Wohnflächenberechnung: was zählt und was nicht

Die Quadratmeterzahl im Exposé ist eine Rechengröße und keine Messung, und wer sie ungeprüft übernimmt, bezahlt den Kaufpreis auf eine Fläche, die es in dieser Größe nicht gibt. Zwischen zwei fachlich vertretbaren Rechenwegen liegen bei derselben Wohnung schnell zwanzig Quadratmeter, weil der eine Weg niedrige Räume und Freisitze kürzt und der andere jede Grundfläche in voller Größe ansetzt. Nur einer der beiden beschreibt die Fläche, die du tatsächlich bewohnen und heizen wirst.

Für dich als Käufer hängt daran mehr als der Vergleich mit dem Angebot nebenan. Der Quadratmeterpreis, die Fläche in der Wertermittlung deiner Bank und in vielen Häusern der Verteilungsschlüssel der Eigentümergemeinschaft greifen auf dieselbe Zahl zurück. Sie steht in einem Dokument, das der Verkäufer längst besitzt, und du bekommst es, sobald du ausdrücklich danach fragst.

Kurz gesagt: Lass dir vor dem Notartermin die Wohnflächenberechnung mit allen Einzelposten geben und sieh nach, mit welchem Anteil Dachschräge und Balkon darin stehen. Eine Wohnung, die mit 82 m² angeboten wird, kommt nach der Wohnflächenverordnung häufig auf 73,5 m², und bei einem Kaufpreis von 410.000 Euro steigt der Quadratmeterpreis damit von 5.000 Euro auf 5.578 Euro. Der häufigste Fehler ist, eine Zahl nach DIN 277 für eine Wohnfläche zu halten, denn diese Norm kürzt weder niedrige Räume noch Balkone und liefert deshalb systematisch die größere Angabe. Frag nach der Methode, bevor du über den Preis verhandelst.

Was ist die Wohnfläche und wie unterscheidet sie sich von der Nutzfläche?

Die Wohnfläche ist die Summe der Grundflächen, die dem Wohnen dienen, jeweils gewichtet nach ihrer Nutzbarkeit. Sie beschreibt damit keine geometrische Größe, sondern eine bewertete: eine Fläche unter einer flachen Dachschräge ist vorhanden, aber sie trägt nur eingeschränkt zum Wohnen bei, und die Wohnflächenverordnung bildet das über einen festen Anrechnungssatz ab. Deshalb ist die Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung immer kleiner als das, was ein Zollstock auf dem Fußboden misst.

Die Nutzfläche folgt einer anderen Logik. Sie stammt aus der DIN 277 und erfasst jede Grundfläche, die sich überhaupt nutzen lässt, in voller Größe, also auch den Keller, den Abstellraum im Treppenhaus und die Garage. Ein Höhenabzug kommt darin nicht vor. Für die Planung eines Gebäudes und für die Ermittlung von Baukosten ist das die richtige Größe, für den Vergleich zweier Wohnungsangebote ist es die falsche.

Die dritte Zahl, die in Unterlagen auftaucht, ist die Grundfläche im Sinne von § 3 der Wohnflächenverordnung. Sie ist der Zwischenschritt: erst wird jede Grundfläche nach lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt, dann wird sie nach § 4 mit ihrem Anteil auf die Wohnfläche angerechnet. Wer eine Aufstellung liest, in der Grundfläche und Wohnfläche identisch sind, hat entweder eine Wohnung ohne Schrägen und ohne Balkon vor sich oder eine Berechnung nach einem anderen Regelwerk.

Welche Räume zählen nach der Wohnflächenverordnung zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Absatz 1 der Wohnflächenverordnung zunächst die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Das sind die Wohn- und Schlafräume, die Küche, das Bad, der Flur und jeder weitere Raum innerhalb der Wohnungsabgrenzung. Absatz 2 nimmt zusätzlich die Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume auf sowie die Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, soweit sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.

Absatz 3 zählt auf, was draußen bleibt, und diese Aufzählung erklärt die meisten Differenzen in der Praxis. Nicht zur Wohnfläche gehören die Zubehörräume, also insbesondere Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls draußen bleiben Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, und Geschäftsräume.

Der zweite Punkt trifft im Bestand häufiger, als es klingt. Ein ausgebauter Kellerraum mit kleinem Fenster und 2,10 Metern lichter Höhe wird im Exposé gern als Hobbyraum mitgezählt, erfüllt aber die landesrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum oft nicht und bleibt dann außen vor. Das klärst du über die genehmigten Grundrisse aus der Bauakte, in denen die Räume mit ihrer zugelassenen Nutzung bezeichnet sind.

Wie viel zählt eine Fläche unter der Dachschräge?

§ 4 der Wohnflächenverordnung staffelt die Anrechnung nach der lichten Höhe, und diese Staffel ist die wichtigste Regel des gesamten Regelwerks. Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen vollständig. Grundflächen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zählen zur Hälfte. Was darunter liegt, bleibt vollständig unberücksichtigt.

Gemessen wird an der fertigen Oberfläche, also von Fußbodenbelag bis Deckenbekleidung, und nicht am Rohbaumaß. Die beiden Grenzlinien bei einem Meter und bei zwei Metern werden dazu auf dem Boden angezeichnet, und der Raum zerfällt in drei Streifen mit drei verschiedenen Anrechnungssätzen. Eine Dachgeschosswohnung mit einer Kniestockhöhe von einem Meter und einer Dachneigung von 45 Grad verliert auf diesem Weg regelmäßig zwanzig bis dreißig Prozent ihrer Bodenfläche.

Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume werden ebenfalls zur Hälfte angerechnet. Ist der Wintergarten dagegen beheizt und über die Heizungsanlage der Wohnung erschlossen, geht er voll in die Wohnfläche ein. Diese eine Unterscheidung entscheidet bei einem Anbau von zwölf Quadratmetern über sechs Quadratmeter Wohnfläche, und sie steht selten im Exposé.

Was passiert mit Balkon, Loggia, Terrasse und Wintergarten?

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach § 4 Nummer 4 der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte angerechnet. Der Regelfall ist damit ein Viertel, und die Hälfte ist die begründungsbedürftige Ausnahme. Ein Balkon von zehn Quadratmetern trägt üblicherweise 2,5 Quadratmeter zur Wohnfläche bei, im Höchstfall 5,0 Quadratmeter.

Die Spanne ist der Punkt, an dem eine Berechnung stillschweigend großzügig werden kann. Wer 50 Prozent ansetzt, muss eine besondere Qualität der Fläche benennen können, etwa eine geschützte Lage oder eine ganzjährige Nutzbarkeit. Steht ein halber Ansatz ohne Begründung in der Aufstellung, ist das die erste Zeile, nach der du fragst, und bei einer großen Dachterrasse geht es dabei um zweistellige Quadratmeterbeträge.

Für eine Eigentumswohnung kommt eine zweite Frage dazu, die mit dem Rechnen nichts zu tun hat. Eine Terrasse oder ein Gartenanteil gehört nur dann zur Wohnfläche, wenn die Fläche ausschließlich zu deiner Wohnung gehört, und das setzt bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein eingetragenes Sondernutzungsrecht oder die Zuordnung als Sondereigentum voraus. Wo diese Zuordnung fehlt, nutzt der Verkäufer die Fläche womöglich nur geduldet. Wie du das in den Unterlagen findest, beschreibt unser Artikel zur Teilungserklärung und was Käufer darin prüfen müssen.

Was wird von der Grundfläche wieder abgezogen?

§ 3 der Wohnflächenverordnung regelt, wie die Grundfläche überhaupt entsteht, und er enthält zwei Listen, die sich gegenseitig ausgleichen. Ermittelt wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, gemessen ab Vorderkante der Bekleidung. Anzurechnen sind dabei ausdrücklich die Grundflächen von Tür- und Fensterbekleidungen, von Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, von fest eingebauten Gegenständen wie Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden sowie Bade- und Duschwannen, von freiliegenden Installationen, von Einbaumöbeln und von nicht ortsgebundenen versetzbaren Raumteilern.

Die eingebaute Küche schrumpft die Wohnfläche also nicht, und der Kaminofen ebenfalls nicht. Abgezogen wird stattdessen die feste Bausubstanz, die in den Raum hineinragt. Nicht zur Grundfläche gehören nach Absatz 3 die Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt. Ebenfalls abgezogen werden Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Treppenabsätzen, Türnischen sowie Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen.

Praktisch fällt vor allem die Treppe ins Gewicht. In einer Maisonettewohnung nimmt eine innenliegende Treppe leicht drei bis vier Quadratmeter Grundfläche ein, und diese Fläche geht der Wohnfläche verloren, obwohl sie im Grundriss eingezeichnet ist.

Warum liefert die DIN 277 eine größere Zahl als die Wohnflächenverordnung?

Die DIN 277 in der Ausgabe von August 2021 regelt Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau und kennt den Begriff Wohnfläche gar nicht. Sie unterscheidet Brutto-Grundfläche, Nutzungsfläche, Verkehrsfläche, Technikfläche und Brutto-Rauminhalt. Wenn ein Exposé eine Fläche nach DIN 277 ausweist, nennt es also in aller Regel eine Nutzungsfläche und beschriftet sie mit dem Wort Wohnfläche.

Der Unterschied entsteht an drei Stellen zugleich. Die Norm kennt keinen Abzug für geringe Raumhöhen, sie setzt Balkone und Terrassen in voller Größe an, und sie erfasst auch die Räume, die die Wohnflächenverordnung als Zubehör ausdrücklich ausnimmt. Jede dieser drei Regeln zieht die Zahl in dieselbe Richtung, weshalb die Abweichung bei einer Dachgeschosswohnung mit Balkon besonders groß ausfällt.

Keine der beiden Spalten ist falsch, sie beantworten verschiedene Fragen. Für den Kauf zählt nur die linke, weil sie beschreibt, wofür du Miete verlangen oder selbst wohnen kannst, und weil Gutachter und Banken sich an ihr orientieren. Eine Angabe ohne genannte Methode ist deshalb keine Information, sondern eine offene Frage.

Wie viel Geld hängt an einem Quadratmeter zu viel?

Der Rechenweg ist unspektakulär, das Ergebnis selten. Nimm eine Dachgeschosswohnung mit einem Kaufpreis von 410.000 Euro, angeboten mit 82 Quadratmetern, also zu 5.000 Euro je Quadratmeter. Der Grundriss weist 62,0 Quadratmeter mit voller Höhe aus, 18,0 Quadratmeter unter der Schräge zwischen einem und zwei Metern, 6,0 Quadratmeter unter einem Meter und einen Balkon von 10,0 Quadratmetern.

Die beworbenen 82 Quadratmeter liegen genau zwischen den beiden Rechenwegen, und das ist kein Zufall, sondern das übliche Ergebnis einer Aufstellung, die einzelne Positionen großzügig ansetzt. Der reale Quadratmeterpreis liegt damit 578 Euro über dem ausgewiesenen, und wer die fehlenden 8,5 Quadratmeter zum beworbenen Preis bewertet, verhandelt über 42.500 Euro. Ob dieser Betrag am Ende im Preis landet, hängt vom Markt ab, aber ohne die Zahl verhandelst du über etwas, das du nicht kennst.

Für eine vermietete Wohnung setzt sich die Korrektur in der Rendite fort. Bei einer Kaltmiete von 12,00 Euro je Quadratmeter bringt die Wohnung auf 73,5 Quadratmetern monatlich 882 Euro statt der 984 Euro, die auf 82 Quadratmeter entfielen, und die Bruttomietrendite sinkt von 2,88 Prozent auf 2,58 Prozent. Wie sich diese Verschiebung über Zins, Tilgung und Steuer auf den laufenden Überschuss auswirkt, lässt sich im Kapitalanlage-Rechner mit dem korrigierten Kaufpreis durchspielen.

Wofür verlangt die Bank eine Wohnflächenberechnung?

Die Bank braucht die Fläche für ihre eigene Wertermittlung, und die steht am Anfang der Zinskondition. Aus dem ermittelten Beleihungswert und der Darlehenshöhe ergibt sich der Beleihungsauslauf, und dieser Prozentsatz entscheidet über die Zinsstufe, in die dein Darlehen fällt. Deshalb verlangen Kreditinstitute eine prüfbare Aufstellung mit Einzelposten und geben sich mit der Zahl aus dem Exposé selten zufrieden.

Die Wirkung ist größer, als der Flächenunterschied vermuten lässt. Bei einem Darlehen von 328.000 Euro und einem angesetzten Wert von 410.000 Euro liegt der Beleihungsauslauf bei 80,0 Prozent. Korrigiert die Bank den Wert auf die tatsächliche Wohnfläche und landet bei 367.500 Euro, steigt derselbe Beleihungsauslauf auf 89,3 Prozent, und die Wohnung rutscht damit in eine teurere Zinsstufe. Welche Stufen die Banken üblicherweise ansetzen und was der Sprung zwischen ihnen über die Zinsbindung kostet, steht in unserem Artikel zum Beleihungsauslauf und seiner Wirkung auf den Zins.

Kommt diese Korrektur erst nach der Kaufvertragsunterzeichnung, fehlt der Spielraum. Der Kaufpreis steht dann fest, die Finanzierungszusage aber steht unter dem Vorbehalt der Objektprüfung, und die Lücke musst du mit zusätzlichem Eigenkapital schließen. Eine geprüfte Flächenangabe vor dem Notartermin ist deshalb kein Detail für Genaue, sondern die Voraussetzung dafür, dass die Finanzierung so bleibt, wie sie angeboten wurde.

Was kostet eine Wohnflächenberechnung?

Die Preise reichen von gut fünfzig Euro bis in den vierstelligen Bereich, und der Unterschied liegt nicht in der Rechenregel, sondern darin, wer misst und wer unterschreibt. Vier Stufen sind am Markt üblich.

Die Preise der ersten drei Zeilen gibt wohnraum-rechner.de als Endpreise an, die Marktspanne der vierten nennt dieselbe Quelle für Sachverständige mit Ortstermin. Nach oben ist die Spanne offen: Das Sachverständigenbüro bauexperts.de verlangt für eine Wohnraumvermessung mit persönlichem Ortstermin ab 799,00 Euro inklusive Mehrwertsteuer bis rund 150 Quadratmeter Wohnfläche, dazu 160,00 Euro je Stunde für komplizierte Grundrisse, Dachschrägen oder Erker und 0,95 Euro je Kilometer außerhalb des Nahbereichs.

Welche Stufe die richtige ist, entscheidet der Zweck und nicht der Preis. Verlangt die Bank eine prüfbare Aufstellung für die Wertermittlung, genügt in der Regel eine Berechnung mit Architekten-Prüfvermerk. Geht es darum, gegenüber dem Verkäufer eine Abweichung zu belegen und über den Kaufpreis zu sprechen, trägt nur ein Aufmaß vor Ort durch einen Sachverständigen, weil die Gegenseite sonst die Messung selbst bestreitet.

Die Rechnung dahinter ist schnell gemacht. Bei einem ausgewiesenen Quadratmeterpreis von 5.000 Euro entspricht schon ein halber Quadratmeter Abweichung 2.500 Euro, womit selbst die teuerste Stufe bezahlt wäre. Lohnend ist die Prüfung deshalb immer dann, wenn der Grundriss Dachschrägen, einen großen Balkon, eine Maisonette-Treppe oder einen Wintergarten zeigt, also genau dort, wo die Anrechnungssätze greifen.

Woran erkennst du, nach welcher Methode gerechnet wurde?

Die Antwort steht meist in der Zeile mit dem Balkon. Erscheint eine Außenfläche mit ihrer vollen Größe in der Summe, ist die Aufstellung nicht nach der Wohnflächenverordnung erstellt, sondern nach DIN 277 oder gar nicht nach einem Regelwerk. Steht sie mit einem Viertel darin, spricht das für die Wohnflächenverordnung, und ein halber Ansatz sollte eine Begründung neben sich haben.

Der zweite Blick gilt der Dachschräge. Eine Aufstellung, in der die Zeile für die Räume unter der Schräge fehlt, obwohl der Grundriss ein Dachgeschoss zeigt, ist unvollständig und damit wertlos. Eine korrekte Berechnung führt für jeden schrägen Raum zwei oder drei Zeilen mit den Höhenbereichen, und die Summe der Grundflächen ist erkennbar größer als die Summe der angerechneten Flächen.

Der dritte Blick gilt dem Alter. Nach § 5 der Wohnflächenverordnung bleibt es bei einer bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung erstellten Berechnung, solange keine baulichen Änderungen eine Neuberechnung nötig machen. Ein altes Dokument ist im Bestand also kein Fehler. Wurde seither ausgebaut oder angebaut, gehört die Zahl neu ermittelt.

Welche Unterlagen enthalten die Zahl bereits?

Bei einer Eigentumswohnung liegt die Fläche an mehreren Stellen, und die Stellen widersprechen sich gelegentlich. Die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan bezeichnet jede Einheit und ordnet ihr die Räume zu, die Bauakte der Gemeinde enthält die genehmigten Grundrisse mit Maßen, und die Hausverwaltung führt in der Jahresabrechnung die Flächen, mit denen sie umlegt. Der Verkäufer selbst hat die Berechnung häufig aus seiner eigenen Finanzierung im Ordner.

Verlange diese Unterlagen zusammen und vergleiche die Zahlen, statt eine einzelne davon zu glauben. Weicht eine Angabe ab, hat das oft eine harmlose Ursache: Die Teilungserklärung stammt aus dem Jahr der Aufteilung, die Verwaltung rechnet mit den damals übernommenen Zahlen, und der Verkäufer hat nach dem Dachausbau eine neue Aufstellung anfertigen lassen. Für dich zählt, welche Zahl in den Kaufvertrag geht und welche die Gemeinschaft ihrer Kostenverteilung zugrunde legt. Nimm die Anforderung früh in den Unterlagenkatalog auf, damit die Prüfung nicht zwischen Finanzierungszusage und Beurkundungstermin gequetscht wird.

Wo die Wohnfläche nach dem Kauf weiterwirkt

Im Wohnungseigentum verteilt § 16 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes die Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen, nicht nach Wohnfläche. Viele Gemeinschaftsordnungen weichen davon ab und legen einzelne Kostenarten oder die gesamte Umlage auf die Wohnflächen um. In diesem Fall bestimmt die Zahl in der Teilungserklärung, was du monatlich zahlst, und eine großzügig gerechnete Fläche kostet dich über die gesamte Haltedauer Geld.

Bei einer Jahresumlage von 96.000 Euro und einer Gesamtwohnfläche von 1.200 Quadratmetern trägt eine Einheit mit 82 Quadratmetern davon 6.560 Euro, eine Einheit mit 73,5 Quadratmetern dagegen 5.880 Euro. Die Differenz von 680 Euro im Jahr fällt in jeder Abrechnung erneut an. Welche Posten in dieser Umlage überhaupt stecken und welcher Teil davon beim Eigentümer hängen bleibt, zeigt unser Artikel zum Hausgeld und seiner Zusammensetzung.

Für dich als Käufer stehen damit zwei Fragen nebeneinander: welche Fläche in der Teilungserklärung steht, weil sie über die laufenden Kosten entscheidet, und welche Fläche die Wohnung tatsächlich hat, weil sie über Preis und Finanzierung entscheidet. Beide Antworten stehen in Dokumenten, nicht in der Anzeige.

So gehst du die Flächenangabe vor dem Notartermin durch

Fordere die Wohnflächenberechnung mit allen Einzelposten an und sieh dir drei Zeilen an, bevor du irgendetwas anderes prüfst. Die Zeile mit der Außenfläche verrät die Methode, die Zeilen mit den Höhenbereichen verraten, ob die Schrägen überhaupt gerechnet wurden, und das Datum verrät, ob seither gebaut worden ist. Diese drei Blicke dauern zusammen wenige Minuten und beantworten die Frage, ob die Zahl belastbar ist.

Passt die Aufstellung nicht zum Grundriss oder fehlt sie ganz, nimm die Räume zunächst selbst mit einem Laserentfernungsmesser nach den Regeln aus § 4 auf. Das reicht, um zu erkennen, ob überhaupt eine Abweichung im Raum steht, und erst danach entscheidest du über eine der kostenpflichtigen Stufen aus dem Abschnitt oben.

Steht die geprüfte Zahl fest, rechne den Kauf mit ihr neu durch, statt bei der Korrektur des Quadratmeterpreises stehen zu bleiben. Ein niedrigerer Beleihungswert verschiebt die Zinsstufe, ein niedrigerer Kaufpreis verschiebt Eigenkapitalbedarf und Rate, und beides zusammen verändert die monatliche Belastung deutlich stärker als der reine Flächenunterschied vermuten lässt. Welches Budget nach der Korrektur trägt, zeigt der Rechner für das Immobilienbudget in wenigen Eingaben. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.