Hauskauf-Checkliste: von der Suche zum Schlüssel

Eine Hauskauf-Checkliste scheitert selten daran, dass ein Punkt fehlt. Sie scheitert daran, dass alle Punkte gleichzeitig dastehen und niemand dazusagt, welcher davon nächste Woche fällig ist und welcher noch sechs Wochen Zeit hat. Der Kauf eines Bestandshauses zieht sich vom ersten Besichtigungstermin bis zur Schlüsselübergabe über gut drei Monate, und in dieser Zeit greifen mehrere Fristen ineinander, die sich nicht verhandeln lassen.

Die Reihenfolge ist deshalb wichtiger als die Vollständigkeit. Wer den Grundbuchauszug erst nach der Finanzierungszusage liest, hat zwei Wochen Bearbeitungszeit verbraucht, bevor er überhaupt weiß, ob auf dem Grundstück ein Wegerecht liegt. Wer den Förderantrag nach der Beurkundung stellt, bekommt die Förderung nicht mehr, weil der Kaufvertrag als Beginn des Vorhabens gilt. Beides sind Fehler in der Zeitplanung und nicht in der Sachkenntnis, und beide lassen sich mit einem Kalender vermeiden.

Diese Checkliste ist darum nach Wochen sortiert statt nach Themen. Jeder Abschnitt sagt, was in seinem Zeitfenster feststehen muss, welches Dokument dazugehört, welche Frist daran hängt und was der Schritt kostet.

Kurz gesagt: Zwischen der ersten Besichtigung und dem Schlüssel liegen bei einem Bestandshaus rund vierzehn Wochen, und die teuren Entscheidungen fallen alle in die ersten fünf davon. Dasselbe Haus für 480.000 Euro kostet in Bayern 41.136 Euro an Nebenkosten und in Nordrhein-Westfalen 55.536 Euro, und dieses Geld erwartet die Bank aus deinem Eigenkapital, bevor sie über den Kaufpreis spricht. Der teuerste Einzelfehler ist der Förderantrag nach dem Notartermin, denn der Kaufvertrag gilt als Beginn des Vorhabens und die Zusage ist damit endgültig weg. Arbeite die Liste deshalb nach Wochen ab und ziehe alles vor, was vor der Beurkundung feststehen muss.

Wie lange dauert ein Hauskauf von der ersten Besichtigung bis zum Schlüssel?

Rechne bei einem Bestandshaus mit dreizehn bis sechzehn Wochen zwischen der ersten Besichtigung und der Schlüsselübergabe, sofern die Finanzierung sauber durchläuft. Die einzelnen Schritte lassen sich nur begrenzt beschleunigen, weil drei von ihnen an gesetzliche Fristen gebunden sind und zwei weitere von der Bearbeitungsdauer einer Behörde abhängen.

Der Zeitplan hat zwei Stellen, an denen sich nichts drücken lässt, und beide liegen hinter der Unterschrift. Die Grunderwerbsteuer muss bezahlt und vom Finanzamt bescheinigt sein, bevor das Grundbuchamt dich als Eigentümer einträgt, und diese Kette braucht ihre eigenen Wochen unabhängig davon, wie schnell alle anderen Beteiligten arbeiten. Der Einzug hängt daran allerdings nicht, weil die Auflassungsvormerkung deine Position bereits sichert und der Notar die Kaufpreiszahlung erst dann freigibt.

Was muss feststehen, bevor du das erste Haus anschaust?

Vor der ersten Besichtigung braucht die Checkliste genau zwei Zahlen, nämlich die monatliche Rate, die du dauerhaft tragen kannst, und das Eigenkapital, das nach Abzug einer Reserve für den Kauf zur Verfügung steht. Alles andere ergibt sich daraus, und ohne diese beiden Zahlen ist jede Besichtigung reine Anschauung.

Die Nebenkosten gehören dabei nicht in die Finanzierung, sondern vor sie. Banken erwarten in aller Regel, dass Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision aus Eigenkapital bezahlt werden, weil sie sich in einer Zwangsversteigerung nicht wiederfinden lassen. Bei einem Haus für 480.000 Euro in Nordrhein-Westfalen sind das 55.536 Euro, die vor dem ersten Cent Kaufpreis auf dem Konto liegen müssen. Wie viel Eigenkapital zusätzlich sinnvoll ist und ab welcher Quote der Zins spürbar sinkt, beschreibt unser Artikel zum Eigenkapital beim Immobilienkauf.

Aus Rate und Eigenkapital wird ein Kaufpreisrahmen, und diesen Rahmen kennst du besser vor der Besichtigung als danach. Im Rechner für das Immobilienbudget siehst du in wenigen Minuten, welcher Kaufpreis bei deiner Rate und deinem Eigenkapital übrig bleibt, wenn die Nebenkosten des richtigen Bundeslands abgezogen sind. Wer mit dieser Zahl im Kopf besichtigt, verhandelt anders, und er spart sich die Termine, die ohnehin zu nichts führen.

Sinnvoll ist außerdem eine Finanzierungsbestätigung der Bank, bevor du ein Gebot abgibst. Sie kostet nichts, sie sagt über die endgültige Zusage noch nichts aus, und sie entscheidet bei mehreren Interessenten trotzdem häufig darüber, wer den Zuschlag bekommt.

Worauf achtest du bei der Besichtigung eines Bestandshauses?

Bei der Besichtigung geht es nicht um den Zustand der Küche, sondern um die drei Bauteile, deren Erneuerung fünfstellig wird, also um Dach, Heizung und Elektrik. Der Rest ist Geschmack und lässt sich in Ruhe nachholen, diese drei bestimmen dagegen, ob der Kaufpreis noch der richtige ist.

Nimm dir dafür drei Fragenblöcke vor, und achte weniger auf die Antwort selbst als darauf, ob der Verkäufer sie belegen kann:

1. Alter und Nachweise. Wann wurden Dach, Heizung, Fenster und Elektrik zuletzt erneuert, und gibt es dazu Rechnungen? Eine Jahreszahl ohne Beleg ist eine Schätzung, keine Auskunft.
2. Feuchte und Wasser. Gibt es im Keller oder am Sockel Flecken, Salzausblühungen oder frischen Anstrich an einer einzelnen Wandpartie? Frag nach dem Baujahr der Abdichtung und danach, ob das Grundstück schon einmal Wasser gesehen hat.
3. Laufende Kosten. Wie hoch waren Heizkosten, Grundsteuer und Versicherung in den letzten beiden Jahren? Diese Zahlen stehen in Abrechnungen, die jeder Eigentümer greifbar hat, und ihr Fehlen ist selbst schon eine Auskunft.

Der Energieausweis muss dir spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, denn das schreibt § 80 Absatz 3 des Gebäudeenergiegesetzes vor. Lies darin nicht nur die Klasse, sondern auch das Ausstellungsdatum und die Art des Ausweises, weil ein Verbrauchsausweis das Heizverhalten der Vorbesitzer abbildet und nicht die Qualität des Gebäudes. Ein Bedarfsausweis rechnet dagegen mit dem Gebäude selbst und ist für einen Käufer die deutlich brauchbarere Auskunft.

Bei einem Haus jenseits von etwa fünfundzwanzig Jahren gehört ein Bausachverständiger zum zweiten Termin. Eine Hauskaufberatung an einer Bestandsimmobilie kostet nach den Orientierungswerten von bauexperts.de 300 bis 600 Euro, Stundensätze liegen bei 80 bis 200 Euro. Gemessen an einer Heizungsanlage, die niemand vor dem Kauf angesehen hat, ist das die günstigste Position der ganzen Liste.

Welche Unterlagen musst du vor dem Kaufvertrag gesehen haben?

Für ein Bestandshaus sind es sieben Unterlagen, und die Hälfte davon kommt nicht vom Verkäufer, sondern aus öffentlichen Registern. Genau diese Hälfte kannst du selbst beschaffen, was den Zeitplan unabhängig davon macht, wie zügig die Gegenseite arbeitet.

Der aktuelle Grundbuchauszug steht an erster Stelle. Ein einfacher Ausdruck kostet nach dem Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro, und mit einer konkreten Kaufabsicht wird das berechtigte Interesse üblicherweise anerkannt. Worauf in Abteilung II und III zu achten ist und welche Eintragungen den Preis verändern, zeigt unser Artikel dazu, wie ein Grundbuchauszug aussieht.

Die zweite Auskunft ist die, an die kaum jemand denkt, und sie ist die folgenreichste. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstücks, etwa eine Zuwegung oder eine Abstandsfläche zugunsten des Nachbarn, und sie stehen nicht im Grundbuch. Geführt wird das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde, in Bayern gibt es kein solches Verzeichnis und die Sicherung läuft dort über das Grundbuch. Wer nur den Grundbuchauszug liest, sieht eine Baulast also nirgends, obwohl sie die Bebaubarkeit des Gartens dauerhaft einschränken kann.

Dazu kommen die Flurkarte mit den tatsächlichen Grenzen, die Bauakte mit Baugenehmigung und genehmigten Grundrissen, der Energieausweis, eine Aufstellung der durchgeführten Sanierungen mit Rechnungen und die Nachweise über Heizung und Schornsteinfeger. Frag außerdem bei der Gemeinde nach, ob für die Straße noch Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge offen sind, denn diese Bescheide treffen den Eigentümer zum Zeitpunkt der Festsetzung und nicht den, der damals gebaut hat. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sieht diese Liste deutlich anders aus, weil dort die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft mit Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Beschluss-Sammlung hinzukommen.

Was kostet der Hauskauf zusätzlich zum Kaufpreis?

Die Kaufnebenkosten liegen zwischen rund 8,5 und 12 Prozent des Kaufpreises, und der Unterschied entsteht fast vollständig durch das Bundesland. Die Grunderwerbsteuer ist Landesrecht und reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Notar und Grundbuch rechnen dagegen bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab und landen zusammen bei rund 1,5 Prozent, die Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer bei einem Einfamilienhaus nach § 656c des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu gleichen Teilen.

Zwei identische Häuser unterscheiden sich also allein durch die Landesgrenze um den Gegenwert einer neuen Heizung, und dieser Betrag wandert nicht in die Immobilie, sondern in die Landeskasse. Für die Verhandlung heißt das, dass in einem teuren Bundesland jeder Prozentpunkt Preisnachlass doppelt zählt, weil er die Steuerbemessung mitsenkt. Rechne deinen konkreten Fall im Kaufnebenkosten-Rechner nach Bundesland durch, dort sind auch die Notargebühren nach der Gebührentabelle statt pauschal hinterlegt.

Wie sicherst du die Finanzierung, ohne die Förderung zu verlieren?

Der Finanzierungsantrag und der Förderantrag gehören in dieselbe Woche, und der Förderantrag muss der Beurkundung sicher vorausgehen. Der Abschluss des Kaufvertrags gilt als Beginn des Vorhabens, und ein Vorhabenbeginn vor Antragseingang macht die Förderung endgültig unmöglich.

Für den Kauf eines sanierungsbedürftigen Bestandshauses durch Familien gibt es dafür den Förderkredit Wohneigentum für Familien im Bestandserwerb. Er richtet sich an Haushalte mit mindestens einem Kind, deren zu versteuerndes Haushaltseinkommen bei einem Kind höchstens 90.000 Euro beträgt, mit 10.000 Euro mehr je weiterem Kind. Der Kreditbetrag reicht je nach Kinderzahl von 140.000 Euro bis 180.000 Euro. Im Gegenzug ist die Immobilie innerhalb von viereinhalb Jahren nach der Zusage auf den Standard Effizienzhaus 85 mit erneuerbaren Energien zu sanieren, was die Sanierungskosten von einer Option zu einer Verpflichtung macht.

Wenn der Verkäufer auf einen frühen Notartermin drängt, löst eine aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag den Konflikt. Der Vertrag wird dann zwar beurkundet, die Kaufpreiszahlung erfolgt aber erst nach der Antragstellung, und die Förderfähigkeit bleibt erhalten. Diesen Punkt musst du dem Notar von dir aus nennen, weil er von deiner Förderabsicht sonst nichts weiß.

Parallel dazu läuft der Vergleich der Bankangebote, und der entscheidet sich nicht am Nominalzins. Zwei Angebote mit identischem Zins können sich bei unterschiedlicher Tilgung und Zinsbindung um einen fünfstelligen Betrag an Restschuld unterscheiden, weshalb der Vergleich immer über die Restschuld am Ende der Zinsbindung laufen sollte und nie über den Zinssatz allein.

Welche Fristen laufen nach dem Notartermin?

Nach der Unterschrift laufen vier Fristen gleichzeitig, und drei davon betreffen dich nur indirekt, kosten aber Zeit. Vorher gilt allerdings die wichtigste Frist überhaupt, nämlich die Regelfrist von zwei Wochen zwischen dem Vertragsentwurf und der Beurkundung nach § 17 Absatz 2a des Beurkundungsgesetzes. Diese zwei Wochen sind kein Formalismus, sondern die einzige Phase, in der sich der Text noch ändern lässt, und sie gehören der Prüfung der Fälligkeitsvoraussetzungen, der Liste der mitverkauften Gegenstände und des vereinbarten Übergabetermins.

In dieselben zwei Wochen gehört eine Prüfung, die sich unmittelbar in Euro auszahlt. Bewegliche Gegenstände, die mit dem Haus verkauft werden, also Einbauküche, Markise, Gartenhaus oder eine Sauna, gehören nicht zum Grundstück und mindern die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, sobald sie im Kaufvertrag mit einem eigenen Betrag ausgewiesen sind. Bei einem realistisch bewerteten Inventar von 15.000 Euro und einem Steuersatz von 6,5 Prozent sind das 975 Euro weniger Steuer. Der Wert muss allerdings dem Zeitwert entsprechen und belegbar sein, denn das Finanzamt prüft diese Position, und die Bank finanziert Inventar in der Regel nicht mit.

Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Vorgang binnen zwei Wochen beim Finanzamt an, so verlangt es § 18 des Grunderwerbsteuergesetzes. Das Finanzamt setzt daraufhin die Steuer fest, und sie wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne diese Bescheinigung darf dich das Grundbuchamt nach § 22 des Grunderwerbsteuergesetzes nicht als Eigentümer eintragen.

Parallel wird die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, und sie ist der eigentliche Schutz in dieser Phase, weil sie das Grundstück für dich reserviert, lange bevor du Eigentümer bist. Was sie kostet und wie lange ihre Eintragung dauert, steht in unserem Artikel zur Auflassungsvormerkung. Sobald sie eingetragen ist und die weiteren Voraussetzungen vorliegen, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und erst diese Mitteilung löst die Kaufpreiszahlung aus. Zahle keinen Cent vorher, auch nicht als Anzahlung, denn vor der Fälligkeitsmitteilung fehlt der Zahlung ihre Absicherung.

Was gehört in die Checkliste für die Übergabe?

Die Übergabe folgt dem Geldeingang und nicht der Unterschrift, und sie ist der Termin, an dem sich eine halbe Stunde Sorgfalt am deutlichsten auszahlt. Alles, was hier nicht protokolliert wird, lässt sich später nicht mehr belegen.

Ins Übergabeprotokoll gehören die abgelesenen Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme mit Datum, die Anzahl aller übergebenen Schlüssel getrennt nach Schließung, der Zustand der Räume mit allen erkennbaren Mängeln, der Verbleib der mitverkauften Gegenstände und der Füllstand von Öltank oder Flüssiggasbehälter. Beide Seiten unterschreiben, jede behält ein Original, und Fotos der Zähler gehören dazu. Melde die Zählerstände am selben Tag bei den Versorgern, weil eine spätere Korrektur regelmäßig auf eine Schätzung hinausläuft.

Am Übergabetag beginnt außerdem die Wohngebäudeversicherung, und zwar unabhängig davon, ob du schon eingezogen bist. Sie geht beim Verkauf zunächst auf dich über, du kannst sie innerhalb eines Monats nach der Eintragung im Grundbuch kündigen und ersetzen. Prüfe dabei, ob Elementarschäden eingeschlossen sind, denn diese Deckung fehlt in älteren Verträgen häufig und ist der teuerste Einzelposten, den ein Starkregen sichtbar macht.

Welche Punkte der Checkliste kosten am meisten, wenn du sie überspringst?

Von allen Punkten dieser Liste kosten drei richtig Geld, wenn sie ausfallen, und keiner davon hat mit dem Zustand des Hauses zu tun. Der erste ist die Nebenkostenreserve, weil eine mitfinanzierte Grunderwerbsteuer den Beleihungsauslauf hebt und damit den Zins für die gesamte Laufzeit verteuert. Der zweite ist der Förderantrag nach dem Notartermin, der eine Zusage über einen sechsstelligen Kreditbetrag durch einen Kalenderfehler vernichtet. Der dritte ist die Baulastenauskunft, die zwei Wochen früher kostenlos zu einer Preisverhandlung geführt hätte und nach dem Kauf nur noch eine Information ist.

Die ehrliche Empfehlung für ein Bestandshaus lautet deshalb, die ersten fünf Wochen bewusst zu überladen und die späteren Wochen leer zu lassen. Alles, was Geld bewegt, entscheidet sich vor der Beurkundung, und alles danach ist Abwicklung, die ihren eigenen Takt hat. Wer diese Reihenfolge einhält, verhandelt mit Unterlagen statt mit Vermutungen, und er kann jederzeit aussteigen, ohne dass es teuer wird.

Für den Anfang reicht eine einzige Zahl, nämlich der Kaufpreis, den dein Eigenkapital und deine Rate tatsächlich hergeben, wenn die Nebenkosten deines Bundeslands schon abgezogen sind. Rechne dein Objekt in wenigen Minuten durch — kostenlos und ohne Anmeldung.