete belegbar Luft nach oben hat.

Ein Richtwert gilt zudem nie bundesweit gleich. In teuren Großstädten sind die Kaufpreise gegenüber den Mieten deutlich stärker gestiegen als in kleineren Städten, sodass dort auch für gut vermietete Objekte niedrigere Bruttomietrenditen aufgerufen werden. Wer eine solche Wohnung mit derselben Zielmarke prüft wie eine Einheit in einer Mittelstadt, verwirft entweder alles oder gewöhnt sich die Marke ab. Sinnvoller ist der Vergleich innerhalb desselben Marktes und derselben Objektklasse, ergänzt um die Frage, welchen Teil der Erwartung das Objekt aus der laufenden Miete bedient und welchen Teil es aus einer künftigen Wertentwicklung bedienen müsste. Der zweite Teil ist der unsichere, und er gehört deshalb offen ausgewiesen statt in eine Prozentzahl eingerechnet.

Brutto oder netto: welche Zahl steht im Exposé?

In den meisten Angeboten steht die Bruttomietrendite, also Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, weil sie nur zwei Werte braucht und immer am größten aussieht. Für das Modellobjekt sind das 11.040 Euro Jahreskaltmiete auf 300.000 Euro Kaufpreis und damit 3,68 Prozent. Gelegentlich taucht dieselbe Rechnung auch je Quadratmeter auf, was am Ergebnis nichts ändert, solange Miete und Preis auf dieselbe Fläche bezogen sind. Sobald die Eigentümerkosten abgezogen werden, sind zwei Formeln im Umlauf, und sie liefern aus denselben Daten unterschiedliche Ergebnisse. Der Reinertrag beträgt 11.040 Euro minus 2.220 Euro Eigentümerkosten, also 8.820 Euro. Bezogen auf den Kaufpreis ergibt das 2,94 Prozent, bezogen auf den Gesamtaufwand aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten dagegen 2,67 Prozent.

Für eine Kaufentscheidung ist die zweite Variante die ehrlichere, weil die 30.000 Euro Erwerbsnebenkosten ebenfalls bezahlt oder finanziert werden müssen und beim späteren Verkauf nicht zurückkommen. Welche Posten in dieser Summe stecken und wie hoch sie in deinem Bundesland ausfallen, ermittelst du im Kaufnebenkosten-Rechner. Eine Renditeangabe ohne Formel ist damit wertlos, denn 2,94 und 2,67 Prozent beschreiben hier dieselbe Wohnung.

Wie sieht das Modellobjekt aus?

Damit jede Kennzahl aus denselben Daten entsteht, rechnet dieser Artikel durchgehend mit einer vermieteten Bestandswohnung. Die Zahlen sind ein Rechenmodell und weder eine Marktprognose noch ein Angebot.

Die Eigentümerkosten sind der einzige Posten, den du selbst ansetzen musst, und deshalb der einzige, an dem sich ohne Absicht schönrechnen lässt. Alles andere steht im Kaufvertrag, im Mietvertrag oder im Finanzierungsangebot.

Woher kommen die Zahlen, mit denen du rechnest?

Jede Position der Rechnung hat eine Quelle, und wo diese Quelle fehlt, gehört ein konservativer Ansatz hinein statt einer Schätzung nach Gefühl. Die nachhaltig erzielbare Kaltmiete steht im Mietvertrag samt Nachträgen, nicht im Exposé, und bei Staffelmieten, möblierten Einheiten oder befristeten Zuschlägen weicht die aktuelle Zahlung von der dauerhaft erzielbaren Miete ab. Die nicht umlagefähigen Kosten liest du aus dem Wirtschaftsplan und den Jahresabrechnungen der letzten Jahre, weil dort steht, welcher Teil des Hausgelds beim Eigentümer bleibt und welcher über die Betriebskosten zum Mieter wandert.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung zeigen, was in den nächsten Jahren auf die Gemeinschaft zukommt, und ein beschlossener Fassaden- oder Heizungstausch verändert die Rendite stärker als jede Nachkommastelle in der Formel. Der Stand der Erhaltungsrücklage sagt, ob eine solche Maßnahme aus vorhandenem Geld oder aus einer Sonderumlage bezahlt wird. Fehlende Unterlagen sind keine neutrale Lücke: Sie erhöhen das Risiko und gehören entweder vor dem Kauf beschafft oder als Abschlag in Preis und Szenario eingerechnet.

Welche Kosten gehören vor der Finanzierung in die Rechnung?

Auf die Kostenseite gehört alles, was das Objekt unabhängig von deiner persönlichen Finanzierung verbraucht: der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, die Verwaltervergütung, laufende Instandhaltung, ein Ansatz für Leerstand und Mietausfall sowie die Kosten für Neuvermietung und Mieterwechsel. Zinsen, Tilgung, Einkommensteuer und erhoffte Wertsteigerung gehören ausdrücklich nicht hierher, sonst lässt sich später nicht mehr unterscheiden, ob ein Objekt schlecht wirtschaftet oder nur ungünstig finanziert ist. Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung zählen nach § 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten, die Aufzählung der umlagefähigen Positionen steht in § 2 BetrKV. Welcher Anteil des Hausgelds tatsächlich beim Eigentümer bleibt, rechnet unser Artikel zum Hausgeld an einem Wirtschaftsplan durch.

An der Instandhaltung werden die meisten Renditerechnungen zu optimistisch, weil sich ein Gebäude auch dann abnutzt, wenn im ersten Jahr keine Rechnung eingeht. Bei einer Eigentumswohnung sind dabei drei Ebenen zu trennen, die gern vermischt werden. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist liquiditätswirksam eine echte Auszahlung, sie ersetzt als Planungsgröße keine technische Prüfung des Gebäudes, und steuerlich ist sie im Jahr der Einzahlung noch nicht abziehbar. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) bestätigt, dass der Werbungskostenabzug erst entsteht, wenn die Gemeinschaft die Mittel für eine Erhaltungsmaßnahme tatsächlich verausgabt. Welche Höhe für ein bestimmtes Gebäude angemessen ist und woran du eine unterfinanzierte Gemeinschaft erkennst, rechnet unser Artikel zur Instandhaltungsrücklage durch.

Trägt die Miete die Finanzierung?

Im Modellobjekt trägt sie die Finanzierung nicht, und keine der bisherigen Prozentzahlen hat das gezeigt. Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob du eine Wohnung jeden Monat aus eigener Tasche bezuschusst. Das Darlehen über 240.000 Euro kostet bei 3,75 Prozent Sollzins und 2,00 Prozent anfänglicher Tilgung eine Jahresrate von 13.800 Euro. Dem stehen 8.820 Euro Reinertrag gegenüber, es fehlen also 4.980 Euro pro Jahr oder 415 Euro pro Monat vor Steuern.

Prüfbar wird das über zwei Verhältniszahlen. Der Zinsdeckungsgrad setzt den Reinertrag ins Verhältnis zu den Zinsen und beträgt 8.820 Euro geteilt durch 9.000 Euro, also 0,98. Unterhalb von 1,0 reicht die Miete nicht einmal für die Zinsen. Der Kapitaldienstdeckungsgrad bezieht die Tilgung ein und liegt bei 8.820 Euro geteilt durch 13.800 Euro, also 0,64. Genau hier zeigt sich, warum ein fester Renditerichtwert wenig taugt: Dasselbe Objekt käme bei einem Sollzins von 2 Prozent auf einen Zinsdeckungsgrad von 1,84 und wäre operativ unauffällig.

Von der Jahresrate entfallen im ersten Jahr 9.000 Euro auf Zinsen und 4.800 Euro auf Tilgung. Die Tilgung senkt die Restschuld und ist trotzdem kein Ertrag, weil sie aus deiner Liquidität bezahlt wird. Rechnerisch ergeben −4.980 Euro Cashflow plus 4.800 Euro Schuldabbau einen wirtschaftlichen Erfolg von −180 Euro im ersten Jahr, und dasselbe Ergebnis erhältst du direkt aus 8.820 Euro Reinertrag minus 9.000 Euro Zinsen. Bezogen auf die eingesetzten 90.000 Euro Eigenkapital entspricht der Fehlbetrag einer Cash-on-Cash-Rendite von −5,53 Prozent, was nicht bedeutet, dass jährlich so viel Vermögen verloren geht, sondern dass die Investition im ersten Jahr so viel zusätzliche Liquidität verlangt. Wie sich Restschuld und Zinsanteil über die Bindung entwickeln und was eine Sondertilgung daran ändert, kannst du im Tilgungsplan mit Sondertilgung durchrechnen.

Daneben wird häufig die Eigenkapitalrendite ausgewiesen, die den Reinertrag abzüglich der Darlehenszinsen auf das eingesetzte Eigenkapital bezieht. Im Modell sind das 8.820 Euro minus 9.000 Euro geteilt durch 90.000 Euro und damit −0,20 Prozent im ersten Jahr. Diese Kennzahl trägt den Fremdkapitalhebel in sich, und der wirkt in beide Richtungen: Liegt die nachhaltige Objektrendite über den effektiven Zinskosten, hebt die Finanzierung die Eigenkapitalrendite, liegt sie darunter, zieht sie sie nach unten. Im Modell stehen 2,67 Prozent Nettomietrendite auf den Gesamtaufwand einem Sollzins von 3,75 Prozent gegenüber, weshalb der Hebel hier zunächst gegen den Käufer arbeitet. Wer die Eigenkapitalrendite ohne diesen Vergleich liest, hält eine hohe Zahl für eine gute Finanzierung, obwohl sie in vielen Fällen nur einen hohen Beleihungsauslauf beschreibt.

Praxisregel: Ein Objekt mit negativem Cashflow kann langfristig Vermögen aufbauen, es ist aber nicht selbsttragend und verlangt dauerhaft zusätzliche Liquidität.

Was ändert die Steuer an der Rendite?

Die Steuer verschiebt das Ergebnis spürbar, sie macht aus einem schwachen Objekt aber kein starkes. Einkünfte aus Vermietung gehören zu den Einkünften nach § 21 EStG, veranlasste Aufwendungen können nach § 9 EStG Werbungskosten sein, und die Gebäude-AfA richtet sich nach § 7 EStG. Für das Modell nehmen wir an, dass 75 Prozent des Gesamtaufwands plausibel auf das Gebäude entfallen und dafür 2 Prozent lineare AfA gelten. Die Bemessungsgrundlage beträgt dann 330.000 Euro mal 75 Prozent, also 247.500 Euro, und die Jahres-AfA damit 4.950 Euro.

Aus 11.040 Euro Mieteinnahmen abzüglich 2.220 Euro Objektkosten, 9.000 Euro Schuldzinsen und 4.950 Euro AfA entsteht ein steuerliches Ergebnis von −5.130 Euro. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das rechnerisch einer Entlastung von 2.154,60 Euro, womit sich der Cashflow von −4.980 Euro auf rund −2.825 Euro pro Jahr verbessert. Ob eine Rechnung in dieser Höhe aufgeht, hängt an der anerkannten Kaufpreisaufteilung, am tatsächlichen AfA-Satz, an der Behandlung anschaffungsnaher Herstellungskosten und am persönlichen Steuersatz. Für die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe bereit.

Wie sieht die Rendite nach fünfzehn Jahren aus?

Erst über die Haltedauer wird sichtbar, ob laufende Zuschüsse, Tilgung und Verkaufserlös zusammen eine Rendite ergeben. Neben den 90.000 Euro Anfangseigenkapital fließen fünfzehn Jahre lang jeweils 4.980 Euro nach, insgesamt also 164.700 Euro. Die Restschuld beträgt nach fünfzehn Jahren rund 145.653 Euro, vom Verkaufspreis gehen 3 Prozent Verkaufskosten ab, und der Verkauf gilt im Modell als steuerfrei, was im Privatvermögen von § 23 EStG und vom Einzelfall abhängt.

Das mittlere Szenario ist das lehrreiche, denn der Wert steigt dort um rund 75.000 Euro, und trotzdem bleibt nur eine Jahresrendite von 2,44 Prozent übrig. Der Grund liegt darin, dass Erwerbsnebenkosten, monatliche Zuschüsse, Verkaufskosten und Restschuld vollständig mitgerechnet werden. Der interne Zinsfuß berücksichtigt anders als das Multiple auch, wann das Geld geflossen ist, weshalb dieselbe Rückflussquote nach fünf Jahren wirtschaftlich deutlich mehr wert wäre als nach fünfzehn. Ohne Wertsteigerung verliert die Investition in diesem Modell Geld, und damit ist die Ausgangsfrage beantwortet: Eine Mietrendite ist genau so gut, wie sie ohne Hoffnung auf den Verkaufspreis funktioniert.

Welche Annahme entscheidet wirklich?

Am stärksten reagiert die Rechnung auf die Miete, den Leerstand, die Instandhaltung und den Anschlusszins. Für die Anfangsrendite gehört die tatsächlich vereinbarte Kaltmiete in den Zähler und nicht eine hochgerechnete Angebotsmiete, weil Mietspiegel, Kappungsgrenzen und Modernisierungsregeln bestimmen, wie schnell ein Potenzial überhaupt erreichbar ist. Beim Leerstand führt ein pauschaler Prozentsatz für eine einzelne Wohnung in die Irre, weil das Risiko sprunghaft auftritt und zwei Monate ohne Mieter bereits 16,7 Prozent Jahresausfall bedeuten. Die Anfangsrate steht außerdem nur für die Dauer der Zinsbindung fest, weshalb für die Restschuld ein Stresstest mit einem höheren Anschlusszins zur Rechnung gehört. Ein Objekt, dessen Zinsdeckungsgrad schon beim heutigen Zins unter 1,0 liegt, reagiert darauf besonders empfindlich.

Woran erkennst du eine geschönte Renditeangabe?

Vier Eingriffe erklären fast jede zu hohe Renditeangabe: die falsche Miete im Zähler, die fehlenden Nebenkosten im Nenner, die als Ertrag gebuchte Tilgung und die fest eingeplante Steuererstattung. Am häufigsten steht die Warmmiete im Zähler, obwohl die umlagefähigen Betriebskosten wirtschaftlich durchlaufende Posten sind und die Kaltmiete die saubere Ausgangsgröße ist. Ebenso oft fehlen die Erwerbsnebenkosten im Nenner, was die ausgewiesene Rendite anhebt, ohne den tatsächlichen Kapitaleinsatz zu senken. Wird die Tilgung als Ertrag addiert, ohne den dafür nötigen Zuschuss gegenzurechnen, entsteht eine Rendite, die es nie gegeben hat. Und wer eine Steuererstattung als sichere Einnahme einplant, kehrt die Reihenfolge um, denn sie setzt voraus, dass vorher abzugsfähiger Aufwand oder Wertverzehr entstanden ist.

Ein zweites Muster betrifft die Zukunft. Eine linear fortgeschriebene Wertsteigerung, ein einziges Szenario ohne Bandbreite und ein Verkaufspreis ohne Abzug von Verkaufskosten und Restschuld ergeben zusammen eine Zahl, die nur unter Idealbedingungen eintritt. Rechne deshalb immer eine konservative Variante mit, in der Miete, Kosten, Zins und Verkaufspreis gleichzeitig ungünstiger ausfallen als erhofft.

Wie lässt sich eine schwache Mietrendite heben?

An der fertigen Rechnung gibt es genau drei Stellschrauben, und sie wirken unterschiedlich stark. Der Kaufpreis ist die stärkste, weil er zweimal zählt. Werden aus 300.000 Euro nach der Verhandlung 280.000 Euro, steigt die Bruttomietrendite von 3,68 auf 3,94 Prozent, und weil die Erwerbsnebenkosten prozentual am Kaufpreis hängen, sinken sie im Modell zugleich von 30.000 auf 28.000 Euro. Der Gesamtaufwand fällt damit auf 308.000 Euro und die Nettomietrendite steigt von 2,67 auf 2,86 Prozent. Zwanzigtausend Euro Nachlass bewegen die Zahl also deutlich stärker als jede Verfeinerung der Formel.

Die zweite Stellschraube ist die Kaltmiete, und die dritte sind die nicht umlagefähigen Kosten. Beide wirken auf den Reinertrag identisch: 25 Euro mehr Kaltmiete im Monat und 300 Euro weniger Eigentümerkosten im Jahr heben ihn gleichermaßen von 8.820 auf 9.120 Euro und die Nettomietrendite von 2,67 auf 2,76 Prozent. Bei der Miete entscheidet allerdings der rechtliche Spielraum darüber, wie schnell ein Potenzial überhaupt erreichbar ist, und im Bestand ist der Mieterwechsel der übliche Zeitpunkt. Auf der Kostenseite lohnt zuerst der Blick auf Verwaltervergütung und Gebäudeversicherung, weil beide wiederkehren und verhandelbar sind. Eine gekürzte Instandhaltung ist dagegen keine Renditesteigerung, sondern eine Verschiebung der Kosten in ein späteres Jahr.

Was die Mietrendite ausdrücklich nicht hebt, ist die Finanzierung. Zinsen und Tilgung stehen nicht in der Objektrechnung, weshalb ein besserer Zins den Cashflow und die Eigenkapitalrendite verbessert, die Brutto- und die Nettomietrendite aber unverändert lässt. Wer nach einer Zinsverhandlung eine höhere Mietrendite ausweist, hat die Ebenen vermischt.

In sechs Schritten zur eigenen Zahl

1. Ist-Daten erfassen: Kaufpreis, vereinbarte Kaltmiete, Mietvertrag, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Protokolle.
2. Gesamtaufwand bilden: Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten plus sofort notwendige Investitionen.
3. Reinertrag berechnen: Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, Instandhaltung und Mietausfallrisiko.
4. Finanzierung gegenrechnen: Zinsdeckungsgrad und Kapitaldienstdeckungsgrad aus Reinertrag, Zinsen und Rate bilden.
5. Steuer getrennt ansetzen: AfA, Schuldzinsen und abziehbare Aufwendungen erst nach der Objektrechnung ergänzen.
6. Szenarien vergleichen: dieselbe Rechnung mit höherem Anschlusszins, mehr Leerstand und ohne Wertsteigerung wiederholen.

Wer diese sechs Schritte durchhält, hat am Ende keine einzelne Prozentzahl, sondern eine Rechnung, die offenlegt, woher jeder Wert stammt. Genau diese Ebenen liegen im Kapitalanlage-Rechner nebeneinander, von der Bruttomietrendite über den Cashflow nach Finanzierung bis zum Ergebnis nach Steuern. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• § 7 EStG - Absetzung für Abnutzung
• § 9 EStG - Werbungskosten
• § 21 EStG - Vermietung und Verpachtung
• § 23 EStG - Private Veräußerungsgeschäfte
• Betriebskostenverordnung
• BFH, Urteil vom 14. Januar 2025 - IX R 19/24