§ 35c EStG: Sanierung absetzen oder Zuschuss?

§ 35c EStG senkt die Einkommensteuer um 20 Prozent der Kosten einer energetischen Sanierung, wenn das Haus oder die Wohnung im betreffenden Jahr ausschließlich selbst bewohnt wird. Verteilt wird dieser Betrag auf drei Jahre, mit 7 Prozent im Jahr des Abschlusses, 7 Prozent im folgenden Jahr und 6 Prozent im dritten Jahr. Die Vorschrift wirkt unmittelbar auf die Steuerschuld und nicht auf das zu versteuernde Einkommen, was sie gegenüber einem Werbungskostenabzug deutlich stärker macht. Genau daraus entsteht aber auch die Grenze, an der die Rechnung für viele Haushalte scheitert.

Kurzfassung: Die Ermäßigung kürzt die fertig berechnete Einkommensteuer, und was die Steuerlast eines Jahres übersteigt, ist dauerhaft verloren. Bei einer Sanierung für 60.000 Euro stehen rechnerisch 12.000 Euro Entlastung zur Verfügung, bei einer Jahressteuer von 1.500 Euro kommen davon aber nur 4.500 Euro an. Der häufigste Fehler liegt daneben in der Reihenfolge: Wer erst den Auftrag vergibt und danach über die Förderung nachdenkt, hat den Zuschuss der KfW bereits verloren, der beim Heizungstausch meist das Doppelte bringt. Rechne deshalb vor der Auftragsvergabe deine Jahressteuer der nächsten drei Jahre gegen den Zuschuss, und entscheide dich erst danach für einen der beiden Wege.

Was bringt § 35c EStG in Euro?

Die Vorschrift arbeitet mit drei festen Jahresscheiben und einem Deckel je Objekt. Im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und im folgenden Kalenderjahr mindert sich die tarifliche Einkommensteuer um jeweils 7 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch um je 14.000 Euro. Im dritten Jahr kommen 6 Prozent hinzu, höchstens 12.000 Euro. Zusammengenommen sind das 20 Prozent der Kosten und ein Höchstbetrag von 40.000 Euro je begünstigtem Objekt.

Der Höchstbetrag gilt für das Objekt und nicht für die Person. Gehört das Haus mehreren Eigentümern, kann die Ermäßigung für dieses Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden, und die begünstigten Aufwendungen werden einheitlich ermittelt. Ein Ehepaar verdoppelt den Rahmen also nicht. Wer dagegen zwei selbstgenutzte Objekte saniert, etwa das Haupthaus und eine selbst bewohnte Ferienwohnung, bekommt für jedes Objekt einen eigenen Höchstbetrag.

Eine Sonderregel gilt für die energetische Baubegleitung. Für die Kosten eines Energieberaters mindert sich die tarifliche Einkommensteuer um 50 Prozent der Aufwendungen, also mit deutlich mehr als dem Satz für die Bauleistung selbst. Dieser Betrag wird allerdings auf dieselben 40.000 Euro angerechnet und kommt nicht zusätzlich obendrauf.

Welche Gebäude und welche Eigentümer sind begünstigt?

Begünstigt ist ein Gebäude, das bei Beginn der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist und im jeweiligen Jahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Für das Alter zählt der Beginn der Herstellung des Gebäudes, also weder der Kaufvertrag noch der Einzug. Das Objekt muss außerdem in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen.

Die Bedingung der ausschließlichen Selbstnutzung trennt diesen Weg sauber von der Vermietung. Wer eine Einliegerwohnung vermietet, kann für diesen Gebäudeteil kein § 35c beanspruchen, sondern behandelt die anteiligen Kosten als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten. Welche Positionen dort sofort abziehbar sind und welche über die Abschreibung laufen, beschreibt unser Artikel zu den Werbungskosten bei Vermietung im Einzelnen. Auch ein häusliches Arbeitszimmer, das als Betriebsausgabe oder als Werbungskosten geltend gemacht wird, nimmt den entsprechenden Anteil aus der Förderung heraus.

Wechselt die Nutzung während des Dreijahreszeitraums, wirkt sich das unmittelbar auf die verbleibenden Scheiben aus. Das Gesetz verlangt die ausschließliche Selbstnutzung in jedem einzelnen Jahr, in dem die Ermäßigung beansprucht wird, und nicht nur im Jahr des Abschlusses der Maßnahme. Wer im zweiten Jahr auszieht und die Wohnung vermietet, verliert für dieses und für das dritte Jahr den Abzug. Umgekehrt bringt eine erst später begonnene Selbstnutzung keine nachträgliche Ermäßigung für die bereits verstrichenen Jahre.

Ausgeschlossen ist die Ermäßigung ferner dann, wenn für dasselbe Objekt bereits eine Steuerbegünstigung nach § 10f EStG oder eine Ermäßigung nach § 35a EStG in Anspruch genommen wird. § 10f betrifft Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten bei Selbstnutzung, und die Systematik dahinter beschreibt unser Artikel zur Denkmal-AfA nach § 7i EStG. Für ein denkmalgeschütztes Haus lohnt der Vergleich beider Wege vor der ersten Rechnung, weil die Abzugsvolumina weit auseinanderliegen.

Welche Maßnahmen zählen, und welche U-Werte müssen sie erreichen?

Begünstigt sind acht Maßnahmengruppen, und jede von ihnen hat eine technische Mindestanforderung, die in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung steht. Dazu gehören die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren, der Einbau einer Lüftungsanlage, die Erneuerung der Heizungsanlage, der Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebsoptimierung und die Optimierung bestehender Heizungen, die älter als zwei Jahre sind.

Die Zahlen dahinter entscheiden darüber, ob das Fachunternehmen die Bescheinigung überhaupt ausstellen darf. Maßgeblich sind die Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten für das jeweils sanierte Bauteil, und sie gelten nur für wärmeübertragende Umfassungsflächen.

Für Baudenkmale und für Fachwerkaußenwände gelten eigene, weniger strenge Werte, weil die Substanz die technisch mögliche Dämmstärke begrenzt. Bei einer Außenwand eines Baudenkmals genügen 0,45 W/(m²K), bei einer sichtbaren Fachwerkaußenwand 0,65 W/(m²K). Diese Ausnahmen setzen jedoch den Denkmalstatus oder die besonders erhaltenswerte Bausubstanz voraus und lassen sich nicht auf einen gewöhnlichen Altbau übertragen.

Bei der Heizung führt die Verordnung die zugelassenen Anlagenarten abschließend auf, und diese Liste steht vor jeder Wirtschaftlichkeitsrechnung. Begünstigt sind Solarthermieanlagen, Biomasseheizungen, Wärmepumpen, Brennstoffzellenheizungen und der Anschluss an ein Wärmenetz. Der Austausch eines Gas- oder Ölkessels gegen ein neueres Gerät derselben Art fällt nicht darunter, selbst wenn der neue Kessel sparsamer arbeitet. Daneben steht die Optimierung einer bestehenden Heizungsanlage als eigene Maßnahmengruppe, die voraussetzt, dass die Anlage bei Beginn der Arbeiten älter als zwei Jahre ist. Eigene Anforderungen gelten außerdem für den Einbau einer Lüftungsanlage und für den sommerlichen Wärmeschutz durch außenliegende Verschattungssysteme, für den die Verordnung Vorgaben zur Tageslichtversorgung nach DIN 4108-2 enthält.

Die aktuelle Fassung der Verordnung gilt erstmals für den Veranlagungszeitraum 2025 und für energetische Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2024 begonnen wurden. Wer eine ältere Planung aus der Schublade holt, sollte die Werte deshalb gegen die geltende Fassung prüfen, bevor der Auftrag herausgeht. Wie stark sich die einzelnen Bauteile auf die Einstufung des Hauses auswirken, ordnet unser Artikel zur Energieeffizienzklasse eines Hauses mit konkreten Verbrauchswerten ein.

Wie viel bleibt bei 60.000 Euro Sanierungskosten wirklich übrig?

Der rechnerische Abzugsbetrag und die tatsächliche Entlastung sind zwei verschiedene Größen. Bei einer Sanierung für 60.000 Euro ergeben sich rechnerisch 4.200 Euro im ersten Jahr, 4.200 Euro im zweiten Jahr und 3.600 Euro im dritten Jahr. Die Höchstbeträge von 14.000 und 12.000 Euro greifen hier noch nicht, denn sie werden erst ab Kosten von 200.000 Euro überhaupt erreicht.

Entscheidend ist stattdessen die tarifliche Einkommensteuer des jeweiligen Jahres. Die Ermäßigung kürzt diese Steuer, und sie kann sie nicht unter null drücken. Ein Vortrag des nicht genutzten Teils in ein späteres Jahr ist im Gesetz nicht vorgesehen, sodass ein zu niedriger Steuerbetrag die Scheibe dieses Jahres dauerhaft verfallen lässt. Zwei Haushalte mit identischer Sanierung landen deshalb bei völlig unterschiedlichen Ergebnissen.

Der Unterschied liegt nicht an der Sanierung, sondern allein an der Steuerlast in genau diesen drei Jahren. Wer kurz vor dem Ruhestand steht oder mit einem sinkenden Einkommen rechnet, sollte seine voraussichtliche Steuer für alle drei Jahre überschlagen, bevor er sich auf diesen Weg festlegt. Ein Zuschuss wird dagegen unabhängig von der Steuerlast ausgezahlt und kommt deshalb in voller Höhe an.

Die eigene Zahl steht im letzten Einkommensteuerbescheid. Maßgeblich ist dort die festgesetzte Einkommensteuer und nicht der Betrag, der am Ende nachzuzahlen oder zu erstatten war, denn die einbehaltene Lohnsteuer ist lediglich eine Vorauszahlung darauf. Wer als Arbeitnehmer nur seine jährliche Nachzahlung von wenigen hundert Euro im Kopf hat, unterschätzt die eigene Steuerlast deshalb regelmäßig um ein Vielfaches. Für eine erste Planung genügt es, diese Zahl aus dem letzten Bescheid zu übernehmen und für die kommenden drei Jahre fortzuschreiben, solange sich am Einkommen nichts Grundlegendes ändert.

Steuerermäßigung oder Zuschuss: was bringt beim Heizungstausch mehr?

Beim Austausch der Heizung bringt der Zuschuss der KfW in den meisten Fällen deutlich mehr als der Steuerbonus. Seit dem 21. Juli 2026 gilt in der Heizungsförderung für Wohngebäude eine Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Selbstnutzende Eigentümer, die eine funktionstüchtige Öl-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung oder eine mindestens zwanzig Jahre alte Gasheizung frühzeitig ersetzen, erhalten zusätzlich einen Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent. Ein Einkommensbonus kommt bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro mit weiteren 40 Prozent hinzu, gedeckelt ist die Summe aller Bausteine bei 80 Prozent. Förderfähig sind derzeit höchstens 28.000 Euro für die erste Wohneinheit.

Die drei Wege lassen sich an einem Heizungstausch für 30.000 Euro brutto in einem selbst bewohnten Einfamilienhaus vergleichen, gerechnet ohne Einkommensbonus.

Die Reihenfolge der Schritte ist beim Zuschuss unumkehrbar, und daran scheitern die meisten Anträge. Vor der Antragstellung muss bereits ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit dem Fachunternehmen geschlossen sein, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthält und damit erst mit der Förderzusage wirksam wird. Zusätzlich braucht es eine Bestätigung zum Antrag mit den geplanten Kosten und der Zusage, dass die technischen Mindestanforderungen eingehalten werden. Erst mit dieser fünfzehnstelligen Nummer lässt sich der Antrag stellen, und gestellt sein muss er vor Beginn der Arbeiten vor Ort.

Eine Kombination beider Wege ist ausgeschlossen. § 35c Absatz 3 EStG versagt die Steuerermäßigung für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Die Entscheidung fällt also vor dem ersten Handschlag und lässt sich später nicht mehr korrigieren. Wenn die Sanierung über ein Darlehen läuft, hilft es, die Raten und die spätere Entlastung nebeneinanderzulegen, und dafür lässt sich der Tilgungsplan mit Sondertilgung durchrechnen.

Was bleibt, wenn weder § 35c noch der Zuschuss passt?

Dann bleibt der Abzug für Handwerkerleistungen nach § 35a Absatz 3 EStG, allerdings in einer anderen Größenordnung. Abziehbar sind 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 1.200 Euro im Jahr, und begünstigt sind ausschließlich die Arbeitskosten samt Fahrt- und Maschinenkosten. Das Material bleibt außen vor, was bei einer Dämmung oder einer Fensteranlage den größten Teil der Rechnung ausmacht.

Für diesen Weg gelten dieselben Ausschlüsse wie für § 35c, sobald öffentliche Mittel im Spiel sind. Auch hier zählt nur eine Rechnung mit unbarer Zahlung auf das Konto des Leistenden. Der Vorteil liegt in der Einfachheit, denn eine Bescheinigung nach amtlichem Muster und eine technische Mindestanforderung gibt es nicht. Bei einer kleinen Maßnahme, die die U-Werte ohnehin verfehlt, ist § 35a deshalb häufig der einzige Weg, der überhaupt noch offensteht.

Sinnvoll ist auch eine zeitliche Aufteilung über mehrere Jahre, weil der Höchstbetrag von 1.200 Euro jedes Jahr neu zur Verfügung steht. Wer die Heizungswartung, den Schornsteinfeger und eine kleinere Reparatur über zwei Kalenderjahre verteilt, nutzt den Rahmen zweimal. Diese Verteilung funktioniert allerdings nur bei getrennten Aufträgen mit getrennten Rechnungen und eigenen Zahlungszeitpunkten.

Welche Nachweise verlangt das Finanzamt?

Verlangt werden drei Dinge, und alle drei müssen vorliegen, bevor die Ermäßigung greift. Erstens braucht es eine in deutscher Sprache ausgefertigte Rechnung, aus der die förderfähige energetische Maßnahme, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts hervorgehen. Zweitens muss die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt sein, womit jede Barzahlung ausscheidet. Drittens ist eine Bescheinigung nach amtlich vorgeschriebenem Muster erforderlich.

Diese Bescheinigung stellt das ausführende Fachunternehmen aus, und die Verordnung benennt die dafür zugelassenen Gewerke ausdrücklich. Dazu gehören unter anderem das Maurer-, Stuckateur-, Maler-, Zimmerer-, Dachdecker-, Klempner- und Elektrotechnikerhandwerk sowie der Heizungsbau und der Fensterbau. Die ausgeführte Arbeit muss zum Gewerk des Unternehmens gehören, sodass ein Dachdecker keine Heizungsanlage bescheinigen kann. Alternativ darf eine nach § 88 des Gebäudeenergiegesetzes berechtigte Person die Bescheinigung ausstellen, wenn sie die Maßnahme geplant oder ihre Ausführung überwacht hat. Das Muster gibt das Bundesministerium der Finanzen vor, weshalb eine formlose Bestätigung des Betriebs auf dem Briefpapier die Anforderung nicht erfüllt.

Im Steuerformular läuft alles über die Anlage Energetische Maßnahmen, die für jedes begünstigte Objekt separat auszufüllen ist. Die Bescheinigung selbst wird nicht automatisch eingereicht, sollte aber jederzeit vorgelegt werden können. Ohne sie ist die Ermäßigung nicht zu retten, und eine nachträgliche Ausstellung scheitert regelmäßig daran, dass die technischen Werte im Nachhinein nicht mehr belegbar sind.

Warum die letzte Rate über drei Steuerjahre entscheidet

Der Dreijahreszeitraum beginnt erst, wenn die Rechnung vollständig bezahlt ist. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 13. August 2024 unter dem Aktenzeichen IX R 31/23 entschieden, dass eine energetische Maßnahme im Sinne des § 35c EStG nicht mit ihrer Fertigstellung abgeschlossen ist, sondern erst mit der vollständigen Begleichung des Rechnungsbetrags auf das Konto des Leistenden. Der Gesetzeswortlaut verlangt die Zahlung, und eine Teilzahlung genügt dafür nicht.

Praktisch wirkt das wie eine Verschiebung des gesamten Abzugsfensters. Wird eine im Oktober fertiggestellte Heizung in zwölf Monatsraten bezahlt, ist die Maßnahme erst im Folgejahr abgeschlossen, und die erste Scheibe von 7 Prozent fällt in das Folgejahr statt in das Jahr der Fertigstellung. Wer eine Ratenvereinbarung mit dem Handwerksbetrieb trifft, verschiebt damit auch die Jahre, in denen die Steuerlast hoch genug sein muss.

Daraus folgt eine einfache Planungsregel für den Jahreswechsel. Wer die Schlussrechnung im Dezember begleicht, sichert sich das laufende Jahr als erstes Abzugsjahr, und wer bis Januar wartet, verlegt alle drei Scheiben nach hinten. Welche Variante besser passt, hängt allein davon ab, in welchen Jahren die tarifliche Einkommensteuer voraussichtlich am höchsten ausfällt.

Was vor der Auftragsvergabe geklärt sein sollte

Drei Fragen entscheiden über das Ergebnis, und alle drei lassen sich vor dem ersten Auftrag beantworten. Die erste betrifft die Steuerlast: Liegt die tarifliche Einkommensteuer in jedem der drei Jahre über der jeweiligen Jahresscheibe, kommt die volle Ermäßigung an, andernfalls verfällt der Rest. Die zweite betrifft die Maßnahme, denn das Bauteil muss den geforderten U-Wert erreichen und die Leistung zum Gewerk des beauftragten Betriebs gehören. Die dritte betrifft die Reihenfolge: Ein Zuschuss muss beantragt sein, bevor die Arbeiten vor Ort beginnen, und danach ist der Weg über § 35c versperrt.

Bei einem Heizungstausch mit einem Rechnungsbetrag um 30.000 Euro fällt die Antwort in der Regel zugunsten des Zuschusses aus, weil 46 Prozent auf 28.000 Euro deutlich mehr sind als 20 Prozent auf 30.000 Euro. Bei einer umfangreichen Dämmung oder einem Fenstertausch ohne passendes Zuschussprogramm kehrt sich das Bild, und dann trägt der Steuerbonus die Maßnahme. Entscheidend bleibt in beiden Fällen die Frage, welcher Betrag in welchem Jahr tatsächlich ankommt.

Wie sich eine Sanierung auf die laufenden Wohnkosten auswirkt und ab wann sie sich gegenüber der bisherigen Situation trägt, lässt sich im Rechner für die Eigennutzung mit den eigenen Zahlen prüfen. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.