Zwischenfinanzierung: Kosten, Zins, Laufzeit

Eine Zwischenfinanzierung kostet 1 bis 5 Prozentpunkte mehr als das langfristige Darlehen daneben, und bei 200.000 Euro über sechs Monate sind das im Beispiel weiter unten 5.500 Euro Zins plus rund 950 Euro für die Grundschuld. Teurer als der Zins wird fast immer der Verkauf selbst: Wer die alte Immobilie unter Zeitdruck abgibt und dabei 1,6 Prozent vom Preis nachlässt, hat den gesamten Vorteil gegenüber der Zwischenmiete wieder eingebüßt, und bei 400.000 Euro sind 1,6 Prozent nur 6.400 Euro. Die Brücke ist damit weniger eine Zinsfrage als die Frage, wie lange du den Verkauf ohne Druck durchhalten kannst. Wer sie plant, klärt vor dem Notartermin drei Zahlen: den freien Beleihungsraum der alten Immobilie, die Vorfälligkeitsentschädigung auf das alte Darlehen und die Monatsbelastung aus zwei Finanzierungen nebeneinander.

Was ist eine Zwischenfinanzierung beim Immobilienkauf?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, das die Zeit zwischen dem Kauf der neuen und dem Geldeingang aus dem Verkauf der alten Immobilie überbrückt. Sie ersetzt Eigenkapital, das rechnerisch vorhanden ist, aber noch in Mauerwerk steckt, und sie verschwindet wieder, sobald der Kaufpreis für das alte Objekt auf dem Konto liegt.

Drei Eigenschaften unterscheiden sie von jedem anderen Immobiliendarlehen. Während der Laufzeit wird nichts getilgt, sodass monatlich ausschließlich der Zins auf die volle Summe abgebucht wird und die Rückzahlung am Ende in einem Betrag erfolgt. Der Zinssatz ist nicht für Jahre festgeschrieben, sondern folgt dem Geldmarkt und wird in den meisten Verträgen alle drei Monate an den Dreimonats-Euribor angepasst. Und die Laufzeit ist von vornherein begrenzt, bei den meisten Instituten auf 24 Monate.

Als Sicherheit dient regelmäßig die alte Immobilie, nicht die neue, weil aus ihrem Verkauf die Rückzahlung kommt. Angeboten wird die Brücke fast immer nur im Paket mit der langfristigen Finanzierung des neuen Objekts, und viele Banken setzen eine Mindestsumme an, die häufig bei rund 200.000 Euro liegt. Für den kleinen Überbrückungsbedarf von zwanzig- oder dreißigtausend Euro ist dieses Produkt deshalb selten der passende Weg.

Zwei verschiedene Ausgangslagen führen zu derselben Finanzierungsform, und sie werden im Sprachgebrauch nicht sauber getrennt. Der eine Fall ist der Objektwechsel, um den es hier geht, bei dem das Geld in der alten Immobilie steckt. Der andere ist das vorhandene, aber noch nicht verfügbare Kapital: ein Bausparvertrag kurz vor der Zuteilung, eine fällig werdende Lebensversicherung oder ein Fördermittel, dessen Auszahlung sich verzögert. Die Mechanik ist in beiden Fällen dieselbe, der entscheidende Unterschied liegt in der Sicherheit der Rückzahlung. Ein Zuteilungstermin steht fest, ein Verkaufserlös nicht, und genau diese Unsicherheit bezahlst du mit dem Aufschlag auf den Zins.

Was kostet eine Zwischenfinanzierung in Euro?

Der Preis der Brücke ergibt sich aus dem Aufschlag auf den langfristigen Zins, multipliziert mit der Zeit bis zum Verkaufserlös. Anfang September 2026 lag der niedrigste ausgewiesene Satz für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 3,8 Prozent effektiv, die übliche Angebotsspanne bei 3,5 bis 4,1 Prozent. Mit einem Aufschlag von 1,7 Prozentpunkten landet die Zwischenfinanzierung in diesem Beispiel bei 5,5 Prozent.

Das Beispiel rechnet einen Wohnungswechsel durch. Die alte Wohnung hat einen Verkehrswert von 400.000 Euro, auf ihr lastet ein Restdarlehen von 120.000 Euro. Das neue Haus kostet 560.000 Euro, dazu kommen 56.000 Euro Kaufnebenkosten, macht 616.000 Euro Gesamtaufwand. An freiem Eigenkapital stehen 66.000 Euro zur Verfügung, das langfristige Darlehen auf das neue Objekt beträgt 350.000 Euro. Offen bleiben damit genau 200.000 Euro, und dieser Betrag ist die Brücke.

Diese Tabelle beschreibt allerdings eine Momentaufnahme, weil der Satz nicht festgeschrieben ist. Alle drei Monate passt die Bank ihn an den Geldmarkt an, und ein Anstieg um einen einzigen Prozentpunkt verteuert die Brücke über 200.000 Euro um 2.000 Euro im Jahr oder 167 Euro im Monat. Nach unten wirkt derselbe Mechanismus genauso, was diese Finanzierungsform in einer Phase sinkender Sätze attraktiver macht als in einer steigenden. Planbar ist sie in beide Richtungen nicht, und deshalb gehört in die Haushaltsrechnung ein Aufschlag von ein bis zwei Prozentpunkten auf den angebotenen Satz.

Bemerkenswert ist trotzdem, wie klein der eigentliche Zinsaufschlag bleibt. Selbst wenn sich der Verkauf über zwei volle Jahre hinzieht, kostet die kurzfristige Form der Finanzierung weniger als zwei Prozent des Verkaufspreises der alten Wohnung, und der Rest wäre für dasselbe Geld ohnehin als langfristiger Zins angefallen. Die Zahl, die die Haushaltsrechnung wirklich belastet, steht nicht in dieser Tabelle, sondern daneben: 917 Euro Zins im Monat laufen parallel zur Rate des neuen Darlehens, und beide zusammen müssen aus einem Einkommen kommen.

Wie viel Geld gibt die Bank für die Brücke her?

Die Obergrenze setzt der freie Beleihungsraum der alten Immobilie, nicht der Finanzierungsbedarf. Banken beleihen eine selbst genutzte Wohnimmobilie üblicherweise bis 60 bis 80 Prozent ihres Werts, und von diesem Betrag geht die Restschuld des bestehenden Darlehens ab. Bei 400.000 Euro Verkehrswert, einer Grenze von 80 Prozent und 120.000 Euro Restschuld bleiben 200.000 Euro übrig, womit das Beispiel oben gerade aufgeht. Bei einer Grenze von 60 Prozent wären es nur 120.000 Euro, und die Finanzierung müsste anders aufgestellt werden. Welcher Prozentsatz im Einzelfall gilt und warum er auch den Zinssatz bewegt, beschreibt unser Artikel zum Beleihungsauslauf.

Der zweite Prüfpunkt ist die Kapitaldienstfähigkeit. Die Bank rechnet nicht mit dem Zustand nach dem Verkauf, sondern mit dem Zustand währenddessen, also mit der Rate des neuen Darlehens, dem Zins der Brücke und den laufenden Kosten beider Objekte gleichzeitig. Wer diese Belastung nur knapp trägt, bekommt die Zwischenfinanzierung nicht, selbst wenn die Sicherheiten reichen, weil der Verkaufszeitpunkt aus Sicht der Bank ein Wunsch und kein Termin ist.

Dritter Punkt ist der Nachweis, dass der Verkauf tatsächlich bevorsteht. Ein bereits beurkundeter Kaufvertrag für die alte Immobilie ist der beste Beleg und senkt den Aufschlag spürbar, weil aus der Prognose ein Zahlungstermin wird. Ohne Vertrag akzeptieren viele Institute einen Maklerauftrag samt Wertermittlung, verlangen dann aber einen Sicherheitsabschlag auf den erwarteten Erlös, oft in der Größenordnung von zehn Prozent.

Welche Kosten entstehen neben dem Zins?

Die größte Nebenposition ist die Grundschuld, mit der die Brücke auf der alten Immobilie abgesichert wird. Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab, und für eine Grundschuld über 200.000 Euro liegen beide Positionen zusammen bei rund 950 Euro. Dieser Betrag lässt sich oft vermeiden: Steht auf der alten Wohnung noch die alte Grundschuld und ist sie höher als die Restschuld, kann die Bank den freien Teil über eine erweiterte Sicherungszweckerklärung für die Zwischenfinanzierung mitverwenden, was nur Schriftverkehr kostet.

Eine Position, die in Angeboten immer wieder auftaucht, gehört dort nicht hin. Der Bundesgerichtshof hat formularmäßig vereinbarte Bearbeitungsentgelte in Verbraucherdarlehensverträgen im Mai 2014 für unwirksam erklärt und diese Linie im Oktober desselben Jahres bestätigt (BGH, Urteil vom 28. Oktober 2014, XI ZR 348/13). Ein pauschales Bearbeitungsentgelt von ein bis zwei Prozent der Darlehenssumme, wie es für Zwischenfinanzierungen gelegentlich genannt wird, wären bei 200.000 Euro immerhin 2.000 bis 4.000 Euro, und die Position verdient deshalb einen genauen Blick ins Angebot. Was Banken stattdessen berechnen dürfen, sind Aufwendungen für die Wertermittlung der alten Immobilie, die je nach Objekt zwischen einigen hundert und gut tausend Euro liegen.

Wird die Brücke nicht auf einmal abgerufen, sondern in Teilbeträgen, kommen auf den offenen Rest Bereitstellungszinsen hinzu, deren Höhe und Startpunkt unser Artikel zu den Bereitstellungszinsen im Einzelnen beschreibt. Der Fall tritt beim Wohnungswechsel seltener ein als beim Neubau, weil der Kaufpreis in einer Summe an den Verkäufer geht, er kann aber auftreten, wenn Kaufpreis und Renovierung nacheinander bezahlt werden.

Was kostet die Ablösung des alten Darlehens?

Beim Verkauf muss das alte Darlehen abgelöst werden, und bei gebundenem Sollzinssatz verlangt die Bank dafür in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Rechtsgrundlage steht in § 490 Abs. 2 BGB: Der Darlehensnehmer kann einen grundpfandrechtlich gesicherten Vertrag mit gebundenem Zins vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate vergangen sind. Das Bedürfnis nach anderweitiger Verwertung der beliehenen Sache nennt die Vorschrift ausdrücklich als solches Interesse, im selben Absatz aber auch die Pflicht, der Bank den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen.

Zwei Wege führen an dieser Zahlung vorbei. Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens greift § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten und ohne jede Entschädigung, unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft. Der zweite Weg ist die Pfandtausch- oder Sicherheitentauschvereinbarung, bei der das alte Darlehen auf die neue Immobilie übertragen wird und schlicht weiterläuft, was viele Banken bei einem Objektwechsel innerhalb des eigenen Hauses anbieten. Wie hoch die Entschädigung im konkreten Fall ausfällt und welche Rechenwege die Banken dabei verwenden, lässt sich im Rechner für die Vorfälligkeitsentschädigung nachvollziehen.

Für die Zwischenfinanzierung selbst gilt das Gegenteil. Weil ihr Zinssatz veränderlich ist, greift § 489 Abs. 2 BGB, wonach der Darlehensnehmer jederzeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen kann, und eine Entschädigung fällt dabei nicht an. Kommt das Geld aus dem Verkauf früher als geplant, kostet die vorzeitige Rückzahlung der Brücke also nichts außer den Zinsen bis zum Kündigungstermin.

Erst kaufen oder erst verkaufen?

Rechnerisch ist die Brücke der günstigere Weg, weil Zwischenmiete und ein zweiter Umzug teurer sind als der Zinsaufschlag. Die folgende Gegenüberstellung legt in beiden Spalten denselben Abstand von sechs Monaten zwischen Notartermin und Verkaufserlös zugrunde und rechnet nur die Kosten, die sich zwischen den Wegen unterscheiden.

Der Vorsprung der linken Spalte entspricht 1,6 Prozent des Verkaufspreises von 400.000 Euro, und damit ist die eigentliche Entscheidung beschrieben. Wer erst kauft, verkauft anschließend mit einem Termin im Nacken, und ein Nachlass von anderthalb Prozent ist in einer zähen Verhandlung schnell gegeben. Wer erst verkauft, zahlt die Zwischenmiete, verhandelt dafür aber ohne Frist und kann ein schwaches Gebot ablehnen. Der Zinsaufschlag der Brücke ist in dieser Rechnung die kleinste der beteiligten Größen, und wer sie allein am Zinssatz festmacht, rechnet die teuerste Position gar nicht mit.

Was passiert, wenn die alte Immobilie nicht verkauft wird?

Dann verlängert die Bank die Brücke innerhalb ihres Rahmens oder wandelt sie in ein langfristiges Darlehen auf die alte Immobilie um. Beide Wege setzen voraus, dass die Haushaltsrechnung zwei vollständige Finanzierungen dauerhaft trägt, und weil diese Prüfung schon vor der Zusage stattfindet, ist der Fall seltener eine Katastrophe als eine teure Verlängerung. Die Obergrenze von 24 Monaten ist dabei keine Verhandlungsmasse, sondern die Grenze des Produkts.

Die Verlängerung selbst läuft technisch unauffällig ab, kostet aber an mehreren Stellen. Die Bank prüft den Wert der alten Immobilie erneut, verlangt gelegentlich eine Nachbesicherung auf das neue Objekt und legt den Zinssatz zum Verlängerungstermin neu fest, was in einem gestiegenen Marktumfeld unangenehm ausfallen kann. Dazu kommt die schlichte Fortschreibung der Monatsbelastung: Aus sechs geplanten Monaten zu 917 Euro werden zwölf, und die zweite Hälfte fällt in eine Zeit, in der die Rücklage durch Umzug und Einrichtung bereits geschrumpft ist.

Der häufigere Ausweg ist der Preis. Nach einigen Monaten ohne ernsthaftes Gebot liegt der geforderte Preis meist über dem Markt, und die Korrektur kostet mehr als der gesamte bisherige Zins. Genau deshalb gehört vor den Notartermin für das neue Objekt eine nüchterne Einschätzung des alten: Ein Verkehrswert aus dem Exposé eines Maklers, der den Auftrag noch gewinnen möchte, ist dafür die schwächste aller Grundlagen.

Bleibt der Verkauf dauerhaft aus, wird aus der alten Wohnung oft eine vermietete. Das ist eine tragfähige Lösung für die Liquidität, verändert aber die steuerliche Lage vollständig, weil aus einem selbst genutzten Objekt eine Einkunftsquelle wird und die Fristen des Privatvermögens neu zu betrachten sind.

Welche Alternativen gibt es zur Zwischenfinanzierung?

Vier Wege ersetzen die Brücke ganz oder teilweise, und der erste davon kostet nichts.

1. Die Kaufpreisfälligkeit nach hinten verhandeln. Der Kaufvertrag legt fest, wann der Kaufpreis fällig wird, und ein Termin drei oder vier Monate nach der Beurkundung ist zulässig und nicht ungewöhnlich. Verkäufer ohne eigenen Zeitdruck stimmen häufiger zu, als Käufer erwarten, und jeder gewonnene Monat spart im Beispiel oben 917 Euro.
2. Den Besitzübergang beim eigenen Verkauf hinausschieben. Wer zuerst verkauft, kann im Vertrag einen späteren Übergang von Nutzen und Lasten vereinbaren und bis dahin wohnen bleiben. Das spart Zwischenmiete und Einlagerung, verlangt aber einen Käufer, der warten kann.
3. Kapitalbeschaffung auf die alte Immobilie. Statt einer kurzfristigen Brücke wird ein reguläres Annuitätendarlehen auf das alte Objekt aufgenommen, das deutlich günstiger ist. Der Haken liegt am Ende: Beim Verkauf muss auch dieses Darlehen abgelöst werden, und dann stellt sich die Frage der Vorfälligkeitsentschädigung erneut.
4. Der Zwischenkredit der Bausparkasse. Ist ein Bausparvertrag angespart, aber noch nicht zuteilungsreif, finanziert die Bausparkasse die Summe bis zur Zuteilung vor. Das lohnt sich nur, wenn der Vertrag tatsächlich kurz vor der Zuteilung steht.

Welcher Weg trägt, hängt weniger vom Zinsvergleich ab als vom Zeitplan der Gegenseite. Ein Verkäufer, der selbst noch baut, kann mit einer späten Fälligkeit oft besser leben als mit einem schnellen Abschluss, und dieses Gespräch findet vor dem Notartermin statt oder gar nicht.

Sind die Zinsen einer Zwischenfinanzierung steuerlich absetzbar?

Abziehbar sind sie nur dort, wo sie die Anschaffung einer vermieteten Immobilie finanzieren, denn der Abzug als Werbungskosten knüpft an die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an. Finanziert die Brücke den Kauf eines selbst genutzten Hauses, fehlt diese Einkunftsart, und weder der Zins noch die Grundschuldkosten wirken sich aus. Maßgeblich ist dabei, welches Objekt mit dem Geld bezahlt wurde, nicht welches als Sicherheit dient.

Bei einer vermieteten alten Wohnung kommt die Haltedauer hinzu. Liegt der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG, ist der Gewinn steuerpflichtig, und ein Verkauf, den erst die auslaufende Brücke erzwingt, trifft diese Frist unter Umständen um Monate. Wann die Frist beginnt und welcher Stichtag zählt, steht in unserem Artikel zur Spekulationsfrist.

Für die Vorfälligkeitsentschädigung auf das alte Darlehen gilt eine eigene Regel, die regelmäßig für Überraschungen sorgt. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung gehört, weil der auslösende Vorgang nicht die frühere Vermietung ist, sondern der Verkauf (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, IX R 42/13). Sie zählt stattdessen zu den Veräußerungskosten und mindert damit einen steuerpflichtigen Gewinn nach § 23 EStG, was außerhalb der Zehnjahresfrist allerdings ins Leere läuft.

So planst du die Brücke, bevor du unterschreibst

Vor dem Notartermin für das neue Objekt sind drei Zahlen zu klären, und alle drei stammen aus Unterlagen, die bereits vorliegen. Die erste ist der freie Beleihungsraum der alten Immobilie, also ihr Wert abzüglich der Restschuld und multipliziert mit der Grenze, die deine Bank ansetzt. Die zweite ist die Vorfälligkeitsentschädigung auf das laufende Darlehen, die sich auf Anfrage beziffern lässt und beim Verkaufserlös direkt abgeht. Die dritte ist die Summe aus der Rate des neuen Darlehens und dem Monatszins der Brücke, gerechnet über die Zeit, die ein Verkauf in deiner Lage realistisch braucht und nicht über die Zeit, die du dir wünschst.

Fällt eine dieser Zahlen ungünstig aus, ist der Ausweg selten ein anderes Darlehen, sondern ein anderer Zeitplan. Eine spätere Kaufpreisfälligkeit, ein früher gestarteter Verkauf oder ein Käufer, der auf den Übergang warten kann, verschieben den Engpass wirksamer als jeder Zinsvergleich.

Wenn der Verkaufserlös dann eingeht, bleibt eine letzte Entscheidung. Der Betrag, der nach Ablösung der Brücke und des alten Darlehens übrig ist, kann als Sondertilgung in das neue Darlehen fließen und verkürzt dessen Laufzeit oft um Jahre, und wie stark sich das auswirkt, zeigt der Tilgungsplan mit Sondertilgung. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.